На кого лучше покупать недвижимость в 2025 году: ИП, физлицо или ООО

В 2025 году форма владения недвижимостью напрямую влияет на налоги, риски и возможности её использования. Особенно — при покупке через торги, где объект можно взять со значительным дисконтом, но важно заранее выбрать, кто будет покупателем: физлицо, ИП или юрлицо (ООО).

Выбор формы покупателя при приобретении недвижимости влияет на налоги, ответственность, оформление и кредитные возможности. Разберёмся, чем отличаются схемы покупки на физическое лицо, через ИП (индивидуального предпринимателя) и через ООО (юридическое лицо), учитывая актуальное законодательство РФ 2025 года. Оценим плюсы и минусы каждого варианта для разных целей — личного пользования, сдачи в аренду или перепродажи, сравним налоговые последствия, риски и условия оформления. В конце подведём итоги и представим их в виде таблицы сравнения.

Таблица 1: Сравнение ИП / ООО / физлица для покупки недвижимости.

Формы собственности: физлицо, ИП и ООО

В России недвижимость может принадлежать либо гражданам, либо юридическим лицам. Индивидуальный предприниматель (ИП) юридически неотделим от гражданина – по закону он не является самостоятельным субъектом права собственности. Все объекты недвижимости, которыми владеет ИП, регистрируются на физическое лицо, а не «на ИП». Иными словами, гражданин покупает квартиру как физическое лицо – его ИП-статус на право собственности не влияет. Зато ООО – отдельное юридическое лицо, которое может приобретать и владеть недвижимостью как собственник.

Таким образом, при покупке недвижимости формально оформляется либо физлицо (или несколько), либо компания (ООО). В последнем случае требуются корпоративные решения учредителей и дополнительные документы (устав, выписка из ЕГРЮЛ, согласия участников). У разных форм есть свои особенности налогового режима, отчетности, ответственности и возможностей ипотеки – об этом расскажем в этой статье. 

Покупка недвижимости на физическое лицо

Плюсы:

• Простота оформления. Сделка купли-продажи проходит по обычным правилам для граждан: договор, оплата госпошлины, регистрация в Росреестре. Как правило, это самый быстрый и привычный вариант.
• Налоги. При покупке физлицо не платит НДФЛ – это не признанный доход. Фактически, «налог при покупке квартиры» отсутствует; новые владельцы будут платить только ежегодные имущественные и земельные налоги как собственники. Если квартира приобретается для личного проживания, никаких дополнительных налогов нет, и даже доступен инвестиционный налоговый вычет (13% с суммы до 2 млн руб., или до 3 млн с ипотечной).

• Ипотека. Для физлиц ипотечный рынок наиболее развит: банки обычно дают до 90% стоимости жилья в кредит. Например, при покупке у физлица возможно оформление ипотеки с классическими условиями (до 90% LTV). У физлиц проще подтвердить доход (зарплатная справка, выписка из банка) и получить ипотеку под невысокую ставку. Важно: некоторые банки готовы кредитовать даже покупку у юридического лица, но с ужесточенными условиями (ставка выше, взнос 20–30% вместо 10%, требование аудита).
• Гибкие налоги при сдаче. Если физлицо сдаёт квартиру, то оно платит НДФЛ по ставке 13% с дохода от аренды (15% – сверх 2,4 млн руб. в 2025 г.). Если объём дохода невысок, итоговый налог может быть меньше, чем у фирмы. Для физических действует налог на профессиональный доход (НПД) – самозанятый – с фиксированной ставкой 4% или 6% от аренды жилого жилья, что выгодно при сдаче соседям или в сервисы аренды.
• Нет бумажной волокиты. Гражданину не нужно вести бухгалтерию, подавать отчёты и принимать решения на собраниях. Сделка оформляется одним лицом – простая модель «один хозяин – одно имущество».

Минусы:

• Неограниченная ответственность. Как любой собственник, физлицо несёт полную ответственность по своим долгам. При судебных и налоговых спорах в залог может быть обращено всё его имущество (кроме особо защищённого законом). Нет защитных «ограничений», которыми обладает компания.
• Ограничения в вычетах и учёте расходов. Физлицо не может списывать амортизацию, ремонт и другие расходы по квартире как бизнес-расходы (разве что в рамках упрощённых режимов нет расходов). Налоговый вычет на покупку доступен только по НДФЛ (13%), а после 2025 года на продажу недвижимости введена прогрессивная шкала – 13% до 2,4 млн руб. прибыли и 15% свыше. Если недвижимость сдаётся в бизнес-целях, обряд уведомления налоговой может быть обязательным.
• Налоговые риски. Если физлицо систематически сдаёт жильё или коммерческую недвижимость, ФНС может расценить это как предпринимательскую деятельность. Тогда «скрывшееся» предпринимательство без регистрации ИП грозит штрафами. По разъяснениям ФНС, при сдаче нежилого помещения регулярно нужно регистрироваться как ИП, иначе наступает ответственность. (Для жилья гражданин может стать самозанятым и платить НПД, но коммерческую недвижимость сдавать по НПД нельзя.)
• Нет режима предприятия. Как правило, у физических нет возможности перейти на УСН или ПСН для аренды — они остаются на ОСНО (НДФЛ). Это может быть невыгодно, если доходы высоки (подоходный налог всё равно 13–15%).

Вывод: оформление на физическое лицо удобно и привычно, подходит для личного пользования и несложной сдачи жилья. Но при масштабной арендной деятельности или перепродаже может оказаться дороже с точки зрения налогов и рисков.

Покупка недвижимости через ИП (индивидуального предпринимателя)

Особенности: ИП формально – это тот же гражданин, просто с правом вести бизнес. Как уже сказано, объекты, покупаемые ИП, регистрируются на фамилию владельца. Договор купли-продажи может быть заключён на имя ИП (например, «ИП Иванов И.И.»), но в Росреестре квартира будет числиться на Иванова лично. ИП вправе платить со своего расчётного счёта, что упрощает учёт денежных потоков бизнеса.

Подписывайтесь на канал Андрея Окулова — эксперта с 25+ лет опыта

Перейти в канал

Плюсы:

• Налоговый режим. ИП может выбрать удобный режим налогообложения. Например, при сдаче квартиры на УСН «доходы» 6% он платит всего 6% от арендной выручки, что зачастую выгоднее 13% НДФЛ физлица. Или на УСН «доходы минус расходы» ставка 15%, что полезно при больших расходах. На ОСНО ИП платит НДФЛ 13–15%, но при этом при покупке жилья на ОСНО он получает имущественный вычет (т.е. возвращает 13% от уплаченного НДФЛ до 2–3 млн руб.). Важное обстоятельство: вычет доступен только если ИП на ОСНО. При спецрежимах (УСН, патент, ЕСХН) ИП не платит НДФЛ, поэтому вычет получить не сможет.
• Учёт расходов. ИП может признать квартиру активом бизнеса (основным средством) и списывать её амортизацию, а также учитывает расходы на ремонт, операционные затраты, ипотечные проценты (если куплена в кредит). Это снижает налогооблагаемую базу. Таким образом, часть затрат может покрываться благодаря учёту в «бизнес-балансе».
• Ипотека возможна. Банк, рассматривая ИП-заявителя, потребует больше подтверждений дохода, но ипотеку выдают и таким клиентам. ИП должен работать обычно не менее года с реальным доходом для одобрения. Условия могут быть жёстче (более высокий первоначальный взнос, ставка), но во многих банках (Сбер, Уралсиб, Альфа и др.) есть ипотечные программы и для ИП. Оплата по сделке допустима со счёта ИП.
• Налог на имущество. ИП на спецрежимах (УСН/ПСН) обычно освобождён от местного налога на имущество по объектам, используемым в бизнесе. То есть купленная квартира (как актив предприятия) может не облагаться имущественным налогом, если она не входит в специальные перечни регионов. Однако в каждом регионе этот вопрос уточняют отдельно.
• Переход из физлица. ИП может в любой момент закрыть статус, и недвижимость не затрагивается – права остаются на физическом лице. Это даёт гибкость: несколько лет вести учёт как бизнес, а потом вернуться на физлицо.

• Отчётность. ИП должен вести бухгалтерию и сдавать декларации по своему режиму (УСН/ОСНО) регулярно. Нужно раз в год подать налоговую и (в ряде случаев) отчёты. Это накладнее, чем для простого физлица, даже если режим упрощён.
• Налоговые ограничения. Если ИП выбрал спецрежим (УСН, ЕСХН, ПСН), он не платит НДФЛ, поэтому не сможет получить вычет при покупке квартиры. То есть ИП на УСН лишён налогового вычета, который доступен физлицу на ОСНО. Если ИП считает выгодным вернуть часть НДФЛ за квартиру, ему придётся перейти на ОСНО, что увеличит налоговые ставки (подоходный 13% вместо 6%).
• Личная ответственность. Формально ИП по-прежнему отвечает перед кредиторами всем своим имуществом. От схемы налогообложения статус ИП не защищает: долги по бизнесу могут коснуться личного имущества (за исключением законодательно защищённого).
• Ограничения по деятельности. У ИП запрещены некоторые виды деятельности (например, организация азартных игр, торговля алкоголем и т. д.). Эти запреты могут коснуться и операций с недвижимостью (например, кондоминиумы, сдача жилья посуточно в некоторых регионах). При сделках с коммерческой недвижимостью ИП должен учесть требования конкретной отрасли (запись в реестрах подрядчиков, специальные разрешения).
• Возможность двойного статуса. Если ИП использует жильё и в личных целях, это может вызвать претензии. При смешанном использовании часть расходов признаётся личным использованием, и налоговики вправе скорректировать вычеты.

Вывод: схема «купить через ИП» близка к варианту «на физлицо», но позволяет легально оформить недвижимость как бизнес-актив. Это выгодно для аренды и перепродажи, если учёт расходов и сниженная ставка УСН существенны. Однако ИП не имеет ответственной защиты и теряет часть льгот (вычет), если остаётся на упрощёнке.

Покупка недвижимости через ООО (юридическое лицо)

Особенности: При покупке на ООО право собственности оформляется на компанию – для физлиц это отдельный контрагент. Сделка требует протокольного решения или иного оформления со стороны компании, а в договоре указываются реквизиты юрлица. Все расчёты проводятся с расчётного счёта фирмы. При регистрации нужны копии устава, выписка из ЕГРЮЛ, доверенность представителя, решения учредителей и т. д.. Если в уставе несколько собственников, покупку могут совершить только с их единогласного согласия.

Плюсы:

• Ограниченная ответственность. ООО отвечает по обязательствам лишь своим имуществом – личные активы учредителей не задействуются. Даже если у фирмы возникнут долги, купленная недвижимость (при процедуре банкротства) пойдёт на погашение кредиторов, а учредители рискуют только своим капиталом. Это даёт дополнительную защиту собственнику.
• Налоговый учёт расходов. Как юридическое лицо, компания может начислять амортизацию и списывать затраты на ремонт, обслуживание и другие расходы жилья. Если недвижимость используется в бизнесе, ООО может также вычесть проценты по кредитам и коммунальные расходы, что понижает налогооблагаемую базу.

Самые выгодные объекты в Telegram: дисконт от 30%

Перейти в Telegram

• Гибкость налогообложения. У компании на ОСНО налогооблагаемая прибыль облагается налогом 20%. Но ООО может перейти на УСН (6% с доходов или 15% с доходов минус расходы), что позволит платить налог по льготной ставке. Важная особенность: компании на УСН освобождены от налога на имущество по большинству объектов (см. ниже).
• Доступ к ипотеке. Ипотечное кредитование на ООО возможно: крупнейшие банки (Сбербанк, Альфа, Уралсиб, Совкомбанк и др.) предлагают специальные программы для компаний. Часто такой кредит называют не «ипотекой», а «кредитом под залог недвижимости» или «корпоративным ипотечным проектом». Условия обычно более жёсткие: процент выше, срок короче (до 5–10 лет) и требуются серьёзные отчёты о бизнесе. Максимальная сумма кредита может быть до 100–150 млн руб. (в зависимости от банка). В целом, крупные застройщики допускают ипотеку на покупку жилья через корпорации, но банки снижают LTV до 70–80%.
• Выбор статуса резидента. ООО может иметь иностранное участие, но приобретать жильё в России не запрещено (если компания не из страны-агрессора). Корпорация может владеть жилой и коммерческой недвижимостью. Есть даже схемы доверительного управления недвижимости через ООО.
• Налог на выручку. Если компания займётся коммерческой перепродажей недвижимости, она платит обычный налог на прибыль с разницы между ценой покупки и продажи. При этом при покупке квартиры НДС не платится – продажа жилой недвижимости физлицам не облагается НДС ст.149 НК.

Минусы:

• Больше бюрократии. ООО надо вести бухучёт (вменённый или основной), сдавать налоговые декларации, вести книги учёта. Любые сделки требуют корпоративного решения, а само имущество должно числиться на балансе фирмы. Для оформления нужны уставные документы, а сделки купли-продажи нередко заверяются у нотариуса. Это требует времени и денег.
• Налоги. На ОСНО у ООО прибыль облагается по ставке 20%, а при продаже недвижимости – по ставке 20% (17% + 3% местных) с прибыли. Юрлицо ежегодно платит налог на имущество организаций (обычно до 2,2% от кадастровой стоимости). Если компания на УСН, налог на имущество ей в большинстве случаев не начисляют. Дивиденды, получаемые учредителями от прибыли фирмы, облагаются дополнительным НДФЛ. Обращение ПФР и других внебюджетных фондов также выше, чем у физических.

Подписывайтесь на канал Андрея Окулова — эксперта с 25+ лет опыта

Перейти в канал

• Ограничение целей. Если ООО приобретает жилую квартиру, оно должно обосновать, зачем она нужна бизнесу, иначе налоговики могут усомниться в законности затрат. Например, квартиры на балансе могут рассматриваться как товары для перепродажи или активы для сдачи в аренду. Если жильё используется учредителем для личных нужд, это считается доходом и обложится НДФЛ (выплатой дивидендов).
• Ипотека дороже. Банки требуют большой взнос и тщательно проверяют компанию: минимум год работы, отсутствие долгов, надёжность финансов. Условия хуже, чем для физических. Некоторые банки вообще не выдают ипотеки на жилое юрлицам, ограничиваясь крупными компаниями.
• Риски. Кредиторы ООО вправе требовать распродажи имущества фирмы для погашения долгов. При банкротстве компании жильё уходит кредиторам. Если совладельцы не единогласны, сделку могут затормозить (из-за консенсуса акционеров).

Вывод: покупка через ООО имеет смысл при серьёзном бизнес-плане: крупная аренда или торговля недвижимостью. Это даёт налоговые преимущества (УСН, учёт расходов) и ограничивает личную ответственность учредителей. Зато требуется корпоративное управление и обязательное соблюдение правил для юридических лиц.

Сравнение налоговых последствий

• НДС при покупке: Приобретение квартиры физлицом или ООО не облагается НДС (ст. 149 НК РФ) – это не продажа товара, а вменённая передача. Юрлицо освобождено от НДС, если оно само квартиру покупает для баланса.

• Налог на прибыль/доход:
• Физлицо: с дохода от аренды платит НДФЛ 13% (15% свыше 2,4 млн/год). При продаже – 13% до 2,4 млн (15% сверх). Имущественный налог по жилью – по льготной ставке региона, обычно 0,1–0,3%.
• ИП на ОСНО: аналогично физлицу: НДФЛ 13–15% с доходов от аренды и продажи; можно брать стандартные вычеты.
• ИП на УСН: платит 6% со всех доходов или 15% с «доходы–расходы», зато не платит НДФЛ. Возможны иски НПД, но во многих случаях дешевле 13%. По общей системе ИП платит имущественный налог как физлицо, а на УСН (и ПСН) освобождён от него (есть региональные списки объектов).
• ООО на ОСНО: платит налог на прибыль 20% (17+3%) с прибыли и НДС 20% при последующей продаже, а также ежегодный налог на имущество организаций (до ~2,2% кадастра).
• ООО на УСН: платит 6% или 15% вместо 20%; обычно не платит налог на имущество (подп. 2 п. 2 ст. 346.11 НК РФ). С 2025 года юрлица с выручкой >60 млн обязаны начислять и уплачивать НДС на выручку по УСН (см. обновление УСН-НДС).

• Налоговый вычет: Доступен физлицу и ИП (на ОСНО) – возврат 13% НДФЛ с суммы до 2 млн при покупке жилья. ИП на УСН/патенте вычет получить не может. У ООО вычета нет.
• Имущественный налог: Физлицо платит по ставке региона (обычно не более 0,1–0,3% от кадастровой) для жилой недвижимости. ИП на УСН/ПСН, если используют жильё в бизнесе, часто освобождён от этого налога. ООО на ОСНО платит налог на имущество по региональной ставке (до 2,2% от кадастра), а на УСН освобождён.
• Отчётность и проверки: У ООО самая тяжёлая отчётность (бухгалтерия, аудит). У ИП минимальная (декларация УСН или НДФЛ), у физлиц отчётность по доходам тоже не требуется (кроме сдачи на НПД или уплаты НДФЛ по сделкам по требованию).
• Льготы и ограничения: ИП и ООО могут применять льготные амортизационные списания, расходы на ремонт. Физлицу доступны только вычеты и надбавки (например, стандартный налоговый вычет, «льгота 3 года» на продажу).

Риски и ответственность

• Личная ответственность: ИП и физлицо отвечают по своим долгам всем личным имуществом (см. ст. 24 ГК РФ). То есть при банкротстве бизнеса или долговых спорах их квартира может быть взыскана. ООО же отвечает по долгам только имуществом фирмы – личные активы учредителей не затрагиваются (ответственность ограничена уставным капиталом).
• Риски неправомерного бизнеса: Физлицо, сдающее недвижимость без регистрации ИП, может быть привлечено к админответственности за незаконное предпринимательство. У ООО риск ошибок в регистрации и отчётах: неверное оформление сделки по уставу может привести к признанию сделки недействительной.

Подписывайтесь на канал Андрея Окулова — эксперта с 25+ лет опыта

Перейти в канал

• Кредитный риск: ИП как владелец считается менее надёжным клиентом по сравнению с ООО. Банки при ипотеке ИП требуют личные гарантии и часто страхование. ООО обычно кредитуется под залог недвижимости, и в случае просрочки залог изымается.
• Ограничения: ООО не вправе просто отдать купленную квартиру учредителю «для проживания» без налоговых последствий – это будет считаться выплатой дивидендов. У ИП таких ограничений нет, ведь он сам собственник. Однако при проверках важно разделять личные и бизнес-расходы.

Оформление собственности и ипотека

• Оформление сделки: Процедура регистрации недвижимости одинакова для всех: договор купли-продажи, оплата госпошлины, подача документов в Росреестр или МФЦ. Различие лишь в документах сторон. Для ИП и ООО потребуются дополнительные справки: выписка из ЕГРЮЛ (для ООО), устав, решение учредителей (для ООО). ИП вместо устава показывает свидетельство регистрации предпринимателя. При покупке на ООО нотариус или регистратор проверит полномочия подписанта (приказ директора, доверенность).

Самые выгодные объекты в Telegram: дисконт от 30%

Перейти в Telegram

• Сроки регистрации: Для всех форм срок регистрации примерно одинаков — 1–2 недели. В случае ООО могут понадобиться дополнительные согласования, что слегка удлиняет процедуру.
• Ипотека: Ипотечное кредитование на физлицо — стандартный и массовый продукт. Для ИП и ООО ипотеки существуют, но их меньше. Банки выделяют специальную линейку для бизнеса: например, «Ипотека для ИП» (Райффайзен, Домклик) и «Ипотека для юрлиц» (Альфа-Банк и др.). Для ИП требуется стаж предпринимательской деятельности от 1 года и подтверждённый доход; процент часто выше обычного, срок меньше. Крупные банки дают кредиты ООО на жильё, но с первоначальным взносом от 20–30% и строже оценивают платёжеспособность (финансовые отчёты, отсутствие долгов). Для ипотеки ЖК или новостройки на компанию надо получить согласие всех участников ООО, а расчетный счёт фирмы должен быть «чистым». В целом, ипотека выгоднее и проще оформляется на физлицо, чем на бизнес-покупателя.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Примеры из практики

• Купить для личного проживания (физлицо). Иван Иванов оформил ипотеку на 80% стоимости квартиры и сам внёс 20% до минимального взноса. Он воспользовался налоговым вычетом 13% (вернул около 260 тыс. руб.). Годовой налог на имущество у него небольшой (примерно 0,1–0,3% кадастра). Все риски связаны только с этой квартирой и его личными долгами.
• Аренда как ИП (УСН 6%). ООО «Ромашка» открыл ИП-схему: ООО занималось строительством, а владение и сдачу аренды квартир взял на ИП. ИП-предприниматель вёл отдельный счёт и платил 6% от всей арендной выручки. Он учитывал ремонт и ремонт жилья как расходы, а налога НДФЛ 13% фактически не платил. Правда, ипотечный кредит ИП взял под более высокий процент, чем на физлицо. За оформление сделки ИП потратил время на бухгалтерию, но освободился от части налогов. При продаже квартиры через 4 года ИП заплатил 13% с прибыли, так как не были заполнены требования вычета под НПД (на ОСНО была бы другая ставка).

• Коммерческая аренда (ООО). Компания «Вектор» купила офисное здание через ООО. В налоги включила амортизацию здания и ремонт, что значительно снизило налог на прибыль (20%). Все документы оформлены на фирму: копия устава, решение учредителей и т.д. За год доход от аренды принёс 6 млн руб., из них уплачено 15% УСН (900 тыс.) и налог на имущество по ставке 2% (120 тыс. руб.). Ответственность при этом не затронула владельцев компании лично. При перепродаже объекта (через 7 лет) компания учтёт первоначальную стоимость и расходов, а налог составит 20% от разницы (как ООО на ОСНО).

Вывод

Выбор оптимальной формы зависит от цели покупки:

• Для личного проживания и получения ипотечного вычета чаще всего выгоднее покупать на физическое лицо. Простая сделка, стандартные налоговые льготы и широкие возможности по ипотеке.
• Для аренды жилья в небольших объёмах (1–2 квартиры) удобен статус ИП: выгодная ставка УСН (6% от дохода) и всё ещё разумная ответственность (лицо — владелец). При этом важно соблюдать правила (регистрироваться при необходимости) и помнить о налоговых вычетах.

Подписывайтесь на канал Андрея Окулова — эксперта с 25+ лет опыта

Перейти в канал

• Для крупной инвестиции или коммерческой деятельности лучше использовать ООО. Это фирма с ограниченной ответственностью, способная учитывать расходы, вести амортизацию и масштабировать бизнес. Компания на УСН освобождена от имущественного налога, а на ОСНО платит 20% с прибыли. Недостаток – большая отчётность и жёсткие банковские требования, но налоговые и юридические преимущества часто перевешивают.

Иными словами, при аренде нескольких квартир или при перепродаже недвижимости чаще выбирают ИП или ООО, а при покупке для себя — чаще физлицо. В приведённой таблице суммированы основные критерии по каждой форме:

Таблица 2:

В итоге каждый инвестор выбирает форму, оптимальную для своих целей: простота и льготы – у физлиц, баланс «проходимости» и ответственности – у ИП, крупные проекты – у ООО.