Президиум Верховного Суда РФ утвердил тематический обзор № 4/2026 от 29 апреля 2026 года «О рассмотрении арбитражными судами споров, связанных с налогообложением имущества организаций». В самом обзоре ВС прямо указывает: с 2019 года обязанность по налогу на имущество организаций в общем случае сохранена только в отношении недвижимости, но единые критерии разграничения движимого и недвижимого имущества для целей налогообложения в законе не закреплены, из-за чего споры продолжают возникать регулярно.

Это и есть главный практический вывод для бизнеса: бухгалтерский учет, проектная документация, назначение объекта и фактическое использование теперь важнее формального подхода «раз стоит внутри здания — значит, облагается». Верховный суд в обзоре последовательно показывает, что для налога на имущество решающим является не внешний контекст сделки или размещения объекта, а его правовая и техническая природа как недвижимости либо движимого основного средства.

Когда оборудование внутри здания налогом не облагается

ВС отдельно выделил ситуацию с производственным оборудованием в цехе. Если речь идет о технологическом оборудовании, предназначенном для выпуска продукции или обслуживания производственного процесса, и оно принято к учету как отдельный объект основных средств, то само по себе размещение внутри здания не делает его частью недвижимости и не создает обязанность платить налог на имущество организаций. В обзоре прямо сказано, что оборудование из соответствующих групп ОКОФ не относится к зданиям и сооружениям, даже если установлено в помещении и смонтировано на фундаменте.

Это важная позиция для заводов, производственных площадок, пищевых предприятий, перерабатывающих комплексов и логистических объектов. Верховный Суд фактически пресекает попытку налоговых органов «втянуть» в налоговую базу любую линию, станок или агрегат только потому, что без него производственный процесс был бы невозможен. Если объект классифицирован как оборудование, отражен как отдельный инвентарный объект и налоговая не доказала искусственное дробление, у инспекции нет достаточных оснований переквалифицировать его в недвижимость.

Когда оборудование все-таки может попасть в налоговую базу

Но обратная ситуация тоже возможна. ВС подчеркивает: нужно смотреть, относится ли объект к коммуникациям здания или к оборудованию, которое само по себе обслуживает хозяйственную деятельность. В обзоре лифты, система охранного освещения и тепловой пункт в гостинице были отнесены к коммуникациям здания, а спутниковое телевидение и музыкальная трансляция — нет, потому что они обслуживали не само здание как объект недвижимости, а качество услуг и хозяйственную деятельность владельца.

Отдельно ВС подтвердил, что распространение на объект режима неделимой или сложной вещи по ГК РФ еще не означает автоматического обложения налога на имущество как единого объекта. В деле с энергоустановкой гостиницы суд отменил подход, при котором трансформаторную подстанцию пытались включить в недвижимость только из-за технологической связанности с комплексом. Суд указал, что критерии гражданского права не подменяют налоговые критерии.

Практически это означает следующее: если оборудование можно обособить как самостоятельный инвентарный объект, если оно отражено в учете отдельно и не образует неотъемлемую часть здания или сооружения, налоговая база по нему, как правило, не возникает. Но если объект конструктивно и функционально является частью капитального сооружения, особенно в сфере транспорта, энергетики, добычи или хранения, риск доначисления существенно выше.

Элеватор, буровая установка и подземные выработки: когда имущество признают недвижимостью

ВС отдельно рассмотрел кейсы с крупными инженерными и промышленными объектами. Так, элеватор, созданный в результате реконструкции имущественного комплекса, суд признал сооружением, обладающим признаками недвижимости, и указал, что отсутствие регистрации в ЕГРН само по себе не исключает налогообложение, если объект фактически является капитальным сооружением.

Похожая логика применена к палубным кранам на буровой платформе и к подземным горным выработкам. Если оборудование или сооружение не может функционировать отдельно от другого объекта основных средств и образует с ним единый капитальный комплекс, оно может попасть в налоговую базу вместе с основным объектом. В обзоре подземные горные выработки, созданные в результате горных работ и предназначенные для постоянного функционирования шахты, отнесены к объектам налогообложения, поскольку это антропогенные сооружения, а не природные ресурсы.

В то же время ВС не поддержал чрезмерное расширение налоговой базы в случаях, когда объекты лишь временно или технологически связаны с инфраструктурой. Для линий связи, отдельных кабелей и других инженерных объектов суды смотрят на возможность перемещения, демонтажа и отсутствие неразрывной связи с землей. Если объект не является капитальным сооружением, он не образует недвижимость для целей главы 30 НК РФ.

Комплекс, лот, банкротство и взаимозависимость: формальная упаковка не решает налоговый вопрос

Еще одна важная группа выводов в обзоре касается сделок. ВС прямо указал, что объединение имущества в имущественный комплекс или продажа одним лотом в банкротстве не превращает все входящие в него вещи в недвижимость. Для налога на имущество значение имеет не удобство продажи, а природа каждого объекта и его правильная бухгалтерская классификация. Если в описи объект учтен как «машины и оборудование» с кодами ОКОФ, это сильный аргумент против попытки включить его в недвижимость только потому, что он продан единым лотом.

По внутригрупповым сделкам ВС занял жесткую, но предсказуемую позицию: если имущество куплено у взаимозависимого лица по цене, существенно отличающейся от рыночной, инспекция вправе исходить из рыночной стоимости при определении базы. Для внесенного в уставный капитал имущества ориентир тоже один — достоверная денежная оценка, а не произвольное занижение в учете.

Отдельно ВС отметил, что проценты по займам и кредитам включаются в налоговую базу только в той части, в какой заемные средства реально использованы на приобретение или создание облагаемых объектов основных средств. Иначе говоря, автоматического включения всех процентов в стоимость объекта быть не должно: связь расходов с конкретным инвестиционным активом нужно подтверждать документально.

Что делать, если объект снесен, не достроен или передан по концессии

Для бизнеса это, пожалуй, самые прикладные выводы. ВС указал, что запись в ЕГРН сама по себе не доказывает обязанность платить налог, если налогоплательщик доказал фактическое прекращение существования объекта — в том числе после сноса или разрушения. Суд принимает во внимание не только акт обследования кадастрового инженера, но и иные доказательства: документы строительного надзора, договоры с подрядчиками, сведения о сносе и подтверждение того, что объект утратил физические свойства именно в спорном периоде.

Если речь идет о концессионном имуществе, налог платит концессионер с даты фактической передачи объекта, а не с момента внесения сведений в реестр. ВС прямо указал, что задержка регистрации не освобождает концессионера от обязанности по налогу, если имущество реально передано и отражено на его балансе.

И, наконец, недострой. Объекты незавершенного строительства, по которым определена и утверждена кадастровая стоимость, облагаются налогом на имущество организаций независимо от того, ведется ли стройка и используется ли объект в хозяйственной деятельности. Сам по себе довод о том, что недострой не приносит доход, не освобождает собственника от налога. Это следует как из обзора ВС, так и из статьи 378.2 НК РФ, которая относит такие объекты к недвижимости с кадастровой базой.

Благоустройство и земля: что не облагается

ВС отдельно подтвердил: объекты внешнего благоустройства территории и иные неотделимые улучшения земельного участка, включая замощение и покрытие, по общему правилу налогом на имущество организаций не облагаются. Логика здесь проста: такие улучшения не образуют самостоятельный объект гражданских прав и повышают полезные свойства самого земельного участка, который в базовом режиме не является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций.

Практический вывод для собственника и бухгалтера

Позиция Верховного суда в обзоре № 4/2026 сводится к одной мысли: для налога на имущество нужно анализировать не «все, что связано с объектом», а только то, что действительно является недвижимостью или неотъемлемой частью капитального объекта. Ошибка в квалификации дорого стоит: она ведет либо к доначислениям, либо к спорам о переплате и корректировке учета.

На практике безопасный алгоритм такой: сначала проверьте, является ли объект недвижимостью по своим физическим и правовым признакам; затем сопоставьте его с ОКОФ и бухгалтерской классификацией; после этого оцените, не включен ли он в состав капитального сооружения как неотъемлемая часть; и только потом решайте вопрос о налоговой базе. Если есть спорная конструкция, технологическая линия, инженерный узел или объект в составе комплекса, позицию лучше подтверждать проектной документацией, актами ввода, инвентаризацией и экспертным заключением, но не одной лишь записью в ЕГРН.