Недвижимость Санкт-Петербурга: будет ли рост в 2026–2027 годах?

Рынок недвижимости Петербурга в настоящее время демонстрирует умеренный рост цен. По данным агентства «Дом.РФ», в 2026–2027 годах цены на жилье в России вырастут примерно на величину инфляции (около 3–5% в год). Аналогичный прогноз звучит и для Санкт-Петербурга: при стабильном ключевом проценте и умеренной экономической активности эксперты ожидают, что ежегодный рост цен в городе не превысит 3–5%. При этом в 2025 году специалисты Fontanka отмечают тенденцию к существенному росту: предполагается, что цены на квартиры в Петербурге увеличатся на 6–12%. Таким образом, резких «скачков» цен не ожидается – скорее продолжение плавного роста, сопоставимого с инфляцией.

Жилая недвижимость и апартаменты

Новостройки. На первичном рынке СПб средняя цена квадратного метра составляет около 266–268 тыс. рублей (май 2025). В мае 2025 года рост цен новостроек составил лишь +0,8% за месяц – это очень умеренный прирост. При этом наблюдается рост предложения: объем доступного жилья в новостройках Петербурга за год увеличился примерно на 6–7%. За счет расширения предложения аналитики фиксируют корректировку цен на отдельные лоты (включая апартаменты), хотя масштабных скидок нет.

Вторичный рынок. Спрос и цены на готовое жилье остаются стабильными. Средняя цена вторички – около 206 тыс. руб./кв.м, что существенно ниже новостроек. Многие покупатели выбирают вторичное жилье из‑за более коротких сроков и отсутствия риска задержки сдачи. По данным «Невского Простора», с весны 2024 года цены на вторичке выросли примерно на 7–8%, а предложение упало (в апреле 2025 доступно на 24% квартир меньше, чем годом ранее). В сегменте «апартаменты» – особых скидок тоже не отмечено: они идут по уровню дорогих однокомнатных квартир.

Коттеджи и дома. Спрос на загородное жилье и коттеджи в Ленобласти сохраняется, особенно у семей с детьми и покупателей, готовых жить за городом. Цены на участки и дома в престижных пригородах (Петергоф, Зеленогорск, Комарово) традиционно в разы выше средней по городу (десятки миллионов), однако данных о динамике немного. В целом покупатели загородной недвижимости ориентируются на комфортную инфраструктуру и транспортную доступность (например, близость ЗСД, КАД, новых трасс).

Самые выгодные объекты в Telegram: дисконт от 30%

Перейти в Telegram

Престижные районы и динамика цен

Цены в «элитных» районах Петербурга заметно выше средних. Так, на Васильевском острове средний «квадрат» в продаже стоит почти 298 тыс. руб., на Петроградской стороне – около 433 тыс. руб. (BN.ru). В Адмиралтейском районе – около 282 тыс. руб. за м^2. Класс «бизнес» (новостройки) в городе стоит в среднем 460 тыс. руб./м^2, тогда как комфорт-класс – около 265–270 тыс. руб./м^2 (средняя цена сделки). 

Наибольшим спросом пользуются районы с развитой инфраструктурой и транспортом. По наблюдениям «Невского Простора», весной 2025 года особенно востребованы однокомнатные квартиры возле метро в Приморском, Калининском и Московском районах. Приморский район, в частности, давно считается одним из самых привлекательных: здесь развивается деловой центр (Лахта-центр) и вводятся крупные жилые проекты. Средняя цена вторички в Приморском – около 265 тыс. руб./м^2 (BN.ru). Московский район (юго-запад СПб) чуть дешевле – порядка 269 тыс. руб./м^2, но отмечается стабильно высокий спрос (университеты, крупный ТРК «Мега-Дыбенко»). Василеостровский район близок к центру и предлагает развитую инфраструктуру: здесь средняя стоимость вторички достигает 298 тыс. руб./м^2.

Менее престижные окраины (Красногвардейский, Колпинский, Курортный) дают более доступные цены – от 150 до 220 тыс. руб./м^2, но и рост в них ожидается ниже. Например, Петродворцовый район («Петергоф») – около 153 тыс. руб./м^2. Легкий приток покупателей с ограниченным бюджетом (в том числе из других регионов) подстегивает спрос именно в «средних» районах.

Миграция, социальная мобильность и инфраструктура

Санкт-Петербург остается крупным миграционным «магнитом» для жителей других регионов. По оценкам, 25–35% покупателей петербургских новостроек – иногородние: в 2024 году примерно четверть выручки застройщиков обеспечили жители других субъектов РФ. Наибольший приток из «проленинградских» регионов – Урала и Сибири (Екатеринбург, Челябинск, Пермь, Томск). 20% всех запросов о покупке недвижимости в СПб поступает от жителей других регионов. Это поддерживает спрос на более доступные категории жилья, а также увеличивает конкуренцию в популярных районах. Одновременно часть петербуржцев рассматривает «запасной аэродром» в области: рост интереса к аренде и покупке жилья в Ленинградской области (Комбанино, Мурино, Всеволожск) с 2020 года заметно вырос.

Коммерческая недвижимость

На рынке коммерческой недвижимости в Петербурге в 2024–2025 гг. наблюдается разное поведение по сегментам. Офисы: объем ввода новых офисных зданий рекордно низок – лишь около 40 тыс. м² по итогам 2024 (вдвое меньше ожиданий). Однако спрос оказался рекордным: в 2024 году было заключено сделок на аренду и покупку офисов порядка 570 тыс. м². В конце года уровень вакантности упал до рекордно низких ~5% (для класса A), а средние ставки аренды увеличились на 40–50% (класс A). Конкуренция за качественные офисы высокая, цены аренды растут; прогнозируется сохранение дефицита предложения и дальнейшее удорожание аренды в 2025–2026.

Торговые центры (ретейл): в 2024 году Петербург не получил новых крупных ТЦ из‑за переносов строительства на 2025 год. Однако 2025-й обещает быть «рекордным» по новому вводу – 5 объектов суммарно 136 тыс. м². Это самый масштабный рост за 11 лет. Ввод столь больших площадей может временно повысить вакансию в торговых центрах, поскольку многие ритейлеры заморозили планы экспансии. В 2024 году заполняемость торговых площадей была высокой (свободных – лишь 3,1%), но с вводом новых объектов доля пустых площадей может вырасти. Строительство крупных ТЦ (например, ТРК Hollywood на 60 тыс. м², плановое открытие во II кв. 2025) привлекает новых арендаторов, но усиливает конкуренцию с уже действующими центрами. Меньшие районные ТЦ, ориентированные на локальное население, обычно заполняются быстрее и считаются менее рискованными проектами для инвестиций.

Подписывайтесь на канал Андрея Окулова — эксперта с 25+ лет опыта

Перейти в канал

Инвестиции: по итогам 1 полугодия 2025 объем инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга упал более чем в два раза (39 млрд руб., что на 50% меньше аналогичного периода 2024). Лидируют в структуре инвестиций земельные участки (30%) и логистика (28%). Очевидно, что рынок коммерческой недвижимости сейчас испытывает «проседание» общей инвестиционной активности.

Конкуренция застройщиков и новые проекты

Застройщики Петербурга активно соревнуются за покупателей на фоне меняющегося спроса. Объем ввода жилья в 2024 году составил около 2,67 млн м². Это большой показатель, который вместе с сокращением покупательной активности сдерживает рост цен. В 2025 году при высокой ключевой ставке некоторые девелоперы откладывают начало новых проектов, но всё же запускают ряд очередей ЖК. По данным bnMap, в апреле 2025 стартовали продажи в 7 крупных проектах (около 133 тыс. м²), а к концу года планируется передать в эксплуатацию порядка 336 тыс. м² новых площадей.

Увеличение предложения заставляет часть компаний корректировать цены на отдельные лоты – например, предлагаются скидки на непроданные квартиры и дополнительные бонусы при ипотеке. Однако пока что это локальные акции, а не массовый демпинг: широкий «свал» цен от застройщиков не наблюдается. Наоборот, рост себестоимости строительства (работы и материалов) и низкие ставки по кредитам не позволяют существенно снижать ценник. Эксперты отмечают, что в ближайшие месяцы существенных распродаж не ожидается. Конкуренция происходит скорее за счет качества комплекта инфраструктуры (школы, детсады, паркинги) и финансирования сделок (рассрочка, ипотека) – не ценового демпинга.

Ипотека, налоги и господдержка

Рынок жилья сильно зависит от условий кредитования. После отмены льготной ипотеки 6,5% общий объем ипотечных сделок в Петербурге заметно снизился – например, в апреле 2025 доля сделок по ипотеке упала с 45% до 38%. Тем не менее, действующие программы господдержки продолжают поддерживать спрос. Семейная ипотека (со ставкой 6–7% на часть кредита) по-прежнему доступна семьям с детьми до 6 лет или при рождении второго ребенка. Лимит по Петербургу – около 7,1 млн руб. на заем, что позволяет использовать субсидию на квартиры средних классов. Кроме того, сохраняются региональные выплаты (например, льготы для молодых семей), а материнский капитал традиционно можно направлять на погашение ипотеки. Все это создает «подушку» спроса для определённых категорий граждан.

Налогообложение недвижимости в СПб постепенно ужесточается. С 2024 года закончился мораторий на кадастровую оценку, и налог на имущество (для физических лиц) стал рассчитываться по полному кадастровому курсу. Планировалось повышение ставки налога на собственность с 1,5% до 2%, однако городские власти ограничили рост налога организаций 20% в 2024 году. Для покупателей это означает увеличение ежегодных налоговых расходов на недвижимость. Соответственно, часть девелоперов и инвесторов закладывает эти издержки в цену проектов. С другой стороны, высокие ставки по ипотеке (20% на начало 2025) и налоги удерживают часть покупателей «в стороне», снижая давление на цены.

Господдержка оказывает умеренное влияние: по расчётам Дом.РФ, сохранение семейной ипотеки и других адресных мер не даст ценам резко упасть, но и не позволит им стремительно расти. Таким образом, влияние госпрограмм на динамику цен – скорее стабилизирующее, чем стимулирующее бурный рост.

Прогноз прироста цен по районам Санкт-Петербурга (до 2027 г.)

Эксперты ожидают, что к 2027 году цены на жилье в Петербурге вырастут в среднем не более чем на 6–10% (суммарно, за пару лет). Однако темпы по районам могут отличаться. Ниже приведена ориентировочная таблица прогнозируемого изменения цен (накопленного) в ключевых районах города:

Примечание: эти цифры основаны на общем прогнозе умеренного роста рынка (≈3–5% в год) и текущем соотношении спроса/предложения по районам. В центральных и самых дорогих районах («Адмиралтейский», «Петроградский») рост ожидается ближе к минимальным значениям, в наиболее доступных периферийных – выше средних.

Самые выгодные объекты в Telegram: дисконт от 30%

Перейти в Telegram

Практические советы для покупателей и инвесторов

• Оцените реальные бюджеты и ставки: учитывайте рост ставок по ипотеке. Если собственные накопления велики, целесообразно рассмотреть покупку вторички — цены там растут медленнее, и жильё сразу готово к проживанию. При ограниченных средствах обратите внимание на новостройки с акциями (рассрочка, скидки) и на программы льготной ипотеки.
• Район и инфраструктура: выбирайте районы с перспективной инфраструктурой. Например, в Пригороде (Кудрово, Мурино) или новых микрорайонах СПб строятся детсады и школы. Взгляните на планы развития новых линий метро и дорог – жильё в пределах их проектируемых трасс может вырасти в цене.

• Диверсифицируйте вложения: если вы инвестируете, учтите особенности сегмента. Районные торговые центры с аутентичным миксом (супермаркеты, досуг) обычно легче заполнять арендаторами, чем гигантские развлекательные ТРЦ. На офисном рынке покупка помещений под стабильно востребованные профессии (ИТ, финансы) может обезопасить доход от аренды на фоне роста ставок.
• Следите за акциями застройщиков: в условиях ужесточенной конкуренции многие девелоперы предлагают льготы (например, скидки при быстрой оплате) на неликвидные квартиры. Проверяйте официальные сайты ЖК и специализированные порталы на наличие специальных предложений.
• Используйте госпрограммы: если есть право на семейную ипотеку, субсидии или маткапитал, обязательно включайте эти средства в расчет. Например, размер льготного займа в СПб ≈7,1 млн руб. позволит существенно сэкономить на процентах. В целом государственные меры поддержки в 2025–2026 гг. остаются, что сглаживает возможные всплески цен.

Выводы

Подытоживая, можно сказать, что в 2026–2027 годах рынок недвижимости Санкт-Петербурга сохранит умеренный рост цен – скорее на уровне инфляции. Особых катаклизмов не предвидится: поддержка ипотечными программами и стабильный спрос сдержат падение, но и сверхбыстрого роста не будет. Инвестиции в недвижимость останутся привлекательными для покупателей с долгосрочными целями: Петербург по-прежнему притягивает мигрантов из других регионов и сохраняет статус крупного делового центра.

Для инвесторов важно учитывать, что качественная локация и инфраструктура оказывают решающее влияние. Центр и хорошо обеспеченные районы («престижные») остаются дорогими, но менее волатильными; а районы-«микрорайоны» на периферии дают потенциально больший процент роста при большем риске. На коммерческом рынке офисы и склады показывают устойчивый дефицит площадей и рост арендных ставок, что может быть привлекательным для долгосрочных инвестиций.

Во всех сегментах основными факторами остаются высокая ключевая ставка и себестоимость строительства. Ожидается, что к концу 2025–началу 2026 года ставка немного снизится, что поможет оживить ипотечный спрос. В целом рекомендации просты: планируйте покупки без спешки, тщательно анализируя район и условия сделки, и учитывайте, что умеренный рост цен – это норма для Петербурга в ближайшие годы.