Налоговый вычет при покупке квартиры, апартаментов и коммерческой недвижимости в 2025

Кратко

·         Что такое налоговый вычет: это возврат 13% от стоимости приобретённого жилья (максимум с расходов 2 000 000 руб. → до 260 000 руб.) и аналогично 13% от уплаченных процентов по ипотеке (максимум с расходов 3 000 000 руб. → до 390 000 руб.)[1]. Вычет уменьшает вашу налоговую базу по НДФЛ, уплаченную за прошлые годы.

·         Кто может получить: право на вычет имеют налоговые резиденты РФ – физические лица, купившие жильё (квартиру, апартаменты, дом и т.д.) на территории России. Каждый супруг при брачной покупке может оформить свой вычет[2][3]. При этом вычет недоступен при покупке у близких родственников или за счёт маткапитала/средств работодателя[2].

·         Необходимые документы: договор купли-продажи (или аналогичный договор), акты приёма-передачи, а также подтверждение оплаты (квитанции, ордера, выписки банка и т.п.)[4]. Нужно подготовить справку о доходах (2‑НДФЛ) и заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ с заявлением вычета.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Преимущества для физлиц и бизнеса: покупатель жилья экономит до 13% от потраченных средств (до 260 000 руб. за квартиру и 390 000 руб. за ипотечные проценты[1]). Для компаний при покупке коммерческой недвижимости возможна компенсация НДС и снижение налогооблагаемой базы через амортизацию или новый инвестиционный вычет (3% от стоимости приобретаемых основных средств)[5][6].

·         Как рассчитать: вычет равен 13% от стоимости жилья или уплаченных процентов, но не более лимитов (2 млн руб. на жильё, 3 млн на проценты)[1]. При прогрессивной шкале НДФЛ (с 2025 года) важно учитывать, что часть дохода облагается по повышенным ставкам[7], что влияет на фактический возврат налога.

·         Пример использования: например, гражданин купил квартиру за 2 000 000 руб. и заплатил НДФЛ 260 000 руб. (13%). Он может вернуть все эти 260 000 руб. Через государственную службу или работодателя. Аналогично предприниматель, купив офис в 2025 году, смог воспользоваться вычетом по НДС и новым инвестиционным вычетом (3%), тем самым уменьшив налог на прибыль на сотни тысяч рублей.

[ВИДЕО] Готовьтесь к переменам: Будущее рынка недвижимости России

Налоговый вычет при покупке недвижимости

Налоговый вычет – это льгота по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ), которая позволяет вернуть часть уплаченного налога при покупке жилья. Цель вычета – стимулировать граждан приобретать собственное жильё, делать ремонт, строить дома, а также компенсировать расходы на ипотеку. Имущественный вычет состоит из трёх частей и предоставляется в соответствии со ст. 220 НК РФ[8]: за покупку (или строительство) жилой недвижимости, за уплату процентов по целевым жилищным займам и за рефинансирование таких кредитов.

Налогоплательщик, оформивший вычет, уменьшает налогооблагаемую базу на сумму произведённых расходов. Фактически это означает возврат налога, уплаченного ранее с зарплаты или иного дохода. Например, если вы потратили на покупку квартиры 1 500 000 руб., то 13% от этой суммы (195 000 руб.) вам вернут из бюджета за счёт ранее уплаченного НДФЛ[1]. Таким образом, вычет снижает стоимость сделки для покупателя.

Важно учитывать возможность вычета при приобретении недвижимости: планы покупки жилья могут измениться, если знать, что часть затрат будет возвращена. Налоговый вычет помогает реализовать мечту о своём жилье или выгодно инвестировать в недвижимость. На площадках аукционов недвижимости (см. «Торги недвижимости: как и где покупать объекты через аукцион») покупатели часто планируют и учёт вычета как часть финансовых расчётов.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Кто может получить вычет: налоговый резидент РФ, оплативший жильё. Это могут быть как лица, купившие квартиру в новостройке или на вторичном рынке, так и те, кто строил дом на собственном участке. Каждый из супругов при условии уплаты НДФЛ вправе претендовать на вычет с выделенной ему доли в покупной стоимости[2][3]. Если недвижимость оформлена в совместную собственность, супруги договариваются о распределении вычета (соглашение между ними).

Что не считается жильём: коммерческие (нежилые) помещения к жилью не относятся. Ст. 220 НК РФ прямо указывает только на жилые дома, квартиры и комнаты[8]. Если квартира формально числится как «нежилое помещение», вычет по НДФЛ не предоставляется[8]. Иными словами, налоговый вычет распространяется только на жильё для проживания, что важно помнить инвесторам и бизнесу.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Налоговый вычет при покупке квартиры и апартаментов

При покупке жилья (квартиры или апартаментов) физическое лицо вправе получить стандартный имущественный вычет. Основные условия и параметры следующие:

·         Лимиты по вычету: максимальная сумма расходов, учитываемая для вычета, – 2 000 000 руб. на покупку (что даёт возврат до 260 000 руб.) и дополнительно 3 000 000 руб. на уплаченные проценты по ипотеке (до 390 000 руб.)[1]. Эти лимиты применяются к затратам на одно или несколько объектов после 1 января 2014 года[9]. То есть, если вы купили несколько квартир, общие расходы на них суммируются, но итоговый вычет не превысит 2 млн (жилое) и 3 млн (ипотека).

·         Кто может претендовать: вычет дают только физическим лицам-налоговым резидентам РФ, уплачившим НДФЛ. Вычет даётся однократно: если в браке обоим супругам положены доходы с НДФЛ, они могут разделить вычет (каждый в своём 3-НДФЛ заявляет свою долю расходов)[2][3]. Раздельный вычет супругов особенно удобен, если жена, допустим, потратила на квартиру свою половину стоимости. Лицо, покупающее жильё одиноко (не состоящее в браке), оформляет вычет на себя.

·         Какие расходы учитываются: в вычет включают именно расходы на приобретение жилья и связанные с этим работы. К ним относятся цена квартиры, в том числе на стадии долевого участия, затраты на ремонт и отделку, проектно-сметную документацию (см. список в ст. 220 НК РФ). Не учитываются дополнительные платежи, например, нотариальные услуги при оформлении или мебель. К затратам на ипотеку относятся только уплаченные проценты по целевому кредиту[10].

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Особые случаи: если недвижимость покупалась с материнским капиталом или за счёт бюджета (например, субсидии), вычет не назначается. Также вычет не предоставляется при сделках между родственниками (супруг, родитель, дети, братья/сёстры и т.д.)[2]. При таком нарушении заявка на вычет будет отклонена.

·         Расчёт вычета: сумма вычета равна 13% от подтверждённых расходов (до указанных лимитов). Например, покупка квартиры за 2 500 000 руб. даёт вычет 13%×2 000 000 = 260 000 руб. Остальные 500 000 не учитываются при расчёте. При ипотеке вычет на проценты считается аналогично: если переплатили банку 200 000 руб. процентов, вы получите 13%×200 000 = 26 000 руб. обратно.

·         Пример: семья Ивановых купила апартаменты стоимостью 4 000 000 руб. Муж и жена разделили расходы поровну (каждый имеет право на вычет 1 000 000 руб.). Каждый из них оформил вычет на свою часть: 13% от 1 000 000 = 130 000 руб. Таким образом, пара вернула из бюджета суммарно 260 000 руб. за счёт своих налогов.

Для оформления вычета на покупку жилья необходимо собрать следующие ключевые документы[4]:

·         Договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве жилья (указывающий стоимость).

·         Акт приёма-передачи (для новостройки) либо акт купли-продажи (для вторички).

·         Платёжные документы, подтверждающие оплату: квитанции к приходному ордеру, платёжные поручения, банковские выписки со счёта покупателя, расписки и т.п.[4].

·         Справка о доходах (2-НДФЛ) за годы уплаты НДФЛ (обычно последние три года).

·         Заполненная декларация 3-НДФЛ с заявлением вычета (ее подача описана далее).

·         При необходимости – свидетельство о браке/разводе, документы на детей (если вычет распределяется между супругами или на ребёнка).

·         Если покупка состоялась в долевой собственности, – соглашение о распределении вычета между долевыми собственниками (например, супругами)[11].

После подачи всех документов в ИФНС налоговый орган проверяет их достоверность. При правильном оформлении и полном пакете документов вычет обычно одобряется в течение трёх месяцев после подачи (срок установлен Налоговым кодексом). Деньги возвращаются на счет заявителя за счёт излишне уплаченного НДФЛ (у работодателя или из бюджета).

[ВИДЕО] КАК купить квартиру на торгах С ДИСКОНТОМ

Налоговый вычет при покупке коммерческой недвижимости

Коммерческие объекты (офисы, склады, торговые помещения и т.д.) рассматриваются иначе. По закону личный имущественный вычет (НДФЛ 13%) не предусмотрен при покупке нежилых помещений[8]. Это связано с тем, что ст. 220 НК РФ ориентирована на жильё, а нежилые помещения к жилью не относятся. Например, покупка коммерческой квартиры или офиса «под бизнес» не даст вычета 13% для физлица[8].

Тем не менее, расходы на коммерческую недвижимость могут учитываться в других налогах:

·         Для бизнеса: при покупке коммерческого объекта юридическое лицо или ИП относит его к категории основных средств. Стоимость такого объекта включается в баланс и амортизируется по специальным амортизационным группам (обычно имущество амортизируется в течение 10–50 лет). Ежегодная амортизация (п. 1 ст. 258 НК РФ) уменьшает прибыль компании, тем самым снижая сумму налога на прибыль. Кроме того, начиная с 2025 года действует новый инвестиционный вычет (ИНВ) по налогу на прибыль – 3% от стоимости приобретённых основных средств и НМА[6]. При соблюдении условий (наиболее общий список освобождён от пищепромышленных предприятий) компания может заявить ИНВ и дополнительно сэкономить (3% от стоимости уменьшают базу по прибыли)[6].

·         Вычет НДС: если приобретающая компания является плательщиком НДС, она имеет право принять к вычету уплаченный при покупке НДС (20%)[5]. Это возможно при условии, что помещение будет использовано для операций, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ)[5]. Например, при покупке нового офисного здания за 60 млн руб. (без учета НДС) НДС составит 12 млн руб., которые компания может компенсировать через вычет[5]. Если часть недвижимого имущества затем используется в «необлагаемых» целях (например, санаторий или сдача в аренду жилья по льготной ставке), потребуется восстановить принятый к вычету НДС по специальным правилам.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Риски и ограничения для бизнеса: надо помнить, что входящий НДС по коммерческому объекту принимается к вычету лишь в части, которая используется в облагаемых операциях[5]. Если бизнес полностью освобождён от НДС, или намерен сдавать помещение в аренду по льготной ставке, вычет НДС будет частичным или нулевым[5]. Также средства, потраченные на коммерческую недвижимость, нельзя отнести в расходы по НДФЛ обычному физлицу – только организации пользуются амортизацией и ИНВ.

Таким образом, вычет на коммерческую недвижимость напрямую не предоставляется физлицу: если вы купили нежилую квартиру или офис как частное лицо, вычет 13% на НДФЛ вы получить не можете[8]. Однако при покупке коммерческой недвижимости важно учитывать налоговый режим компании и использовать преимущества, прописанные в НК РФ[5][6]. После оформления такой покупки можно проконсультироваться со специалистом и применить амортизацию, вернуть НДС и воспользоваться ИНВ. При планировании сделок с коммерческой недвижимостью полезно обратиться к практическим рекомендациям о торгах и налогах (например, к статье «Торги по продаже коммерческой недвижимости: как избежать ошибок»【4†】, где обсуждаются распространённые ошибки при операциях с нежилой недвижимостью).

[ВИДЕО] Как купить коммерческую недвижимость с дисконтом от 30%

Как оформить налоговый вычет при покупке недвижимости в 2025 году?

Процесс получения вычета стал легче благодаря электронным сервисам, но основные шаги прежние. Алгоритм оформления вычета следующий:

1.      Подготовка документов и заявление. Соберите полный комплект документов (см. раздел выше). Заполните декларацию по форме 3-НДФЛ за тот год, в котором фактически оплачена недвижимость (или проценты). В декларации укажите сумму вычета (расходов) и все источники дохода. Можно воспользоваться готовыми справками и образцами – например, ФНС выпускает образец заполнения 3-НДФЛ с вычетами.

2.      Подача документов в ИФНС. Налоговую декларацию и копии подтверждающих документов нужно подать по месту учета (обычно по месту регистрации) до 30 апреля года, следующего за отчётным[12]. Декларацию можно подать лично, по почте или через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС (на Госуслугах или ФНС). При подаче в электронном виде заверять подпись не нужно. Не забудьте приложить оригиналы или копии документов (оригиналы проверит инспектор при необходимости).

3.      Уточнение и ожидание. После приёма документов ИФНС проверяет заявление. Если всё оформлено правильно, инспекция вправе запросить дополнительные сведения. На рассмотрение декларации законодательством отводится 3 месяца. При возникновении вопросов налоговики могут направить запрос или вызвать за разъяснениями.

4.      Получение вычета. Одобренный вычет вы получите по итогам года. Если вы подали декларацию, то по её результатам инспекция рассчитает сумму к возврату (возврат НДФЛ обычно приходит на счёт, указанный в декларации). Срок перечисления – до 2–4 месяцев после одобрения. Если вы оформляли вычет через работодателя (упрощённо – см. ниже), сумма вычета отражается в расчёте месячной зарплаты, пока не исчерпаются лимиты.

Важные сроки: заявить вычет можно в течение трёх лет со дня фактической оплаты имущества или уплаты процентов (п. 7 ст. 78 НК РФ). Например, купив квартиру в 2023 году, подать декларацию можно до 31 декабря 2026 включительно. По упрощенному порядку (см. ниже) налоговый орган сам предложит вычет в личном кабинете, если данные о покупке известны.

Совет: заполняйте декларацию внимательно. Указывайте правильные доходы, вычеты и коды дохода/расхода. Частой ошибкой бывает невключение в декларацию уже удержанного работодателем стандартного или социального вычета (если он есть), что снижает общий возврат. Также не пропускайте срок подачи – позднее трёх лет за обратную компенсацию обратиться нельзя.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

С точки зрения организации, особенно на крупных сделках через аукцион, этапы и сроки можно свести в таблицу:

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Какие документы нужны для получения налогового вычета?

Ниже приведён подробный список документов, которые нужно собрать для оформления вычета. Подавать в ФНС нужно копии всех документов, а оригиналы иметь при себе на всякий случай (инспектор может их запросить).

Все расходы, заявленные в вычете, должны быть подкреплены документально. Как отмечено в рекомендациях ФНС, «затраты на покупку имущества… должны подтверждаться договорами, счетами, квитанциями, платежными поручениями и т.д.»[12]. При подаче декларации обязательно проверьте наличие всех копий и убедитесь в правильности их оформления, иначе инспекция может вернуть декларацию с замечаниями.

Если документы оформлены верно, инспекция после проверки отправит вам уведомление об одобрении вычета. В уведомлении будет указана сумма возвращаемого налога и порядок зачисления на ваш счет.

Авторский канал Окулова Андрея

О недвижимости, торгах и инвестициях

Открыть Telegram

Переход на налоговый вычет с 2025 года: что изменилось?

С начала 2025 года в России вступили в силу несколько изменений в налоговой системе, которые влияют и на процедуру вычета.

·         Прогрессивная шкала НДФЛ: с 2025 года действует новая система ставок НДФЛ для доходов физлиц[13]. Теперь применяется пять ставок: 13%, 15%, 18%, 20% и 22% в зависимости от уровня дохода (отдельно для «основного» дохода, не связанных с продажей имущества). Влияние на вычет: часть дохода, попадающая под повышенную ставку, создаёт ситуацию, когда вычет «исчерпывается» по разным ставкам. На практике это значит, что если налогоплательщик заработал более 2,4 млн руб. в году, то первые 2,4 млн облагаются 13%, а дальше – по 15% и выше[7]. При возврате вычета раньше учитывался только налог по ставке 13%, но с прогрессией возникает сложность «расчёта» вычета на доходы по 15%, 18% и т.д. Важный момент: законодатели установили, что вычет уменьшаем базу именно по доходам, облагаемым по ставке 13%[7]. Получается, максимальный «возврат» (260 000 руб.) по-прежнему связан с первой частью дохода (до 2,4 млн). Если же налог был удержан по ставке 15% и выше, часть возвращаемой суммы будет скорректирована («доплатить налог») в уведомлении.

·         Прямой вычет через ФНС: с 2024–2025 гг. активно внедряется упрощённый порядок вычетов. Теперь не нужно собирать документы и принести их в ИФНС, если о покупке уже известно банкам и реестрам. Налоговые органы автоматически формируют предложение о вычете: в вашем Личном кабинете на сайте ФНС появится предзаполненное заявление, где уже указаны расходы по покупке (полученные из банков, ЕГРН, Пенсионного фонда)[14]. Останется лишь проверить данные и «акцептовать» заявление[14]. Это существенно экономит время — вам не нужно физически собирать бумаги или ждать решения инспекторов.

·         Информационные технологии: с 2025 года активно используются электронные сервисы: подать 3-НДФЛ можно онлайн через личный кабинет ФНС или Госуслуги, уточнять статусы заявок — также. ФНС продолжает улучшать интерфейс и собирает данные о сделках по каналам ФНС–ПФР–банков–ЕГРН.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Ограничений на вычеты: ограничения по суммам вычета (2 млн/3 млн) не менялись. Принцип «не более стоимости жилья» тоже сохраняется. Но обращаем внимание на налоговую нагрузку покупателя: при расчёте выгоды от вычета теперь обязательно анализируйте, какая часть НДФЛ удержана по 13%, а какая — по 15% и выше (это особенно актуально для зарплат свыше 2,4 млн/год).

Иными словами, новые правила 2025 года требуют более точного расчёта вычета. Если ваш совокупный доход в налоговом году превысил 2,4 млн руб., часть заплаченного налога начислена по ставке 15% или 18%. Налоговая служба при возврате учтёт только ту часть налога, которая была уплачена по ставке 13% (первая «полка» дохода)[7]. Поэтому реальная выплата может быть чуть ниже теоретических 260 000 руб., если ваш доход частично облагался по 15% и выше. Тем не менее, заявить полный лимит (2 млн расходов) рекомендуется сразу, а налоговый учёт сделает расчёты сам.

Кроме того, с 2025 года появилось новое поле для вычета: Федеральный инвестиционный вычет (ИНВ) 3% (описан в разделе «Коммерческая недвижимость»)[6]. Это косвенно влияет и на рынок коммерческой недвижимости – часть бизнеса возьмёт на себя скидки, что может отражаться на ценах при торгах.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Преимущества налогового вычета при покупке недвижимости

Налоговый вычет даёт конкретную финансовую экономию для покупателя недвижимости:

·         Снижение эффективной цены: получив вычет 13% от потраченных средств, покупатель фактически «возвращает» себе часть расходов. Например, если купить квартиру за 3 000 000 руб., налоговый вычет 13% от 2 000 000 = 260 000 руб. Это как получить скидку 8,7% от реальной суммы сделки. Таких сотен тысяч может хватить на часть ремонта или мебели. Важный момент – вычет вернёт именно НДФЛ, уплаченный в бюджет, поэтому реальная выгода зависит и от вашей зарплаты (есть ли из чего платить).

·         Экономия на ипотеке: если жильё покупалось в кредит, то 13% возвращается и от переплаченных процентов (до лимита 3 млн)[15]. Таким образом, можно вернуть до 390 000 руб. дополнительных расходов при ипотеке. Это выгодно и держит ежемесячную нагрузку ниже.

·         Польза для семей: семьи с двумя работающими супругами могут удвоить выгоду. При разделении расходов на двоих, вычет в 260 000 руб. можно получить дважды (каждый по 130 000), если у обоих есть облагаемый доход. Если у супругов растут дети, можно дополнительно воспользоваться соцвычетом на детей (другой вычет НДФЛ).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Влияние на решение о покупке: способность вернуть налог часто становится решающим фактором при покупке жилья. Например, молодая пара понимает, что 260 000 руб. вычета вернутся им обратно, поэтому фактически квартира стоит не 2,5 млн, а ~2,24 млн. Для многих семей это существенная экономия. Особенно это важно при торгах недвижимости – покупатели заранее выстраивают бюджеты с учётом вычета и могут сделать ходовые ставки на аукционе более выгодными. Подробнее о том, как участвовать в торгах и выигрывать – в статье «Торги недвижимости: как и где покупать объекты через аукцион».

·         Для бизнеса: хотя физическим лицам вычет на коммерческие объекты недоступен, при покупке коммерческой недвижимости компания получает «льготу через расходы». За счёт амортизации недвижимости и нового инвестиционного вычета (3%) снижается налогооблагаемый доход[6]. А возврат НДС (если применяется) мгновенно уменьшает затраты на покупку[5]. Эти инструменты позволяют бизнесу быстрее окупить инвестицию в недвижимость и снизить текущие выплаты налогов. К примеру, организация, купившая офис за 50 млн руб., «вернёт» себе до 10 млн руб. НДС в бюджет (если условия позволяют)[5] и на каждую годовую амортизацию ~5 млн руб. уменьшит налог на прибыль на 1 млн руб.

·         Участие в инвестиционных сделках: налоговый вычет на жильё стимулирует граждан вкладываться в рынок недвижимости (в т.ч. торгов в городах). Понимание выгоды для покупателя – 13% от затрат – облегчает привлечение инвесторов в строительство новостроек и участие в долевом строительстве.

Таким образом, налоговый вычет выгоден практически всем покупателям жилья – он означает реальные рублёвые льготы. С учётом изменений 2025 года при больших доходах обязательно проверяйте расчёт вычета по новым ставкам, а работодателю или самому налогоплательщику стоит заранее узнавать статус своей заявки.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Риски и ошибки при получении налогового вычета

Несмотря на относительную простоту получения вычета, при оформлении часто возникают ошибки и риски:

·         Отсутствие документов: самое типичное – налогоплательщик не приложил к декларации договор или чеки[12]. Без подтверждения расходов инспекция вернёт заявление. Следует заранее проверить, что все платежные документы (с квитанциями, ордерами, банковскими выписками) заполнены правильно и содержат реквизиты сделки[4]. На чеках должны быть указаны ИНН/ФИО продавца, адрес жилья, реквизиты банка.

·         Сделка с родственником: покупка у близких (супруг/родитель/ребёнок и т.д.) или сделка между взаимозависимыми лицами аннулирует вычет[2]. Ошибка – не проверить родственные связи. Налоговики внимательно смотрят подобные сделки: если продавец числится родственником, вычет не дадут[2].

·         Неправильное распределение вычета: в браке пара может допустить, что один супруг «заберёт» весь вычет и не учтёт второго. На самом деле приобретённое в браке жильё – совместная собственность, и оба супруга вправе получить вычет[3]. Ошибкой будет не учесть это. Следует заранее договариваться о распределении расходов и оформлять соглашение, чтобы вторая половина вычета не пропала зря.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Переплатили недостаточно НДФЛ: если за год удержано налогов меньше, чем размер заявленного вычета, остальную сумму можно перенести на следующие годы[16]. Иногда упускают, что вычет нельзя «вернуть больше, чем было уплачено». Если, скажем, вычеты за год составили 300 000 руб., а НДФЛ, удержанный с зарплаты, – только 200 000 руб., то вернуть получится лишь 200 000, а остальные 100 000 перенесутся на следующий год. Поэтому при расчёте вычета учитывайте свои доходы за последние годы.

·         Срок подачи упущен: налогоплательщики часто забывают о трёхлетнем сроке для подачи декларации. Пример: квартира куплена в 2019 году – декларацию надо было подать до конца 2022. Если пропустить этот срок, вычет «сгорит». Советуем подавать декларацию сразу после сделки или не позднее следующего календарного года.

·         Ошибки при заполнении декларации: частая неточность – неправильно указать номер корректировки декларации (первая = «0») или забыть включить уже предоставленные стандартные/социальные вычеты[17][12]. Всегда проверяйте, чтобы сумма к возврату в декларации не превышала удержанного НДФЛ за период.

·         Недостаточное внимание к изменению налоговой базы: в свете новой шкалы 2025 года некоторым налогоплательщикам сложно правильно распределить доходы по ставкам. Риск – неправильно учесть доход по ставке 15%/18%, что приведёт к недоплате налога или заниженной выплате вычета. Поэтому желательно пользоваться актуальными калькуляторами или консультироваться с экспертами по сложным случаям.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Нарушение формальностей: неявка в инспекцию по запросу, нервы при небольших ошибках или попытки внести неактуальную информацию – всё это может затянуть процесс. Соблюдайте требования ИФНС и сроки ответа на запросы.

Основной совет – готовиться к подаче вычета тщательнее и ответственно. Правильно оформленные документы, полное заполнение декларации и соблюдение условий (нет сделок с родственниками, нет госсубсидий и т.д.) практически полностью обезопасят от отказа. Помните: вычет – это ваше законное право, но доказать своё право надо документально[2][12].

Авторский канал Окулова Андрея

О недвижимости, торгах и инвестициях

Открыть Telegram

Примеры успешных сделок с использованием налогового вычета

Ниже приведены иллюстративные примеры (с расчётами) вычета при покупке недвижимости.

·         Пример (квартира с ипотекой). Гражданин Б. из Москвы в 2024 году купил квартиру за 4 500 000 руб. с ипотекой. Из этой суммы 2 000 000 руб. учитываются при расчёте вычета. Он заплатил проценты банку в сумме 600 000 руб. За 2024 год налог уплачивался по ставке 13% (до 5 млн). При подаче 3-НДФЛ Б. указал: 2 000 000 руб. расходов → вычет 13%×2 000 000 = 260 000 руб.; проценты 600 000 руб. (лимит 3 000 000 не превышен) → вычет 13%×600 000 = 78 000 руб. Итого ему вернут 338 000 руб. (260 000+78 000). Эти деньги государство вернёт ему из бюджета. Благодаря этой льготе Б. «сэкономил» 338 000 руб. от цены покупки.

·         Пример (несколько объектов). Семья Ивановых купила две квартиры в разных городах – одну за 1 200 000 руб., другую за 1 800 000 руб. Всего потрачено 3 000 000 руб. У них есть право на вычет на оба объекта. Ограничение 2 000 000 руб. применится к каждому объекту отдельно (ведь они оба куплены после 2014 г.). Так, за первую квартиру вычет = 13%×1 200 000 = 156 000 руб., за вторую – 13%×1 800 000 = 234 000 руб. Вместе они вернут 390 000 руб. из бюджета. Это на 3 000 000 потраченных – около 13% от суммарных расходов.

·         Пример (совместная покупка супругов). В браке супруги Петровы купили апартаменты за 3 000 000 руб. Оформление совместное. По договору муж оплатил 2 000 000 руб., жена – 1 000 000 руб. Муж оформляет вычет на 2 000 000 → получит 260 000 руб., жена – на 1 000 000 → получит 130 000 руб. Всего семья вернёт 390 000 руб. По отдельным 3-НДФЛ (или в одном по договорённости). Обратите внимание: если бы они оплатили всё с одного счёта, можно было бы распределить вычет по соглашению[3].

·         Пример (ипотека и распределение). Молодая пара брата и сестры купили доли в квартире (каждый на себя). Они могут оформить вычет каждый за свою долю. Если общая стоимость – 2 000 000 руб. (по 1 000 000 на каждого), то каждый заявляет 13% от 1 000 000 руб. (130 000 руб.) и получает именно такую сумму. Такая долевая покупка не уменьшит лимиты.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Пример (коммерческая недвижимость, ООО «Ромашка»). Компания ООО «Ромашка» купила офисное здание за 60 000 000 руб. (в том числе НДС 20%, т.е. 10 000 000 руб.). Поскольку ООО – плательщик НДС, оно приняло к вычету уплаченный НДС (10 000 000 руб.)[5]. Оставшиеся 50 000 000 руб. включены в ОС и амортизируются. Предположим, амортизация составляет 10% в год (5 000 000 руб.), налог на прибыль 20%. Таким образом, годовая экономия на налоге на прибыль – 20%×5 000 000 = 1 000 000 руб. Кроме того, компания воспользовалась федеральным инвестиционным вычетом 3%: 3%×50 000 000 = 1 500 000 руб. расходов можно учесть дополнительно[6]. Это снизило её налог на прибыль ещё на 300 000 руб. (3% от стоимости при ставке 20%). В сумме в первый год «экономия» составила 1 300 000 руб. (1 000 000 от амортизации + 300 000 ИНВ) плюс мгновенное возвращение НДС 10 000 000 руб. За счёт этих механизмов ООО «Ромашка» компенсировало значительную часть затрат на покупку.

Эти примеры иллюстрируют главные выгоды: 260 000–390 000 руб. для физических лиц и сотни тысяч (а с НДС – миллионы) для бизнеса. Подобные истории регулярно реализуют покупатели на аукционах. Для интересующихся практикой участия и организации торгов есть материалы на сайте torgi-ru.ru: например, «Как стать организатором торгов: пошаговая инструкция» и «Как продать имущество через торги?».

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Заключение

Налоговый вычет при покупке недвижимости – значимая льгота, которая снижает реальные расходы покупателя жилья. При грамотном оформлении можно вернуть до 13% от затрат на квартиру/апартаменты и на ипотечные проценты, что составляет десятки и сотни тысяч рублей. Эта поддержка стимулирует жителей России приобретать своё жильё и участвовать в торгах недвижимости. Законодательство 2025 года не отменяет вычет, но усложняет расчёт при прогрессивном НДФЛ – обратите на это внимание при подготовке декларации.

Если после прочтения у вас остались вопросы по вычетам или по вопросам участия в торгах недвижимости, вы можете получить консультацию на сайте torgi-ru.ru и изучить смежные материалы. Например, на портале доступны статьи по организации аукционов и продаже имущества: «Как стать организатором торгов: пошаговая инструкция», «Как продать имущество через торги?» и «Торги по продаже коммерческой недвижимости: как избежать ошибок».

Применяя советы этой статьи и официальные образцы документов, вы сможете успешно оформить имущественный налоговый вычет на квартиру, апартаменты или коммерческий объект и получить причитающуюся вам налоговую компенсацию.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

[1] [2] [3] [4] [9] [11] [14] [15] [16] Имущественный вычет при приобретении имущества | ФНС России | 77 город Москва

[5] Принятие к вычету и восстановление НДС по недвижимости.

[7] [13] С 1 января действует прогрессивная шкала по НДФЛ | ФНС России | 77 город Москва

[8] [10] НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты \ КонсультантПлюс

[12] [17] [18] Как избежать ошибок при заполнении декларации по форме 3-НДФЛ | ФНС России | 47 Ленинградская область