Итоги рынка недвижимости России 2025 года и прогнозы на 2026
Содержание статьи
Вместе с тем реальные доходы населения росли двузначными темпами (рост за январь–сентябрь 2025 г. составил +9,2%), а инфляция по итогам года превысила 6–7% (прогнозы на 2025 – ~6,9%). Это создало смешанную картину: формально спрос подстраивался под более высокие цены, но дорогая ипотека сдерживала сделки (объём выдач ипотеки в августе 2025 вырос всего на +10,2% м/м до 392,3 млрд руб, средняя ставка – 7,6%). Итоговый вывод 2025 года – умеренный рост цен при сохранении «охлаждения» рынка.
Ключевые цифры 2025:
- Средняя стоимость жилья в новостройках по России в октябре 2025 – ≈175 тыс. руб/м² (Москва – 364,3 тыс. руб/м²). Вторичное жильё – 116,8 тыс. руб/м² (Москва – 314,1 тыс.).
- По данным DomClick/SberIndex, с октября 2024 по октябрь 2025 цены на новостройки выросли на +5,2% год к году (вторичное – +7,6%).
- Ипотечный портфель банков на 01.09.2025 – 20,6 трлн руб (рост +3,6% год к году), объём выдач за август – 392,3 млрд (прирост +10,2% м/м).
- Ключевая ставка ЦБ: 18% весной 2025 ↓ 17% (15.09.25) ↓ 16,5% (октябрь 2025). В прогнозе SberCIB – к концу 2026 года ставка упадёт до ≈12%.
- Лидеры роста цен (г/г): Удмуртия +18,4%, Ленинградская область +15,1%, Нижегородская обл. +12,2%. Москва +2,6% (кв/кв Q3 2025), Санкт-Петербург ~+1,5%/мес (октябрь).
Готовьтесь к переменам: Будущее рынка недвижимости России в 2025-2026 году
Главным драйвером рынка стала денежно-кредитная политика ЦБ. В связи с ростом инфляции регулятор повысил ставку до 21% к весне 2025, но затем перешёл к снижению – до 17% с 15 сентября и до 16,5% с октября 2025. По оценкам аналитиков, в базовом сценарии к концу 2026 года ставка опустится до ~12%. ЦБ учитывает замедление инфляции (октября 2025 – 7,2% по ЦБ и 7,1% по Минэкономразвития) и рост денежной массы (рост расходов бюджета). Более жёсткая политика ужесточила кредитные условия, но намеченное снижение ставок к 2026 году должно поддержать спрос: например, в Сбере рассчитывают, что снижение ставки до 12–14% в конце 2026 года подстегнёт ипотеку, а к декабрю 2027 ставки достигнут ~10%.
Инфляция и доходы: В 2025 г. потребительские цены росли на уровне ~6–7% (прогноз ЦБ – 6,5–7%; МЭР – 6,8%. Сильно выросли реальные доходы населения: Росстат фиксирует рост располагаемых доходов +8–10% по кварталам (янв–сентябрь +9,2% год к год). Это добавило покупательской способности на фоне снижения кредитной активности. Тем не менее инфляция и повышение ставок пока ограничивают возможности массового кредитования.
Внешние и санкционные факторы: Влияние геополитики и санкций остаётся заметным: цепочки поставок удорожают строительство (что частично отражается в ценах новостроек), приток иностранного капитала сокращается. В то же время ускоренный рост мировой инфляции и спроса на сырьё поддерживали бюджетные возможности и доходы жителей (особенно в регионах-экспортёрах).
Итого: в макроэкономике 2025 года главными трендами стали высокая ключевая ставка и замедленная инфляция, сочетающиеся с ростом реальных доходов. Это создало «двухскоростную» ситуацию: жилищные цены росли медленнее инфляции, но кредитование оставалось дорогим. В прогнозах на 2026 год понизение ставки воспринимается позитивно: при базовом сценарии ставки снизятся до ~12%, что может оживить ипотеку и спрос.
Как купить недвижимость ВЫГОДНО? Покупка недвижимости с торгов
Жилищный рынок 2025: новостройки vs вторичка
Динамика цен: В 2025 году цены на жильё росли умеренно. Средняя цена новостроек по РФ в октябре 2025 – около 177,9 тыс. руб/м² (+0,6% за год). Вторичное жильё дорожало быстрее: +7,6% г/г по итогам октября. Лидеры роста – регионы с относительной недооценённостью: Удмуртия, Ленинградская и Нижегородская области (см. картинку «Региональный разрез»). В то же время спад начался в ряде городов: например, квартальная статистика показала, что к Q3 2025 больше трети крупных городов ощутили снижение цен на вторичку (против почти нуля таких городов в начале года).
Москва и регионы: Московский рынок немного укрепился: по данным «НДВ-Супермаркет», средняя цена вторичной квартиры в Москве к концу III кв. 2025 достигла 398,7 тыс. руб/м², +2,6% к предыдущему кварталу. Московская область тоже росла (+1,7% за месяц в октябре). Санкт-Петербург: вторичка +5,9% Q3 2025; новостройки СПб даже несколько подешевели (4-й месяц падения к октябрю). Среди регионов активнее всего дорожали квартиры в республиках (Удмуртия +18,4% за год) и в центрах федеральных округов (Ленобласть +15,1%, Нижегородская обл. +12,2%).
Новостройки vs вторичка: В новостройках рост цен ещё не перегнал инфляцию: годовой прирост цен на новостройки в октябре – +5,2%. При этом предложение ограничено: доля продаж от текущего жилого строительства впервые превысила 2%. Во вторичке цены стабильно поднимались (+7–8% г/г), поддерживаемые дефицитом ликвидных объектов. Однако без дешёвой ипотеки рост был неспешным. Многие застройщики сообщают, что последние годы были прибыльными (рост цен новостроек в 2023–2024 г. вдвое опережал инфляцию), но в 2025-м темпы замедлились.
Ипотека: Объём выданных ипотечных кредитов в 2025-м замедлился. По итогам сентября 2025 выдачи составили ≈422 млрд ₽ (кв/мес +3%, +11% к прошлому году), хотя ещё в начале года банки выдали рекордные суммы (квартал 1 – 547,7 млрд ₽). Средняя ставка по ипотеке выросла до 7,6% в августе 2025. Значительная часть выдач по-прежнему приходится на программы господдержки: льготная ипотека с субсидированием процентной ставки покрывает большую долю клиентов (примерно 80% в августе 2025). Высокие ставки и ужесточение отбора банков оттеснили часть покупателей на рынок аренды.
Кейсы: Многие крупные сделки прошли через аукционы и программы поддержки. Так, в 2025 несколько крупных проектов массовой застройки использовали субсидированную ипотеку («семейная» ипотека, инфраструктурные льготы) и акции от застройщиков. Однако общего бума продаж не произошло. Рынок вторичного жилья в Москве отметил сезонное оживление осенью: сократилась доля арендованных квартир, выросло количество сделок с готовым жильём (по данным «НДВ» спрос вырос +13,6% в III кв. 2025
НЕДВИЖИМОСТЬ ОТБЕРУТ! ЭТИ КРИМИНАЛЬНЫЕ СХЕМЫ ОСТАВЯТ ВАС НИ С ЧЕМ
Коммерческая и индустриальная недвижимость
На коммерческом рынке 2025 года продолжаются адаптационные процессы. Офисы: спрос на офисы существенно снизился. В Москве по итогам 2025-го объём сделок с офисной недвижимостью может упасть на 27–34% г/г. По оценке IBC Real Estate, сделки сократятся до ~1,5 млн м². Предложение на рынке аренды офисов растёт (в III кв. 2025 на Avito было выставлено 56,7 тыс. лотов под аренду офисов), что давит на ставки аренды. По данным «Ъ-Недвижимости», к III кв. 2025 ставки аренды возросли в некоторых сегментах, но реальный спрос «удушает» высокий барьер. Из-за дефицита ликвидных предложений крупные компании предпочитают покупку готовых площадей, а малые клиенты оттягивают переезд. Впрочем, опыт прошлых кризисов показывает, что отложенный спрос может «выстрелить», когда ставки начнут снижаться.
Торговая недвижимость: рынок торговых площадей остаётся слабым. Торговые центры испытывают отток арендаторов (как из-за роста выручки интернет-торговли, так и из-за сворачивания российских ритейлеров), хотя часть помещений переквалифицируется под склады или коворкинги. Консультации по переоборудованию торговых помещений становились популярны на фоне нехватки арендаторов. Ставки аренды в классических ТЦ Москвы и региональных центров в 2025 минимально скорректировались, а в отдельных локациях (особенно без якорных ритейлеров) даже уменьшались.
Перейти в Telegram Склады и логистика: здесь спрос тоже снизился: по прогнозу IBC Real Estate, спрос на складскую недвижимость в 2025 году составит около 4,5 млн м² (–27% к прошлому году), т.е. примерно на трети меньше, чем в 2024 г. Многие проекты по расширению логистических парков были отложены из-за удорожания строительства и инфляционных рисков. В то же время отдельные девелоперы предлагали скидки на аренду и долгосрочные контракты, чтобы поддержать нагрузку. Ускорение e‑commerce и сезонности пока не компенсировало общую стагнацию.
Как купить коммерческую недвижимость с дисконтом от 30%
Электронные торги и аукционы: итоги 2025 и практические советы
Рынок продаж через электронные аукционы (банкротные и коммерческие лоты) продолжил расширяться. Преимущества торгов – прозрачность, широкий круг участников и конкуренция цен. По данным оператора государственных торгов «ГИС Торги», в 2025 выросло число лотов коммерческой недвижимости, выставляемых на площадках (крупные компании оценивают рост портфеля на +10–15%). Многие компании осознают потенциал аукционов: победители выигрывают ещё и за счет понимания правил системы и грамотной стратегии участия. Например, на площадке «Торги-ру» продавцы недвижимости уже несколько лет подряд публикуют кейсы успешных продаж: они показывают, как заблаговременная оценка лотов и подготовка документов дают выигрышную цену.
Советы для продавцов через аукцион: важно точно подготовить лот (юр. проверка, сбор документов), установить разумную стартовую цену (слегка ниже рынка для привлечения участников), предоставить подробное описание объекта. Также рекомендуется использовать услуги специалистов «Торги-ру» по {оценке и подготовке лота}(/services/valuation) и ознакомить покупателей с процедурой {участия в аукционе}(/how-to-sell). Успешные кейсы и пошаговые гиды доступны на сайте (например, раздел «Как проходит электронный аукцион» и блог «Кейсы успешных продаж»).
Преимущества для инвесторов: инвестиции в коммерческие и проблемные активы через торги могут приносить дополнительную доходность. В 2025 году были примеры, когда покупатели получали объекты значительно дешевле рыночной цены. Но следует учитывать риски – лоты часто продаются «как есть», без права передать подрядчикам строительство или арендаторам. Поэтому инвесторам стоит тщательно оценивать техническое состояние и юридическую историю объектов. Статистика электронных торгов пока не раскрывается широко, но уже понятно: это сегмент с растущей долей рынка, и в 2026 ожидается увеличение числа участников (особенно после снижения ключевой ставки).
Региональный разрез: кто выиграл, кто проиграл
Региональные различия в 2025 году были заметны. Лидеры по росту цен: Удмуртия (+18,4% за год), Ленинградская область (+15,1%), Нижегородская область (+12,2%). В этих регионах с начала года были отмечены инвестиционные всплески и относительно низкие прошлогодние базы. Также из топ-10: Самарская обл., Вологодская обл., Татарстан и Краснодарский край демонстрировали рост цен выше среднего. Москва/Петербург за год показали более умеренный рост (СПб – +5–6% Q3 2025). Отстали или снизились: в третьем квартале по статистике РБК уже 18 из 50 крупных городов показали годовое падение цен. Например, в Свердловской области цена новостроек в октябре снижалась (–1,1% за месяц). В Челябинской обл. и др. рынок переживал стагнацию.
В целом, региональные лидеры – это субъекты с растущей экономикой и улучшением инфраструктуры, привлекающие инвесторов. Аутсайдеры – слабые рынки УрФО и регионов с проблемным кредитованием (например, падение строительства в Челябинске давило цены на новостройки).
Где рухнут цены на жильё? Полный прогноз рынка недвижимости!
Прогноз на 2026: три сценария
На 2026 год эксперты формулируют три сценария развития рынка недвижимости:
- Базовый сценарий (60–70% вероятность): ставки ЦБ снижаются до ~12–14% к концу 2026, инфляция замедляется до ~5%, реальный доход растёт умеренно. Спрос постепенно оживает, подстегиваемый дешёвой ипотекой и отложенным спросом. Согласно прогнозу Сбербанка, цены на новостройки могут вырасти на 5–7% в 2026 (рост продаж ДДУ +9%). Вторичный рынок, по оценке Циан, подорожает примерно на 10–12% (при этом ожидается +15% спроса к 2026, цены будут расти плавно из-за дороговизны кредита). В сумме по стране средний рост цен на жильё может быть в диапазоне +5…+10%. На рынке коммерческой недвижимости возможна стабилизация: офисы постепенно перейдут в режим ожидания, склады могут получить новый импульс благодаря внутреннему спросу на логистику, аренда торговых площадей останется на уровне 2025-го или слегка вырастет, особенно в электронную коммерцию.
- Оптимистичный сценарий (20%): кризис ключевой ставки уже прошёл (ставка опустилась ближе к 10–12% уже летом 2026). Экономика оживает (например, за счёт роста госсектора или возвращения отложенных инвестиций). В этом случае рост цен может ускориться: новостройки +7–10% (ЦБ снижается быстрее), вторичка +12–15%. Регионы с потенциалом вырастут сильнее. Инвесторы активнее вкладываются в коммерческую недвижимость, особенно в логистику и онлайн-коммерцию. Ипотечный спрос возвращается: объем выдач может вырасти на +20–30% г/г к концу года.
- Пессимистичный сценарий (10–20%): ключевая ставка остаётся на высоком уровне (~16–18%) почти весь год, инфляция держится выше 6%. Экономика замедляется (снижается инвестирование), реальные доходы стагнируют. Покупательская способность падает. На рынке жилой недвижимости спрос продолжает падать: цены замедляются (+0…+3%), даже возможно локальное снижение, особенно в регионах с «переоценённым» жильём. Развитие новостроек тормозится: предложение на рынок в 2026 может сократиться (по данным «Дом.РФ» даже в случае «пессимистичного» сценария к 2027 году объём ввода жилья на 25% меньше текущего). Это может вызвать относительный дефицит новостроек и рост их цен к 2027-м. Коммерческий рынок останется слабым: офисов будут сдавать больше (дефицит предложений уйдёт), аренды останутся низкими.
Конкретные прогнозы (диапазоны):
- Цены на жильё (СРЕДНЕ по РФ): базовый +5…+8%, оптимистичный +8…+12%, пессимистичный ±0…+3%.
- Объём сделок (общее): базовый +5…+15% (за счёт восстановления ипотеки), оптимистичный +15…+30%, пессимистичный –10…0%.
- Ставка ЦБ на конец 2026: базовый ≈12–14%, оптимистичный 10–12%, пессимистичный 16–18%.
Допущения: эти сценарии основаны на прогнозах ЦБ и аналитиков (см. Sberbank, Циан, Дом.РФ и др.). Факторы, способные изменить динамику: внешний спрос на нефть (бюджет и социальные выплаты), инфляция на продовольствие, эффективность антикризисных мер, скорость падения ключевой ставки, а также возможные шоки в мировой экономике. В каждом сценарии реальная картина может варьироваться.
ВСЁ о торгах по банкротству – КЛЮЧЕВАЯ ИНФОРМАЦИЯ!
Практические рекомендации
Для продавцов жилья (частников и девелоперов): стоит учесть, что рынок продолжает «охлаждаться». Рекомендуется фиксировать сделку, пока ставки высоки (дальнейшее снижение ставки может подстегнуть спрос, цены могут подрасти). Рассмотрите продажу жилья через аукцион – это может ускорить продажу и повысить цену за счет конкурентных торгов. Тщательно готовьте лот: проведите {оценку и подготовку}(/services/valuation) (юр. проверка, фото, документы) и изучите механизм торгов (см. Как проходит электронный аукцион). В отчетах Торги-ру приведены кейсы, где продавцы выигрышно реализовали объекты через торги. Если вы продаёте коммерческое помещение (склад, офис, торговую площадь), помните: спрос на аренду в 2025 был снижен – может быть целесообразно искать покупателя через площадки торгов, предлагая лот под залог или аукцион (с описанием доходности и преимуществ локации).- Для инвесторов: диверсифицируйте портфель. Жильё под сдачу остаётся защищённым активом (рост цен и доходов аренды в долгосрочной перспективе), но обращайте внимание на локации – «топовые» жильё дорожает быстрее. Учитывайте, что рост цен будет нерегулярным. Рассмотрите инвестирование в коммерческую недвижимость с длинными договорами аренды (склады, дата-центры, медицинская недвижимость) – эти сегменты показали относительную устойчивость. Используйте аукционы для выгодной покупки объектов (но проводите доскональную проверку!). Следите за облигациями девелоперов: в 2025 все внимание было на их залоги под ипотеку, в 2026 можно увидеть рост их ценных бумаг при возобновлении спроса. Инвестируйте в строительные технологии и ремонт – тенденция «улучшения старого жилья» будет расти по мере повышения цен на новостройки.
- Для арендаторов: при выборе жилья или коммерческих площадей ориентируйтесь на ставки. В 2025 аренда росла умеренно, но из-за высоких ипотечных ставок многие покупатели остаются в аренде. 2026-й может стать выгодным для арендаторов: в перспективе появится больше предложений (особенно в сегменте офисов и складов) и снизятся ставки аренды. Подпишитесь на обновления рынка жилья, чтобы ловить падение цен. Если вы ищете жильё – сравните покупку и аренду («семейная» и прочие ипотеки остаются доступны) – иногда на аукционе можно купить квартиру дешевле, чем на рынке.
- Для владельцев коммерческой недвижимости: учтите, что цикл аренды может продлиться (многие арендаторы ищут более дешёвые площади). Рассмотрите скидки на долгосрочную аренду или субаренду части помещений. Улучшайте свои объекты: качественный ремонт, сервисы (конференц-залы, безопасность) помогут удержать арендаторов. В 2026 году, когда ставки начнут падать, ожидается приток новых бизнесов и стартапов на рынок, и ваши площади могут стать востребованнее. Рассмотрите участие в коммерческих аукционах – иногда выгодно продать устаревшие здания другим инвесторам (для перепрофилирования).
Чек-лист: подготовьте недвижимость к продаже/сдаче (оценка, косметика, документы), определите стратегию (прямая продажа, аукцион, долгосрочная аренда), следите за движением ставок и политики ЦБ, тщательно выбирайте формы финансирования (ипотека, инвестиционные кредиты). Ищите консультации у профи, например, закажите бесплатную консультацию на странице «Как это работает» сервиса Торги-ру или свяжитесь
Заключение
2025 год показал, что рынок недвижимости в России адаптируется к высоким ставкам и инфляции: цены медленно растут, а сделки отложены. В 2026 ожидается переломный момент, когда снижение ключевой ставки стимулирует спрос. Практические шаги: владельцам жилья и коммерции стоит заранее подготовиться к продажам через торги (см. услугу «Продать через электронный аукцион»). Инвесторы – ориентируйтесь на качественные объекты и диверсифицируйте портфель. Арендаторы – ожидайте улучшения условий аренды в середине года.
Хотите узнать больше или получить консультацию? Посетите раздел «Услуги по продаже через аукцион» на сайте «Торги-ру» и свяжитесь с нашими экспертами. Наши аналитики всегда готовы помочь с оценкой объекта и консультацией о лучших стратегиях продаж или инвестиций в недвижимости.ния.Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать вопрос
Последние статьи
