Прогноз цен на жильё в Москве и Подмосковье: 2026–2027
Содержание статьи
[ВИДЕО] Готовьтесь к переменам: Будущее рынка недвижимости России
Текущая ситуация на рынке жилья Москвы и Подмосковья
За последние годы рынки новостроек и «вторички» в столичном регионе переживают охлаждение. По данным ДОМ.РФ, объём строящегося жилья к началу 2025 года достиг 114,4 млн м² (рекорд за 6 лет), однако активность покупателей снижалась: продажи новостроек в 2024 г. упали на 26% (до 569 тыс. договоров). Ипотечные программы, стимулировавшие рынок ранее, поэтапно закрываются, поэтому сделки держатся на низком уровне. Так, в апреле 2025 г. в Москве зарегистрировано на 16,5% меньше сделок с новостройками и на 12,8% меньше со вторичным жильём по сравнению с апрелем 2024-го.
Цены при этом остаются относительно стабильными. По данным аналитиков IRN, в июне 2025 г. средняя стоимость «квадрата» в Москве составляла ~277 535 ₽ (рост +0,3% за месяц), в Новой Москве – 205 540 ₽ (0,0%), а в Подмосковье – 154 098 ₽ (-0,2%). Годовая динамика ещё слабее: ИРН прогнозирует, что на вторичном рынке в Москве среднее снижение цен ограничится примерно 10–15%, поскольку жильё в старых районах дешевле и пользуется стабильным спросом. Средняя цена квартиры в ближайших к Москве городах-подмосковном «спутниках» составила около 9,92 млн ₽, что на 2,4% выше, чем год назад. В большинстве этих городов стоимость квадратного метра за год выросла (в 15 из 17) – сильнее всего в Лыткарино (+5,3%), Щёлкове и Красногорске (+4,9%). Снижение цен зафиксировано лишь в Королёве и Химках (-1,2% и -0,2%/м² соответственно).
Спрос на аренду также неуклонно снижается в условиях роста цен и высокой инфляции. Сейчас доходность сдачи жилья в аренду в Москве составляет лишь около 4–5% годовых (ранее было порядка 6–8%), что существенно уступает доходности банковских депозитов (~18%). Даже с учётом роста стоимости квартир средняя «включённая» доходность рынка жилья (~8,4% для Москвы, 6,8% – для Новой Москвы, 5,5% – в среднем по Подмосковью) всё ещё ниже инфляции (≈9,9%). Это означает, что инвестиции в жильё в текущих условиях требуют осторожного выбора локаций и целей: по оценке РБК, для долгосрочной аренды выгоднее сосредоточиться на максимально ликвидных районах, а апартаменты с гостиничным сервисом могут давать более управляемую доходность.
Сейчас на Московском рынке жилья наблюдается стагнация: объёмы сделок падают, а цены в среднем лишь незначительно растут или находятся вблизи нуля. Например, в июне 2025 г. средняя цена «квадрата» в Москве была 277 535 ₽ (≈+0,3% к маю). Однако ключевые факторы (см. ниже) могут изменить ситуацию в ближайшие годы.
Ключевые факторы влияния на цены
На динамику цен жилья в Москве и Подмосковье серьёзно влияют несколько факторов:
· Программа реновации в Москве. Государственная программа переселения из ветхого фонда обеспечивает государственный спрос на столичные квартиры. По данным Forbes, доля жилья, строящегося по программе реновации, достигла 19% от всего столичного строительства. В 2024 году Фонд реновации ввёл в эксплуатацию 1,12 млн м² жилья, сместив с лидерства частного девелопера №1. Большие объёмы «бесплатного» по сути жилья для участников реновации создают давление на коммерческих застройщиков – они переходят на возведение элитных и среднеценовых объектов, чтобы поддержать прибыльность. Продолжение программы (по словам мэра Москвы, она станет «постоянным процессом» обновления фонда) гарантирует стабильный (государственный) спрос, но одновременно усиливает конкуренцию для частного сектора. Частные девелоперы, особенно в эконом-сегменте, уже вынуждены дробить проекты: доля «эконома» строителями упала в Москве с ≈50% в 2020 г. до ≈6% в 2024 г. по данным «НДВ».
· Сокращение ввода жилья. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что нынешняя «нехорошая тенденция» остановки новых проектов может привести к снижению ввода жилья к 2027 г. на 30%. Меньший ввод означает потенциальный дефицит предложения: по оценке НОСТРОЙ, после 2025 г. объём ввода жилья начнёт падать. Недострои «перетекут» в 2026 год из-за нехватки средств застройщиков (причина – падение ипотечного кредитования). Если строек будет меньше, это поддержит цены. Однако резкое урезание строек может вызвать волну роста цен только при сохранении спроса. В текущей ситуации перепроизводства риск затоваренности не исключён, но к 2026–2027 гг. резкое сокращение предложения уже может стать заметным фактором роста цен.
· Ипотечная ставка и доступность кредитов. Ключевая ставка ЦБ и рыночные ставки по ипотеке – один из главных драйверов спроса. Сейчас средневзвешенная ставка по ипотеке по России достигает ~25% (в Москве – до 28–29% по данным ЕИСЖС на весну 2025). Анкета экспертов РБК указывает, что существенное оживление спроса на ипотеку возможно лишь при снижении ставок до 14–15%, чего не ожидают раньше 2026 г. Среднесрочный прогноз ЦБ предлагает ставку ~19–22% в 2025 г., ~13–14% в 2026 и ~7,5–8,5% к 2027 г.. Это означает, что ипотека останется дорогой весь прогнозный период. Отсутствие доступных кредитов сдерживает спрос: ДОМ.РФ полагает, что в 2025–2026 гг. выдача ипотеки будет существенно ниже исторических максимумов. Без дополнительных льгот и субсидий (семейная ипотека, IT-ипотека, спецпрограммы) рынок будет адаптироваться к «новой реальности» дорогих кредитов.
· Региональный спрос (Новая Москва, Зеленоград, Химки, Мытищи и др.). Восточные и западные районы Москвы и близлежащие города Подмосковья имеют свои особенности. В Новой Москве цены за м² значительно ниже старого города (≈205 540 ₽/м², по IRN), но и спрос там пока более умеренный: доходность недвижимости в Новой Москве оценивается в ~6,8% годовых (ниже московских 8,4%). В Зеленограде (административно в составе Москвы) ситуация похожа на НМО — цены заметно ниже средних московских. В ближнем Подмосковье динамика неоднородна: в пересмотренной выборке МИР КВАРТИР средняя цена «квадрата» по 17 городам-спутникам (включая Химки, Мытищи, Красногорск и др.) составила 182 906 ₽ (+1,9% к году ранее), что немного выше инфляции. Крупнейшие районы Подмосковья показали такой рост: Реутов ~221,7 тыс. ₽/м² (+2,3%), Красногорск 220,5 тыс. (+4,9%), Долгопрудный 214,4 тыс. (+2,5%). Химки остаются на уровне ~204,1 тыс. ₽ (-0,2%), Мытищи – ~195,7 тыс. ₽ (+0,5%). Средняя цена квартиры там ~11–12 млн ₽. Спрос по-прежнему смещается в более доступные локации Новой Москвы и Подмосковья из-за ограниченной возможности покупки внутри МКАД, но избыточный рост предложения (в начале 2025-го на 10% в среднем в «спутниках») сдерживает цены. [ВИДЕО] Как купить квартиру на торгах с дисконтом
Цены аренды vs покупки жилья
Покупка жилья. В условиях дорогой ипотеки и высокой себестоимости жилья доля «спекулятивных» покупок стремительно снижается. Тем не менее многие эксперты советуют не откладывать покупку при необходимости собственного жилья: продавцы и застройщики сейчас готовы идти на уступки и предлагать рассрочки. По мнению аналитиков, средние цены в крупных городах в лучшем случае стабилизируются в ближайшие годы, поэтому разумнее фиксировать цену покупки. РБК-рекомендации подчёркивают, что для семей и первичного жилья сейчас «лучшее время для торга».
Аренда жилья. Рынок аренды в Москве долгое время оставался выгодным бизнесом, но к 2025 г. его привлекательность снизилась. По данным Dom.RF и IRN, средняя доходность сдачи в аренду упала примерно до 4–5% годовых, что ниже большинства депозитных ставок и существенно уступает инфляции. В локациях с высоким турпотоком (Сочи, Краснодар) аренда по-прежнему даёт двузначную доходность, но в столице и Подмосковье арендная плата не успевала за ростом цен. Вследствие этого предложение аренды растёт (сокращая ставку), а сдавать недвижимость стало менее выгодно, чем несколько лет назад. Инвесторам рекомендуется рассмотреть апарт-отели с гостиничным обслуживанием – они дают более высокую управляемую доходность, тогда как «обычные» квартиры для длительной аренды уже не приносят прежней прибыли.
Сценарии развития цен (2026–2027)
Экономическая ситуация определит, насколько изменятся цены в 2026–2027 гг. РБК выделяет два базовых сценария:
1. Оптимистичный сценарий: при замедлении инфляции и снижении ключевой ставки до ~10–12% к концу 2025 года возможен умеренный рост спроса. Население почувствует кредитное «облегчение», однако массового бума ждать не стоит – покупатели останутся осторожны. В этом случае цены в Москве и крупных городах будут расти медленно (ориентировочно на 3–5% в год), что даже ниже темпов инфляции.
2. Пессимистичный сценарий: если высокая инфляция сохранится и ставки останутся на 15–18%, доступных ипотек не будет, спрос сильно ограничен. В таком случае рынок продолжит адаптацию к новым условиям: цены могут замедлить рост или даже немного упасть в переоценённых сегментах. На вторичном рынке ожидается лишь умеренное снижение цен (в среднем до 10–15%), а на новостройки давление придётся со стороны самих застройщиков, вынужденных корректировать цену «бабл» застройки.
В целом, прогноз большинства экспертов таков: в Москве и Подмосковье общий уровень цен останется на месте или вырастет на несколько процентов к 2027 г. Если Дом.РФ считает, что цены новостроек будут расти номинально на уровне инфляции (≈9–10% в год), то в реальном выражении они практически стабилизируются. Аналитики отмечают, что избыточная «ценовая надутость» первичного рынка рано или поздно схлопнется – либо через постепенное снижение цен застройщиками, либо через появление новых ипотечных механизмов или банкротства компаний. Всё это будет зависеть от политики государства. Региональные различия останутся ключевыми: Москва и близкие новыми территориями округа Новой Москвы будут демонстрировать более стабильную динамику (в сочетании с продолжением реновации), тогда как вдалеке от мегаполиса при низком спросе возможны распродажи с большими скидками.
Что ожидать инвесторам и семьям
· Инвесторам: текущие условия не очень благоприятны для «быстрой» прибыли на московской недвижимости. Из-за высоких цен на покупку и низких арендных ставок инвестиционная привлекательность снизилась. Эксперты советуют отдавать предпочтение самым ликвидным объектам в центральных районах столицы и долгосрочному удержанию активов, так как краткосрочный рост цен маловероятен. «Перевернуть» квартиру (купить и быстро продать) сегодня рискованно – рынок нестабилен и продаётся медленно. При выборе проекта можно присмотреться к форматам апартаментов с гостиничным сервисом: они дают возможность управлять доходностью и остаются более интересными, чем обычные квартиры.
· Семьям и частным покупателям: для людей, которым квартира нужна для собственного проживания, текущий момент является благоприятным для сделки. Высокие ставки компенсируются тем, что продавцы готовы торговаться, застройщики предлагают рассрочки и специальные условия. РБК подчеркивает, что в кризисной ситуации именно покупка «для жизни» остаётся оправданной – лучше купить сейчас, чем ждать ещё более высоких цен позднее. Кроме того, государственные программы (семейная ипотека, льготные ставки для строителей) позволяют некоторым категориям населения улучшить условия покупки.
Таким образом, прогноз развития цен жилья в Москве и области на 2026–2027 годы остаётся сдержанно-позитивным: базовый сценарий – стабильность с умеренным ростом на 1–5% в год в столичном регионе. Однако высокая степень неопределённости (инфляция, экономический рост, политические решения) требует от инвесторов и покупателей тщательного анализа.
[ВИДЕО] Где рухнут цены на жильё? Полный прогноз рынка недвижимости.
Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать вопрос
Последние статьи
