Все статьи

Налоги при продаже коммерческой недвижимости в 2025 году: как избежать лишних затрат

Продажа коммерческой недвижимости в 2025 году сопровождается рядом изменений в налоговом законодательстве. Чтобы минимизировать налоговую нагрузку и избежать лишних затрат, важно понимать новые правила и использовать доступные инструменты оптимизации.

Автор статьи

Окулов Андрей

22 Мая 2025

2 мин.

19748

Обновлено

22 Октября 2025

Содержание статьи

1. Основные изменения в налогообложении с 2025 года 2. Как рассчитать налог? 3. Как избежать лишних затрат? 4. Особенности для нерезидентов 5. Изменения в госпошлинах 6. Как снизить налог при продаже недвижимости 7. Частые ошибки продавцов 8. Заключение 9. Частые вопросы

Основные изменения в налогообложении с 2025 года. С 1 января 2025 года в России вступили в силу изменения в налогообложении доходов от продажи недвижимости:

Прогрессивная шкала НДФЛ: доходы до 2,4 млн рублей облагаются по ставке 13%, свыше — по ставке 15%.
Имущественные вычеты: для коммерческой недвижимости максимальный вычет составляет 250 тыс. рублей.
Коэффициент расчета налога: регионы получили право повышать коэффициент, применяемый к кадастровой стоимости для определения минимального дохода, с прежнего значения 0,7 до 1.Актуализация на июль 2025 года.

В статье учтены изменения законодательства по налогообложению.

Расчет налога при продаже коммерческой недвижимости

Рассмотрим пример:

Цена продажи: 5 млн рублей
Кадастровая стоимость: 4,5 млн рублей
Имущественный вычет: 250 тыс. рублей
Налогооблагаемая база: 5 млн - 250 тыс. = 4,75 млн рублей

Налог:

13% от 2,4 млн = 312 тыс. рублей
15% от (4,75 млн - 2,4 млн) = 352,5 тыс. рублей
Итого: 312 тыс. + 352,5 тыс. = 664,5 тыс. рублей

Важно учитывать, что если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывается от кадастровой стоимости.

НДС применяется, если продавец —
юридическое лицо или ИП на общей системе налогообложения (ОСНО).
Ставка НДС — 20% от продажной стоимости.
Если объект находится в аренде или используется в предпринимательской деятельности, НДС обязателен.

Важно:

При продаже недвижимости с НДС, покупатель может принять сумму налога к вычету, если он также на ОСНО.
Если продавец — ИП на УСН или физлицо, НДС не применяетс
Всегда проверяйте, есть ли необходимость выделять НДС в договоре. Неверное оформление может привести к доначислениям и штрафам.
НДС никогда не применяется и не учитывается при торгах по банкротству.

Способы оптимизации налоговой нагрузки

Документальное подтверждение расходов: сохраняйте все документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости и уплату процентов по ипотеке. Это поможет снизить налогооблагаемую базу.
Планирование сделок: если возможно, планируйте продажу недвижимости таким образом, чтобы доход от сделки не превышал 2,4 млн рублей, или распределяйте сделки по разным налоговым периодам.
Консультация с налоговым консультантом: обратитесь к специалисту для выбора оптимальной схемы продажи и использования всех доступных налоговых вычетов и льгот.
Оспаривание кадастровой стоимости: если кадастровая стоимость завышена, можно подать заявление в комиссию при Росреестре или обратиться в суд для ее пересмотра.
Использование специальных налоговых режимов: в некоторых регионах доступны льготы для ИП и организаций, например, пониженные ставки для объектов в промзонах или налоговые каникулы при реконструкции зданий.

[ВИДЕО] КАК купить квартиру на торгах С ДИСКОНТОМ!

Особенности для нерезидентов

Ставка НДФЛ: 30%
Нельзя применять имущественные вычеты
Резидентство подтверждается пребыванием в РФ более 183 дней в течение 12 месяцев

Даже временное отсутствие может повлиять на ставку налога. Уточняйте статус в личном кабинете ФНС.

Изменения в госпошлинах

С 2025 года размер госпошлины за регистрацию прав и сделок с недвижимостью зависит от кадастровой стоимости объекта:

Для физических лиц: 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 тыс. рублей.
Для юридических лиц: 0,2% кадастровой стоимости, но не менее 0,2% от цены сделки и не более 1 млн рублей.

Как снизить налог при продаже недвижимости

Документальное подтверждение расходов
Сохраняйте договоры купли-продажи, платёжки, справки об оплате ипотеки и ремонтов. Это поможет увеличить вычет и снизить базу налогообложения.
Планирование сделки
Постарайтесь не превышать лимит 2,4 млн ₽ в одном налоговом периоде. Если возможно — разбейте сделки на несколько лет.
Консультация со специалистом
Юрист поможет выбрать режим (ИП, юрлицо), спрогнозировать налоги и подготовить документы.
Оспаривание кадастровой стоимости
Если кадастр завышен — можно подать заявление в комиссию Росреестра или в суд.
Специальные налоговые режимы
Пониженные ставки для ИП на УСН в отдельных регионах или налоговые каникулы при реконструкции.

Частые ошибки продавцов

Занижение цены сделки — налог считают от кадастровой стоимости
Отсутствие документов — нет возможности применить вычет
Продажа без учёта резидентства — ставка 30% для нерезидентов
Неправильный выбор налогового режима (например, УСН не применим)
Несвоевременная регистрация сделки — риски дополнительных штрафов.

Заключение

Продажа коммерческой недвижимости в 2025 году требует внимательного подхода к налоговым аспектам сделки. Понимание новых правил и использование доступных инструментов оптимизации помогут снизить налоговую нагрузку и избежать лишних затрат.

[ВИДЕО] Как купить промышленную недвижимость с дисконтом от 30%

Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать вопрос

Какие налоги нужно платить при продаже коммерческой недвижимости в 2025 году?

В 2025 году при продаже коммерческой недвижимости физические лица платят НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% — с дохода до 2,4 млн рублей; 15% — с суммы сверх 2,4 млн рублей. Если продавец — нерезидент, применяется ставка 30% без вычетов.

Можно ли уменьшить налог при продаже коммерческой недвижимости?

Да, налог можно уменьшить: на 250 тыс. рублей имущественного вычета (для физлиц); на сумму документально подтверждённых расходов (если недвижимость была куплена ранее и есть чеки, договора, квитанции); при снижении кадастровой стоимости через её оспаривание.

Что такое минимальная налогооблагаемая база и как она рассчитывается?

Если объект продается по цене ниже 70% (или 100% в некоторых регионах) от кадастровой стоимости, налог считается не от суммы сделки, а от кадастровой стоимости, умноженной на специальный коэффициент (0,7 или 1). Пример: если кадастровая стоимость — 5 млн, а вы продали за 2 млн, налог все равно будет считаться от 5 млн × 0,7 = 3,5 млн.

Могу ли я воспользоваться вычетом 250 тыс. рублей, если я продал офис?

Да, если вы — физическое лицо и объект зарегистрирован как недвижимость (например, офис, магазин, склад), вы имеете право на имущественный налоговый вычет в 250 тыс. рублей при продаже.

Если я владел коммерческой недвижимостью более 5 лет, нужно ли платить налог?

Нет, при владении более 5 лет налог с продажи не уплачивается, если: объект не использовался в предпринимательской деятельности; недвижимость была получена на законных основаниях (покупка, наследство, дарение и т.д.); не было регулярных продаж, не расценивается как бизнес. Но для коммерческой недвижимости этот срок может не применяться в случае активного использования в бизнесе.

Какую налоговую ставку платит нерезидент при продаже коммерческой недвижимости?

30% — без права на вычеты. Нерезидентом считается физлицо, которое находится в России менее 183 дней в течение последних 12 месяцев.

Как оспорить кадастровую стоимость, если она завышена?

Пошагово: Заказать выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью; Заказать рыночную оценку объекта у лицензированного оценщика; Подать заявление в комиссию при Росреестре или в суд; При положительном решении стоимость будет пересчитана, и вы сможете платить налог с меньшей суммы.

Сколько составляет госпошлина при продаже коммерческой недвижимости?

С 2025 года: для физлиц — 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 тыс. рублей; для юрлиц — 0,2% от кадастровой стоимости, но не более 1 млн рублей.

Юридические услуги и консультации

Получить консультацию

# Поиск по тэгам

#Налоги

#КоммерческаяНедвижимость

#Продажа

#ФинансоваяГрамотность

#НДФЛ2025

Последние статьи

Купить дом у моря в 2025 году: Полное руководство

Производственные помещения в регионах России — где выгоднее покупать в 2025 году | Торги-ру

Квартиры на торгах в Москве: как работают и как купить безопасно — Торги-ру

Как продать торговый центр выгодно в 2025 году: пошаговая инструкция

Инвестиции в промышленную недвижимость: стоит ли вкладываться в 2025-26 году?

Перепланировка жилой и коммерческой недвижимости — правовые нормы и нововведения 2025

ЦДТ — Центр дистанционных торгов: полная инструкция для покупателей и продавцов

ГПБ-ЭТП: полная инструкция для участников коммерческих торгов и торгов активами Газпрома

МЭТС — электронная площадка для торгов имуществом: подробное руководство 2025

АльфаЛот: полная инструкция по покупке и продаже имущества в 2025 году

Российский Аукционный Дом (РАД): полная инструкция для покупателей и продавцов имущества в 2025 году

Электронная торговая площадка Фабрикант: полная инструкция для покупателей и продавцов имущества в 2025 году

ЕЭТП: полная инструкция для участников торгов муниципальным и коммерческим имуществом

Сбербанк-АСТ: полная инструкция по участию в торгах по имуществу в 2025 году

РТС-Тендер: подробная инструкция для покупателей и продавцов имущества в 2025 году

ТОП-10 электронных торговых площадок России 2025: подробный рейтинг, инструкции и советы для бизнеса

Снижение порога УСН до 10 млн и повышение НДС до 22% с 2026 года: последствия для бизнеса

Банкротство физлиц 2025: разъяснения Верховного суда — жильё, долги, имущество супругов

Как продать крупный промышленный объект: пошаговое руководство и советы собственникам

Как купить землю под строительство: пошаговое руководство для бизнеса и инвесторов