Прогноз цен на жилую недвижимость в России на 2026–2027 годы

Рынок жилья России демонстрирует сейчас смешанные тенденции. С одной стороны, отмена льготной ипотеки и высокая ключевая ставка замедлили спрос и привели к стагнации цен. С другой – дефицит новых проектов и инфляция затрат (рост зарплат строителей, удорожание стройматериалов) давят на цены вверх. По оценкам «Дом.РФ», в 2025–2026 годах рост цен на новостройки и вторичное жильё будет примерно на уровне инфляции (~4%). Аналитики прогнозируют, что при сохранении текущих условий жильё в 2026–2027 годах подорожает не больше чем на величину инфляции. Однако многие эксперты отмечают риски ускоренного роста цен в среднесрочной перспективе из-за ограниченного предложения. Так, в Москве и крупных городах ожидают умеренный рост цен (несколько процентов в год) вследствие сжатия новых проектов и постоянного спроса.

В современных городах России новые многоэтажные комплексы постепенно дорожают вслед за инфляцией. По прогнозу «Дом.РФ», номинальный рост цен на новостройки в 2026–2027 гг. будет сопоставим с инфляцией (~4% в год). Сегмент «первички» удерживается массовыми льготными ипотечными программами, но при текущих двузначных ставках доступная ипотека ограничена. Эксперты указывают, что без существенного снижения ключевой ставки рынок новостроек может «замереть», а рост цен будет сдерживаться жесткими кредитными условиями. При этом сохраняется дефицит новых проектов: девелоперы сокращают запуск жилья из-за дорогого проектного финансирования. В таких условиях «аппаратные» меры поддержки (льготные кредиты и субсидии) станут ключевым фактором стабилизации рынка.

Основные факторы влияния на рынок

Ипотечные ставки и политика Центробанка

Ключевой драйвер цен – стоимость ипотеки. В 2023–2024 гг. ключевая ставка ЦБ была рекордно высокой (18–19%), что сделало ипотеку малодоступной. По последним прогнозам Центробанка, в 2025–2026 гг. средняя «ключевая» ставка в России составит 14–16% (2025) и 10–11% (2026), возвращаясь к целевым 7,5–8,5% только к 2027 г.. Эксперты IRN.RU подчёркивают: если ключевая ставка останется двузначной и в 2026 г., доступной ипотеки не будет как минимум ещё два года, что повышает риск снижения цен. С другой стороны, ожидаемое к 2027 г. снижение ставки и разорвавшиеся «отложенные» ипотечные ресурсы могут дать новый импульс спросу и вызвать подорожание жилья. По мнению аналитиков, падение ставок до психологического уровня 12–15% способно вызвать всплеск активности и рост цен, подобно ситуации 2020–2021 годов. На сегодня ипотечные программы (семейная, ИТ-ипотека и др.) поддерживают спрос в определённых категориях покупателей, но их влияние ограничено сроком действия программ и доступностью.

БЕСПЛАТНЫЕ консультации экспертов

WhatsApp

Актуальная и историческая динамика ключевой ставки

Период	Уровень ставки
Июнь 2023	7,5 %
Декабрь 2023	+1 п.п. → 16 %
Февраль 2024	зафиксирована на 16 %
Июль 2024	+2 п.п. → 18 %
Сентябрь 2024	+1 п.п. → 19 %
Октябрь 2024	+2 п.п. → 21 %
Июнь 2025	−1 п.п. → 20 %

Итого: в 2023–2024 годах ставка выросла с 7,5 % до 21 %, затем в июне 2025 снизилась до 20 %.

Почему это важно для рынка жилья

1. Ипотека дорожает: высокая ставка → выплата выше, спрос падает.

2. Инвестиции в недвижимость теряют привлекательность на фоне дорогих кредитов.

3. Если ставка будет снижена ( до ≈17 %) — можно ожидать оживления рынков и роста цен.

Миграционные тренды и демография

Демографическая динамика в стране остаётся нетривиальной. Естественная убыль населения почти компенсируется миграцией. По итогам 2024 г. население России снизилось лишь на 0,08% до ~146,0 млн человек. Миграционный прирост в январе–октябре 2024 г. компенсировал около 67% естественной убыли, главным образом за счёт внутренней миграции в экономически активные регионы (Московская, Ленинградская области и др.). Новые регионы (ДНР, ЛНР, Запорожская, Херсонская обл.) дали дополнительный приток; без них население уменьшилось бы заметно больше. Пандемия и «спецоперация» также стимулируют перемещения внутри страны. В результате в Москве и Питере сохраняется приток жителей, что поддерживает спрос на жильё. Рост населения в крупных городах (Москва, СПб) и их пригородах оказывает локальное давление на цены. В ряде регионов наблюдается тренд «миграции спроса» – граждане столицы переезжают в Подмосковье и ближнее Подолье из-за более выгодного соотношения цены и площади.

В то же время старение населения, падающие рождаемость и устойчивый отток молодёжи из ряда областей снижают долговременный прирост спроса. Росстат отмечает, что на горизонте 5–10 лет число женщин детородного возраста в РФ начнёт расти после 2027 года. Это может позитивно отразиться на демографическом приросте и жилищном спросе ближе к 2030-м. Пока же демографические факторы создают умеренное давление на цены: застройщики вынуждены ориентироваться на платежеспособность «заразросших» поколений, а там, где миграции мало (в регионах), рост цен тише.

БЕСПЛАТНЫЕ консультации экспертов

Telegram

Инфляция и макроэкономика

Инфляция напрямую влияет на себестоимость строительства и на доходы населения. По данным ЦБ, ожидаемая инфляция в 2025–2027 гг. составит около 6%, 4,5% и 4% соответственно. Подорожание стройматериалов (по данным «Фонтанки», отделочные материалы выросли в цене на 13% за год) и рост зарплат на стройке переносятся в конечную цену новостроек. Одновременно инфляция «съедает» избыточные сбережения населения, стимулируя их переход в более осязаемые активы, в том числе в недвижимость. При этом политика ЦБ («борьба с инфляцией») предполагает удержание высоких ставок, ограничивая жилищный бум. Если экономика стабилизируется и ставки снизятся, это позволит поддержать продажи. В целом макроэкономическая ситуация такова, что рост ВВП умеренный (2–3%), реальный доход растёт слабо, а ипотечные платежи велики, поэтому существенного скачка цен без внешних шоков не предвидится.

Рост арендных ставок

Рынок аренды жилья переживает бурный рост цен. По данным федеральных источников, в 2024 году средние ставки аренды в России выросли на 25–31%. Это рекордный прирост за последние годы. Главные причины – сильная инфляция, рост зарплат и отсутствие дешёвой ипотеки, из-за чего многие покупатели вынуждены искать квартиры для аренды. Президент Международной академии ипотеки Ирина Радченко прогнозирует, что в 2025 году аренда продолжит дорожать «в пределах инфляции» (то есть около 5–7%), поскольку спрос на аренду остаётся высоким (20–30-летние заемщики предпочитают аренду покупке при дорогой ипотеке). Удорожание аренды побуждает инвесторов держаться на вторичном рынке: некоторые продавцы перенаправляют квартиры из продажи в сдачу, а покупатели, ожидая дальнейшего роста арендных ставок, готовятся вкладываться в «арендные» объекты. Таким образом, рост арендных ставок создаёт дополнительный фундаментальный спрос на покупку жилья (как инвестиций под аренду), что может поддерживать цены на вторичном рынке.

 [ВИДЕО] Цены на недвижимость взлетят на 50%: ШОК прогноз!

Прогнозы по сегментам рынка

Новостройки

Сегмент новостроек сейчас характеризуется минимальным ростом цен. По оценке «Дом.РФ», в 2024–2026 гг. рост цен на строящееся жильё будет примерно равен инфляции (~4% в год). Специалисты отмечают, что цены на новые квартиры в 2023 г. выросли на 12% (для сравнения, в 2022 г. +17,5%, в 2021 +20,5%). В 2025–26 гг. базовый сценарий предполагает поддержку новостроек лишь льготной ипотекой и рекламными акциями девелоперов. Доля готового жилья («новостроек без отделки») может возрасти, что формально понизит цену «квадрата» до 10–15% в отдельных проектах, но в целом генеральный тренд – рост цен на новостройки близко к инфляционному. При этом в бизнес-, премиум- и элит-классах предложение заметно уменьшается, поэтому в этих сегментах цены могут расти более значительно (до 10% и выше), независимо от ипотечного давления.

Вторичный рынок

На вторичном рынке динамика более раздробленная. По мнению «Дом.РФ», в 2025 г. цены вторички могут расти чуть выше инфляции, так как существенную долю сделок составляют расчёты наличными. Однако крупные аналитики (IRN.RU) указывают на риск снижения цен вторички при сохранении высоких ставок. На март 2025 г. в столицах цена готовых квартир оказалась относительно устойчива: в Петербурге рост в прошлом году составил лишь ~7%, а в Москве по оценкам экспертов ожидается умеренный рост 5–8% в год. Фактором сдерживания на вторичном рынке является замедление оборота: многие хозяева предпочитают откладывать продажу, ожидая восстановления спроса. Впрочем, к 2026–2027 гг., при условии снижения ключевой ставки до двузначных однозначных процентов, оживление покупательского спроса на вторичку вероятно. Пока же эксперты советуют покупателям «стоять в стороне» и торговаться: продавцы готовы уступать в цене или предоставлять бонусы (ремонт, кладовки).

Цены на недвижимость готового фонда (вторичку) также оказываются в зоне влияния инфляции и банковской политики. Например, в Новосибирске цена «квадрата» выросла на 16% за последний год, однако на фоне стагнации ставок рост цен замедлился. Аналитики отмечают, что пока ставка остаётся высокой, цены на вторичном рынке Москвы и крупных городов будут либо стабильно умеренно расти (5–8% в год), либо «топтаться на месте». Значительный скачок вверх возможен только после массового выхода дешёвых ипотечных программ. Интересно, что в 2024–2025 гг. часть лотов на вторичном рынке оказалась «висящим балластом» (завышенными по цене), который со временем будет подтягивать среднюю цену вниз.

Апартаменты и другие типы жилья

Апартаменты (жилые объекты без статуса квартиры, часто с гостиничной инфраструктурой) занимают нишу между вторичкой и новостройками. Несмотря на то, что их рынок сравнительно мал, в условиях дорогой ипотеки часть инвесторов переключилась на апартаменты с сервисом – они продаются по эскроу и имеют более гибкие правила управления доходом. В целом эксперты указывают, что доходность квартирного сегмента в аренде снизилась (из-за роста цен покупки и конкуренции в аренде), поэтому часть капитала может идти именно в апартаменты или коммерческую недвижимость. Прогноза цен на апартаменты чуть меньше: они дорожают примерно на уровне вторички, а в перспективе могут показать чуть более высокую доходность за счёт сервисных услуг.

БЕСПЛАТНЫЕ консультации экспертов

WhatsApp 

Региональные особенности и главные города

Прогноз цен на 2026–2027:

Город	Цена м² (2024)	Прогноз 2026	Тренд
Москва	320 000 ₽	340 000 ₽	+6 %
Санкт-Петербург	230 000 ₽	215 000 ₽	−7 %
Казань	160 000 ₽	170 000 ₽	+6 %
Краснодар	145 000 ₽	130 000 ₽	−10 %
Новосибирск	140 000 ₽	143 000 ₽	+2 %
Екатеринбург	150 000 ₽	148 000 ₽	−1 %
Владивосток	210 000 ₽	200 000 ₽	−5 %

Источники: ЦИАН, Avito, аналитика SberAnalytics

Цены в крупных городах традиционно выше среднероссийских, и тенденции там имеют собственную специфику:

·         Москва. Рынок столицы остаётся фундаментально перегретым, но ипотечный «миттель» держит удары. Эксперты ожидают умеренного роста цен (~5–8% в год) в ближайшие пару лет. Ограничение предложения качественных новостроек (инфраструктурных проектов) и продолжение льготных программ могут вытягивать рынок. Девелоперы планируют продолжать стройку в 2025–26 гг. рекордными объемами (закупили земли ранее), что в итоге сократит дефицит, но до 2026–27 г. спрос может обогнать ввод. Вторичный рынок Москвы может «просесть» локально осенью 2024 и весной 2025 при ослаблении спроса, однако к 2026 г. при снижении ставок ожидается восстановление роста.

·         Санкт-Петербург. По данным консалтинговой компании Nikoliers, в феврале 2025 г. средняя цена «квадрата» на первичном рынке Петербурга на 1% выше январской (302 тыс. руб.), и до конца 2025 г. при отсутствии катаклизмов цены вырастут не сильнее инфляции. Полноценное «восстановление» рынка (рост выше инфляции) аналитики ожидают не раньше 2026–2027 годов. Крупный игрок RBI Group отмечает, что бизнес-новостройки подорожали 2% с начала года (средняя ~460 тыс. руб.), а комфорт-класс практически не изменился (≈265 тыс. руб.). По мнению специалистов, к 2027 году рекордный объём накопленных сбережений российских граждан может начать перетекать в недвижимость из-за снижения доходности депозитов. До тех пор цены в СПб будут расти умеренно. Стоит отметить, что в 2025 г. строящиеся апартаменты и квартиры комфорт-класса в Санкт-Петербурге дешевели (из-за увеличения доли лотов «без отделки»), тогда как «готовые» сегменты держались за счёт липовых скидок и «расселения» жилого фонда.

·         Новосибирск. В Сибири сохраняется тренд «отложенного спроса»: после отмены льготной ипотеки в 2024 г. цены на новостройки стабилизировались, но эксперты ожидают рост на горизонте 5–10 лет. Так, риэлторы Новосибирска прогнозируют значительный рост цен в долгосрочной перспективе, учитывая высокую инфляцию и сокращение объёма запусков жилья. Например, цена «квадрата» в новостройках области за 5 лет уже выросла более чем в 2,3 раза, а в первом квартале 2025 года ввод новых квартир упал на 18% по сравнению с прошлым годом. Эксперты считают, что повторится картина 2020–21 гг.: после снижения ключевой ставки цены взлетят (тогда новостройки в НСК подорожали в 1,8 раза, вторичка +50%). При этом в среднесрочной перспективе прогнозируют разгон рынка «с нарастающей силой» вплоть до 2027 года. Между тем, при сохранении высоких ставок до 2026 г. оживление может затянуться. По плану ЦБ, средняя ставка опустится до двузначных только в 2026 (10–11%), что означает последующий рост кредитной активности и цен.

·         Екатеринбург и Урал. В Уральском регионе тренд схож с Новосибирском: снижение активности из-за дорогой ипотеки и дефицит новых проектов. По прогнозам гильдии риэлторов, в 2025–2026 гг. цены на жильё в крупных городах (включая Екатеринбург) вырастут в пределах 5–10%. В «среднем сегменте» жилой фонд недозагружен, поэтому доля «вторички» будет расти, особенно под влиянием расширения семейной ипотеки на регионы. Государственные меры поддержки (маткапитал, надбавки военнослужащим) могут локально подстегнуть спрос, но без системных решений (снижение ключевой ставки, субсидии застройщикам) дефицит жилья возможен к 2026–2027 гг.

·         Другие регионы. В большинстве малых и средних городов прогнозируется стабильность или умеренный рост цен. Там, где вводится семейная ипотека и маткапитал, цены на «вторичку» могут вырасти до 10% в особенно востребованных районах. В сельской местности и депрессивных регионах без поддержки ценовой рост будет слабым или вовсе отсутствовать. Однако повсеместно операторы рынка признают, что новый дефицит жилья уже на горизонте 2026–2027 гг.: если не запустить массовые механизмы стимуляции (льготное финансирование, инфраструктурные субсидии), вскоре предложение не сможет покрыть спрос.

Выводы и рекомендации

• Ставка ЦБ — ключевой драйвер: при снижении <17 % в 2025 начнётся оживление ипотеки.

• Инфляция ожидается на уровне 7–8 % в 2025, к 2026 вернётся к цели 4 %

• Инвесторам лучше сейчас ждать: выгода будет после снижения ставок и восстановления спроса.

• Покупателям для себя: можно рассматривать объекты в небольших городах с дисконтом, избегать перегретых регионов/