Переуступка прав аренды

Переуступка (уступка) права аренды – это сделка, при которой текущий арендатор передаёт свои права (и обязанности) по договору аренды третьему лицу. После такой сделки новый арендатор получает право пользования помещением на тех же условиях, что были у прежнего. Заключать заново договор аренды не требуется – существующий договор «подписывается» новым участником. 

 [ВИДЕО] Стоит ли покупать квартиру сейчас? Прогнозы на 2025-2026 годы.

1. Поиск продавца/арендатора. Найдите собственника бизнеса или арендатора, готового передать вам права. Это может быть объявление о продаже прав аренды или личные связи. Часто переход прав оформляется как часть сделки купли-продажи готового бизнеса: вместе с оборудованием и другими активами уходит и «право аренды».
2. Выбор и проверка договора. Узнайте условия текущего договора аренды: срок, ставку, целевое назначение и наличие ограничений (например, пункт о согласии арендодателя на переуступку). Очень важно убедиться, что договор зарегистрирован в Росреестре. Если он не зарегистрирован, переуступка подлежит регистрации вместе с договором аренды (т. е. сначала надо оформить и зарегистрировать договор аренды, а затем — уступку).
3. Получение согласия арендодателя. По общему правилу (ст. 615 ГК РФ) аренда можно передать только с согласия арендодателя. Если договор был заключён по результатам торгов (по результатам конкурса или аукциона), то переуступка вообще запрещена (ст. 22 ЗК РФ п.5) без изменений (см. риски ниже). Если же договор не относится к таким аукционным, потребуется формальное согласие органа власти – оно оформляется отдельным письмом (иногда его можно оформить задним числом, вместе с документами переуступки). Без этого согласия сделка фактически недействительна.
4. Подготовка договора переуступки. Составьте соглашение об уступке прав (цессии) — дополнительный договор к основному договору аренды. В нём указывают права и обязанности нового арендатора, а также ответственность перед прежним: например, новый арендатор обязуется уплачивать арендную плату и возместить арендодателю издержки в случае неуплаты. Не забудьте реквизиты основного договора аренды. Обычно соглашение удостоверяется нотариусом – это защищает стороны и требуется при регистрации.
5. Сбор документов. Как правило, нужны:
• Заявление об уступке (по форме управляющего органа или простой письменный документ).
• Согласие собственника/арендодателя (если есть) или доверенность от старого арендатора.
• Доверенность на лицо, подписывающее договор (если нужно).
• Учредительные документы нового арендатора (если он юрлицо): копии и оригиналы с печатями (ОГРН, ИНН, устав, изменения, учредительный договор, решения учредителей и т.д.).

• Копия и оригинал зарегистрированного договора аренды (без него уступка не оформляется).

• Технические документы (паспорт БТИ или экспликация, план) – при регистрации права собственности на аренду обязанность арендодателя предоставить технические сведения.
• Доверенность и протокол собрания или решения о заключении переуступки (для юрлица).
• Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию.

 6. Нотариальное заверение (если требуется). В большинстве случаев договор уступки должны удостоверить у нотариуса (особенно если объект и договор аренды зарегистрированы). Нотариус проверит учредительные документы и наличие всех подписей. После этого договор уступки направляется в Росреестр.
7. Регистрация в Росреестре. Подайте заявление на регистрацию уступки в территориальное отделение Росреестра. Уступка права аренды недвижимости регистрируется по тому же принципу, что и сам договор аренды (в обязательном порядке, поскольку договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации). После регистрации новый арендатор официально вступает в договор аренды. Следует помнить: обязанности по договору всё это время (до регистрации) лежат на прежнем арендаторе. Он освобождается от уплаты только после завершения регистрации уступки.
8. Вступление в права аренды. Когда Росреестр выдаст запись о переуступке, новый арендатор получает все права: пользуется помещением, вносит арендную плату и т.д. Важно вовремя уведомлять арендодателя об изменении арендатора и оплачивать платежи согласно договору.

Юридические нюансы, ошибки и риски

• Запрет переуступки при аукционе. Если договор аренды заключён по итогам торгов (обычно так сдаётся муниципальная недвижимость), в него часто включают запрет на переуступку (или это прямо следует из закона: п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Тогда переуступка без повторного участия в торгах невозможна. Некоторые суды даже признают такие договоры недействительными, если пытаться их уступить без права. Риск: покупатель рискует потерять деньги, если согласие арендодателя не даст права на фактическую передачу.
• Надо регистрировать сделку. Без государственной регистрации уступка не считается завершённой. Тогда прежний арендатор может остаться ответственным за арендные платежи, а новый – не получить прав. По закону прежний арендатор «освобождается от обязанностей только после вступления договора уступки в силу». Пропуск регистрации – типичная ошибка при переуступках.

БЕСПЛАТНЫЕ консультации экспертов

Telegram

• Условия остаются жёсткими. Поскольку переуступка лишь переносит прежние условия, новый арендатор не может их менять: ни цену, ни срок, ни назначение помещения. Если он хочет что-то изменить (например, перепланировать, изменить вид деятельности), придётся согласовывать это с арендодателем дополнительно. Например, если прежний арендатор арендовал офис для магазина, новый не может без разрешения открыть там кафе – условия договора чётко зафиксированы.
• Правоопоручительство. До завершения переуступки прежний арендатор остаётся ответчиком по договору. В некоторых случаях (например, банк даёт кредит под залог аренды) старый арендатор может быть привлечён к ответственности, если новый не исполняет договор. Обязательно зафиксируйте в договоре уступки, что новый арендатор защищает прежнего от любых обязательств после подписания соглашения.
• Тонкая настройка документов. Важная рекомендация – тщательно проверяйте формулировки договора уступки. Например, в нём нужно прямо оговорить, что новый арендатор не может требовать от имени арендодателя чего-либо (чтобы он не «влезал» в отношения по основному договору). Также стоит прописать, что текущие арендные платежи идут только от даты регистрации, чтобы избежать споров с прошлым арендатором.

СРОЧНО! Квартиры по цене в 2 раза ниже рынка — пока не разобрали элитные объекты с торгов

Забрать свою скидку сейчас

• Проверка права собственности. Всегда уточняйте, действительно ли помещение принадлежит городу или области, и что оно в принципе может сдаваться в аренду. Бывали случаи, когда спорные объекты «передавали в хозяйственное ведение» (как в деле «Канси» ниже), чтобы формально усложнить выкуп. Прецедент из 2024 г. подтверждает это: Верховный суд РФ обязал Департамент имущества Москвы продать арендуемое помещение арендаторам, поскольку они соответствовали всем требованиям закона на момент заявления. Это значит, что если вы год арендуете муниципальную недвижимость и подаёте заявление на выкуп (159-ФЗ) или уступаете аренду – органы власти не должны искусственно препятствовать сделке. Если органы подставляют «лазейки» (как делегирование в хозяйственное ведение), можно обжаловать их отказ в суде.

Кто участвует, документы, объекты

Участники. Продавец в переуступке – текущий арендатор (физлицо или компания) коммунального или муниципального помещения. Покупатель – любое лицо (юрлицо или ИП/физлицо), желающее войти вместо прежнего арендатора. Важно: если арендатор – компания, сделка требует решения участников (протокола собрания) и доверенности руководителя.

Документы. Как указано выше, нужны соглашение об уступке, согласие арендодателя, доверенности и учредительные документы. Сложная сторона – технические бумаги на помещение (БТИ, экспликация), без них регистрировать арендное право нельзя. Поэтому готовьте паспорт БТИ (или справку техучета) на помещение.

БЕСПЛАТНЫЕ консультации экспертов

WhatsApp

Доступные объекты. Практически любые нежилые объекты, находящиеся в муниципальной или госсобственности и сданы в аренду, подлежат переуступке (если договор не запрещает). Это могут быть: магазины, кафе, склады, офисы, гаражи, торговые площади в ТЦ и т.п. Как правило, выгоднее переуступать договоры с длительным сроком (5–10 лет и более), поскольку короткие договоры (например, на 1–2 года) часто бывают «аукционными» и без права передать их. Также нельзя переуступить аренду жилья (для квартир существуют свои правила). Если договор аренды не зарегистрирован в Росреестре, сперва зарегистрируйте его — иначе уступку (и распоряжение имуществом) провести не удастся.

Аренда через органы власти (КИО/муниципалитет)

Другой способ получить муниципальную недвижимость — взять её в аренду напрямую, участвуя в конкурсах или аукционах, которые проводит муниципалитет. Во всех субъектах РФ (города, области) есть специальные органы (комитеты или департаменты по управлению имуществом), которые формируют перечни объектов для сдачи в аренду. Стандартная практика — это открытые торги: конкурс или аукцион. Только изредка муниципалитет может сдавать что-то без торгов (например, льготно малому бизнесу по специальным программам). Таким образом, чтобы арендовать помещение у города, как правило, нужно выиграть такой конкурс.

БЕСПЛАТНЫЕ консультации экспертов

Telegram

Пример: в Москве подобные аукционы ведёт Департамент городского имущества (ДГИ). На сайте мэра Москвы (mos.ru) публикуют 1000+ объектов: нежилые площади и земельные участки под аренду. В Московской области (ЦФО) за аренду отвечает Минэкономразвития МО, на их портале тоже висят списки (около 390 000 позиций муниципальных и областных объектов). В Санкт-Петербурге торги по аренде проводит Комитет имущественных отношений (КИО), в регионах — соответствующие муниципальные комитеты.

 [ВИДЕО] Виды и типы торгов

Пошаговая инструкция

1. Подготовка документов. Стандартный пакет включает:
• Заявление на участие (по форме организатора);
• Документы компании/ИП: устав, ИНН, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ, лицензии (если требуются), паспорта руководителей, доверенности;
• Подтверждение платежеспособности (банковские гарантии или обеспечение заявки);
• Бизнес-план или презентация проекта (если требуется для конкурса);

• Копия техпаспорта на помещение (паспорт БТИ или план);
• Проект договора аренды (иногда нужно заверить руководителем).
  Чёткий перечень можно найти в положениях к конкурсу на сайте аукциона или на сайте властей. Отметим, что при участии на льготных условиях (для МСП или по специальным программам) могут требовать дополнительные документы — доказательства малого бизнеса, сферу деятельности, инвестиционные обязательства и т.д.

• Подача заявки. Отправьте в установленный срок заявку и документы через электронную площадку или лично (в зависимости от требований). За участие обычно берут небольшую плату – так называемый «взнос» (это не гарантийный платёж, а плата за рассмотрение заявки).

4. Участие в конкурсе/аукционе. На конкурсе оценивают проекты участников (оценка идёт на очной или заочной основе). На аукционе проводят торги между претендентами по понижению цены или по повышению. Если конкурс проводится, победитель определяется наивысшей суммой «баллов» (с учётом социального эффекта, сроков инвестиций, суммы аренды). На аукционах побеждает участник с максимальной ставкой аренды (или минимальной – зависит от формы).
5. Заключение договора аренды. После объявления победителя служба заказчика или КИО заключает договор аренды с победителем. С этим договором (и приглашением на подписание протокола) выдается протокол подведения итогов, в котором перечислены предложения всех участников.



6. Оплата и передача объекта. Победитель вносит задаток/ гарантийное обеспечение и начинает платить аренду (как правило, с даты договора). Затем сдаются помещения: акт приёма-передачи, ключи и т.д. После этого арендатор пользуется помещением в соответствии с договором. Обычно договор регистрируется в Росреестре (если это нежилой объект и договор сроком свыше одного года) – за счёт арендодателя или арендатора (условия оговариваются в положении торгов).

Юридические нюансы, ошибки и риски

• Открытость торгов. ФЗ требует проводить именно открытые конкурсы/аукционы на льготную аренду государственного имущества. Если вы заметили, что какой-то объект арендуется «по протекции» без торгов, это нарушение закона. МСП вправе требовать проведение прозрачного конкурса. На практике власти разрешают сдавать «без торгов» только по постановлениям (например, льготной аренде малому бизнесу в ограниченном перечне случаев).
• Нужно строгое соблюдение условий. Любое отклонение от требований конкурсной документации может стать основанием для дисквалификации. Распространённая ошибка – не обратить внимания на «условия для арендатора»: некоторые конкурсы предъявляют обязательный срок выполнения инвестпроекта, создание рабочих мест или проведение ремонта. Нарушение этих требований в будущем может привести к расторжению договора аренды со стороны муниципалитета.

• Проверяйте сроки и документы. Нужно учесть, что при подаче заявки на конкурс часто запрашивают свежие документы (не старше месяца), оригиналы паспортов, подготовленный протокол собрания (для юрлица) и прочее. Даже малейшая недостоверность данных в заявке (например, указывая неактуальный ОКВЭД) может привести к дисквалификации. Также следите за сроками подготовки: конкурс на государственную аренду обычно требует быстрого сбора пакета.
• Валютные риски. В некоторых регионах плата за участие или арендная ставка может быть привязана к ОФЗ или валюте. И хотя редко, в контрактах бывают условием что цены пересматриваются при значительном скачке инфляции или курса. Внимательно изучайте положение торгов, чтобы быть готовым к таким условиям.
• Высокая конкуренция. На популярные объекты (центральные локации Москвы и СПб, престижные офисы) бывает очень много желающих. Вероятность выиграть падает, если нет достаточных ресурсов на повышение ставки. Иногда бывает эффективнее искать объекты на «вторичке» – возле центра, но не в пике спроса.

• Квалификационные требования. В последнее время многие торги ограничивают участие только участникам МСП. Как правило, если вы соответствуете статусу малого или среднего бизнеса (см. п. 14 ст. 14 ФЗ «О развитии МСП»), вас вправе допустить к торгам на льготных условиях (иногда в конкурсную комиссию входят представители МСП-ОПОРЫ). В противном случае конкурс могут ограничить, например, только лицензированными СМП. Стоит заранее проверить критерии.
• Соблюдение формальностей. Победитель аукциона часто должен внести задаток или первый платёж в короткий срок. Невыполнение этого – повод отменить итоги и пересдать место. На таком этапе часто происходят ошибки: не тот расчётный счёт, «не в тех единицах» заплатили, пропустили срок, забыли указать ИНН. Будьте внимательны при оплатах.

Недвижимость с торгов по выгодным ценам!

Telegram

Участники и документы

Участники. Для участия в конкурсе/аукционе любой законопослушный гражданин (физлицо), индивидуальный предприниматель или компания (юрлицо) может подать заявку, если отвечает условиям организаторов. Стандарты допуска определяются в конкурсной документации. В частности, муниципалитеты часто предпочитают субъектов малого бизнеса (МСП) – им даже созданы особые перечни объектов по программе «льготная аренда МСП». Например, в Москве действует программа «1 рубль за кв. м. в год» для отельного бизнеса и объектам культурного наследия.

Документы. Требуемый пакет документов обычно включает [19]:

• Заявление на участие (форма организатора);
• Документы компании/ИП (учредительные документы, выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП, паспорта);
• Платёжные поручения или гарантии;
• Планы и техпаспорт объекта аренды (если есть);
• Дополнительно — проект договора аренды, бизнес-план, оценка нужности проекта и т.д. (в зависимости от условий конкурса).

После победы часто запрашивают у победителя уже финальный комплект (устав, справки из налоговой, отчётность, лицензии). В Москве, например, на заключение договора арендатор подаёт уже полный пакет в ДГИ, который проверяют.

Доступные объекты. На аукционы выставляются самые разные муниципальные здания, нежилые помещения и земельные участки. Это могут быть неиспользуемые склады, офисы, магазины (часто у метро), площади в торговых центрах, земли под СТО, АЗС, кафе и др. Чем-то объект соответствует профильному перечню – иногда определённым видам предпринимательства (например, только для инвесторов в детсады, или только под гостиницы). Количество объектов огромное: в Московской области на конец 2022 года более 26 000 объектов общего имущества и около 400 000 не включённых в перечень, но потенциально сдающихся в аренду. Однако реальные торги проходят только по части из этого списка – там, где собственник готов сдать объект.

Выкуп арендуемого имущества (включая 159-ФЗ)

Третий способ – купить государственный или муниципальный объект. В общем случае это возможно несколькими путями: через обычные торги на продажу имущества (редко применяется на муниципальном уровне), либо по специальному закону 159-ФЗ для арендаторов МСП, либо (с 2024 г.) через новую схему «продажи по минимальной цене» из закона о приватизации. Однако главная «народная» схема – право первоочередной покупки для арендаторов МСП, закреплённое в ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008. Это право реалезуется так: если вы – субъект малого или среднего бизнеса (МСП) и арендуете государственное или муниципальное имущество в течение установленного срока, то при желании вы имеете преимущественное право купить это имущество у государства по его рыночной стоимости.

• Субъекты права. Только предприятия и ИП, которые подпадают под определение МСП. То есть компания должна соответствовать критериям численности и оборота (ст. 4 закона о МСП).
• Срок аренды. Как минимум 1 год непрерывной аренды (раньше было 2 года, с декабря 2023 минимальный срок сокращён до одного года). При этом счёт срока ведётся со дня вступления аренды в силу. Например, если вы заняли помещение 01.01.2024, то подать заявление на выкуп можно уже с 01.01.2025.
• Объект. Имущество должно принадлежать государству РФ, субъекту РФ или муниципалитету и находиться у вас в аренде. Это могут быть здания, сооружения, нежилые помещения или земельные участки. Также арендованное имущество должно фигурировать в перечне, предусмотренном частью 4 ст. 18 ФЗ №209 (то есть в перечне объектов, которые могут быть переданы МСП). Если ваш объект не включён в такой перечень, право выкупа всё равно действует, но могут вступать ограничения (см. далее).
• Регистрация договора аренды. Она необходима (как для переуступки), чтобы ваше право аренды было официальным. Только при зарегистрированном договоре вы можете оформить заявления на выкуп.

БЕСПЛАТНЫЕ консультации экспертов

WhatsApp

Пошаговая инструкция

1. Подача заявления. Обратитесь в орган власти, который заключил с вами договор аренды, с письменным заявлением о намерении выкупить арендуемое имущество. Форма заявления обычно есть у самого органа или на его сайте. Заявление можно подать за 2–3 месяца до окончания срока аренды, либо в любой момент после года аренды, если аренда бессрочная или ещё действует.
2. Рассмотрение и решение. Администрация проверяет ваше соответствие условиям (МСП, срок и т.п.) и выносит решение о реализации вашим правом. Формально департамент имущества или подобная структура имеет право затребовать согласие собственника на продажу, но согласно судебной практике активного принуждения к продажи не существует, и чаще всего выигрывает тот, кто вовремя подал заявление (см. пример со «Канси»).
3. Оценка имущества. Государство заказывает независимую оценку рыночной стоимости имущества. Эта оценка служит ценой продажи. Её результаты утверждаются комиссией, в которой участвуют оценщики, представители власти и иногда представители бизнес-сообщества.
4. Реализация права: торги или прямой выкуп. Дальше возможны два пути:
• Аукцион без права иных участников. На основе закона проводится закрытый аукцион, где участниками могут быть только имеющие право арендаторы (т.е. вы как заявитель). Если такое поле аукциона «ничья» (только вы), то оформляют договор купли-продажи напрямую. Это то, что традиционно описывает 159-ФЗ: «реализация преимущественного права арендатора».
• Обычные торги с преимущественным правом. Если арендодатель всё же решит продать имущество третьим лицам, он обязан сначала предложить его вам (так называемый «запрос предложения») по той же цене. Либо в случае проигрыша в общем аукционе у вас часто сохраняется право договориться о покупке с победителем. Но в 159-ФЗ и из решений судов вытекает, что доступный прямой путь – это именно выкуп по п.1 ст.3 (аукцион только между арендатором и, в ряде случаев, иными арендующими субъектами).
5. Заключение договора купли-продажи. Составляется договор продажи по итоговой цене. К нему прилагаются все те же бумаги о поданной заявке и проведённой оценке. В договоре указывают суммы и порядок оплаты, указанные в законе (см. ниже). После подписания он регистрируется в Росреестре, и покупатель становится собственником.
6. Оплата. По закону у арендатора есть выбор: оплатить всю сумму сразу либо в рассрочку. Минимальный срок рассрочки – 5 лет для недвижимости (3 года – для движимого имущества). На суммы рассрочки начисляются проценты по льготной ставке – 1/3 ключевой ставки ЦБ на момент объявления продажи. То есть государство фактически предоставляет МСП кредит на сверхдлительный срок под низкий процент. Если платить досрочно – можно (без штрафов). В рассрочку квартира/офис остаётся в залоге у государства до полной оплаты. Эти льготы для малого бизнеса очень значимы: как отмечают эксперты, условия 159-ФЗ – это почти даровой кредит на 5+ лет (ни один банк такого не даст).

Юридические нюансы, ошибки и риски

• Строгое соблюдение условий. Если вы не соответствуете статусу МСП или срок аренды меньше требуемого, вам откажут. Как в деле «Канси» (см. выше): компания две года арендовала помещение и подала на выкуп, но суд первой инстанции снял иск, аргументируя, что «надо было арендовать 2 года», а потом ВС РФ признал, что арендатор соблюдал все условия. Это подчёркивает: важно верно определить дату начала аренды и правильно считать срок. После вступления поправки от 2023 года выгодно подать заявление сразу по достижении 1 года непрерывной аренды, чтобы использование скидки не пропало.
• Рыночная стоимость. Цена продажи – рыночная оценка. Иногда оценка выходит выше реальных возможностей или ожидаемой цены «на рынке», особенно если рынок недвижимости неактивен. МСП обязано согласиться на выкуп по этой цене. Перед подачей заявления полезно запросить собственную оценку или консультацию юриста. Готовьтесь, что после оценки придется её оспаривать (через вторую экспертизу) только в редких случаях, обычно государство соглашается на единую стоимость.

• Сроки. Процесс выкупа по закону может занимать несколько месяцев. Нередко заявителю нужно получить одобрение кредитного комитета (если покупка через рассрочку), перевыпустить финансовые планы, согласовать суммы. Орган власти с 2018 г. уже не должен ограничивать право арендатора по времени (закон стал бессрочным), однако бюрократия иногда задерживает рассмотрение. Заготовьте документы заранее: петицию, пакет учредительных документов и выписок (как при общем выкупе) – часто их начинают просить уже после первой стадии.
• Ограничения продажи. Несмотря на приоритет, государство не обязано продать предмет торговли аренды (если найдётся другой покупатель на торгах), однако оно обязано предоставить вам шанс. Риски: если чиновники целенаправленно отказывают (например, ссылаясь, что «продажа невозможна без согласия третьего лица»), как в истории «Канси», это можно оспорить в суде – так и поступила компания. Верховный суд в таких случаях встал на сторону арендатора.

• Порядок оплаты. Некоторые полагают, что нужно сразу внести 25% аванса (так было в старой редакции ФЗ), однако ныне закон лишь разрешает выбрать рассрочку. Обычно договором купли-продажи или постановлением по каждому случаю фиксируют: кто платит сколько и когда. Наиболее частая практика – 10% к подписанию договора и остальные в течение 5 лет равными частями. Подготовьте финансовую модель (самостоятельно или с помощью банка) заранее, чтобы уложиться.
• Нарушение порядка. Если муниципалитет нарушил правила продажи (например, не провёл оценку корректно или не соблюдал очередность), договор можно оспорить. Прецеденты есть – арендатор вправе потребовать в суде признания за ним права собственности (но для этого нужны веские доказательства вины органов). Опыт показывает: аккуратно соблюдайте регламенты и сроки подачи заявления, чтобы минимизировать споры.

Кто участвует, документы, объекты

Участники. По закону 159-ФЗ право выкупа имеют только субъекты МСП, отвечающие критериям ст. 4 закона о МСП. Фактически – это любая маломощная компания или ИП (например, ИП с небольшим оборотом в рознице). Обратите внимание: если вы являетесь сторонним арендатором (не МСП), то при продаже имущества вас выкупить не будут в приоритетном порядке. Тогда вы можете участвовать лишь в общих торгах.

Документы. Для подачи заявления на выкуп обычно нужны:

• Заявление в свободной форме (или по образцу ведомства) с указанием данных объекта и арендного договора.
• Копия договора аренды и правоустанавливающих документов на имущество.
• Учредительные документы и выписка по МСП (то есть подтверждение вашего статуса малого/среднего предприятия).
• Финансовая отчётность/платёжные поручения за период аренды (чтобы подтвердить непрерывность аренды).
• Копии лицензий и допусков (если на объект нужно особое разрешение).
  Постановление правительства МО или РФ может требовать дополнительный перечень. Как правило, после официального согласования вам пришлют приглашение приложить паспорт БТИ на объект и актёров-владельцев.

Доступные объекты. Любой арендованный вами объект в госсобственности, в том числе нежилые помещения, здания, сооружения, а также земельные участки. Главное – чтобы он был арендован в ваши нужды и условия были соблюдены. Например, можно выкупить арендуемый у города магазин, складское помещение или даже землю под АЗС. Исключение: сооружения и территории, входящие в перечень особо охраняемых или стратегических (эти могут продавать только по особым правилам). Но простые нежилые помещения, будучи переданными на условиях 159-ФЗ, как правило, выкупаются.

Сравнение схем по ключевым критериям

Для удобства резюмируем отличия трёх способов:

• Стоимость:
• Переуступка: вы платите владельцу бизнеса (арендатору) сумму по договорённости. Государству при этом дополнительных платежей нет (кроме пошлины). Единственная «база» – ваша договорённость о цене переуступки (часто это оплата вложений предыдущего арендатора).
• Аренда через конкурс: вы платите сначала небольшую пошлину за участие, а затем – арендную плату (стартовую и/или ежемесячную) по итогам торгов. Иногда требуется внести обеспечение (залог). Итоговая арендная ставка может быть высокой из-за конкуренции.
• Выкуп: покупается по рыночной стоимости (по оценке). Преимущество – можете платить в рассрочку (до 5 лет) под льготный процент (1/3 ключевой ставки ЦБ). Экономия – лишь в том, что вы избежите того, что рынок потребует при обычной продаже. Прямого дисконта к рынку нет, но рассрочка сильно снижает нагрузку.

• Доступность:
• Переуступка: зависит от наличия желающего уступить контракт. Схема «заранее» недоступна – нужно найти текущего арендатора. Но если такой есть (например, при покупке бизнеса), переуступка очень доступна. Требования минимальны (наличие договора).
• Аренда: высокая доступность – торги открыты для всех (при соблюдении требований конкурса). Обычно большой выбор объектов, однако получение помещений зависит от результатов конкурсов (то есть шансы выигрыша). Входной барьер – собрать документы и выиграть аукцион.
• Выкуп (159-ФЗ): доступен далеко не всем – только МСП, арендующим минимум 1 год. Если вы по этим критериям проходите, право гарантировано (как показал случай с «Канси»). Если не подходите – этот путь закрыт; придётся покупать через общие торги, если вообще возможно.

[ВИДЕО] КАК купить квартиру на торгах С ДИСКОНТОМ

• Сроки оформления:
• Переуступка: сравнительно быстрый процесс – от подписания договора и его регистрации потребуется порядка 1–2 месяцев (обычно до 45 дней регистрации в Росреестре). Предварительная работа (согласие арендодателя) может занять дополнительное время (от 1 недели).
• Аренда: длительно – надо дождаться начала аукциона (ждать публикации извещения), потом участие и ожидание протокола (несколько недель). В сумме подготовка – 1–2 месяца, плюс льготные процедуры может занять несколько месяцев. После выигрыша договор аренды вступает в силу обычно через 1–2 недели.
• Выкуп: самый долгий путь. Процесс с момента подачи заявления до заключения договора купли-продажи может тянуться 4–6 месяцев и более (оценка, согласование условий рассрочки, сама сделка). Потом ещё 1–2 месяца регистрация. Однако рассрочка оплаты «растягивает» фактическую выплату на годы.

Недвижимость с торгов по выгодным ценам!

Telegram

Юридические риски:

• Переуступка: ключевые риски – неверная регистрация или игнорирование запретов в договоре (см. выше). Могут возникнуть споры, если один из участников (продавец или покупатель) подал недостоверные сведения. Риск, что арендодатель затянет согласие или потом пересмотрит условия аренды. Кроме того, собственник (город) сохраняет право изменять условия аренды в одностороннем порядке (как это прямо заявляется на сайтах): например, он может увеличить арендную ставку в будущем, несмотря на вашу переуступку, если договор такое право допускает.
• Аренда: основной риск – проиграть торги либо переоценить платежеспособность. После подписания договора нужно не нарушать инвестиционных обязательств, иначе можно получить пени и даже расторгнуть договор. При упрощённой аренде (льготный конкурс) в обязанности входят открытие производства, ведение гостиничного бизнеса и др. Невыполнение хотя бы одного может привести к потерям (штрафы, расторжение).
• Выкуп: риски главным образом связаны с процедурой оценки и согласования. Если арендодатель по формальным причинам откажет в выкупе (например, сославшись на административные препоны), это нарушение ваших прав. Но прецеденты показывают, что суды чаще встают на сторону арендатора (см. [74]). После заключения договора купли-продажи уже рисков меньше – вы владеете имуществом, и риски от покупок по льготной цене практически исключены, кроме неплатежей по рассрочке (т.е. вы можете потерять объект, если не платите, так как он заложен).

Региональные практики

Москва. Здесь активно работают несколько программ поддержки арендаторов. Помимо обычных торгов через Департамент имущества (mos.ru), в столице с 2012 г. действует программа льготной аренды «1 рубль за м²/год». Сначала она охватывала малый бизнес и культурные объекты, а с 2022 г. – и отельеров. По этой программе предприниматели могут арендовать комнаты и помещения по символической ставке 1 ₽/м² в год при выполнении определённых условий (например, инвестиции в ремонт). Известно, что в 2024 году по льготной программе арендовали около 65 объектов (на северо-западе столицы – пять объектов сразу). Классические конкурсы в Москве проводятся в основном на mos.ru – там выложены лоты на аренду, и действует единый портал для подачи заявок. Также в Москве развит 159-ФЗ: суд Верховного Суда (право.ru) подтвердил, что арендаторам выделяется преимущественное право выкупа. 

[ВИДЕО] Где рухнут цены на жильё? Полный прогноз рынка недвижимости!

Санкт-Петербург. Схожая система через Комитет имущественных отношений (КИО СПб). Объекты (офисы, магазины, земельные участки) публикуются на официальных сайтах города и на федеральных торговых порталах. Для малого бизнеса в Петербурге существует отдельный перечень льготных объектов в аренду (аналога «1 рубль» нет, но есть скидки через КИО). Для выкупа действует всё та же норма 159-ФЗ для МСП. Заметим, что СПб более строго относится к соблюдению правил торгов: прецедентов в духе московского «Канси» я не обнаружил, но право выкупа по 159-ФЗ точно предусмотрено на федеральном уровне и должно применяться и там.

Центральный федеральный округ (кроме Москвы). В Москве́льском регионе (МО и другие субъекты) формы аналогичные: главные органы – это департаменты или министерства имущественных отношений. Например, Московская область публикует списки на uslugi.mosreg.ru, и у предпринимателей есть возможность запросить данные о доступной недвижимости по муниципалитетам. В Подмосковье участвуют в торгах крупные инвесторы, но есть ниша для малого бизнеса – и программа льготной аренды (сокращённая арендная плата, долгосрочные договоры). Приоритетное право МСП на выкуп там тоже применяется (МО следует ФЗ-159).

Южный федеральный округ. Здесь лидером по подобным схемам традиционно был Краснодарский край (для объектов «Крымская ипотечная корпорация» предлагала льготные условия, хотя уже не актуально). Есть также отдельные городские программы. В Ростове-на-Дону, например, организуются аукционы на аренду муниципального имущества (компании горожан могут подавать заявки на конкурсы в форме заявочной платы). Специальных льготных программ на федеральном уровне нет, но на региональном уровне иногда объявляются конкурсы с преференциями (например, инфраструктурные проекты в Сочи). Условия 159-ФЗ действуют на всей территории страны одинаково, поэтому любой субъект МСП из ЮФО может воспользоваться этим правом после года аренды муниципального объекта.

Сибирский федеральный округ. Аналогично: основные объекты (под склады, промышленность, офисы) выставляются на торги. В Новосибирске, Красноярске, Омске и других городах есть комитеты/департаменты имущества. Например, Новосибирск публикует на сайте администрации информацию о конкурсах на аренду. По льготным программам особых инициатив от крупных муниципалитетов (как в Москве) нет, чаще всего льготы реализуются через федеральную 159-ФЗ и региональные субсидии для открытия бизнеса. Нынешние поправки к 159-ФЗ (сокращение срока до 1 года и пролонгация продаж) действуют во всех регионах. 

Во всех этих регионах «формально» схемы идентичны – различаются лишь нюансы оформления документов и наличие (или отсутствие) местных льгот. Например, в Москве проверка МСП включена в процесс автоматически (через портал госуслуг), а в провинции иногда требуется самому подтвердить статус. Следите за «Региональными законодательными актами»: каждый субъект РФ публикует свои положения об аренде (часто они дублируют федерацию) и о приватизации (например, в Московской области нельзя сдавать в аренду отдельные объекты без госэкспертизы проектов). 

Сравнение схем по ключевым критериям

Критерий	Переуступка аренды	Аренда (торги/КИО)	Выкуп арендуемого (159-ФЗ)
Кто участвует	Стороны договора: текущий арендатор и новый (любой) арендатор	Любой желающий (обычно МСП с приоритетом)	Только МСП-арендатор (после ≥1 года аренды)
Условия	Прежний договор на старых условиях	Новые условия по итогам аукциона; могут быть льготы для МСП	Рыночная стоимость по оценке; рассрочка (≥5 лет)
Стоимость	Цена договорная между арендаторами (обычно покрывает инвестиции старого)	Победитель аукциона платит стартовую ставку или максимальную цену аренды	Плата по рыночной оценке (в рассрочку под льготный процент)
Сроки оформления	Договор уступки (1–2 недели) + регистрация (до 1 мес.)	Подготовка заявки и конкурс/аукцион (месяцы), затем договор (еще недели)	Заявка (1 год аренды), подготовка и оценка (2–3 мес.), заключение договора (1–2 мес.)
Право третьих лиц	Нет, сделка только между арендатором и новым лицом	Многие конкурсанты (выигрывает заявитель с лучшими условиями)	Преимущественное право только за заявленным арендатором; другие участвуют только если общий аукцион
Риски	Отмена регистрации; отказ арендодателя; невозможность менять условия	Проигрыш в торгах; невыполнение условий (штраф, расторжение)	Несоответствие МСП-критериям; несогласие властей (но суд чаще на стороне арендатора); риск залога при рассрочке
Платежи (налоги/госуслуги)	Госпошлина за регистрацию уступки, обычно недорогая	Взнос за участие, обеспечительный взнос, арендная плата	Рассрочка с % (1/3 ключевой ставки); залог (имущество остается залогом до оплаты)

Каждая схема имеет свои плюсы и минусы. Переуступка – простой способ «войти» в готовую аренду без дополнительных сборов, но требует найти продавца и разрешения арендодателя. Аренда через торги даёт доступ к разным объектам и шанс получить льготы (в Москве – «1 рубль/м²» и т.п.), но зависит от победы на конкурсе. Выкуп по 159-ФЗ выгоден тем, кто реально планирует владеть помещением в собственности: там рассрочка даёт возможность платить постепенно и реально «купить» муниципальную недвижимость (на условиях почти льготного кредита).

Заключение

Каждый из трёх способов – это отдельная правовая процедура со своими тонкостями. Переуступка хороша для выхода на готовую аренду (помощь: договор уступки и регистрация), а аренда через торги – для поиска новых объектов (важно подавать заявки и побеждать в конкурсах). Выкуп по 159-ФЗ выгоден для долгосрочных инвесторов-арендаторов: даётся особое право покупки с рассрочкой. При любом варианте внимательно следите за документами, сроками и согласованием с властями – это снизит риски и поможет успешно получить недвижимость от государства.

Источники: законодательство РФ и официальные публикации (159-ФЗ, ЗК РФ ст. 22), а также экспертные материалы о переуступке и актуальные новости о практике исполнения 159-ФЗ. Эти сведения учитывают изменения законодательства (доходят до 2024–2025 годов) и региональные особенности (Москвы, МО и др.).

Часто задаваемые вопросы

• Можно ли продать (уступить) права аренды без согласия арендодателя?
  

  Как правило, нет. Если договор аренды содержал требование согласия или был заключён по результатам торгов, арендодатель вправе запретить переуступку. Без согласия сделка уязвима – росреестр не зарегистрирует её или суд признает недействительной. В стандартных случаях частных арендаторов согласие нужно. Если арендодатель – муниципальный комитет, то формально при подаче заявления о переуступке он должен дать ответ (согласие или отказ) и обосновать его.

• Что делать, если арендодатель не даёт согласие на переуступку?
  

  Если соглашение аренды требует согласия, а арендодатель без законных оснований отказывается, попробуйте договориться через переговоры (иногда они согласуют уступку через допсоглашение). Если переговоры не помогают, можно оспорить отказ в суде. Однако это долгая процедура. Чаще бывает проще заменить схему: например, оформить договор подряда или поручиться за другого арендатора, но это рискованно.

• Можно ли участвовать в конкурсе на аренду, если у меня уже есть невыкупленное муниципальное имущество?
  

  Да, не мешает. Новые торги по другим объектам обычно не запрещены, если нет задолженностей. Напротив, у частных компаний во время аукциона не спрашивают о наличии имущества – проверяют только критерии участия (финансовые, МСП и т.п.).

• Сколько должен платить арендатор за аренду у города?
  

  Арендная плата определяется на торгах. Если вы выигрываете, платите ту цену, которую предложили. Льготные ставки (как «1 рубль/м²») применяются только к определённым программам и объектам. Обычно ставка по итогам конкурса выше рыночной.

• Какие объекты точно нельзя выкупить по 159-ФЗ?

  Арендодатель обязан предложить выкуп всем МСП-арендаторам подходящих помещений. Исключения – если помещение включено в список особо важного имущества по 209-ФЗ (часть 4 ст. 18) – тогда само по себе МСП уже получило льготу (бессрочная аренда или особые условия), и воспользоваться 159-ФЗ в отношении такого объекта нельзя. Ещё нельзя выкупать помещения, если вы не арендуете их напрямую или являетесь резидентом особой экономической зоны (для таких действуют иные правила по ЗК РФ п.5 ст.22).

• Нужно ли оплачивать налог с продажи права аренды?
  

  Сделка купли-продажи права аренды рассматривается как отчуждение права собственности (после регистрации вы становитесь владельцем аренды), поэтому по общим правилам на неё может быть начислен НДС (20% от стоимости, если вы выступаете в качестве предпринимателя). Если уступающую организацию облагают НДС, согласовывайте налоговые последствия отдельно.

• Можно ли сразу по окончании срока аренды продать помещение в собственность?

  Если вы продлите договор аренды (или он автоматически продлится), наступает момент, когда вы имеете право на приобретение. Фактически надо ещё один год аренды (или 9 месяцев после апр.2024) для выкупа. То есть просто окончание аренды без продления не активирует приоритет. Лучше заранее продлить или заключить новый договор, а потом подавать заявление.

• Как оформить переуступку без посредников (без агентства)?

  Нотариус или юрист упрощают сбор документов, но самостоятельно сделать это можно. Следуйте шагам выше: получите согласие арендодателя, подпишите договор и зарегистрируйте его. Нужно внимательно подготовить протоколы и доверенности – ошибок в подписантах делать нельзя. В сложных случаях (несколько участников, наследство, банкротство) без помощи юриста риск велик.

• Есть ли временные ограничения на переуступку или выкуп?
  

  Закон по 159-ФЗ не ограничивает по времени период, когда можно воспользоваться правом выкупа (кроме необходимых сроков аренды). Так же и переуступку можно сделать в любой момент действия договора (если позволили). Важно: перечни имущества для льгот часто обновляются ежегодно к 1 ноября, но это не препятствует переговорам – просто новые объекты добавляют, а уже арендованные остаются в силе.

ВСЁ о торгах по банкротству – КЛЮЧЕВАЯ ИНФОРМАЦИЯ!