Кратко:
- Новые ставки НДФЛ при продаже: с 1 января 2025 г. доходы от продажи жилья облагаются 13% до 2,4 млн руб. и 15% сверх (прогрессивная шкала)[1]. - Правило «0,7×кад. стоимости»: если цена продажи ниже 70% КС, налог считают с 70% КС[4]. С 2025 г. регионы могут изменять этот коэффициент[2]. - Минимальные сроки владения: 5 лет (обычно) или 3 года (при наследстве, дарении близкому родственнику, приватизации, ренте, если нет другого жилья)[3]. Для ДДУ срок считается с момента оплаты эскроу (разъяснение Минфина)[5]. - Имущественный вычет: 1 000 000 руб. при продаже жилья (квартира, дом, доля и т.д.), 250 000 руб. для прочей недвижимости (в т.ч. апартаменты)[6]. Вместо вычета можно учесть документально подтверждённые расходы. - Аренда жилья: режимы – НДФЛ (13%, декларация 3-НДФЛ), самозанятый (НПД) 4% от физлиц / 6% от юрлиц, патент (ИП), упрощёнка (УСН 6% «доходы» или 15% «доходы минус расходы»). См. таблицу сравнения ниже. - Налог на имущество: налоговая база – кадастровая стоимость жилья. Базовые ставки для жилья 0,1–0,3% (может дифференцироваться в регионах)[7]. Для элитных объектов (КС>300 млн) предельная ставка до 2,5%[8]. Земельный налог: базовая ставка до 0,3%, но для дорогих участков увеличена до 1,5%[8]. - Льготы: пенсионерам, инвалидам I–II группы, ветеранам боевых действий и др. – льготы по одному объекту каждого вида (квартира, дом, гараж и т.д.)[9][10]; многодетным семьям – вычеты по кадастру (5 м² на ребёнка для квартиры, 7 м² для дома)[11] и в некоторых регионах полное освобождение от налога на одно жильё. - Отчётность: декларацию 3-НДФЛ по доходам от аренды/продажи подать до 30 апреля года, следующего за отчётным[12], налог уплатить до 15 июля[13]. При нарушении сроков – штраф 5% от неуплаченного налога за каждый месяц (не менее 1 000 руб. и не более 30% суммы)[14].
При продаже жилья (квартиры, дома) физлицо облагается НДФЛ (ст. 208, 210 НК РФ). Начиная с 2025 г. введена прогрессивная шкала НДФЛ: 13% при «базовом» доходе до 2 400 000 руб. и 15% для суммы свыше этой планки[1]. Например, если доход составил 3 000 000 руб., НДФЛ = 13% на 2,4 млн и 15% на 600 тыс. руб. (всего ~402 тыс. руб.)[1]. При этом подоходный налог рассчитывается от облагаемого дохода, то есть разницы между ценой продажи и покупной ценой (или с учётом вычетов/расходов).
Важное правило: если продажа происходит ниже 70% кадастровой стоимости (по данным на 1 января года продажи), то налоговой базой считается кадастр со сниженным коэффициентом 0,7[4]. Иначе говоря, при «заниженной» цене реально доход считаются равным КС×0,7 (см. пример в ФНС[15]). С 2025 г. регионы получили право увеличивать этот коэффициент (ст. 214.10 НК РФ, введена ФЗ-329 от 27.11.2023)[2]. Минфин разъяснил: если регион установит более высокий коэффициент (например, 1,0), продавец будет «налоговаться» по новому региональному правилу[2].
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ – 5 лет (для жилья, купленного после 01.01.2016)[3]. К исключениям, дающим право на трёхлетний срок, относятся: - приобретение в порядке наследования или дарения от родственника (1-й или 2-й степ.)[3]; - приватизация; - договор пожизненной ренты; - если у продавца нет другого жилья на момент продажи (по осн. 4 п. 3 ст. 217.1 НК)[3].
Например, при продаже единственного дома или квартиры (другого жилья нет) можно применить 3-летний срок (ст. 217.1 НК РФ). Ровно тот же трёхлетний срок действует, если жильё получено по наследству или по договору социальной выплаты. Письмо Минфина от 05.06.2025 № 03-04-05/55310 дополнительно уточнило: если квартира куплена по ДДУ (долевое участие), то срок считается с даты полной оплаты по эскроу-счёту[16][16].
Если условие минимального срока не выполнено, продажу нужно декларировать и оплачивать НДФЛ. При расчёте можно уменьшить базу на имущественный вычет в размере до 1 000 000 руб. (для жилья) или 250 000 руб. (для прочей недвижимости, например апартаментов или дома, если они не относятся к жилым по классификации). ФНС поясняет, что кадастровая база 0,7×КС применяется перед вычетом[15]. То есть налоговая база = max{цена продажи, 0.7×КС} – вычет[15]. К примеру, если продавец купил квартиру за 10 млн и продаёт за 2 млн при КС 3 300 000 руб., то расчёт будет таким:
Доход по ставке (13%) = max(2 000 000, 0.7×3 300 000) – 1 000 000 = 2 310 000 – 1 000 000 = 1 310 000.
НДФЛ = 13% от 1 310 000 = 170 300 руб. (пример расчёта, см. ФНС[15]).
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
Особые случаи:
- Продажа по цене ниже расходов. В любой ситуации вычет в 1 млн (или расходы) позволяет обнулить налог. Если цена выше расходов, выгоднее заявить документально подтверждённые расходы (закупочная цена, ремонт).
- Продажа доли жилья. Все те же правила: минимальный срок 5/3 года, вычет 1 млн (для жилья) распределяется на долю. Если в собственности несколько долей (совместная собственность), вычет делится пропорционально долям[17].
- Апартаменты. При продаже апартаментов (нежилой вид недвижимости) максимальный вычет – 250 000 руб., срок владения – 5 лет (3 года при отсутствии иного жилья)[18].
- Продажа по ипотеке. Налоговые правила не зависят от способа финансирования; вычет и срок считаются по обычным критериям. Учитывайте расход на проценты, если оформляете вычет по расходам. - Наследство. Если унаследовали жильё, новый владелец получает льготу по 3-летнему сроку (даже если изначально купил 5-летнее жильё)[3]. Налог рассчитывается как обычно: считаются и доход (продажная цена) и возможный вычет.
Внутренняя ссылка: подробности для коммерческой недвижимости – в статье «Налоги при продаже коммерческой недвижимости» на Торги-ру.
Сдача квартиры или дома в аренду физлицом облагается НДФЛ по общим правилам (ст. 210 НК РФ). Однако часто владельцы переходят на специальные режимы или учитывают, что при аренде есть другие варианты:
· НДФЛ для физических лиц (общая система). Доход облагается по ставке 13%. Декларировать надо самостоятельно: подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года[12] и уплатить налог до 15 июля[13]. Налоговой базой считается фактически полученный доход за год (минимальных вычетов нет). При этом некоторые расходы (ремонт, ЖКХ, проценты по ипотеке) можно включить в расходы для уменьшения базы при подаче декларации. Минфин разъясняет: доход от сдачи жилья считается «имущественным доходом» (п. 3 ст. 210 НК) и декларируется так же, как продажа, если нет наемного договора.
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
· Если арендуют физические лица, налоговая база = доход – расходы, ставка 13%.
· Если сдаете юридическому лицу, иногда платят через агента, но физлицо всё равно должно отчитаться. Уведомление НПД (см. ниже) в этом случае не подходит.
· Налог на профессиональный доход (самозанятые, НПД). Этот режим подходит, если регион позволяет и вы зарегистрировались как самозанятый через приложение НПД. Ставки фиксированы: 4% с дохода от физлиц, 6% от ИП/компаний[19]. Никаких иных взносов/отчетов нет. Отчётность – просто уплата налога через приложение при получении платежа. Лимит по годовому доходу – 2,4 млн руб. (в 2025 г.), после которого переходят на обычный НДФЛ.
· Патентная система (ПСН). Индивидуальный предприниматель может приобрести патент на сдачу жилья (если регион разрешает). Стоимость патента фиксируется местными властями (обычно зависит от кадастровой стоимости жилья или площади и «предполагаемого дохода»). Пример: в Москве на 2025 год патент на аренду квартиры 50 м² может стоить около 50–60 тыс. руб. за год (двумя платежами)[20]. Налог по патенту уплачивается фиксированно (без деклараций), уменьшить его можно на сумму страховых взносов. Если ИП работает только на патенте, отчетов нет, однако уплачивается имущественный налог отдельно.
· УСН (упрощёнка). Если вы зарегистрированы ИП и сдаёте жильё как бизнес, можно применять УСН. Для арендодателя часто выгодна ставка 6% «доходы» (или 15% «доходы минус расходы»), при этом можно уменьшить налог на 1/2 взносов на пенсионное страхование. Отчетность – годовая декларация по УСН, а также по-прежнему уплата имущественного налога за жильё как за коммерческое (жилой дом при сдаче считается нежилым).
Таблица. Сравнение режимов сдачи жилья:
|
Режим |
Кто может использовать |
База для налога |
Ставка |
Отчетность/уплата |
|
НДФЛ (общая) |
Любое физлицо |
Доход (прибыль) |
13% |
3-НДФЛ до 30 апреля, НДФЛ до 15 июля |
|
Самозанятый (НПД) |
ФЛ – арендодатель, регионы |
Доход |
4% (от ФЛ), 6% (от юр. лица/ИП)[19] |
ежемесячно через приложение НПД |
|
Патент (ПСН) |
ИП, регионы со ПСН |
Фиксированная (квота) |
Фиксированная сумма патента |
Платёж (1/2+1/2 года) |
|
УСН |
ИП |
«Доходы» или «Доходы-расх.» |
6% (доходы) или 15% (доходы-расх.) |
Декларация УСН (год), авансы |
Пример расчёта (НПД): Арендный доход 500 000 руб. от физлица → налог 4% = 20 000 руб. Если доход от юрлица – 6% = 30 000 руб. (перед тем как 4/6% вычесть вычет 10 000 руб. до исчерпания).
Пример (УСН): Доход 1 000 000 руб., расходы 200 000 руб. Налог при «6% от дохода» = 0,06×1 000 000 = 60 000 руб. Можно учесть 50% взносов (например, страховые ~ 40 000 руб.), уменьшив налог до 40 000 руб.
Налоги самозанятого: Самозанятый платит только НПД (включая за аренду) и в пенсионный фонд не отчисляет. Однако если доход превысил лимит, следует перейти на другой режим.
Риски и штрафы:
При сдаче без перехода на самозанятых или ИП собственник обязан сам исчислить и уплатить налог. Если сдаёте физлицу наем, вы – налоговый агент, и в некоторых случаях наниматель (ФЛ) может уплатить 13%, но нельзя на этом расслабляться: при любых доходах нужно проверить обязанности. Невыполнение (например, неучет доходов в 3-НДФЛ) карается штрафом 5%/мес или 1 000 руб. (см. раздел «Ответственность» ниже).
· Самозанятый vs. ИП: Регистрация НПД выгодна до 2,4 млн до 2026 г. (можно успеть для льготных 4%). Если доход высок (>2,4 млн), лучше быть ИП на УСН 6%.
· Патент без регистрации ИП: Патент можно взять только как ИП. Если не оформлен ИП, только НПД или обычный НДФЛ.
· Пропущены сроки: декларация по НДФЛ сдается до 30.04 (штрафы см. ниже). Арендатор до 30.04 не подал «справку о доходах» – штраф 500–1000 руб.
· Выбор режима: Перед началом аренды стоит посчитать «на калькуляторе» (или обратиться в «Торги-ру»), какой режим выгоднее. См. кейсы: семейная пара с доходом 1 млн платит НПД 4% (40 000 руб.), а ИП на УСН – 6% (60 000 руб.).
В разделе «Пошаговые инструкции» далее есть чек-лист «Выбор режима при сдаче».
Кадастровая база: Налог на имущество физлиц рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости (ст. 401 НК РФ). То есть важна именно «кадастр» жилья. Сумма налога = (КС объекта – необлагаемая часть) × ставка × доля владения. С 2023–2024 гг. проводятся кадастровые переоценки (во многих городах КС выросла), что может увеличить налог. Оспорить завышенную КС можно через Росреестр или суд (см. раздел «Как оспорить кадастр» и внутренняя ссылка).
Ставки НИФЛ: Базовые ставки задаются НК РФ (ст. 406): 0,1% для жилья (дома, квартиры, дачи и пр.), 0,5% для прочего и 2% для дорогих объектов (>300 млн кадастр)[7]. Региональные власти вправе понижать или повышать ставки в диапазоне 0,1–2% в зависимости от типа и местоположения. Так, в Москве жильё распределено по ступеням: до 10 млн КС – 0,1%; 10–20 млн – 0,15%; 20–50 млн – 0,2%; 50–300 млн – 0,3%[21].
Изменения 2025: С 1 января 2025 года предельные ставки выросли: для объектов >300 млн КС – до 2,5% (ранее 2%)[8]. Аналогично, максимальные ставки земельного налога для «дорогих» участков (>300 млн) увеличены до 1,5% (ранее 0,3%)[8]. Однако даже для средней недвижимости (КС <50 млн) изменения минимальны – базовые ставки 0,1–0,3% остаются. Полную информацию по конкретному региону/населенному пункту можно проверить на сервисе ФНС.
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
Льготы по имущественным налогам:
- Пенсионеры и предпенсионеры: Федеральное освобождение – 1 объект каждого вида (квартира, дом, гараж/машиноместо)[9]. Например, если у пенсионера две квартиры и гараж, налог платится только за одну квартиру (с наибольшей КС) и гараж освобождён[9]. По земельному налогу – вычет 600 м² (6 соток) на один участок[22]. Эти льготы применяются автоматически (без заявления) благодаря «проактивному» порядку[23]. - Инвалиды I–II группы и дети-инвалиды: По ст. 407 НК они освобождены от налога на один объект каждого вида (аналогично пенсионерам)[24]. То есть жильё, гараж и др. – один из каждого вида бесплатно. Согласно Федеральному закону, минимальная сумма льготы не суммируется: даже имея несколько оснований, платят только за один. - Ветераны боевых действий (ВСВ): Освобождены от налога на один объект каждого вида (квартиру, дом, гараж), КС которых не превышает 300 млн[10]. Есть также вычет по земельному налогу (600 м²)[25]. - Участники СВО/члены семей: По аналогии с ветеранами – один объект каждого вида (ст. 399 НК). Если объект не используется в бизнесе, освобождены. - Многодетные семьи (3+ детей): Федеральный вычет – 5 м² КС на каждого ребёнка для квартиры/комнаты и 7 м² для дома[11]. На практике регионы всё чаще вводят полное освобождение от имущественного налога на 1 жильё в семье с 3+ детьми (первый такой эксперимент был в отдельных МО в 2024 г.)[26]. - Другие льготы: В каждом регионе могут действовать свои послабления (инвалиды I–II групп имеют льготы по земельному налогу, ветераны труда, «чернобыльцы» и т.д.). Полный перечень льгот по конкретному адресу — на сайте ФНС (сервис «Льготы по имущественным налогам»).
Как оспорить кадастровую стоимость: Если вам кажется, что КС жилья завышена, можно оспорить её в комиссионных органах Росреестра или через суд (ст. 372 НК РФ). На «Торги-ру» есть подробная инструкция. Главное – собрать документы (решение комиссии Росреестра о переоценке, судебную практику аналогичных дел и т.п.). Успешно оспоренная КС уменьшит налоговую базу.
Если вы облагаетесь налогом (при продаже или сдаче жилья), нужно соблюдать сроки отчётности и оплаты:
· Декларация 3-НДФЛ при продаже/аренде: Подать декларацию за год продажи (или за год получения арендных доходов) нужно до 30 апреля следующего года[12]. При продаже до 5 лет (или сдаче с обязательством платить НДФЛ) декларирование обязательно. Доходы от продажи жилья, не достигшего минимального срока владения, и от аренды обязательно отражать в 3-НДФЛ[12]. Подача осуществляется через личный кабинет ФНС, МФЦ или почтой.
· Срок уплаты НДФЛ: Налог, рассчитанный в декларации, уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи/сдачи[13]. Например, продажа в 2024 г. – уплата до 15.07.2025.
· Штрафы и пени:
· За несдачу/несвоевременную подачу 3-НДФЛ предусмотрен штраф. По ст. 119 НК РФ – 5% от суммы налога (не уплаченной вовремя) за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не менее 1000 руб. и не более 30%[14]. Если декларацию забыли совсем при том, что налога нет (например, весь доход попал под вычет), штраф составляет 1000 руб. за каждый месяц (но тоже не более 30 000)[14].
· За несвоевременную уплату налога – пеня 1/300 ставки Центробанка (или 1/150, если сумма долга очень велика) от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (ст. 75 НК). Кроме того, может начисляться штраф 20% от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 123 НК)[27], например, если умышленно не заплатили.
· За ошибки и занижение налогов: штрaфы от 20% (ст. 122 НК) и др., см. подробности. Главное – правильно заполнить декларацию, приложить договор купли-продажи и чеки.
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
Таблица. Сроки и санкции:
|
Ситуация |
Крайний срок |
Санкции за нарушение |
|
Подача 3-НДФЛ после продажи/аренды |
30 апреля следующего года[12] |
Штраф 5%×N мес. (min 1 000 руб., max 30%)[14]; пени 1/300 CBR/день |
|
Уплата НДФЛ |
15 июля следующего года[13] |
Пени (1/300 CBR/день), штраф до 20% при нарушении (ст. 75, 123 НК)[27] |
|
Невычисление/недоплата НПД |
по факту получения дохода |
Штраф 4–10% (ст. 129 НК) от недоплаты или 1 000 руб. (ч. 3 ст. 25.25 КоАП) |
|
Отсутствие декларации при доходе |
см. пп. выше |
Штраф 1 000 руб.×N мес. (ст. 119 НК) |
Если не уложились в сроки, подавайте хотя бы с опозданием – штраф минимальный (не сдавать вообще опаснее). При затруднениях или сомнениях лучше обратиться к специалисту или в «Торги-ру» за консультацией (есть сервис «Рассчитать налог онлайн» и помощь юриста).
1. Занижение цены в договоре. Частая схема – указывать меньшую цену продажи, рассчитывать НДФЛ с этой суммы. НО: при проверке налоговики могут применить правило «0,7×КС»[4] и начислить налог с большей суммы. Рисковать не стоит: платите налог с реальной цены, иначе будут штрафы за занижение (20% при доначислении[28]).
2. Игнорирование «0,7×КС». Продавцы нередко не знают о понижающем коэффициенте. Важное правило: если цена ниже 70% от кадастра, налог всё равно считают с 70% (это повышает налоговую базу). При расчёте показывайте в декларации корректную базу.
3. Неправильный режим аренды. Например, сдаёте жильё на полгода – и не зарегистрировались как ИП/самозанятый. В таком случае налоговая может доначислить НДФЛ и штраф. Убедитесь, что оформили режим: если сдаёте на длительный срок – проще быть самозанятым (4%) или ИП.
4. Пропущенные сроки. Запомните: 3-НДФЛ – до 30 апреля, уплата НДФЛ – до 15 июля (ст. 228, п. 3 ст. 119 НК)[12][13]. Также налог на имущество (квартиру) уплачивается до 1 декабря (по уведомлению ФНС). Своевременность защищает от штрафов.
5. Неполное декларирование доходов. В декларации нужно указывать все доходы (продажи квартир, от аренды, выигрыши, договоры вознаграждения и т.д.)[12]. Нередко люди забывают о доходах от аренды или продаже автомобиля – проверяйте, что все формы учтены.
Также см. статью «ТОП-5 ошибок покупателей на торгах» на Торги-ру[29] – там про типичные опасности в сделках с недвижимостью.
Совет: Ведите учёт расходов на жильё (ремонт, налоги), чтобы при возможности заявить вычеты. Используйте онлайн-калькуляторы или обратитесь к юристам, чтобы проверить налоговую нагрузку заранее. «Торги-ру» предлагает услугу «Подбор объектов с торгов» с учётом налогов.
Чек-лист «Расчёт налога при продаже жилья» (7 шагов):
1. Определите купленную цену и цену продажи. Найдите разницу (доход).
2. Проверьте, был ли проданный объект в собственности нужное время (5 или 3 года)[3]. Если да – налог не платите, декларацию не подаёте (просто укажите факт при необходимости).
3. Рассчитайте кадастровую стоимость квартиры (сайт Росреестра). Вычислите 0,7×КС и сравните с ценой продажи[4].
4. Если цена < 0,7×КС, в налоговой базе используйте 0,7×КС; иначе – фактическую цену продажи.
5. Примените вычет: вычтите из базы 1 000 000 руб. (250 000 руб. для апартаментов/гаража и др.) или документированные расходы на покупку/ремонт.
6. Рассчитайте НДФЛ: 13% или прогрессивно (13/15% на суммы свыше 2,4 млн)[1].
7. Подайте 3-НДФЛ и уплатите налог: до 30.04 – подача декларации, до 15.07 – оплата НДФЛ[12][13]. Укажите данные договора купли-продажи, приложите выписку ЕГРН, платежки.
Чек-лист «Выбор режима при сдаче квартиры» (7 шагов):
1. Оцените годовой доход от аренды. Если <2,4 млн и есть приложение «Мой налог» – NP (самозанятый) 4/6%.
2. Если NP невозможен или доход выше лимита – зарегистрируйтесь ИП.
3. Решите: УСН 6% выгоднее, если есть расходы; патент – если он доступен (узнайте требования региона и стоимость патента через «Калькулятор патента» ФНС[30]).
4. Если остаетесь как физлицо – заранее подготовьте договор аренды и приходные документы.
5. Ежемесячно отслеживайте полученные суммы и сохраняйте чеки/договора (на случай проверки или расчёта УСН).
6. Отчётность:
- НПД: уплачивайте налог через приложение (нет отчётов).
- УСН: подавайте декларацию до 30.04 (за прошлый год), платите авансами.
- НДФЛ: до 30.04 следующего года подать 3-НДФЛ, уплатить НДФЛ до 15.07.
7. Страховые взносы: Если ИП – уплачивайте фиксированные взносы в пенсионный фонд и медстрах, можно уменьшать УСН/ПСН на их половину.
