Каким налогом облагается доход от аренды и продажи коммерческой недвижимости в Москве

Кратко

·         Основные налоги – при аренде и продаже коммерческой недвижимости платят НДС (20%), налог на прибыль организаций (20%) и НДФЛ (13–15%)[3][4]. Условно, НДС идёт от суммы сделки, налог на прибыль – от чистого дохода, НДФЛ – от дохода физлица.

·         Плательщики – при аренде юридическое лицо (арендодатель) платит НДС и налог на прибыль, физлицо – НДФЛ 13%[3][2]. Арендатор (юрлицо) выступает налоговым агентом и удерживает НДФЛ с выплат физлицу[5]. При продаже коммерческого объекта НДС уплачивает продавец-организация, налог на прибыль – продавец-организация, а НДФЛ (13–15%) – продавец-физлицо[4][6].

·         Налог на доходы от аренды – для организаций это часть их налогооблагаемой прибыли (20% от прибыли), для физлиц – НДФЛ 13% (или 15% при доходах свыше 2,4 млн руб.)[2][4]. НДС 20% начисляется дополнительно к арендной плате при общей системе налогообложения[3][7].

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Налоги при продаже – организации платят НДС 20% (если на ОСНО) и налог на прибыль 20% с разницы между ценой продажи и балансовой (с учётом инвестиций)[6][8]. Физлица уплачивают НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% от дохода до 2,4 млн руб. и 15% – свыше, с возможностью вычета до 250 тыс. руб. (для коммерческой недвижимости)[4][9].

·         Пример расчёта НДФЛ при продаже – если физлицо продало коммерческий объект за 5 млн руб. и применяет вычет 250 тыс., налогооблагаемая база = 4,75 млн. Тогда налог составит 13% от 2,4 млн (312 тыс.) и 15% от (4,75–2,4) млн (352,5 тыс.) – всего 664,5 тыс. руб.[9].

·         Налоговые риски – при несвоевременной сдаче деклараций и уплате налогов предусмотрены пени и штрафы. Например, если физлицо сдаёт имущество в аренду, оно должно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля[2]. Неверный учёт НДС или НДФЛ (например, если арендатор не выступил налоговым агентом) приведёт к доначислениям.

[ВИДЕО] Как продать любую недвижимость за 30 дней, ДОРОГО и без риелторов. 100% способ

Налоги при сдаче коммерческой недвижимости в аренду

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду основной доход облагается налогом на прибыль для организаций и НДФЛ для физических лиц. Если арендодатель – организация на общей системе, доход от аренды включается в её налоговую базу и облагается по ставке 20% (3% федеральная + 17% региональная части НК РФ). По п. 4 ст. 250 НК РФ такие доходы относятся к внереализационным или выручке, если аренда – основной вид деятельности. При расчёте налога на прибыль разрешается учитывать расходы на содержание и амортизацию имущества. Если арендодатель – физлицо, то с полученного дохода он платит НДФЛ по ставке 13% (налоговый резидент)[2]. При этом юридическое лицо-арендатор обязан выступать налоговым агентом и удерживать 13% НДФЛ с арендной платы[5]. Если арендатор этого не сделал, арендодатель сам обязан уплатить НДФЛ по итогам года[5].

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Кроме того, при ОСНО собственник недвижимости начисляет НДС 20% на сумму арендной платы. Сдача нежилых помещений в аренду признаётся услугой (оборотом), облагаемой НДС в общем порядке[3]. Например, арендная плата 1 млн руб. в месяц будет стоить арендатору 1,2 млн руб. (включая 200 тыс. НДС). При этом арендодатель, являясь плательщиком НДС, перечисляет налог в бюджет, а арендатор на общей системе может принять сумму НДС к вычету в своём расчёте. Если арендодатель на специальном режиме (УСН), то, как правило, НДС не начисляется (но существуют нюансы и письма Минфина по каждому режиму, см. пример расчёта в разделе «Примеры расчёта налогов»).

Для Москвы действуют региональные особенности: имущественный налог по коммерческим объектам определяется по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ), и ставка налога организаций здесь достигает 2,2% (по закону Москвы № 64-ФЗ от 05.11.2003)[8]. Если в аренду сдаётся объект в центре города, потенциально высокая кадастровая стоимость даёт существенную налоговую нагрузку. При заключении договора аренды в контракте обычно оговаривается, включается ли НДС в арендную плату или оплачивается сверх неё. Важно корректно прописать это условие, чтобы избежать споров с налоговыми органами.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Таблица. Налоги при сдаче коммерческой недвижимости в аренду

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Налоги при продаже коммерческой недвижимости

При продаже коммерческого объекта набор налогов зависит от того, кто продаёт. Если продавец – организация на общей системе, то сделка обычно облагается НДС (20%) и учитывается при налогообложении прибыли. НДС (20%) начисляется на всю сумму продажи[6]: покупатель-плательщик ОСНО вправе принять этот НДС к вычету. Кроме того, прибыль от продажи (разница между ценой и остаточной стоимостью актива) включается в облагаемую базу налога на прибыль организаций по ставке 20%.

Если продаёт коммерческую недвижимость физлицо, то действует прогрессивный НДФЛ, введённый с 2025 года: 13% с дохода до 2,4 млн руб. и 15% – с суммы свыше[4]. При этом у физлица есть право имущественного вычета – до 250 тыс. руб. от дохода (максимум) для коммерческой недвижимости[10]. Налог на имущество организаций при продаже в момент сделки не уплачивается (он платится ежегодно по фактическому владению), однако можно учитывать расходы на ремонт и улучшение объекта при определении прибыли (они уменьшат налог на прибыль).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Для примера: если организация продаёт офис за 10 млн руб. (остаточная стоимость в балансе – 6 млн), прибыль составит 4 млн, налог на прибыль – 0,8 млн руб. Если физлицо продаёт коммерческую площадь за 5 млн с вычетом 250 тыс., то налогооблагаемая база – 4,75 млн, а налог составит 664,5 тыс. руб. (13% от первых 2,4 млн и 15% от оставшихся 2,35 млн)[9]. Важно учитывать минимальную базу по ст. 212 НК РФ: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налог считают от кадастра[9].

Таблица. Налоги при продаже коммерческой недвижимости

Подпишись на Telegram канал

Недвижимость РФ с дисконтом от 30%

Открыть Telegram

Специфика налогообложения в Москве

Московский регион имеет свои особенности имущественного налога. В соответствии с НК РФ (ст. 378.2) и Законом Москвы № 64-ФЗ от 05.11.2003, база налога на имущество организаций определяется по кадастровой стоимости коммерческих объектов. Ставка для большинства офисов и торговых центров в Москве – 2,2%[8]. Ранее применялся коэффициент 0,7, однако в настоящее время регионы получили право повышать его до 1 (для расчёта минимального дохода)[4]. Градостроительные планы и постановление № 257-ПП Правительства Москвы (14.05.2014) также влияют на порядок налогообложения (например, уточняют какие здания считать ТЦ, АДЦ, и сроки перехода на новую схему)[11].

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Кроме того, Москва предоставляет некоторые льготы для отдельных категорий: например, для участников спецпрограмм или резидентов технопарков могут действовать пониженные ставки (см. Ст. 379 НК РФ). Налоговые инспекции Москвы контролируют правильность сдачи деклараций и уплаты этих налогов: организации подают отчётность по прибыли и имущественные декларации в московские ИФНС, где и рассчитываются штрафы за нарушения. Налоговые органы следят за тем, чтобы арендодатели и продавцы правильно указывали доходы и платежи НДС, а также соблюдали сроки уплаты налогов (например, ежеквартальные авансы по прибыли и ежегодная отчётность).

Продажа Готового Арендного Бизнеса

Получить консультацию

Налоги для физических лиц при аренде и продаже коммерческой недвижимости

Физические лица уплачивают НДФЛ с доходов от коммерческой недвижимости по тем же правилам, что и юрлица для прибыли. При сдаче в аренду физлицо (не являющееся предпринимателем) декларирует доходы и платит НДФЛ 13% от суммы платежей[2]. Если арендатор — организация, она должна удержать и перечислить эти 13% в бюджет[5]. Физлицо вправе уменьшить налоговую базу на сумму минимального имущественного вычета (до 2 млн руб. стоимости, правда коммерческая недвижимость обычно не участвует в «стандартных» вычетах) или учесть расходы на приобретение/улучшение (если это предусмотрено законом).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

При продаже коммерческого объекта физлицо платит НДФЛ по прогрессивной шкале (13–15%)[4]. Если недвижимость находилась в собственности более минимального срока владения (3 года для большинства случаев), налог не начисляется. При более ранней продаже можно применить имущественный вычет до 250 тыс. руб. (для коммерческих объектов, по новым правилам)[10]. Например, в продаже за 5 млн с вычетом 250 тыс. налог составляет 664,5 тыс. руб. (см. выше)[9].

ПФЛ могут самостоятельно применять упрощённые методы расчёта: например, «патент» для аренды и продажи (в Москве его ставка не превышает 2% от потенциального годового дохода), или учитывать только НДФЛ при аренде (если регистрируется ИП с патентом). Важно, что ИП на УСН при сдаче коммерческой недвижимости не платят налог на имущество, но должны уведомить ИФНС и подтвердить использование имущества в бизнесе.

 [ВИДЕО] Готовьтесь к переменам: Будущее рынка недвижимости России

Какие налоги платят организации при аренде и продаже недвижимости

Организации на общей системе (ОСНО) платят следующие основные налоги: на прибыль (20%), НДС (20%) и имущественный налог. Доход от аренды включается в прибыль и облагается по ставке 20%. При продаже коммерческой недвижимости прибыль определяется как разница между ценой и остаточной (балансовой) стоимостью, она также облагается 20%[8]. НДС в полном объёме добавляется к любой сделке купли-продажи или аренды, если организация не на льготе[6][3]. Налог на имущество уплачивают ежегодно за владение объектом (основная ставка в Москве – 2,2% по кадастру)[8].

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Если организация выбрала специальные режимы (УСН, ЕНВД, патент), она уплачивает налоги по этим системам, а не прибыль и НДС. Так, при УСН «доходы» – 6% от арендной платы[14], при «доходы минус расходы» – 15% от разницы. Пример (УСН 6%): доход 1 млн руб. в квартал – налог 60 тыс. руб. (без учёта страховых взносов)[15]. Однако на УСН нельзя компенсировать все расходы, а налоговая нагрузка может оказаться выше ОСНО в зависимости от прибыли и вычетов.

Форма собственности (государственная/муниципальная или частная) не влияет на ставки федеральных налогов, но может давать льготы (например, полностью освобождают некоторые госорганизации). В любом случае, организации должны вести раздельный учёт операций (особенно при аренде, чтобы разделить доходы и расходы по активным и пассивным объектам) и соблюдать порядок признания выручки равномерно на весь срок аренды[7]. Это помогает избежать ошибок при расчёте прибыли.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Налоги, которые платят арендаторы коммерческой недвижимости

Сам арендатор (арендующая сторона) в качестве плательщика налогов участвует не напрямую в налогообложении арендного дохода, но влияет на налоговые обязательства арендодателя. НДС: если арендатор – организация на ОСНО, он оплачивает арендную плату с НДС и вправе принять этот налог к вычету[3]. Если же арендатор – ИП на упрощёнке, он может вести договор по цене без НДС, тогда налог включает арендодатель (учитывая, что упрощенец не может вычитать НДС). НДФЛ: при выплате арендной платы физлицу-арендодателю арендатор-организация выступает налоговым агентом и удерживает 13% НДФЛ[5]. Если арендатор забудет это сделать, арендодатель рискует получить требование заплатить НДФЛ самостоятельно (см. [5]).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Арендатор может повлиять и на налоговые расходы арендодателя при условии грамотного оформления договора. Например, включение в договор доплат за капитальный ремонт улучшает учёт расходов, а уточнение, что НДС включён в плату (или нет) – влияет на налоговую нагрузку обеих сторон. В договоре часто отдельно оговаривают порядок уплаты НДС: «арендная плата + 20% НДС» или «включая НДС». Если этого не сделать, ФНС при проверке может доначислить налог[3].

Риски арендатора: ошибки в налоговом учёте аренды могут обернуться штрафом. Например, если арендатор неправильно применяет вычеты НДС, ФНС может признать сделку незаконным «нераспределённым доходом» и доначислить налог с пенями (см. пример судебной практики[1]). Чтобы минимизировать риски, арендатору нужно требовать от арендодателя правильно выставленных счетов-фактур и не «экономить» на НДС-платежах. Также полезно вести внутренний учёт по объектам аренды – тогда проще обосновать расходы при налоговых проверках.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Как снизить налоги при аренде и продаже коммерческой недвижимости

Оптимизация налогообложения возможна законными методами и льготами. Для физических лиц при продаже недвижимости стоит пользоваться имущественным вычетом (до 250 тыс. руб.)[10] и учитывать расходы на ремонт или улучшение, чтобы уменьшить базу НДФЛ. При аренде стоит оформить договор на ИП на упрощённой системе («доходы» 6%) – тогда налог значительно ниже 20%, хотя это ограничивает возможность вычетов[14]. ИП могут также оформить патент для сдачи коммерческой площади (в Москве он стоит 6% от потенциального дохода – см. пример в «Кратко»).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Организациям доступны спецрежимы (УСН, ЕНВД, патент), но лучше выбирать их лишь для малого бизнеса. Другое «оптимизационное» решение – снизить налоговую базу за счёт правомерного учёта расходов: вкладывать средства в ремонт арендованной площади, модернизацию офиса или маркетинг (расходы уменьшают прибыль под 20%). При продаже можно официально учитывать инвестиции в объект (например, расходы на реконструкцию), чтобы уменьшить прибыль и налог на неё.

Существуют и региональные льготы: в Москве некоторые категории коммерческих объектов (например, офисы, расположенные в новых технопарках или бизнес-инкубаторах) могут иметь пониженный налог на имущество. Для организаций, инвестирующих в разработку объектов до их продажи (дольщики, застройщики), могут действовать освобождения от НДС (по п. 2 ст. 149 НК РФ) – но это узкие случаи и требуют консультации специалиста.

[ВИДЕО] Как купить промышленное помещение с дисконтом от 30%

Примеры расчёта налогов при аренде и продаже коммерческой недвижимости

• НДС при аренде. Пусть арендная плата составляет 1 млн руб. в месяц. Тогда за год сумма аренды – 12 млн руб. Арендодатель начисляет к ней НДС 20%, то есть дополнительно 2,4 млн руб. Соответственно, общая плата арендатора – 14,4 млн руб. При этом арендатор-организация вправе принять к вычету 2,4 млн руб. НДС (см. «налоги при сдаче»). Если арендодатель на упрощёнке и НДС не начисляет, в примере НДС был бы пустой строкой, но общая стоимость аренды для обоих сторон не меняется – просто арендная плата 12 млн уже включает весь «налоговый эквивалент».
• Налог на прибыль при продаже. Организация купила торговый центр за 100 млн руб., вложила в ремонт ещё 10 млн, полная балансовая стоимость – 110 млн. Продала здание за 150 млн руб. Прибыль = 150–110 = 40 млн руб. Налог на прибыль – 20% от 40 млн = 8 млн руб.. При этом НДС с продажи (20% от 150 млн = 30 млн руб.) покупатель может принять к вычету, и продавец–организация после уплаты НДС получает 150–30 = 120 млн руб. от сделки.

• Учет затрат на ремонт. Предположим, организация купила офис за 50 млн руб. и в следующем году продала его за 70 млн. Между сделками она потратила 5 млн на ремонт, а за 45 тыс. руб. получила аренду. При правильном учёте амортизации и расходов её база по налогу на прибыль составит 70–50–5 = 15 млн (аренду мы учитываем, а ремонт «погашен» в стоимости – см. НК РФ, ст. 272–273). Налог 20% с 15 млн = 3 млн руб. (при упущенном учёте ремонта налог был бы выше – 4 млн).
• Налог физических лиц. Физлицо продало нежилую площадь за 10 млн руб. (стоимость покупки 4 млн). При владении менее 5 лет она применяет вычет 250 тыс. Налогооблагаемая база = 10–0,25 = 9,75 млн. НДФЛ = 13% от 2,4 млн + 15% от (9,75–2,4) млн ≈ 312 тыс + 1 108 тыс = 1 420 тыс руб.. После трёх-пятилетнего владения (в зависимости от даты приобретения объекта) налог не взимается.

Подпишись на Telegram канал

Недвижимость РФ с дисконтом от 30%

Открыть Telegram

Как избежать ошибок при уплате налогов

Невнимательность при расчёте и учёте налогов приводит к рискам доначислений и штрафов. Типичные ошибки – неправильная ставка НДС, пропущенные сроки уплаты и декларирования, неверно применённые налоговые вычеты. Например, как напомнила ФНС, если физлицо сдаёт помещение и не подало декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля, инспекция доначислит налог с пенями[2]. Арендатору стоит проверить, что арендодатель исправно получает с него НДФЛ – при споре с налоговой виноватым могут признать обе стороны.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Во избежание проблем нужно вести раздельный учёт операций: отдельные счета для арендных платежей, все договора и акты сдачи-приёмки, счета-фактуры на НДС. Для организаций важно не «склеивать» доходы от аренды и продажи с другими доходами, а также помнить про обязанности налогового агента. Совет: привлеките бухгалтера или юриста при подготовке договоров аренды и продажи. Это особенно актуально при аукционе: см. наши материалы «Торги недвижимости: как и где покупать объекты через аукцион», «Торги по продаже коммерческой недвижимости: как избежать ошибок».

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Заключение

При аренде коммерческой недвижимости нужно учитывать НДС и налог на прибыль (для организаций) или НДФЛ (для физлиц), а при продаже – НДС и налог на прибыль (для юрлиц) либо прогрессивный НДФЛ (для физлиц)[3][4]. В Москве применяется имущественный налог по кадастру (ставка до 2,2%)[8], что особенно важно при расчёте затрат владения. Для грамотного управления налоговой нагрузкой следует вовремя подавать отчётность, использовать доступные вычеты (например, имущественные, затратные) и при необходимости переходить на спецрежим.

Если вы планируете участвовать в торгах или организовывать аукцион с коммерческой недвижимостью, рекомендуем ознакомиться с профилированными материалами: «Как стать организатором торгов: пошаговая инструкция», «Как продать имущество через торги? Организатор торгов». В случае сложных ситуаций с налогообложением советуем обратиться к экспертам – специалисты torgi-ru.ru всегда готовы помочь разобраться и избежать ошибок при сделках с коммерческой недвижимостью.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

[2] [5] Кто и в каком порядке должен оплачивать налог на доход от сдачи имущества в аренду? | ФНС России | 02 Республика Башкортостан

[3] Ндс при реализации нежилых помещений в жилом доме \ 2025-2024-2023 год \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

[4] [6] [9] [10] Налоги при продаже коммерческой недвижимости в 2025 году: как избежать лишних затрат

[7] [14] [15]  Налогообложение при сдаче в аренду коммерческой недвижимости

[8] Москва \ КонсультантПлюс

[11] Налоги на коммерческую недвижимостью - Retail-Realty

[12] [13] Коммерческая недвижимость и налоги - блоги риэлторов | ЦИАН