Торги недвижимости: как участвовать и покупать выгодно
Содержание статьи
Торги недвижимости — это конкурентная процедура продажи объектов через аукцион или конкурс. На торгах жильё и коммерческая недвижимость продаются по ценам ниже рыночных, поскольку организаторы (государственные или частные) заинтересованы в быстрой продаже за счёт дисконта. Например, торги по банкротству позволяют приобрести квартиры до 75% дешевле рынка. Благодаря аукционной форме участники могут найти выгодные предложения, если внимательно изучат условия лота и правильно подготовятся к торгам.
Виды торгов по недвижимости
Основные типы торгов по недвижимости: государственные торги (приватизация и продажа госимущества), торги по банкротству, торги арестованного (конфискованного) имущества и торги залогового имущества (ипотека). Государственные торги организуются по 178-ФЗ (приватизация, продажа федерального и муниципального имущества) или через официальную систему ГИС «Торги». Собственники (госорганы, муниципалитеты) размещают аукционные извещения на площадках, после чего проводятся торги. Торги по банкротству проводятся по закону о банкротстве (127-ФЗ) для продажи имущества должников. Торги арестованного и залогового имущества (213-229-ФЗ) проводятся судебными приставами или банками: это квартиры и дома, изъятые за долги или заложенные по кредитам. Эти торги часто сопровождаются большим дисконтом (до 50%–75% от рыночной цены). Коммерческие торги могут организовывать коллекторы или банки (например, АО «РАД», Сбербанк-АСТ), особенно для залоговой недвижимости. В популярном агрегаторе «Торги России» пользователь может выбирать секцию: «имущество банкротов», «арестованное имущество», «залоговое имущество» и т.д.
Как найти и купить недвижимость через торги: пошаговая инструкция
- Поиск лота: Ищите объекты на специализированных площадках и агрегаторах. Самым полным источником является Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и портал ГИС «Торги», где публикуются все государственные и муниципальные аукционы. Удобны и коммерческие агрегаторы («Торги России», baids.ru, tbankrot.ru и др.), где можно сразу задать параметры (регион, тип имущества, вид торгов). Изучите описание выбранного лота: площадь, адрес, фотографии, наличие обременений (ипотека, запреты, прописанные лица) и документы на собственность. Совет: сравните цену лота со средней рыночной стоимостью аналогичных квартир и проверьте, не выставлен ли объект на других площадках: иногда площадки устанавливают разный старт аукциона.
- Выбор торговой площадки: Решите, где участвовать. Для каждого типа торгов есть свои площадки: например, Сбербанк-АСТ, ГПБ-Торги, «Лот-Онлайн» (РАД), Дом.РФ «Залоговая недвижимость» (ипотечные лоты) и прочие. На Госуслугах и сайтах банков можно также найти ссылки на аукционы. Выбор площадки зависит от формата торгов (американский или голландский аукцион, публичное предложение и т.п.) и региона. Обычно лучше участвовать там, где у вас уже есть аккаунт и ЭЦП.
- Подготовка документов и регистрация: Любое лицо (физическое или юридическое) может участвовать в торгах. Требуется усиленная квалифицированная электронная подпись (ЭЦП), оформленная через аккредитованный УЦ или на портале Госуслуг. Заранее зарегистрируйтесь на выбранной площадке, загрузив паспортные данные и информацию о компании (если вы юрлицо). На некоторых площадках (ГИС «Торги», Дом.РФ) нужна также предварительная идентификация через ЕСИА (Госуслуги). Не откладывайте получение ЭЦП и регистрацию: процесс может занять несколько дней или дольше.
- Задаток и заявка: Перед подачей заявки внесите задаток на площадке. Обычно это 5–10% от стартовой цены лота (по закону не более 20%). Задаток блокируется на счету: если вы не выиграете торги, деньги вернут в полном объеме, при выигрыше он входит в плату за объект. Подготовьте оплаченный скан или подтверждение задатка, заполните заявку на торги на площадке и подпишите её ЭЦП. После приёма заявок обычно публикуют список участников. Важно: пропустив срок подачи заявки, вы теряете шанс участвовать, так что делайте это заранее.
- Участие в аукционе: В день торгов следите за аукционом онлайн и вовремя ставьте свою цену. В российских торгах чаще всего используются голландский (снижение цены) или английский аукционы (повышение цены). Например, на торгах по банкротству первый этап – аукцион на повышение цены (ценовая надбавка 5-10% от стартовой). Если первый этап не состоялся, лот могут выставить повторно с пониженной стартовой ценой. В публичном предложении цена снижается по шагу (обычно 10% и более). Не увлекайтесь бездумным повышением цены: ориентируйтесь на свой максимальный бюджет и на реальную стоимость жилья. Совет: некоторые участники пользуются агентскими сервисами – они автоматически повышают ставки по заданным условиям.
- Оплата и оформление: Если вы оказались победителем, в течение 5 дней с площадки придёт договор купли-продажи объекта. Его надо внимательно проверить и подписать, отправив обратно организатору (или конкурсному управляющему). Затем у вас есть 30 дней на полную оплату объекта (с учётом уже внесённого задатка). После оплаты стороны подают в Росреестр договор купли-продажи и другие документы (решение суда, протокол аукциона и пр.). Как только сделка зарегистрирована, вы получаете право собственности и можете получить ключи от квартиры.
Например, после победы на торгах и оплаты покупатель получает ключи от приобретённого жилья. Важно: если вы откажетесь от заключения договора после выигрыша, задаток вам не вернут, и торги признают несостоявшимися.
Практические советы: выбор лота и избегание рисков
- Сравнивайте цены и анализируйте дисконт: проверьте, насколько цена лота ниже рыночной. Торги часто дают скидки 30–50% от рынка. Однако помните: объект с огромной скидкой может требовать больших вложений (ремонт, погашение обременений). Старайтесь выбирать лоты со скидкой до 30–40% – так есть шанс вложиться выгодно без непредвиденных затрат.
- Проверяйте юридическую чистоту: изучайте документы (кадастр, ЕГРН). Закажите расширенную выписку о регистрации прав, чтобы узнать, были ли оспариваемые сделки или претенденты (наследники, алиментщики). Если квартира ранее меняла несколько владельцев, оцените риски признания сделок недействительными. Рекомендуется перед покупкой провести юридическую экспертизу истории недвижимости: узнайте, кому она принадлежала, нет ли споров и судебных ограничений.
- Учитывайте обременения и прописанных: очень часто на торгах продают жильё, где прописаны должник и члены его семьи. После покупки вы будете обязаны их официально выписать и выселить (в случае несовершеннолетних – только через суд). Проверьте информацию о прописанных (обычно данные есть в описании лота или можно запросить у управляющего). Если проживают несовершеннолетние или уехавшие граждане, процесс может затянуться. То же касается залогов и арестов: выясните сумму долга. Помните, снять обременение (ипотеку/арест) придётся вам за свой счёт.
- Начните с небольших лотов: если вы новичок, пробуйте объекты проще: недорогие квартиры без обременений или коммерцию. На торгах бывают склады, гаражи, квартиры «в черновой отделке», которые брать менее рискованно. Осваивайтесь с площадками и правилами торгов на простых сделках, прежде чем браться за дорогостоящее жильё.
- Планируйте бюджет: помимо цены покупки, учтите все расходы: нотариус (при отказе от задатка), госпошлины за регистрацию, риелторские или юридические услуги, возможные долги по ЖКУ. Например, при торгах по банкротству обычно должник уже не должен платить за прошлые коммунальные услуги, но лучше перепроверить.
- Не гонись за крупной экономией: максимальный дисконт часто приводит к высоким рискам и затратам на приведение объекта в порядок или разборки с долгами. Выбирайте лоты с адекватным компромиссом – небольшая переплата по торгам (по сравнению с акциями новостроек) всё равно даёт прибыль в виде экономии на рынке.
Сравнение видов торгов
|
Тип торгов |
Основание |
Площадки |
Средний дисконт |
Особенности/риски |
|
Торги по банкротству |
127-ФЗ (банкротство физлиц/юрлиц) |
Росэлторг, Сбербанк-АСТ, ГПБ-Торги, Lot-Online, агрегаторы (Торги России, BAIDS, TBankrot) |
до 50-75% от рынка |
Часто большой дисконт. Высокий риск юридических обременений (ипотека, предписания суда, прописанные) и проблем с историей права. Торги проходят по процедурам банкротства. |
|
Государственные (приватизация) |
178-ФЗ (приватизация), 44-ФЗ (госзакупки) |
ГИС «Торги», Сбербанк-АСТ (секция 178fz), РОСЭЛТОРГ |
10-30% (зависит от типа и состояния имущества) |
Торги проводятся по регламенту. Часто выставляют объекты из муниципального фонда (аварийное жильё, нежилые помещения). Требуется ЭЦП. Лоты зачастую проверенные, риски невысоки. |
|
Арестованное/заложенное |
213-ФЗ, 229-ФЗ (ФССП, Федрезерв) |
Единая торговая площадка ФССП, Domain. РФ (залоговая недвижимость), РАД (Lot-Online), аукционы банков |
до 50% от рыночной стоимости |
Торги судебных приставов. Могут быть быстрыми распродажами. Нередко квартиры продаются с дисконтом до 50%. Особое внимание – наличие обременений и устойчивых прописанных лиц. |
|
Коммерческие аукционы |
223-ФЗ, 44-ФЗ (при торгах госзаказа), инициативы банков и УК |
Росэлторг (com-секция), SAP, СПбГЭТУ (для 223-ФЗ), ЭТП банков (Сбер-АСТ) |
5-20% (обычно ниже) |
Чаще кредитные организации продают ликвидную недвижимость. Дисконт небольшой, риски невелики (банки предварительно проверяют объекты). Хороши для «безопасного» вложения. |
Примерные скидки и доходность инвестиций
Таблица ниже иллюстрирует, как дисконты при торгах повышают доходность при сдаче жилья в аренду. Для сравнения: средняя доходность сдачи квартиры по России – 6.4% годовых, т.е. окупаемость ~15–16 лет. При покупке на торгах снижение цены на 30–40% повышает эффективную доходность несколько пунктов.
|
Регион/тип объекта |
Стоимость на рынке (≈) |
Цена на торгах (≈) |
Годовая аренда (≈) |
Ожидаемая доходность |
|
Москва (60 м²) |
15 000 000 ₽ |
10 000 000 ₽ (–33%) |
720 000 ₽ (60 000×12) |
~7.2 % (1) |
|
Санкт-Петербург (50 м²) |
8 000 000 ₽ |
5 500 000 ₽ (–31%) |
480 000 ₽ (40 000×12) |
~8.7 % (2) |
|
Регионы (40 м²) |
3 000 000 ₽ |
2 000 000 ₽ (–33%) |
180 000 ₽ (15 000×12) |
~9.0 % (3) |
Примечания: расчёты приблизительные. (1) Если московская квартира
Примечания: расчёты приблизительные. (1) Если московская квартира сдается за 60 000 ₽/мес, её годовая доходность от торга вырастает до ~7,2%, против ~4,8% при покупке по полной цене. (2) Аналогично в Питере. (3) В регионах доходность выше за счет невысокой «рынка» стоимости и умеренных аренд.
Реальные примеры лотов
- Москва, ЖК «Митино» (Митинская ул., д.28) – двухкомнатная квартира 60,9 м² с начальной ценой 15 289 200 ₽ (публичное предложение). Дисконт по сравнению со среднерыночной ценой составил порядка 20–30%.
- Сыктывкар (Республика Коми) – квартира 40,4 м², цена 3 509 243 ₽ (публичное предложение). Это примерно вдвое ниже цены аналогичного объекта на вторичке.
- Кировская область (Котельнич) – квартира 44,4 м² с минимальной ставкой 450 000 ₽. Подобные лоты часто торгуются по цене 30–50% от кадастровой.
Такие реальные примеры показывают: на площадках по банкротству и исполнительному производству регулярно появляются квартиры с явными скидками. По данным одного агрегатора, более 364 000 лотов по разным категориям уже выставлено на продажу (из них ~4 900 активны в любой момент).
Подобрать объект с торгов под ваши цели — оставьте заявку
За счёт заранее подготовленной экспертизы и консультации профессионалов вы сможете выбрать наиболее подходящие лоты и минимизировать риски. Подобрать объект с торгов под ваши цели — оставьте заявку. (Мы поможем найти выгодный лот в нашем каталоге торговой площадки и проконсультировать по сделке.)
Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать вопрос
Последние статьи
