Все статьи

Налоги при продаже коммерческой недвижимости в 2025 году: как избежать лишних затрат

Продажа коммерческой недвижимости в 2025 году сопровождается рядом изменений в налоговом законодательстве. Чтобы минимизировать налоговую нагрузку и избежать лишних затрат, важно понимать новые правила и использовать доступные инструменты оптимизации.

Недвижимость с дисконтом от 30%

943+ лотов

🏠 Квартиры • дома • офисы • земля скидки до 100%

Дисконт
50%

Квартира 101 м² ЖК Дунаевского, 7

45 000 000 ₽

Дисконт
50%

Земельные участки Степаньково Пушкинский район...

49 770 288 ₽

Дисконт
25%

Нежилое помещение 59 м² Новгородская Воронеж...

4 023 000 ₽

Дисконт
10%

3-комн. квартира 73 м² Университетский проспект Москва...

31 050 000 ₽

Дисконт
50%

Коттедж 464 м² с участком Константиновка Казань...

21 483 000 ₽

Дисконт
50%

Дом 100 м² с участком Кирпичный Завод №1 Астрахань...

4 567 500 ₽

Дисконт
50%

Дом 74 м² с участком Поперечно-Дорожная Казань...

5 602 500 ₽

Дисконт
95%

Комплекс из 6 офисов и 24 комнат общежития Новосибирск...

118 154 082 ₽

Дисконт
100%

Офис 272 м² Тиманская Ухта

12 748 500 ₽

Дисконт
50%

Коттедж 550 м² с участком в Лобаново Истра...

20 000 000 ₽

Дисконт
95%

Имущественный комплекс 2236 м² Каширское шоссе Москва...

216 961 198 ₽

Дисконт
54%

Коммерческие помещения 452 м² центр Казани...

64 667 027 ₽

Дисконт
100%

Имущественный комплекс 1914 м² в Ухте промзона...

21 982 500 ₽

Дисконт
70%

Подвальное помещение 544 м² (h-2.98) свободного назначения Москва...

36 720 000 ₽

Дисконт
25%

2-комн. квартира 55 м² на Крыленко СПб

7 503 300 ₽

Дисконт
80%

Складская база 670 м² на участке 1,17 Га Истра...

51 462 000 ₽

Дисконт
80%

Право аренды участка 2000 м² с ОНС в Дуплево Истра...

51 390 000 ₽

Дисконт
90%

Участок 6688 м² с зданием в Офицерском Селе...

72 000 000 ₽

Дисконт
30%

3-комн. квартира 79 м² в Ростове Берберовская...

8 772 300 ₽

Дисконт
29%

Земельный участок 1,16 га с ангарами Солнечногорск...

139 483 800 ₽

Дисконт
90%

Участок 22 000 м² ЛПХ в Березняках Тюмень...

4 758 264 ₽

Дисконт
90%

Промышленный комплекс 411 м² в Майне Хакасия...

8 640 000 ₽

Дисконт
90%

Участок 2100 м² на Песчаной Брянск

12 833 100 ₽

Дисконт
90%

Участок 15 100 м² на Радищева Брянск

74 867 400 ₽

Дисконт
70%

3-комн. квартира 121 м² в центре Казани...

42 266 254 ₽

Дисконт
30%

Особняк 317 м² с участком в Ягодном Самара...

9 522 900 ₽

Дисконт
50%

Производственная база 1,7 тыс. м² в Качканаре...

9 675 000 ₽

📖

Статья с анализом рынка ниже
Смотрите топ лотов → изучайте рынок ↓

Все торги →

Автор статьи

Окулов Андрей

22 Мая 2025

2 мин.

36004

Обновлено

4 Октября 2025

Содержание статьи

1. Основные изменения в налогообложении с 2025 года 2. Как рассчитать налог? 3. Как избежать лишних затрат? 4. Особенности для нерезидентов 5. Изменения в госпошлинах 6. Как снизить налог при продаже недвижимости 7. Частые ошибки продавцов 8. Заключение 9. Частые вопросы

Основные изменения в налогообложении с 2025 года. С 1 января 2025 года в России вступили в силу изменения в налогообложении доходов от продажи недвижимости:

Прогрессивная шкала НДФЛ: доходы до 2,4 млн рублей облагаются по ставке 13%, свыше — по ставке 15%.
Имущественные вычеты: для коммерческой недвижимости максимальный вычет составляет 250 тыс. рублей.
Коэффициент расчета налога: регионы получили право повышать коэффициент, применяемый к кадастровой стоимости для определения минимального дохода, с прежнего значения 0,7 до 1.Актуализация на июль 2025 года.

В статье учтены изменения законодательства по налогообложению.

Расчет налога при продаже коммерческой недвижимости

Рассмотрим пример:

Цена продажи: 5 млн рублей
Кадастровая стоимость: 4,5 млн рублей
Имущественный вычет: 250 тыс. рублей
Налогооблагаемая база: 5 млн - 250 тыс. = 4,75 млн рублей

Налог:

13% от 2,4 млн = 312 тыс. рублей
15% от (4,75 млн - 2,4 млн) = 352,5 тыс. рублей
Итого: 312 тыс. + 352,5 тыс. = 664,5 тыс. рублей

Важно учитывать, что если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывается от кадастровой стоимости.

НДС применяется, если продавец — юридическое лицо или ИП на общей системе налогообложения (ОСНО).
Ставка НДС — 20% от продажной стоимости.
Если объект находится в аренде или используется в предпринимательской деятельности, НДС обязателен.

Важно:

При продаже недвижимости с НДС, покупатель может принять сумму налога к вычету, если он также на ОСНО.
Если продавец — ИП на УСН или физлицо, НДС не применяетс
Всегда проверяйте, есть ли необходимость выделять НДС в договоре. Неверное оформление может привести к доначислениям и штрафам.
НДС никогда не применяется и не учитывается при торгах по банкротству.

Способы оптимизации налоговой нагрузки

Документальное подтверждение расходов: сохраняйте все документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости и уплату процентов по ипотеке. Это поможет снизить налогооблагаемую базу.
Планирование сделок: если возможно, планируйте продажу недвижимости таким образом, чтобы доход от сделки не превышал 2,4 млн рублей, или распределяйте сделки по разным налоговым периодам.
Консультация с налоговым консультантом: обратитесь к специалисту для выбора оптимальной схемы продажи и использования всех доступных налоговых вычетов и льгот.
Оспаривание кадастровой стоимости: если кадастровая стоимость завышена, можно подать заявление в комиссию при Росреестре или обратиться в суд для ее пересмотра.
Использование специальных налоговых режимов: в некоторых регионах доступны льготы для ИП и организаций, например, пониженные ставки для объектов в промзонах или налоговые каникулы при реконструкции зданий.

[ВИДЕО] ВСЁ о торгах по банкротству – КЛЮЧЕВАЯ ИНФОРМАЦИЯ!

Особенности для нерезидентов

Ставка НДФЛ: 30%
Нельзя применять имущественные вычеты
Резидентство подтверждается пребыванием в РФ более 183 дней в течение 12 месяцев

Даже временное отсутствие может повлиять на ставку налога. Уточняйте статус в личном кабинете ФНС.

Изменения в госпошлинах

С 2025 года размер госпошлины за регистрацию прав и сделок с недвижимостью зависит от кадастровой стоимости объекта:

Для физических лиц: 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 тыс. рублей.
Для юридических лиц: 0,2% кадастровой стоимости, но не менее 0,2% от цены сделки и не более 1 млн рублей.

Как снизить налог при продаже недвижимости

Документальное подтверждение расходов
Сохраняйте договоры купли-продажи, платёжки, справки об оплате ипотеки и ремонтов. Это поможет увеличить вычет и снизить базу налогообложения.
Планирование сделки
Постарайтесь не превышать лимит 2,4 млн ₽ в одном налоговом периоде. Если возможно — разбейте сделки на несколько лет.
Консультация со специалистом
Юрист поможет выбрать режим (ИП, юрлицо), спрогнозировать налоги и подготовить документы.
Оспаривание кадастровой стоимости
Если кадастр завышен — можно подать заявление в комиссию Росреестра или в суд.
Специальные налоговые режимы
Пониженные ставки для ИП на УСН в отдельных регионах или налоговые каникулы при реконструкции.

Частые ошибки продавцов

Занижение цены сделки — налог считают от кадастровой стоимости
Отсутствие документов — нет возможности применить вычет
Продажа без учёта резидентства — ставка 30% для нерезидентов
Неправильный выбор налогового режима (например, УСН не применим)
Несвоевременная регистрация сделки — риски дополнительных штрафов.

Заключение

Продажа коммерческой недвижимости в 2025 году требует внимательного подхода к налоговым аспектам сделки. Понимание новых правил и использование доступных инструментов оптимизации помогут снизить налоговую нагрузку и избежать лишних затрат.

[ВИДЕО] Как купить промышленную недвижимость с дисконтом от 30%

Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать вопрос

Какие налоги нужно платить при продаже коммерческой недвижимости в 2025 году?

В 2025 году при продаже коммерческой недвижимости физические лица платят НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% — с дохода до 2,4 млн рублей; 15% — с суммы сверх 2,4 млн рублей. Если продавец — нерезидент, применяется ставка 30% без вычетов.

Можно ли уменьшить налог при продаже коммерческой недвижимости?

Да, налог можно уменьшить: на 250 тыс. рублей имущественного вычета (для физлиц); на сумму документально подтверждённых расходов (если недвижимость была куплена ранее и есть чеки, договора, квитанции); при снижении кадастровой стоимости через её оспаривание.

Что такое минимальная налогооблагаемая база и как она рассчитывается?

Если объект продается по цене ниже 70% (или 100% в некоторых регионах) от кадастровой стоимости, налог считается не от суммы сделки, а от кадастровой стоимости, умноженной на специальный коэффициент (0,7 или 1). Пример: если кадастровая стоимость — 5 млн, а вы продали за 2 млн, налог все равно будет считаться от 5 млн × 0,7 = 3,5 млн.

Могу ли я воспользоваться вычетом 250 тыс. рублей, если я продал офис?

Да, если вы — физическое лицо и объект зарегистрирован как недвижимость (например, офис, магазин, склад), вы имеете право на имущественный налоговый вычет в 250 тыс. рублей при продаже.

Если я владел коммерческой недвижимостью более 5 лет, нужно ли платить налог?

Нет, при владении более 5 лет налог с продажи не уплачивается, если: объект не использовался в предпринимательской деятельности; недвижимость была получена на законных основаниях (покупка, наследство, дарение и т.д.); не было регулярных продаж, не расценивается как бизнес. Но для коммерческой недвижимости этот срок может не применяться в случае активного использования в бизнесе.

Какую налоговую ставку платит нерезидент при продаже коммерческой недвижимости?

30% — без права на вычеты. Нерезидентом считается физлицо, которое находится в России менее 183 дней в течение последних 12 месяцев.

Как оспорить кадастровую стоимость, если она завышена?

Пошагово: Заказать выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью; Заказать рыночную оценку объекта у лицензированного оценщика; Подать заявление в комиссию при Росреестре или в суд; При положительном решении стоимость будет пересчитана, и вы сможете платить налог с меньшей суммы.

Сколько составляет госпошлина при продаже коммерческой недвижимости?

С 2025 года: для физлиц — 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 тыс. рублей; для юрлиц — 0,2% от кадастровой стоимости, но не более 1 млн рублей.