Аренда помещений под образовательные учреждения: тренды, плюсы и минусы

В последние годы в России наблюдается устойчивый рост интереса к аренде коммерческой недвижимости для образовательных проектов. Девелоперы и инвесторы всё чаще рассматривают частные школы, детские сады, лицеи и прочие образовательные центры как перспективное направление вложений. Спрос на такого рода объекты особенно высок в спальных районах и новых жилых комплексах с плотной застройкой, где социальная инфраструктура отстаёт от темпов строительства жилья. Покупатели квартир считают наличие школы или детсада одним из ключевых факторов при выборе жилья: по оценке группы «А101», примерно 60% новосёлов помещают образовательную инфраструктуру в топ‑5 своих требований.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Основные сегменты образовательной недвижимости: к ним относятся как объекты начального и среднего образования (частные школы, лицеи, детские сады, образовательные франшизы – например, «Президент», «Новое образование»), так и центры дополнительного образования (языковые школы, IT‑курсы и школы – Skyeng, Kodland, «Алгоритмика» и др.), а также коворкинги и лектории для компаний в сфере EdTech (образовательных технологий). Все эти ниши предъявляют специфические требования к помещениям, отличаются профилем доходности и рисками.

Тенденции спроса и роста рынка

Рынок образовательных услуг в России растёт опережающими темпами. Так, количество учеников частных школ в стране с 2019 по 2023 годы выросло более чем на 60% – с 127 тыс. до примерно 206–213 тыс. человек. Сектор платного дошкольного образования также демонстрирует потенциал роста: сейчас на долю частных детских садов приходится всего около 2% воспитанников, хотя интерес к ним особенно высок в крупных городах (в Московской области, Самаре и других регионах отмечается рост доли посещающих частный сад детей).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

В жилых комплексах класса «бизнес» и «премиум» частные образовательные объекты становятся не просто опцией, а практически обязательством. Более половины таких проектов (56,7%) выбирают частные детские сады, а строительство школы или садика с современным оборудованием позволяет повысить ликвидность жилья на 15–20% и окупить затраты инвестиций. Девелоперы отмечают: «жилой комплекс без инфраструктуры просто не востребован», а престижная школа или детский сад повышают привлекательность проекта. Например, в ЖК «Sydney City» в Куркино до строительства 5 из 22 корпусов был введён детский сад с бассейном и игровыми зонами – по итогам 70% покупателей семей с детьми назвали его решающим аргументом при покупке квартиры. Как отмечает эксперт «Метриум» Руслан Сырцов, «без социнфраструктуры масштабный проект сегодня просто нежизнеспособен».

Таким образом, спрос на объекты под образовательные учреждения стабильно растёт, особенно в новых спальных районах. Родители готовы платить за образование детей даже в удалённых от центра районах, если оно удобно расположено рядом с домом. Это создаёт выгодную нишу для владельцев коммерческих площадей: сдача помещений под школы и детсады становится привлекательной альтернативой торговым или офисным арендаторам в жилых кварталах, где другие сегменты могут быть менее рентабельны или востребованы.

Преимущества аренды под образовательные учреждения

Арендный бизнес в сфере образовательной недвижимости имеет ряд явных плюсов:

·         Долгосрочные и стабильные контракты. Частные школы и детские сады обычно заключают договоры аренды на срок от 5–10 лет и более (из‑за необходимости обустроить инфраструктуру и получить лицензию). При правильном выборе арендатора такой бизнес даёт «пассивный доход»: как отмечает эксперт по арендному бизнесу, при заключении долгосрочного договора и надёжном арендаторе владелец получает прибыль без активных действий. Среднее время окупаемости вложений в хорошо подобранную образовательную аренду оценивается примерно в 7 лет.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Стабильный спрос и наполняемость. Учителя и воспитатели как арендаторы обычно оплачивают услуги своевременно, так как получают доход от родителей или государства за обучение детей. Для арендодателя это означает регулярную плату и меньшую подверженность сезонным колебаниям (в отличие от ресторанов или обычного ритейла). В дополнение к обычной оплате услуг часто существуют гарантии: например, некоторые частные сады заключают договоры с родителями на год вперёд, а родители официально трудоустроенные получают налоговый вычет за плату в садике. Кроме того, образовательная деятельность в РФ традиционно освобождена от НДС при определённых условиях, что увеличивает рентабельность для арендаторов.

·         Социальный имидж и лояльность сообщества. Владельцы объектов отмечают, что наличие школы или детсада повышает лояльность всей жилой застройки к их проекту. Родители, чьи дети учатся в этих заведениях, ведут более ответственное отношение к сохранности помещения и соседним объектам. Наличие образовательной организации часто улучшает репутацию торгового центра или бизнес-центра, если такое здание вовлечено в социальную деятельность.

·         Рост стоимости недвижимости. Как показал анализ рынков, вложения в частную школу или детский сад на территории ЖК позволяют повысить стоимость квадратного метра жилья. Строительство детского сада обходится примерно в 1 млн руб./место, однако это быстро окупается благодаря увеличению ликвидности жилья на 15–20%. То есть девелоперу выгодно интегрировать школу/сад в проект, а арендодателю – сдать помещение под такую цель, получая в итоге более высокую арендную ставку и привлечение более платежеспособного сегмента арендаторов.

Риски и недостатки

Однако арендный бизнес под образовательные учреждения имеет и свои минусы:

·         Жёсткие требования к помещению. Помещения для школ и садов должны соответствовать нормам СНиП, СанПиН, пожарной безопасности и требованиям Роспотребнадзора. Это влияет на высоту потолков (обычно не менее 2,5–3 метров), площадь кабинетов, организацию «мокрых точек» (туалетов, умывальников, кухни) и других инженерных систем. Нередко для устройства группы или класса необходимо отдельный вход, безопасные пути эвакуации, выносные зоны приема-передачи детей. Если помещение не соответствует этим нормам, его придётся дорабатывать (возможно, за счёт арендодателя) или вообще искать другое. В любом случае требуется тесное взаимодействие с надзорными органами: как показывает опыт сделки, брокеры тщательно «причесывают» планировку и проёмы, чтобы не было замечаний при проверках.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Лицензирование. Любая образовательная организация (школа, детсад, лицей, языковая школа) должна иметь лицензию на образовательную деятельность. Законодательство требует, чтобы организация «имела в собственности или арендовала помещение, подходящее для образовательной деятельности». Для получения лицензии нужно подготовить документы, получить санитарно-эпидемиологическое заключение на помещение, обеспечить пожарную безопасность и т. д. Если помещение не готово, срок получения лицензии может затянуться, что создаст сложности для арендатора и, возможно, просадки арендной платы. Арендодатель, сдавая свой объект под образование, должен понимать, что ему понадобится предоставить документацию по зданию, аварийные выходы, планы эвакуации и т. д.

·         Высокая капиталоёмкость переделки. Подготовка помещения к образовательной деятельности часто требует серьёзной реконструкции: необходимо обустроить санитарные узлы («мокрые точки»), разделить пространство на кабинеты или классы, обеспечить шумоизоляцию, особые условия труда и отдыха детей (спальни, игровые зоны, актовый зал). По опыту сделок, некоторые владельцы соглашались дать арендные каникулы или скидки, пока арендатор устраивает эти изменения. Такие вложения в интерьер и инженерные сети могут быть оправданы лишь при долгосрочной аренде.

·         Зависимость от успеха арендатора. Доход владельца помещения напрямую зависит от того, насколько успешно работает школа или центр. Если у арендатора возникли проблемы (низкий набор, проблемы с лицензией, карантинные ограничения), арендодатель может лишиться поступлений. «Доход будет зависеть от успешной деятельности арендатора», – предупреждает аналитика арендного бизнеса. Поэтому важно тщательно выбирать партнёров: предпочтительнее работать с узнаваемыми брендами и сетевыми операторами (франшизы), у которых есть опыт и маркетинговая поддержка.

·         Длительная конкуренция и замещение. Если в районе появится новая школа или сад, конкуренция может усилиться. В крупных городах к 2025 году сложилась ситуация «перенасыщения» школами: например, в Москве уже около 1 500 детских садов, и хотя платные учреждения росли быстрее, рентабельность бизнес-сегмента просчитывается тщательней. Арендодателю нужно учитывать возможности гибкой адаптации помещения: в идеале оно должно подходить также под другие виды нежилого использования, если образовательный проект закроется.

Требования к помещениям и лицензированию

Для успешной сдачи недвижимости под образовательную организацию важно заранее позаботиться об основных технических и правовых требованиях:

·         Нежилой статус и планировка. Помещение должно быть нежилым и иметь отдельный вход (не выходящий прямо в жилые квартиры). Часто нужны отдельные входы-выходы для учеников и преподавателей. Базовая планировка – кабинетная или коридорная – предпочтительна. Высота потолков не менее 2,7–3,0 м, достаточное естественное освещение, надежная вентиляция и отопление. В Челябинске под школу подбирали офис не выше 3-го этажа, чтобы оснастить его удобным проходом для детей и родителей.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Санузлы и «мокрые точки». Для дошкольных и начальных классов необходимо обустроить туалеты и умывальники прямо в группах или рядом (с учётом охраны здоровья). Часто требуется собственная столовая или кухня, чтобы кормить детей (а не поносить еду из вне). Во многих сделках арендодатели и арендаторы договариваются о создании таких зон: «в некоторых кабинетах по запросу арендатора были организованы ‘мокрые точки’» – делается всё, чтобы избежать вопросов контролирующих органов.

·         Соответствие нормам безопасности. На объект обязательно выдаются планы эвакуации, системы пожарной сигнализации, огнетушители и пр. Проводятся межклассовые перегородки с повышенной огнестойкостью. Дополнительно могут потребоваться специальные покрытия для безопасных игровых зон, резиновые напольные покрытия, отсутствие острых углов в мебели. Важно соблюсти СанПиН 2.4.3648-20 (санитарно-эпидемиологические требования к организациям, обучению и отдыху детей).

·         Право аренды или собственности. Для получения лицензии на образовательную деятельность организация должна либо владеть помещением, либо иметь подтверждённое право аренды. Наличие договора аренды с арендодателем и дополнительных документов (технический паспорт, согласования перепланировок и т.д.) – обязательное условие при обращении в Рособрнадзор. Арендодатель должен быть готов к тому, чтобы перед проверкой надзорников показать нужные бумаги.

·         Условия для лиц с ОВЗ. В лицензии акцентируется необходимость создания специальных условий для детей с ограниченными возможностями (пандусы, лифты, оборудование, т. д.). Если арендодатель предоставляет помещение на первом или втором этаже, то имеет смысл заранее предусмотреть пандусы и просторные проходы, чтобы школа могла выполнить это требование.

Таким образом, перед сдачей офиса или торговой площади под школу/сад инвестору нужно тщательно проверить, можно ли согласовать перепланировку и соответствует ли здание санитарным и противопожарным требованиям. Это может ограничить выбор локаций: иногда предпочтительнее выбирать объекты на первых этажах или в нежилых бизнес-парках, где перепланировка разрешена. При этом арендатор (школа или сеть детсадов) зачастую предлагает взять на себя часть переделок, поскольку это вложение, окупаемое долгосрочным контрактом, – как в приведённом примере, где владелец дал учебному заведению арендные каникулы на время обустройства.

Советы девелоперам и инвесторам

При подготовке помещения и взаимодействии с образовательными арендаторами следует учесть несколько практических рекомендаций:

·         Выбор локации: Рассматривайте районы с дефицитом инфраструктуры – новые спальные массивы, окраины с плотной застройкой без достаточного числа садиков и школ. Оптимально отдавать предпочтение объектам в микрорайонах или возле крупных ЖК, где живёт много семей с детьми. Хорошим сигналом является плотность заселения новых домов и число проживающих семей (чем они выше – тем быстрее окупится образовательный проект). Девелоперы отмечают, что в уже сформированных кварталах почти каждый второй покупатель обращает внимание на школу/сад.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Готовность к долгосрочным вложениям: Аренда школы или детсада требует крупных первоначальных затрат (ремонт, оснащение, покупка мебели). Убедитесь, что вы и арендатор нацелены на долгосрочное сотрудничество (минимум 5–7 лет), иначе риски окупаемости вырастут. Показателем серьёзности арендатора является наличие у него бизнес-плана, успешных открытых объектов, положительного опыта сдачи франшиз или лицензия на другую школу/сад. Надёжные арендаторы – это крупные сети или проектировщики с опытом, которые способны профинансировать ремонт и выдержать долгий набор группы.

·         Разумные условия договора: Зачастую арендодатели идут на уступки на старте: первое время дают скидку или арендные каникулы, пока учреждение устраивает помещение и набирает детей. Это нормально, главное, чтобы в договоре чётко были прописаны сроки таких льгот и минимальные гарантии. Договор рекомендуется заключать «долгосрок» (от 5–10 лет) с индексацией арендной ставки, чтобы дать школам время развиться и одновременно зафиксировать план доходов для вас.

·         Учёт субсидий и преференций. Частные детские сады и школы в некоторых регионах могут претендовать на муниципальные субсидии или гранты, а также на налоговые льготы (например, статус некоммерческой организации НКО). Это повышает вероятность финансовой устойчивости арендатора. По возможности, выбирайте арендаторов с формой НКО или ИП на УСН (упрощённой системе): тогда они могут быть освобождены от НДС по образовательным услугам, что снижает их расходы и даёт больше свободы в управлении ценами.

·         Маркетинг помещения: Если вы – арендодатель и хотите найти такого арендатора, описывайте объект, акцентируя внимание на близости к жилым домам, безопасности площадки и существующих коммуникациях. Для публичных объявлений стоит использовать ключевые слова: «под частный сад», «под школу», «образовательное учреждение», «детский центр». Поскольку таких запросов появляется всё больше, правильная SEO-оптимизация описания рекламы может сыграть решающую роль в поиске клиента.

·         Гибкость в использовании: По возможности выбирайте здания смешанного типа, где есть возможность перепрофилировать часть площади. Например, если вдруг школа закроется, вы бы смогли сдать классы под офисы, спортзал – под фитнес-центр или детскую игровую комнату. Гибкая планировка с раздвижными перегородками или готовыми блоками помогает снизить риск простоев.

·         Совместная работа с городом и девелоперами: Во многих регионах есть программы поддержки частных детсадов и школ – местные власти могут выкупать места или оказывать другие льготы. Девелоперы и инвесторы не должны упускать шанс сотрудничать с властями: выгоднее строить соцобъекты сразу с учётом компенсаций, чем откладывать. Например, заметно возросла практика заключать концессионные соглашения, когда частник строит сад/школу, а потом получает от государства компенсацию (компенсация налогов, субсидии).

Перспективы и дополнительные форматы

Новые технологии и форматы обучения меняют требования к помещениям. В современных школах всё более востребованы STEM‑лаборатории, IT‑классы, спортивные площадки с покрытиями – это требует надёжного электроснабжения, высокоскоростного интернета и особых инженерных мощностей. Девелоперы внедряют в «умные кварталы» (Smart City) технологичные школы и сады с климат-контролем, интерактивными досками и IT‑полигоном.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Дополнительное образование (языковые и IT-школы) в основном ориентировано на детское и подростковое население, а также на взрослую аудиторию. Крупные операторы (Skyeng, Нетология, Codecademy и др.) активно расширяют офлайн-направления: например, Skyeng имеет несколько офлайн-корпусов в крупных городах («Skysmart», SkillFactory и пр.), которые арендуют аудитории для групповых занятий. Это значит, что арендаторам нужны небольшие помещения с аудиторной планировкой, оборудованные «под ключ» – готовые аудитории, мебель и техника. Ставка аренды таких локаций может быть выше среднего офисного из-за специализированной отделки (звукопоглощающие панели, ковролин, интерактивные доски).

Наконец, коворкинги и лектории для EdTech-компаний. Несмотря на то что большая часть образовательных стартапов работает онлайн, им нужны пространства для офлайн-ивентов, хакатонов и встреч с инвесторами/партнёрами. Это открывает новую нишу: коворкинг-центры, направленные на развитие образовательных стартапов (например, ускорители и хабы EdTech). Такие проекты чаще всего берут помещение в аренду по схеме посуточного или помесячного пользования («бронирование зала»). Для инвестора это может означать меньшую доходность, но и меньшие риски: помещения можно сдавать широкому кругу клиентов, не фиксируя одного крупного арендатора.