Как провести due diligence объекта с торгов: юридический и технический чек-лист

Покупка недвижимости на торгах (банкротство, конфиск, арест) сулит большую выгоду, но одновременно несёт и риски. Due diligence — это должная проверка лота перед покупкой, которая позволяет снизить эти риски. Проще говоря, это комплексная юридическая и техническая экспертиза объекта. Я, Окулов Андрей, юрист и эксперт по сделкам на торгах, расскажу, зачем нужен due diligence и как проводить его по пошаговому чек-листу.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

В due diligence входят все важные проверки: право собственности, обременения и аресты, техническое состояние и соответствие документов, градостроительные условия, а также финансовое состояние объекта. Цель – убедиться, что вы не купите «кота в мешке». По сути, due diligence помогает заранее «подсветить» проблемы (красные флаги) и принять решение — участвовать ли в торгах или отказаться. Чем тщательнее мы проверим лот, тем увереннее будет сделка. Как говорят эксперты: «Перед покупкой объекта на аукционе нужно провести его тщательную проверку».

Проведём due diligence за вас: если вы планируете участие в торгах, оставьте заявку – моя команда специалистов проведёт полную юридическую и техническую проверку объекта и доложит обо всех рисках.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Юридический аудит недвижимости

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

• Обременений и арестов: ипотека, сервитут, залоговые обязательства, аресты по исполнительным производствам и т.д..
• Текущих долгов: коммунальных и налоговых задолженностей, которые перейдут на нового собственника.
• Судебных споров и банкротства: проверяем картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru) и Единый реестр банкротов (bankrot.fedresurs.ru), чтобы увидеть, не участвует ли объект или собственник в судебных спорах или банкротстве.

Важно помнить: на торгах вы покупаете имущество «как есть», и после сделки претензии предъявить уже будет сложно. Поэтому проверка «чистоты» сделки обязательна. Например, РБК описывал случай, когда имущество на торгах дважды перепродавалось, а потом сделки оспаривались из-за нарушений со стороны арбитражного управляющего. Победители торгов тогда фактически потеряли приобретение. Это наглядно показывает: без досконального юридического аудита высок риск остаться ни с чем.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Шаги юридической проверки:

1. Права собственника. Заказать выписку из ЕГРН, проверить правоустанавливающие документы (договоры купли-продажи, приватизации, судебные решения, доверенности). Убедиться, что продавец — реальный собственник и у него есть право продавать.
2. Обременения и аресты. С помощью ЕГРН, Росреестра и картотеки судебных дел выявить обременения (ипотека, сервитуты, залоги) и аресты (судебные, налоговые). Если в карточке торгов нет информации о погашении долгов, обязательно запросить справку из управляющей компании/ЖКХ.
3. Долги и обязательства. Проверить задолженности по коммунальным услугам и налогам. Информация о долгах доступна на портале ГИС ЖКХ, а также её можно уточнить в местных органах (ЖКХ). Помните: долги остаются с квартирой и лягут на нового хозяина.
4. Суды и споры. Использовать картотеку арбитражных дел, региональные суды, банкротство. Искать судебные решения, в которых фигурирует объект или собственник. Даже незначительные споры (напр. о выселении жильцов) могут затянуть передачу объекта.
5. Доли и наследники. Убедиться, что у собственника нет «бесхозных» наследников или сособственников. Заказать свидетельство о наследстве (если право возникло по наследству) и проверить, сняты ли с учета все зарегистрированные лица.

Любая неточность или упущение на этом этапе грозит серьёзными последствиями: обременение не сняли, зарегистрировалось непогашенное судебное решение, аукцион с минором итд. Избегайте спешки – по опыту, самая частая ошибка покупателей на торгах — именно пренебрежение изучением документации. Всегда лучше перепроверить всё досконально, чем потом оспаривать сделку годами.

Авторский канал Окулова Андрея

О недвижимости, торгах и инвестициях

Открыть Telegram

Технический аудит объекта

Технический аудит перед аукционом нужен, чтобы понять реальное состояние недвижимости. На торгах часто выставляют объекты «как есть», и скрытые проблемы могут привести к дополнительным затратам. Основные направления технической проверки:

• Состояние объекта. По возможности организуйте осмотр лота. Даже если объект нельзя сразу посетить (съём с аукциона), воспользуйтесь предварительным просмотром: многие площадки, в том числе ГИС «Росэлторг», позволяют согласовать время осмотра. Лично осмотрев квартиру/дом/офис, вы увидите дефекты, сырость, неполадки в коммуникациях и оцените объём ремонта. Как советует портал Росэлторг: «Осмотр на месте даёт возможность выявить физические дефекты, которые могут быть не видны на фотографиях или в описании лота.».
• Коммуникации и инфраструктура. Проверяем исправность инженерных систем: электро- и водоснабжение, отопление, канализация, газификацию. Важно понимать, в рабочем ли состоянии котёл, щитки, вентиляторы лифтов и т.п. Особенно обращаем внимание на возможную утрату разрешений на ввод в эксплуатацию отдельных систем или перепланировку (если ранее вносились изменения).
• Соответствие документов планировке. Заказываем планы и выписки из БТИ: поэтажный план, экспликацию, технический паспорт. БТИ фиксирует реальное устройство жилья – площади комнат, перепланировки, материалы конструкций и т.д. Совпадает ли фактическая планировка с документацией? Произведены ли неучтённые перепланировки? БТИ может дать сведения об арестах и залогах, а также подтвердить собственника. Поэтому техпланы и паспорт БТИ — ключевой источник информации: они нужны для регистрации права и выявляют расхождения между «бумажным» и реальным.

• Соответствие проектной документации. Если речь о новом или недавно возведённом объекте, проверяем, сдан ли он по проекту. Есть ли разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию. Соответствует ли фактическая конструкция тому, что описано в проекте и техпаспорте. Любые незаконные сооружения или самовольные пристройки нужно учитывать.
• Техническое обследование. При необходимости привлекаем инженеров (например, для оценки фундамента, конструктивных элементов, наличия трещин, грунтовых вод). Это особенно важно при покупке промышленных или коммерческих зданий. Если это квартира в многоэтажке, проверьте состояние дома (посмотреть акт обследования или его кадастровую выписку), наличие лифта, работу теплоснабжения и т.д.

Таким образом, технический аудит сочетает осмотр и анализ документов. Нельзя полагаться только на фото в описании лота! Как писала РБК: «Перед покупкой объекта на аукционе нужно провести его тщательную проверку. Кроме личного осмотра, необходимо внимательно изучить все документы. Важно убедиться, что на объекте нет обременений или незакрытых долговых обязательств.». Я бы добавил: и чтобы объективно оценить необходимые вложения в ремонт и восстановление. Молодой новострой может требовать меньше затрат, а старое жильё — иные масштабы технических проблем.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Градостроительная проверка

При покупке участка или объекта с земельным участком очень важна градостроительная проверка: назначение земли, разрешённое использование, ограничения и охранные зоны. Проверяем:

• Категорию и разрешённое использование. На земельный участок в ЕГРН прописана категория (например, ИЖС, ЛПХ, промышленные земли) и вид разрешённого использования (ВРИ). Эти сведения легко получить через выписку ЕГРН или публичную кадастровую карту. Сопоставьте их с вашим планом: разрешено ли на этом участке, скажем, строить жилой дом или только хозяйственные постройки. Часто бывает, что категория или ВРИ менялись, и на карте устаревшие данные. Самая тонкая ловушка — использовать землю не по назначению без перевода категории, что может привести к штрафам и сносу.
• Зонирование и ПЗЗ. Проанализируйте правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета: в какие зоны попадает участок (санитарно-защитные зоны, прибрежные, охранные зоны объектов культурного наследия, военные объекты, трубопроводы и т.д.). Например, упоминание [52†L169-L177] в СП 2.1.4.1110-02 говорит о том, что в охранную зону водозабора нельзя попадать. Если ваш участок лежит в подобных зонах, он становится ограниченным по использованию. Проверьте публичную кадастровую карту и местные нормативы.

• Инженерная инфраструктура и подключение. Есть ли доступ к канализации, газу, электричеству? В некоторых случаях на торги выставляют участки без подключения к коммуникациям, и получение технических условий (ТУ) может оказаться трудоёмким. Полезно запросить информацию о ближайших сетях и стоимости подключения у местных властей и сетевых организаций.
• Ограничения и обременения по градострою. Узнайте, нет ли на участке ограничений: например, лесопарковая зона, водоохранная зона, памятник природы, водоохраная зона реки и т.д. Часто это отражено в ЕГРН в разделе «Особые отметки». Если участок в охранной зоне, на нём нельзя возводить капитальные строения или нужна спецразрешение.

Подытоживая, градостроительная проверка — это анализ подходящести участка по назначению и соблюдение законодательства. Как говорит Земельный экспресс: выписка ЕГРН показывает категорию и ВРИ участка, информацию об обременениях и арестах, а также попадание в «зоны с особыми условиями использования». Эти сведения позволяют оценить, годится ли земля под вашу задумку и сколько потребуется переоформлений. Невнимание к градпроверке — рисковый шаг: некоторые покупатели обнаруживают, что их «промышленный» участок вдруг числится как «лесной» или подпадает под охрану.

Подпишись на Telegram канал

Недвижимость РФ с дисконтом от 30%

Открыть Telegram

Финансовая оценка объекта

Финансовый due diligence включает анализ расходов и доходности. Здесь важно просчитать всё до последней копейки:

• Налоги и сборы. Помимо цены лота, учтите налоги. Физические лица при продаже квартиры платят НДФЛ 13% с дохода (если не прошло положенных сроков). Для компаний при продаже имущества применяется налог на прибыль ~20% (или 5–7% при УСН «доходы» для небольших фирм). Кроме того, после покупки на юридические лица ложится налог на имущество (0,1–2,2% от кадастровой стоимости в зависимости от вида объекта), а на граждан – имущественный налог (обычно 0,1–0,3%). Эти платежи влияют на «налоговую нагрузку» будущей инвестиции.
• Коммунальные долги. Как уже упоминал, коммунальные долги по лоту могут быть огромными. Чтобы не унаследовать чужой долг, проверьте их через ГИС ЖКХ или запросите справку в УК/ТСЖ. Если торги проводит государство/муниципалитет, обычно долги оплачивают до сделки, но лучше это зафиксировать в договоре. В частном аукционе по банкротству организатор не всегда гарантирует чистоту долга, так что требуйте подтверждений.

• Оценка ликвидности. Ликвидность — это способность быстро продать объект в будущем или сдавать его в аренду. Чтобы понять ликвидность, сравнивайте цену лота с рыночной стоимостью аналогичных объектов. Как указано на Росэлторг: «Сравнивайте цену с аналогами: часто квартиры на вторичном рынке на 20–30% выше стартовой цены на торгах». Это означает, что с учётом дисконта торги могут быть выгодны, но важно не переплатить даже эту сниженную стоимость. Проверьте цены проданных квартир на «Циане» или Росреестре в вашем районе. Если стартовая цена явно ниже среднерыночной, это плюс, но нужно понимать, почему: плохое состояние, неудачное расположение или разбирательства могут объяснять низкую цену.
• Будущие затраты. В план финансирования включите расходы на ремонт и приведение объекта в порядок. Новичок часто ошибается, думая только о цене покупки. Например, старый дом потребует вложений в систему отопления и капремонт. Мы обязательно закладываем в бюджет эти траты и считаем окупаемость: цена покупки + все налоги/долги + ремонт / потенциальная арендная ставка или цена перепродажи.

В сумме все эти статьи расходов дают полную картину экономической целесообразности покупки. Мой совет: расчитайте бизнес-план заранее – какой доход или выгоду даст объект после доработки. Без этого может оказаться, что вы купили по дешёвке, но потратились впустую.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Типичные ошибки инвесторов-новичков

Многие начинающие считают, что торги — это однозначно выгодно, и упускают важные нюансы. Вот самые распространённые ошибки:

• Неизучение документов («покупаю дешево — и ладно»). Отказавшись от due diligence, инвестор рискует нарваться на подводные камни. Часто я вижу клиентов, которые не проверили, что лот уже был в суде по залогу или обременения не сняты — и потом долго разгребают проблемы. Всегда проверяйте юридическую чистоту: права собственника, обременения, судебные иски.
• Игнорирование арестов и долгов. Пропустив проверку долгов, новый владелец обязан их оплачивать. Из опыта: покупатель на торгах, не узнавший о долге за ЖКУ, через полгода получил залог квартиры от коммунальщиков. Такого рода «сюрпризы» сразу испаряют выгоду. Повторюсь: запросите справки из ЖКХ и налоговой.
• Невнимание к техническому состоянию. Некоторые вкладываются только в юридию, а потом удивляются, почему после победы над лотом неожиданно выясняются протекающие крыша или сломанная котельная. Тщательная инженерная проверка (и осмотр!) необходимы. В сегменте «Ошибки покупателей» говорят, что люди часто просто не рассчитывают затраты на ремонт. Мы же включаем возможные расходы в финансовый план заранее.

• «Слепая» ставка из-за «соседа». Многие покупатели переживают, что конкуренты выкупят лот, и бросаются ставить максимум. Это опасно: торги считаются состоявшимися от двух участников, а Вы всегда можете пересмотреть ценовую стратегию. Анализ рынка («не хочу переплачивать просто из-за азарта») поможет избежать убыточной сделки.
• Неучёт дополнительных расходов. Мелкие платежи могут испортить картину: комиссионные площадки, услуги нотариуса, госпошлина за регистрацию, взносы в УК и т.д. Эта опция упоминается даже в профильных справках. Мы обычно ведём клиента: всё считать, не удивляться «сюрпризным» тратам.
• Принятие решения «на эмоциях» или без консультаций. Мой опыт: когда люди сильно торопятся, они пропускают важные детали и потом жалеют. Я всегда советую: нет дилера лучше, чем проверенный специалист. Конечно, участвовать самому интересно, но когда речь идёт о сотнях тысяч или миллионах рублей, лучше заручиться юридической поддержкой и услугами экспертов по техническому аудиту. Наш сервис сопровождения сделок именно для этого существует – чтобы вы не теряли время и нервы на сложную проверку.

Все эти ошибки в большинстве случаев предсказуемы и предотвращаемы. Ключевое правило — подготовка и скрупулёзная проверка. «Недостаточная подготовка и исследование» лота может привести к покупке неликвида или проблемного объекта. Наш чек-лист (см. ниже) помогает не упустить ни одной важной позиции.

Авторский канал Окулова Андрея

О недвижимости, торгах и инвестициях

Открыть Telegram

Где и как получить данные о лоте

Для due diligence требуется информацию из разных источников. Вот основные из них:

• Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – через сайт Росреестра или портал Госуслуг. Из выписки ЕГРН узнаём, кому принадлежит объект, все обременения, кадастровую стоимость и даже сведения о зональном статусе. На сайте Росреестра есть сервисы онлайн-выписок. Любой заинтересованный может заказать выписку: физлица через Госуслуги, компании через портал Росреестра.
• Росреестр (кадастр) – на публичной кадастровой карте (pkk.rosreestr.ru) можно увидеть конфигурацию участка, его кадастровый номер, категорию земли и вид разрешённого использования. Это удобно для предварительной визуальной проверки и поиска соседних участков.

• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) – на сайте fеdrеsur­s.ru публикуются все процедуры банкротства. Здесь стоит проверить, не находится ли текущий собственник или участник сделки в процессе банкротства, так как это влияет на чистоту сделки.
• ГИС «Торги» (государственная информационная система) – здесь размещаются аукционные лоты государственных и муниципальных торгов. На сайте gis­torgi.ru или единой площадке ЕЭТП можно найти официальное описание лота и прикреплённые документы (в т.ч. технические характеристики и фотографии). Часто платформа ГИС-Торги публикует сведения о задолженностях коммунальных платежей по лоту.
• Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) – ведомственный ресурс «Электронное правосудие». Можно искать дела по ФИО собственника, адресу или номеру дела. Очень важный ресурс: суды по задолженности, банкротству или спорам с объектом отражены здесь. Удобно пользоваться фильтрами.
• Местные органы и БТИ – бюро технической инвентаризации (и его аналоги) выдают поэтажные планы, экспликации и техпаспорта. В БТИ же можно запросить справки: например, о наличии зарегистрированных перепланировок, арестах или границах участка. МосгорБТИ и региональные сайты дают онлайн-заказ таких документов.

• ГИС ЖКХ – в национальной системе ЖКХ можно найти (или по крайней мере проверить) информацию о долгах по коммунальным платежам по адресу. Данные здесь берёт управляющая компания, поэтому формально это не официальный регистр долга, но часто помогает выявить крупные задолженности.
• Официальные картографические сервисы (Яндекс.Карты, 2ГИС и пр.) – неофициальные, но полезные для оценки района и инфраструктуры: например, где находятся школы, ТЦ, лес, промзона и т.д.
• Дополнительные запросы. Не поленитесь обратиться в Фонд капитального ремонта за информацией о взносах, в ТСЖ или УК – за деталями об техническом состоянии и обязательствах. За последний год многие города ввели онлайн-сервисы («Извещение собственника») о начислениях и технических характеристиках дома, это также можно использовать.

Ни один из этих инструментов по отдельности не даст полной картины, но вместе они обеспечивают почти все необходимые данные. В таблице ниже я свёл наиболее важные пункты и источники:

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Реальные кейсы

Успешный пример: мой клиент приобрёл коммерческое помещение на торгах по банкротству. Мы заранее проверили всё: ЕГРН показал отсутствие долгов и сервитутов, БТИ подтвердил, что перепланировок нет, и даже нашли, что текущий владелец не в долге по коммуналке. После победы на аукционе договор быстро зарегистрировали, и помещение сдали в аренду с выгодой. Такой принцип «личного осмотра + документов» сработал на отлично: ничего не упустили, а доход получили.

Критический пример: напротив, без должной проверки люди иногда теряют миллионы. Однажды на торгах продавали жилой дом. Покупатель воодушевился низкой ценой и решил сэкономить на проверках. Позже выяснилось, что дом находится в лесопарковой зоне, участок не размежеван, а у собственника есть долг по земельному налогу. Регистрацию выполнить невозможно, и судебное разбирательство затянулось. В итоге покупатель остался без денег и без дома. Этот кейс напоминает: если не проверить все «бумажки», даже очень дешёвый лот может обернуться катастрофой. Как говорится, «купишь кота в мешке — придётся кота выносить» (примерно: «авось прокатит»).

Подпишись на Telegram канал

Недвижимость РФ с дисконтом от 30%

Открыть Telegram

Таблица: Что проверять и где брать данные

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Критические и незначительные риски

Авторский канал Окулова Андрея

О недвижимости, торгах и инвестициях

Открыть Telegram

Сопровождение и наши услуги

Я много лет занимаюсь проверкой объектов на торгах. Моя компания torgi-ru.ru предлагает полный комплекс сопровождения сделок: от юридического due diligence до технического аудита. Мы берём на себя все утомительные проверки и анализ. В рамках сопровождения мы:

• Формируем за вас пакет всех необходимых запросов и заявок (ЕГРН, БТИ, ФНС и пр.).
• Консультируем по уменьшению налогов и оптимизации расходов по сделке.
• Помогаем оформлять документы по правилам торговой площадки.
• Даем гарантию: если после нашей проверки что-то не указано — поможем решить вопрос в суде.

Мы проведём due diligence за вас: вы приобретаете уверенность, а не «кот в мешке». Наш опыт показывает – грамотно проведённый аудит и сопровождение существенно увеличивают шансы на чистую и выгодную сделку.

Для подготовки и проведения торгов необходимо обращаться только к профессионалам. Мы уже сталкивались с множеством «подводных камней» и знаем, как их избежать. Чтобы воспользоваться нашим опытом, оставьте заявку на проверку объекта перед участием в торгах – мы оперативно оценим лот и расскажем, стоит ли в него вступать.

Проверьте объект перед участием в торгах — оставьте заявку: наши юристы и инженеры изучат выбранный лот и подготовят полный отчёт о его состоянии и рисках. Вы получите чёткий план действий и сможете принимать взвешенное решение.

Наша цель — чтобы вы покупали недвижимость в рамках аукциона уверенно и безопасно. Свою экспертизу я и команда torgi-ru.ru готовы применить на практике для вашей выгоды.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию