Налоги при покупке недвижимости с торгов в 2026 году: НДФЛ, вычеты, перепродажа

Налоги при покупке недвижимости с торгов в 2026 году волнуют почти каждого участника: одни боятся мифического «налога на покупку», другие — не понимают, как считать НДФЛ при перепродаже квартиры, купленной с дисконтом на банкротных торгах. На самом деле правила прозрачны, если разложить их по этапам сделки — момент покупки, период владения и момент продажи.

Ключевая особенность 2026 года — прогрессивная шкала НДФЛ, введённая с 1 января 2025 года и действующая без переходных оговорок: 13%, 15%, 18%, 20% и 22% в зависимости от совокупного годового дохода физлица. Эта шкала касается не только зарплаты, но и доходов от продажи имущества, если минимальный срок владения не истёк. Разберём, что платят покупатели на торгах по банкротству, какие вычеты доступны и как правильно посчитать налог при перепродаже.

Также расскажем про налоговый режим для ИП и юрлиц, которые покупают лоты для флиппинга или сдачи в аренду, — там действуют свои правила НДС и УСН.

Налоги в момент покупки: что платить (и мифы)

Первый и главный миф: «покупка недвижимости с торгов облагается налогом». Это не так — сам факт приобретения квартиры, дома или нежилого помещения не создаёт объекта налогообложения для покупателя-физлица. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платит продавец (если он не банкрот-должник — тогда действует освобождение по п. 63 ст. 217 НК РФ), а покупатель на этом этапе несёт только расходные обязательства:

• государственная пошлина за регистрацию перехода права — 2000 рублей для физлиц, 22 000 рублей для юрлиц;
• задаток (обеспечительный платёж) для участия в торгах — обычно 5–20% от начальной цены на банкротных торгах и 10–20% на приватизационных аукционах, засчитывается в цену договора;
• оплата услуг оператора электронной площадки — тариф зависит от площадки, точную сумму уточняйте в регламенте конкретной ЭТП.

Единственный «налог», который возникает почти сразу после покупки, — это налог на имущество физических лиц (для жилых объектов) или налог на имущество организаций (для юрлиц), который начисляется ежегодно исходя из кадастровой стоимости объекта, с года, следующего за регистрацией права собственности. Ставки устанавливают муниципалитеты в пределах, заданных ст. 406 НК РФ: до 0,1% для квартир и жилых домов, до 0,5% для прочих объектов и до 2% для дорогой коммерческой недвижимости, включённой в региональные перечни.

Второй миф — про «материальную выгоду» от покупки лота дешевле рынка. Материальная выгода по ст. 212 НК РФ облагается НДФЛ только в трёх случаях: экономия на процентах по займу от взаимозависимого лица или работодателя, приобретение товаров у взаимозависимого лица по ГПХ-договору, и приобретение ценных бумаг или долей в уставном капитале ниже рыночной цены. Покупка на открытых торгах у независимого организатора (конкурсного управляющего, ФССП, электронной площадки) в этот перечень не входит — независимо от размера дисконта, у покупателя не возникает налогооблагаемого дохода. Дисконт на банкротных торгах может достигать 10–70% от рыночной стоимости, и это не создаёт налоговых последствий для покупателя-физлица.

Вычет 13% на банкротную квартиру: можно ли

Да, имущественный налоговый вычет при покупке жилья работает и для лотов с торгов — закон не делает исключений по способу приобретения. Условия стандартные, установлены ст. 220 НК РФ:

• вычет на покупку — до 2 000 000 рублей (возврат до 260 000 рублей НДФЛ);
• вычет по процентам ипотеки — до 3 000 000 рублей (возврат до 390 000 рублей), если квартира куплена в кредит;
• право на вычет действует один раз в жизни в пределах указанных лимитов (остаток можно «доносить» на следующие объекты, если лимит не исчерпан);
• вычет доступен только резидентам РФ, получающим доходы, облагаемые НДФЛ по прогрессивной шкале 13–22%, и только по основной налоговой базе.

Итоговая сумма возврата зависит от вашей ставки НДФЛ: если совокупный годовой доход укладывается в 13-процентную ступень (до 2,4 млн рублей), максимум составит 260 000 рублей за сам объект. Подать заявление на вычет можно через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или через работодателя. Уточнить детально порядок оформления вычета и список документов можно в статье о налоговом вычете при покупке квартиры, апартаментов и коммерческой недвижимости.

Важный нюанс: если покупатель ранее проходил процедуру личного банкротства и не успел получить вычет по другой квартире, право на его остаток сохраняется, но пока длится реализация имущества, возвращённый НДФЛ поступает под контроль финансового управляющего и включается в конкурсную массу.

НДФЛ при перепродаже: сроки владения

Если вы купили лот с торгов и решили его перепродать, ключевой вопрос — истёк ли минимальный срок владения. Если истёк, налог платить не нужно и подавать декларацию не требуется. Если нет — доход от продажи входит в основную налоговую базу и облагается по прогрессивной шкале НДФЛ вместе с зарплатой и другими доходами года.

Отсчёт срока владения начинается с даты регистрации права собственности в Росреестре, а не с даты подписания протокола о победе на торгах или заключения договора купли-продажи. Это критично для тех, кто планирует быстрый флиппинг: если между покупкой и продажей прошло меньше 5 лет (или 3 лет для льготных случаев), доход от продажи придётся декларировать и платить НДФЛ по ставкам прогрессивной шкалы:

Ставка применяется не ко всей сумме дохода, а «на превышение» каждой ступени, и налог считается нарастающим итогом с начала года — то есть доход от продажи квартиры суммируется с зарплатой и другими доходами основной базы. Уменьшить налогооблагаемую базу можно двумя способами: применить фиксированный имущественный вычет 1 000 000 рублей (без документального подтверждения) либо вычесть документально подтверждённые расходы на покупку лота (та сумма, что вы фактически заплатили по договору купли-продажи с торгов).

Отдельно нужно помнить про правило «70% от кадастра»: если цена продажи по договору ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года сделки, для расчёта НДФЛ налоговая примет большую из величин — либо договорную цену, либо 70% кадастра (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Регионы вправе повышать этот коэффициент вплоть до 1,0 — точное значение уточняйте в региональном законе. Правило часто задевает покупателей с торгов, которые приобрели лот с большим дисконтом и продают его вскоре почти по той же цене: если она ниже 70% кадастра, налоговая пересчитает базу «по кадастру». Подробный разбор налогообложения жилой недвижимости — в статье о налогообложении жилой недвижимости в 2025—2026 годах.

Налоги для ИП и юрлиц

Если лот с торгов покупает индивидуальный предприниматель или организация, налоговая логика меняется: минимальный срок владения (3 или 5 лет) не освобождает от налога, если объект использовался в предпринимательской деятельности — освобождение по ст. 217 НК РФ на такие доходы не распространяется.

• ИП на ОСНО: платит НДФЛ 13–22% с прибыли от продажи (доход минус документально подтверждённые расходы на покупку), а при продаже нежилой недвижимости — дополнительно НДС по общей ставке (кроме земельных участков, которые НДС не облагаются, и жилых помещений, реализация которых освобождена от НДС по пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ);
• ИП на УСН «Доходы»: платит 6% (в регионах ставка может быть снижена) со всей суммы, полученной от продажи, без учёта расходов на покупку;
• ИП на УСН «Доходы минус расходы»: платит 15% (регионально — от 5%) с разницы между доходом от продажи и подтверждёнными расходами на покупку и ремонт, но не менее 1% от всего дохода (минимальный налог);
• Юрлица на УСН или ОСНО: действуют по аналогичной логике, но с 2026 года право на освобождение от НДС при УСН сохраняется только при доходах до 20 млн рублей в год (порог снижен по сравнению с прежними правилами) — при превышении лимита нужно платить НДС на общих основаниях.

Жилые помещения от НДС освобождены независимо от системы налогообложения продавца. Детальный разбор налоговой нагрузки при продаже коммерческих объектов — в статье о налогах при продаже коммерческой недвижимости.

Налог на имущество для ИП на УСН не начисляется по объектам, используемым в предпринимательской деятельности, кроме объектов из региональных перечней, облагаемых по кадастровой стоимости (в первую очередь это торговые и офисные центры, а также некоторые апартаменты). Организации на ОСНО платят налог на имущество на общих основаниях.

Флиппинг с торгов: как считать налог

Флиппинг — покупка лота с дисконтом, ремонт и быстрая перепродажа — с точки зрения налоговой не отличается от обычной продажи недвижимости, если сделки разовые. Но если вы регулярно покупаете и продаёте объекты (даже 2–3 сделки в год), налоговая может признать деятельность предпринимательской без регистрации ИП, что грозит доначислением налогов и пеней за три года, а также штрафом в размере 10% от доходов за этот период за неисполнение обязанности встать на учёт.

Порядок расчёта для физлица без статуса ИП:

1. определить доход — цену продажи по договору (или 70% кадастровой стоимости, если она выше);
2. вычесть расходы — либо фактическую цену покупки лота на торгах плюс документально подтверждённые затраты на ремонт, либо фиксированный вычет 1 000 000 рублей;
3. к полученной разнице применить прогрессивную ставку НДФЛ (13–22%) с учётом прочих доходов года;
4. подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить налог до 15 июля.

Для регулярного флиппинга выгоднее регистрировать ИП с кодом ОКВЭД 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» и переходить на УСН. При объекте «Доходы минус расходы» можно уменьшить базу на весь пакет затрат: цену покупки, материалы и работы по ремонту, услуги риелтора и юриста, проценты по кредиту — если расходы подтверждены договорами, актами и безналичными платежами. При объекте «Доходы» ставка ниже (6% против 15%), но расходы не учитываются — выбор зависит от маржинальности сделок.

Опасные схемы: чего не делать

Несколько распространённых «схем оптимизации», которые на практике приводят к доначислениям и спорам с ФНС:

• Занижение цены в договоре ради экономии на НДФЛ. Если цена ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая пересчитает базу по кадастру — экономия оборачивается доначислением налога, пеней и штрафом за неполную уплату (до 20% от суммы недоимки по ст. 122 НК РФ).
• Регулярная перепродажа без регистрации ИП. Систематические сделки с недвижимостью налоговая может признать предпринимательской деятельностью — с доначислением налогов за три года и штрафом 10% от доходов за этот период за неисполнение обязанности встать на учёт.
• «Забыть» про декларацию при неполном сроке владения. Отсутствие декларации при обязанности её подать — отдельное нарушение, штраф от 5% суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 рублей.
• Учёт расходов без документов. Расходы на ремонт, услуги подрядчиков и материалы принимаются к вычету только при наличии договоров, актов и платёжных документов — «на глазок» они не уменьшают базу.
• Ожидание вычета НДФЛ во время процедуры банкротства как источника «свободных» денег. Возврат налога, поступивший на счёт должника в процедуре реализации имущества, включается в конкурсную массу и идёт на погашение требований кредиторов, а не в личное распоряжение.

Все спорные случаи лучше проверять до подачи заявки на торги. Правильная налоговая нагрузка важна для экономики сделки не меньше, чем цена лота.

Разобраться в налоговых последствиях конкретной сделки до участия в торгах — часть работы, которую эксперты ТОРГИ-РУ берут на себя при сопровождении покупателей: от выбора лота с прозрачной кадастровой оценкой до расчёта итоговой налоговой нагрузки при последующей продаже. Если вы планируете купить недвижимость с торгов или уже думаете о её перепродаже, позвоните нам по телефону +7 (922) 204-22-27 — подскажем, как оформить сделку без лишних налоговых рисков, и расскажем подробнее о том, как мы работаем.