Торги госимущества: что это и зачем участвовать

[ВИДЕО] Виды и типы торгов

Государственные и муниципальные аукционы (торги госимущества) – это процедуры продажи или сдачи в аренду объектов, принадлежащих государству или муниципалитетам. На таких торгах предлагают недвижимость, транспорт, оборудование и даже права на управление имуществом (например, контракты, рыбные квоты). В том числе на торги выставляют жилые и коммерческие объекты: квартиры, дома, офисы, торговые площади, земельные участки и т.п. Информация обо всех торгах госимущества публикуется на портале «ГИС Торги» (бывший torgi.gov.ru) и уполномоченных электронных площадках.

Например, на площадках госторгов продаются квартиры, автомобили и драгоценные камни; кроме того проводятся торги на право заключить контракты (многоквартирные дома, ГЧП, вылов рыбы и т.д.). Для участия в таких торгах не требуется быть профессиональным инвестором – практически все желающие (за исключением государственных служащих и заинтересованных лиц) могут подать заявку и участвовать.

Виды торгов госимущества

На практике торги госимущества бывают нескольких типов. К основным относятся:

• Аукционы приватизации (178-ФЗ). Это торги по продаже государственного или муниципального имущества в частные руки. Выставляют квартиры, дома, офисы, земельные участки и другие объекты.
• Торги на право аренды. На этих аукционах государственные и муниципальные объекты (например, офисы, склады, земли) передают в долгосрочную аренду. Победитель получает право заключить договор аренды на определённых условиях.
• Торги при банкротстве (ФЗ‑127). Здесь продают имущество неплатёжеспособных компаний и граждан – в том числе жилую и коммерческую недвижимость должников. Заказы проводят арбитражные управляющие через уполномоченные площадки (Сбербанк-АСТ, РТС-тендер, «Росэлторг» и др.).

Сравнение трёх основных вариантов участия:

Таким образом, участвовать в торгах госимущества можно при трёх сценариях: приватизация (продажа), аренда, и банкротные торги. Каждая категория имеет свои правила и риски – их нужно учитывать.

Как новичку найти и выбрать лот

1. Регистрация и поиск: Начать надо с получения квалифицированной электронной подписи (ЭП) – она потребуется для большинства торгов. Затем зарегистрируйтесь на портале ГИС «Торги» (торги.gov.ru) и на уполномоченных электронных площадках. В 2024 году ими являются восемь платформ: «Сбербанк-АСТ», «РТС-тендер», «Росэлторг», «Газпромбанк-Аукцион», «Фабрикант», «ТЭК-торг», «ЭТП АГЗ (РТ)» и «Российский аукционный дом». Именно на этих площадках проводятся торги по 178-ФЗ – регистрация на них обязательна.
2. Поиск лотов: На портале ГИС «Торги» используйте «Реестр извещений» – установите фильтр по виду торгов («Продажа (приватизация)», «Аренда» или «Продажа имущества должников»). Также удобны агрегаторы. Формируйте запрос по региону, типу недвижимости, форме торгов и т.д. Например, можно выбрать «приватизация – жилые» или «банкротство – нежилые» и т.д.
3. Изучение лота: При выборе смотрите документацию лота: характеристики объекта, адрес, состояние, форму торгов и начальную цену. Например, один из реальных лотов – садовый участок 1250 м² в Подмосковье – был выставлен с начальной ценой 691 000 ₽ и продан за 81 900 ₽. Такие примеры показывают, что выигрывают лоты даже со скромной начальной стоимостью. Обязательно проверьте, указаны ли обременения: наличие ипотек, арестов или прописанных жильцов. Из открытой информации можно запросить выписку из ЕГРН и узнать долги (коммунальные платежи, налоги), чтобы заранее оценить риски.

Подписывайтесь на канал Андрея Окулова — эксперта с 25+ лет опыта

Перейти в канал

1. Подача заявки и задаток: Чтобы участвовать, подайте заявку на площадке не позднее окончания срока приема заявок. Одновременно нужно внести задаток (обычно 20% от стартовой цены). Денежный перевод делается по реквизитам организатора лота. Очень важно корректно оформить договор задатка: указать верные реквизиты, номер лота и др., иначе деньги могут не засчитаться. После оплаты сохраните все подтверждающие документы (чеки, квитанции, договор) – это убережёт вас от проблем с возвратом. В случае победы задаток зачтётся в стоимость покупки, а в случае невыигрыша – вернётся в полном размере (кроме комиссий банка).
2. Участие в аукционе: После регистрации и оплаты вы будете допущены к аукциону. На открытом аукционе торговле происходит в реальном времени: участники делают ставки в личном кабинете, по заранее установленному шагу торгов, пока не останется самый высокий bidder. Публичное предложение работает иначе: стартовая цена постепенно уменьшается на этапах (как показано в таблице ниже). Выигрывает тот, кто предложит максимальную цену (в форме открытой ставки) или первым согласится на шаг на минимальной цене.

Пример поэтапного снижения цены на публичном предложении. В данном примере торги проходили в несколько этапов с уменьшением цены (от 1 148 500 ₽ до 244 820 ₽).

1. Заключение сделки и регистрация: Если ваша ставка оказалась наивысшей, в течение 5 рабочих дней с момента аукциона вы подпишете договор купли-продажи. Оставшуюся сумму (80% или 99% цены, в зависимости от вида торгов) нужно будет оплатить, как правило, в течение 30 дней. После этого договор регистрируется в Росреестре, и вы становитесь полноправным владельцем.
2. Возврат задатка: Важно помнить: всем участникам, кроме победителя, задаток возвращается. Победителю задаток не возвращают – он идёт в счёт оплаты. Исключение – если аукцион признаётся несостоявшимся или отменяется – тогда организатор должен вернуть задаток всем участникам. Чтобы не потерять задаток, внимательно соблюдайте условия торга и сроки оплат, о которых было сказано.

Самые выгодные объекты в Telegram: дисконт от 30%

Перейти в Telegram

Реальные примеры лотов и стоимости

На практике на порталах госторгов встречаются разнообразные лоты. Вот несколько иллюстраций (цены и номера лотов условны):

• Жилая квартира – например, двухкомнатная квартира 50 м² в небольшом городе могла выставляться с начальной ценой ~1 млн ₽ и выиграна за эту же сумму. Такие квартиры часто требуют ремонта и имеют историю (долги или перепланировки).

• Загородный дом – частный дом с участком выставлялся на торги по  банкротству с начальной ценой 3 млн ₽. Покупателю дома нужно было учесть дополнительные расходы на капитальный ремонт и подключение коммуникаций. Цена покупки составила 1 258 000 рублей.
• Коммерческое помещение (офис, магазин) – офис в торговом центре часто уходит с дисконтом. Так, небольшой офис площадью 40 м² в городе М. предлагался в торгах с начальной ценой 5 млн ₽, что примерно на 10% ниже рынка, и был продан после аукциона за 3,5 ₽. Инвесторы в коммерцию отмечают, что доходность таких площадей может доходить до 8–10% годовых от арендной платы.
• Земельный участок – участок под ИЖС 10 соток в пределах города может стоить от сотен тысяч до нескольких миллионов рублей. Такой участок сам по себе не приносит доход (доходность 0%), но приобретается для строительства или перепродажи можно с дисконтом в 90%.

Ключевые риски и как их минимизировать

1. Недостаточная проверка объекта. На торгах можно приобрести «неликвидное» имущество с «хвостами». Например, квартиру могут «тянуть» долги за коммуналку или претензии наследников. Эксперты предупреждают, что самое опасное – невнимательность к информации об объекте. Как избежать: Запросите выписку из ЕГРН на объект, узнайте сведения о долгах и обременениях (ФССП, ЕГРП, картотеки банков). При необходимости привлекайте юриста или риелтора для проверки «чистоты» сделки.

2. Скрытые долги и обременения. На торги часто выставляют имущество с арестами, ипотекой и долгами. Например, купленная квартира может «прийти» с задолженностями за ЖКУ или списанными балконами/сантехникой (такой «мусор» продавец не возвращает). Если не проверить долги, покупатель вынужден выплачивать чужие обязательства. Как избежать: Всегда проверяйте наличие долгов и обременений по данным госреестра и у приставов. Если лот из программы реновации или Фонда капремонта, уточняйте отсутствие обязательств.

3. Неполное оформление задатка. Типичная ошибка новичков – неверно оформить задаток. Неправильный перевод (не тот ИНН, не та статья платежа) или забытый договор может привести к тому, что деньги не засчитают и заявку не зарегистрируют. Как избежать: Читайте регламент торгов, фиксируйте все реквизиты точно. Подписывайте договор задатка (как того требует организатор) и сохраняйте все квитанции. Это гарантирует возврат задатка, если вы не выиграли.

4. Юридические нюансы покупки. Участник сам отвечает за «чистоту» сделки. Иногда после продажи объявляются наследники или оспариваются сделки банкрота. Хотя такие риски невелики, они могут привести к затяжным спорам. Как избежать: Если не уверены в документах – привлеките юриста для доскональной проверки (договоров купли, кадастровых документов, протокола собрания кредиторов и т.д.). Иначе покупка «как есть» влечёт ответственность за все проблемы: например, можно унаследовать долги или признать сделку недействительной.

5. Риски низкого качества. Часто имущество продаётся «как есть». Квартиры и дома требуют ремонта, помещения могут быть захламлены или с незаконными перепланировками. Продавец вправе вынести всё ценное (кухонные блоки, технику и др.). Как избежать: Тщательно изучайте описание и фотографии объекта. Задавайте организатору вопросы по помещениям. При возможности посещайте объект до торгов. Оценивайте сумму ремонта и учитывайте её в бюджете. Помните, что покупаете стены и землю, а не вещи внутри.

Подбор лота и дальнейшая помощь

Чтобы стать успешным участником торгов, нужно времени на подготовку и анализ. Если вы готовы искать недвижимость под свои цели, мы можем помочь вам на каждом шаге: консультацией по выбору площадки, проверкой документов или подбором подходящих лотов.

Подобрать недвижимость с торгов под ваши цели — оставьте заявку. Наши специалисты окажут поддержку от момента регистрации до получения ключей.

Подписывайтесь на канал Андрея Окулова — эксперта с 25+ лет опыта

Перейти в канал