В каких городах упадут цены на жильё к 2027 году: прогноз аналитиков

В 2025–2026 годах эксперты дают разные оценки динамике рынка жилья России. По официальным прогнозам Института развития жилищного строительства (Дом.РФ), в среднем цены на квартиры в стране будут расти примерно на уровне инфляции – номинально новостройки дорожают на величину инфляции, а вторичное жильё – чуть выше. Так, по итогам 2024 года первичное жильё подорожало в среднем на 9,2% при инфляции 9,5%, а в 2025–2027 годах ожидается прибавка к ценам примерно в размере годового индекса потребительских цен. Это означает, что во многих городах реальные цены практически не растут, и на отдельных рынках возможен даже незначительный спад.

Однако в ряде регионов уже сейчас зафиксированы заметные корректировки цен. Например, по данным портала DomClick за начало 2025 года, самые крупные падения на вторичном рынке отмечались в городах Северо-Запада и других регионах: в Воронеже –3,6%, Архангельске –3,5%, Мурманске –3,4%, в Челябинске –3,0%, Ставрополе –2,7%. На первичном рынке наиболее существенное падение цен было в Калуге (–2,8%), Чите (–2,4%) и Архангельске (–2,1%). Даже в крупных городах встречаются локальные обвалы: в апреле 2025 года лишь два из 50 крупнейших городов РФ показали снижение цен – это Новокузнецк (–0,48%) и Астрахань (–0,3%). Во многих других городах Цены растут, но очень медленно, близко к нулю в реальном выражении.

График (описание). Прогноз Дом.РФ на 2023–2027 гг. показывает плавный рост индекса цен на жильё примерно на уровне инфляции (рост порядка 3–5% в год). Если принять за 100 уровень цен на жильё в 2023 г., то к 2027 году индекс может вырасти примерно до 115–120. Однако в пессимистичном сценарии (при сохранении ключевой ставки ЦБ около 20%) Дом.РФ предупреждает о риске дефицита предложения, который наоборот приведёт к росту цен и ухудшению доступности жилья. То есть, по их оценкам, общемировой тренд – к 2027 г. цены будут минимум инфляционно расти – спад цен прогнозируется лишь локально.

Города с риском снижения цен

Тем не менее аналитики выделяют конкретные города, где падение цен уже началось и может продолжиться. По данным DomClick и медиапорталов, наибольшее снижение цен отмечается в регионах с низкой покупательской активностью и избытком предложения:

• Воронеж – цены на «вторичку» упали на ~3,6% (янв–апрель 2025).
• Архангельск – вторичный рынок –3,5%, новостройки –2,1%.
• Мурманск – вторичное жильё –3,4%.
• Челябинск – «вторичка» –3,0%.
• Ставрополь – вторичный –2,7%.
• Петропавловск-Камчатский – вторичный –1,5%.
• Абакан – вторичный –0,7%.
• Рязань – вторичный –0,9%.
• Нижний Новгород – вторичный –0,6%.
• Новокузнецк – вторичный –0,48%.
• Астрахань – вторичный –0,30%.
• Калуга – новостройки –2,8%.
• Чита – новостройки –2,4%.

Кроме того, уже отмечено, что снижение цен проявляется в небольших и удалённых городах с сокращающимся населением. Это подтверждают депопуляционные тенденции: многие моногорода и дальневосточные центры теряют жителей, а миграция идёт в Москву и крупные мегаполисы. В этих регионах падение спроса на жильё («вторичку») особенно вероятно, поскольку люди покидают их в поисках работы и лучших условий. Например, Чукотка, где находится Анадырь (–1,4%), сталкивается с оттоком населения. Крупные мегаполисы (Москва, Санкт-Петербург) пока устойчивы: эксперты не ожидают сильного обвала цен здесь.

В табличном виде данные трендов «на местах» можно свести следующим образом:

Причины возможного спада цен на жильё

Аналитики называют несколько ключевых факторов, которые могут вызвать общее или локальное снижение цен:

• Высокие ипотечные ставки. С середины 2023 г. ЦБ РФ резко повысил ключевую ставку до рекордных 20–21%, что сделало ипотеку дорогостоящей. В Москве, например, доля сделок с ипотекой на вторичном рынке упала с 50–60% до 20–30%. В таких условиях многие покупатели не могут или не хотят брать кредиты, и спрос на жильё резко сокращается. Без дешёвых кредитов рынок не видит притока новых покупателей, особенно на «вторичку», где льготные программы не работают.

• Конкуренция первичного рынка. Льготные ипотечные программы (семейная ипотека, ИТ-ипотека и т.д.) в основном действуют на жильё в новостройках. Это стимулирует спрос на «первичку» и одновременно вынуждает продавцов вторичного снижать цены, чтобы не уступать новым жильём. По словам экспертов, продавцы вторички начали массово делать скидки, понимая, что без льготной ипотеки их квартиры менее востребованы. Уменьшение разницы цен между новостройками и готовым жильём даёт дополнительный стимул к продаже вторичной недвижимости с дисконтом.
• Падение спроса. Экономическая стагнация, рост инфляции и неопределённость после мобилизации приводят к тому, что реальные доходы населения снижаются. Уже сейчас на столичном рынке число сделок упало примерно на треть по сравнению с прошлым годом. Это происходит из-за дорогой ипотеки и осторожности граждан. В городах с более слабой экономикой (кроме столиц) спрос падает ещё быстрее, особенно после окончания программ помощи. По прогнозам специалистов, при неизменной кредитной политике в 2025 году спрос может потерять до 40% от нормального уровня.

• Рост предложения. В ответ на падение спроса собственники включили «продавцов по необходимости» – тех, кто продаёт жильё срочно (например, в силу переезда или нужды в деньгах). В Москве уже отмечено, что с начала года количество выставленных вторичных квартир выросло почти на четверть. Массовое предложение при низком спросе приводит к избытку и вынуждает снижать цену для привлечения оставшихся покупателей. Девелоперы, в свою очередь, тоже могут «нагрести» излишек – по оценкам Dom.RF, в случае пессимистичного сценария новые проекты могут снизиться, но в базовом сценарии значительное число строящегося жилья ещё будет выведено на рынок.
• Конец льготной ипотеки. Программа льготной ипотеки (семейной, военной, ИТ) была полностью свернута летом 2024 года. Многие продавцы спешат воспользоваться остатками программ, чтобы обменять «старую» квартиру на новую. Это побуждает их снижать цены на вторичку до тех пор, пока действует господдержка. Опрошенные эксперты считают, что без пролонгации дешёвой ипотеки рынок вторичного жилья не получит новых стимулов до конца 2026 года, и это создало дополнительную слабину спроса.
• Демография и миграция. Долгосрочно спрос на жильё в России ограничен негативным демографическим фоном: численность населения медленно падает, а миграция идёт в крупные города и столичный регион. Малые города, где население уменьшается, сталкиваются с хроническим избытком жилплощади. В таких городах – например, в отдалённых северных и дальневосточных пунктах – цены на жильё могут и дальше снижаться из-за отсутствия покупателей.

Самые выгодные объекты в Telegram: дисконт от 30%

Перейти в Telegram

• Экономические и санкционные факторы. Общая экономика России растёт слабо (ВВП +1–2%), доходы населения стагнируют. Жёсткие санкции ограничивают импорт стройматериалов и технологий, что повышает издержки застройщиков, а также подрывают доверие инвесторов. Инфляция выше 10% ежегодно бьёт по покупательской способности. Все это создаёт риски для рынка жилья: при ухудшении ситуации после 2024 года цены могут скорректироваться вниз. Аналитики отмечают, что резкое ухудшение условий финансирования (досрочные или внезапные санкции) может привести к локальным обвалам цен в наиболее уязвимых регионах.
• Уход инвесторов с рынка. При низких ставках многие покупали квартиры под сдачу или перепродажу. Ситуация изменилась: значительная часть таких спекулянтов уходит, оставляя на рынке лишь «реальных» покупателей (тех, кому жильё нужно для жизни). Без поддержки инвесторов, ориентированных на доход, спрос падает, а цены начинают снижаться вслед за отсутствием торга.

Все эти факторы вместе создают давление на цены в ряде городов России. Пока Dom.RF не видит крупного падения цен по стране в целом, локальные рынки слабо развитых или переполненных жильём городов могут оказаться в зоне риска.

Подписывайтесь на канал Андрея Окулова — эксперта с 25+ лет опыта

Перейти в канал

Кто пострадает от падения цен

Если цены на жильё начнут снижаться, наиболее уязвимыми окажутся следующие участники рынка:

• Застройщики и девелоперы. При падении спроса строительные компании рискуют накопить большие объёмы незавершённого строительства и непроданных квартир. В пессимистичном сценарии Дом.РФ прогнозирует заморозку проектов и банкротства ряда девелоперов. Это особенно касается мелких и средних застройщиков, которые работают на кредитном финансировании: ужесточение условий по проектному финансированию уже вынуждает их снижать планы. Глава Сбербанка Герман Греф предупредил, что после закрытия льготной ипотеки застройщиков ждут «две болезни» – длительный период затоваривания и финансовых трудностей.

• Инвесторы (спекулянты). Те, кто покупал квартиры для перепродажи или сдачи в аренду в расчёте на дальнейший рост цен, приостанавливают свою активность. Уход инвесторов с рынка сразу уменьшает число потенциальных покупателей и усиливает падение цен. Для спекулянтов это означает потери: инвестиционная доходность резко падает, а реализовать актив будет сложнее.
• Владельцы жилья. Собственники квартир, особенно купленных в последние годы по высоким ценам, потеряют часть своего капитала. При падении рынка они могут оказаться «в убытке» – особенно если взяли ипотеку по старым ценам. В регионах с падением цен характерна ситуация, когда продавцы вынуждены сбрасывать цену, чтобы провести сделку. Таким образом, общее состояние «среднестатистической» семьи, владеющей недвижимостью, ухудшится – как и объём их накоплений.

• Банки. Финансовые организации, кредитующие покупку жилья и финансирующие строительные проекты, столкнутся с разными проблемами. При падении цен уменьшается залоговая стоимость недвижимости, что может увеличить просрочки по ипотеке и вызывать убытки при дефолтах. Резкого падения цен банки боятся особенно: по оценке экспертов, если первичный рынок подешевеет на 20%, Центробанк может потребовать от банков увеличить резервы на сумму до 4,5 трлн руб.. Глава Сбербанка также подчеркнул, что для банков будет тяжело в ближайшие годы из-за снижения спроса и рисков неплатёжеспособности заёмщиков. Кроме того, при спадении рынка банки сократят выдачу ипотек, что ещё сильнее замедлит рост кредитования и влияет на всю финансовую систему.

Таким образом, ценовой спад ударит по всем участникам рынка – от девелоперов до частных домовладельцев и банков. Главным «невиновным пострадавшим» могут стать простые граждане с ипотекой и накоплениями в недвижимости. Именно поэтому большинство аналитиков прогнозирует не резкий обвал по всей России, а осторожное выравнивание цен в непопулярных регионах и дальнейший застой в сегменте «старого фонда» жилья.

Самые выгодные объекты в Telegram: дисконт от 30%

Перейти в Telegram

Практические советы частным инвесторам

Для частных инвесторов, планирующих вложения в недвижимость, важно адаптироваться к описанным трендам и минимизировать риски. Некоторые советы экспертов:

• Подходящее время входа. Если жильё нужно срочно (например, для собственного проживания), имеет смысл покупать «здесь и сейчас» – откладывать решение по фигуре не бывает правильного времени, уверен эксперт рынка Елена Толстикова. Если же цель – инвестировать без «горящего» спроса, лучше подождать, пока рынок стабилизируется или даже слегка упадёт. Директор Inkom-Недвижимости Сергей Шлома советует выждать, когда предложение жилья расширится и цены уменьшатся. Фактически, лучше «ловить дно» – входить в рынок после того, как выровняются колебания (предположительно ближе к 2026–2027 годам), особенно в тех сегментах, где уже идут ценовые коррекции.

• Выбор регионов для инвестиций. Наименее рискованными с точки зрения сохранения капитала считаются крупные и экономически активные рынки. В первую очередь это Москва и Московская область, Санкт-Петербург, а также города-миллионники с диверсифицированной экономикой (Екатеринбург, Казань, Новосибирск и др.). Как отмечают эксперты, именно в этих регионах внутренний спрос остаётся высоким, а ввод жилья – умеренным, что поддерживает цены. В таких центрах падение цен менее вероятно. Также перспективны города, привлекающие мигрантов и инвесторов – например, курортный Сочи или Ростов-на-Дону (благодаря мегапроектам и трансграничной торговле). Напротив, вложения в депрессивные регионы (северные и отдалённые территории) следует делать с осторожностью или совсем исключить из портфеля.
• Тип жилья и сегмент. Для сохранения средств предпочтительнее покупать качественное жильё в популярных локациях. В «минималистичных» проектах и малоэтажных комплексах обычно меньше конкуренции, а ликвидность при перепродаже выше. Элитное и «делюкс»-жильё (включая историческую реновацию) пока показывает рост (см. обзор Циан: в премиуме цены растут на двузначные цифры), но этот сегмент ориентирован на состоятельных покупателей, и массовым инвесторам входить туда не стоит. Также стоит обратить внимание на проекты, участвующие в новых субсидированных программах ипотеки: например, льготная семейная ипотека может быть продлена или заменена новыми господдержками. В таких проектах вероятно повышение спроса и сокращение дисконтов со стороны застройщиков.

• Ипотека и финансирование. Пока ключевая ставка высока, инвесторам имеет смысл использовать собственный капитал или альтернативные схемы (сдвоенный выкуп, партнёрство с девелопером и т. д.). При этом следует внимательно следить за изменениями госрегулирования: как отмечают эксперты, основным инструментом поддержки останутся субсидированные ипотечные программы, которые банки будут запускать вместе с застройщиками. Если такие программы появятся (к примеру, новое «расширение семейной ипотеки» или специальные ставки для военных), в выбранном проекте можно получить дополнительный бонус.
• Диверсификация и хранение сбережений. Рынок жилья в России сейчас волатилен. Инвесторам стоит диверсифицировать риски: не вкладывать все средства в один объект или регион, рассматривать параллельно альтернативные активы (золото, валюту, вклады), чтобы выдержать временные колебания. Кроме того, если текущее снижение цен затягивается, можно переключиться на доходные форматы: сдавать купленную квартиру в аренду до лучших времен. И не забывать про выход из сделок – всегда иметь план «Б», например, сохранить ликвидность или инвестировать в НПФ.

Подписывайтесь на канал Андрея Окулова — эксперта с 25+ лет опыта

Перейти в канал

• Ожидание ключевой ставки. ЦБ России сам прогнозирует, что ключевая ставка начнёт снижаться лишь к 2025–2026 годам (до ~14–16%), а под 10% – только к 2027 году. Это означает, что дешёвой ипотеки в ближайшие 1–2 года ждать не стоит. Инвесторы должны учитывать, что реальный рост покупательной способности жилья возможен лишь после удешевления денег. То есть оптимальным временем для покупок может стать период, когда ставка опустится ближе к двузначным цифрам (например, после 2026 г.).
• Следите за прогнозами и новостями. Рекомендуется опираться на авторитетные агентства и аналитические отчёты. Организации вроде Дом.РФ, «Циан», JLL, Knight Frank, INCOM, А101 регулярно публикуют прогнозы и статистику по рынку. Важно сравнивать разные мнения: одни прогнозы указывают на умеренный рост цен, другие – на коррекцию. При любом решении инвестируйте осознанно, оценивая фундаментальные факторы по каждому объекту. Помогает таблица с оценкой города и строительства: там видны темпы ввода жилья и цены.

Таким образом, инвесторам стоит быть осторожными, но не пугаться. Крупные города (Москва, Санкт-Петербург и другие «точки роста») по-прежнему остаются более надёжным выбором. Ждать полного обвала по всей стране эксперты не рекомендуют – но признают возможность локальных спадов в средних и малых городах. Чем ниже ставка и выше уверенность в экономической стабильности, тем более привлекательным станет рынок жилья для новых покупателей.

Источники: прогнозы и аналитика отечественных специалистов, включая отчёты Дом.РФ, данные порталов DomClick и «Циан», а также оценки экспертов из РБК, Инком, ERZ и других профильных агентств. Эти материалы отражают актуальное состояние рынка к лету 2025 года. 

Подписывайтесь на канал Андрея Окулова — эксперта с 25+ лет опыта

Перейти в канал