Кадастровая стоимость (КС) – это показатель, установленный результатами государственной кадастровой оценки объекта недвижимости. Она формально отличается от рыночной стоимости: КС определяется по методикам Росреестра и «не совпадает с рыночной ценой» (может быть как выше, так и ниже рыночной). При этом КС напрямую влияет на налоговую нагрузку предпринимателя. На её основе рассчитывается налог на имущество (для организаций по ставке 0,5–2 % от КС), а также арендная плата за государственные объекты (часто 1 % от КС) и другие платежи. К примеру, эксперты отмечают, что от кадастровой стоимости зависят суммы налогов на землю и имущество, арендной платы, госпошлин и даже обязательные платежи при наследовании[1]. Корректировка КС – один из законных способов снизить налоги: если она окажется ниже прежней, в будущем налоговую базу рассчитывают от скорректированной стоимости.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Что такое кадастровая стоимость и почему она влияет на налоги

Кадастровая стоимость – официальная оценка недвижимости. По ФЗ-237 (ст.3 ФЗ-135, утраченном) «кадастровой стоимостью признаётся стоимость, утверждённая по окончании государственной оценки или в результате рассмотрения спора». Она устанавливается специализированными бюджетными учреждениями (по субъективным методикам), а не рыночными механизмами. Поэтому КС может существенно отличаться от реальной цены продажи.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Налоги исходят из этой величины. Например: в 2025 году регистрационный сбор за сделку с коммерческой недвижимостью рассчитывается от КС: физлицо платит 0,02 % от КС (не менее 0,02 % цены сделки и не более 500 000 ₽), а юридическое лицо – 0,2 % от КС (не менее 0,2 % цены и не более 1 000 000 ₽)[1]. Аналогично налог на имущество организаций определяется как процент от КС (обычно 0,5–2 % согласно региональным законам). Также КС часто лежит в основе арендной платы за госимущество и других обязательных платежей[17].

В результате завышенная КС напрямую ведёт к переплатам налогов и сборов. Корректировка КС в меньшую сторону позволяет легально снизить налоговую нагрузку.

Когда и почему возникает необходимость оспаривания

Право на оспаривание КС появляется, если собственник считает оценку завышенной или ошибочной. К типичным причинам относятся:

·         Завышенная оценка: при расчёте КС могут использованы некорректные или устаревшие данные (параметры помещения, коэффициенты и т.д.), в результате чего стоимость оказывается выше реальной рыночной цены.

·         Технические ошибки: описка площади, неверное кадастровое деление, «лишний ноль» в данных – подобные опечатки сразу влияют на итоговую КС. Их обнаружение является основанием для пересмотра оценки.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Снижение рыночной цены: кадастровая оценка проводится регулярно раз в несколько лет (в 2023–2025 гг. – каждые 3 года, в Москве/Санкт-Петербурге – каждые 2 года[18]). Между переоценками рыночная стоимость недвижимости может сильно меняться (например, из-за экономической ситуации или локальных факторов). Если рынок падает, то и КС, установленная по старым правилам, может стать явно выше актуальной цены.

В этих ситуациях собственник вправе потребовать пересмотра КС. Сделать это можно в случае, когда запись о кадастровой стоимости уже есть в ЕГРН и ещё не проведена новая оценка, а также если полномочия на оценку переданы бюдж. учреждениям (что актуально для коммерческой недвижимости с 2017 года).

Подпишись на Telegram канал

Недвижимость РФ с дисконтом от 30%

Открыть Telegram

Как оспорить кадастровую стоимость: пошаговый порядок

1. Сбор документов. Для начала получите выписку из ЕГРН по объекту (с указанием установленной КС) через Росреестр или МФЦ. Пригласите лицензированного оценщика и закажите отчёт об рыночной стоимости недвижимости на дату, установленную КС (или на актуальную дату, если обжалование проводится по ст. 22.1 ФЗ-237). Нужны также правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, инвентарная карточка и др.) и подтверждения всех обстоятельств, на которых будете строить доводы (например, договоры аренды со схожими ставками). Чем полнее и обоснованнее пакет бумаг, тем выше шансы успеха[5].
2. Обращение в комиссию при Росреестре. По закону (ст. 22 ФЗ-237) можно сначала подать заявление в специальную комиссию, действующую при органе исполнительной власти субъекта РФ. Это и досудебная процедура, и способ получить решение без суда. Подать заявление нужно по месту нахождения объекта – как правило, в региональное управление Росреестра или МФЦ. Заявление можно подать лично или через представителя, направить почтой либо отправить онлайн (через Портал госуслуг или систему ГКН)[19].

В заявлении укажите ваши требования (например, установить КС равной рыночной стоимости) и приложите всю собранную документацию. Госкомиссия проводит проверку и собирает доказательства (может потребовать дополнительные документы).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

1. Рассмотрение комиссией. Срок рассмотрения заявления комиссией не может превышать 30 календарных дней с момента поступления[6]. Комиссия выносит одно из решений: либо устанавливает новую КС (например, равной рыночной стоимости по отчёту)[20], либо отклоняет заявление, указав основания отказа в мотивировочной части решения[21]. Решение комиссии в течение 5 дней передаётся в органы Росреестра и ФНС[22].
2. Обжалование решения комиссии в суде. Если комиссия отказала или вы сразу предпочли судебный путь, следующий шаг – обращение в суд. По общему правилу споры о КС рассматриваются как административные дела (КАС РФ)[23]. Для организаций и ИП обычно это арбитражный суд (новые правила КАС РФ позволяют считать такие споры административными). Обратите внимание: после вступления решения комиссии в силу на обжалование в суд даётся 3 месяца[8]. Общий срок для обращения в суд – 5 лет с даты внесения оспариваемой КС в ЕГРН, если к моменту обращения не проведена очередная оценка[4].

В суде вы подаёте административный иск (или заявление) с теми же основаниями и доказательствами. Можно одновременно заявить требования как об изменении КС, так и об установлении её равной рыночной стоимости. В ходе процесса администрация (или региональные власти) должна доказать обоснованность исходной оценки, а вы – её несоответствие рыночным реалиям.

1.      Сроки и этапы. В комиссию заявление подаётся после регистрации КС в ЕГРН (обычно сразу после переоценки). Если срок рассмотрения в комиссии пройдён или комиссия отказала, в суд нужно обратиться в месячный срок (если комиссия обязательна)[9]. Если же вы сразу подаёте иск (в некоторых регионах комиссия пока не обязательна), суд разберёт дело по обычным правилам КАС РФ: несколько месяцев на подготовку и рассмотрение. Решение суда может быть обжаловано в вышестоящих инстанциях (апелляция, кассация).

Из суммы госпошлины: комиссия – бесплатно, а в суде – по правилам ГПК/АПК. Например, в арбитраже при цене иска отчисляют 0,02 % от КС (но не более 50 000 ₽). Судебные издержки несёт проигравшая сторона.

Продажа Готового Арендного Бизнеса

Получить консультацию

Какие документы нужны для оспаривания

При подготовке заявления соберите следующие ключевые документы:

·         Выписка из ЕГРН: с данными об объекте (кадастровый номер, характеристики) и текущей кадастровой стоимости (датой утверждения, органом оценки).

·         Отчёт об оценке: рыночной стоимости объекта. Этот отчёт должен быть подготовлен лицензированным оценщиком на ту дату, которой приравнивается кадастровая оценка (или на текущую дату, если оспариваете по ст. 22.1 ФЗ-237). Отчёт оформляется в бумажном и электронном виде, подписывается оценщиком[24].

·         Документы, подтверждающие право собственности: договор купли-продажи или иной акт перехода прав, свидетельство ОГРН/ИНН собственника и т.п.

·         Иные доказательства: сведения о характерных сделках-аналогах, выписки из реестра торгов (для сравнения рыночных цен), фотографическое/описательное подтверждение состояния объекта, экспертные заключения. Чем более убедительна ваша аргументация, тем выше шанс, что комиссия или суд прислушаются.

Ошибка: Неправильно подготовленный отчёт или отсутствие одной из обязательных выписок приведёт к отказу. Заявление не принимается без всех перечисленных приложений[5].

Авторский канал Окулова Андрея

О недвижимости, торгах и инвестициях

Открыть Telegram

Практика оспаривания кадастровой стоимости

Работа комиссий. По статистике Росреестра, комиссии ежегодно рассматривают сотни заявлений на пересмотр КС. Например, по данным на 2017 год, было рассмотрено 54,7 тыс. заявлений, из них в пользу заявителей – 58,2 %[10]. Это означает, что чаще всего (более чем в половине случаев) государственные органы считывают доводы собственников и снижают стоимость. Новых данных за 2023–2025 годы Росреестр пока официально не публиковал, однако тренд сохранен: в целом комиссии лояльны к обоснованным обращениям.

Судебные кейсы 2023–2025 гг. Арбитражные и административные суды также подтверждают право собственников снижать КС. Важным ориентиром является Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2021), где указано, что до окончания переходного периода (до 01.01.2026) вопрос о КС разрешается по ФЗ-237, а после – по новым правилам (ст. 22.1 ФЗ-237)[12]. Например, в 2024 году несколько кассационных решений подтвердили, что если процедура оспаривания проводится по ст. 22.1, необходимо предъявлять требования сразу об установлении КС равной рыночной[12].

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Также на практике отмечают: если иск доходит до суда, иногда удаётся не только снизить КС, но и добиться перерасчёта налога. Если решение суда уменьшило КС, собственник может обратиться в ИФНС за перерасчётом уплаченного налога на имущество за предыдущие три года[14] (прилагая копию решения и выписку ЕГРН).

Пример: если по решению суда КС снижена с 100 млн до 70 млн ₽, налог на имущество за предыдущие годы будет пересчитан заново. По закону (п. 2 ст. 403 НК РФ), снижение КС не влияет на уже уплаченный налог за текущий период[13], но оно позволит меньше платить в будущем. Перерасчёт возвращает разницу за три последних года, а срок обращения в ФНС – три месяца с момента решения суда.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Ошибки и риски при оспаривании

• Отказ комиссии или суда: комиссия вправе отклонить заявление, если сочтёт доводы необоснованными[21]. В этом случае заявителю выносится мотивированный отказ, после чего остаётся только идти в суд. Риск: если доводы слабы или отчёт некачественен, комиссия может отказать. В суде же ответчик (обычно органы власти) будет отстаивать исходную КС. При проигрыше вы оплачиваете госпошлину и судебные издержки другой стороны.
• Неверный отчёт об оценке: если отчёт составлен некорректно (например, устаревшей датой оценки, неправильными параметрами или без лицензии оценщика), комиссия и суд отнесутся к нему скептически. Совет: привлекайте к делу опытного оценщика-эксперта.
• Пропуск сроков: заявление в комиссию следует подавать как можно раньше после внесения КС в ЕГРН. Если вы направили жалобу в комиссию, то подавать иск можно только в течение 3 месяцев после решения комиссии[8]. А общий срок обжалования – 5 лет со дня внесения КС (если за это время не произведена новая оценка)[4]. Пропущенные сроки трудно восстановить.
• Неверный субъект обращения: в арбитраж отправляют иск организации/ИП, а физлица могут обращаться в суд общей юрисдикции. Уточните, какой именно суд указан в ст. 245 КАС РФ для вашей ситуации[23].

Ошибка: Некоторые собственники полагают, что снизить КС можно мгновенно. На деле даже после успешного решения налоги пересчитают не позднее чем за 3 последних года[14]. Если решение суда принято в середине года, эта новая КС не затронет уже исчисленный налог за текущий год[13], только последующие.

Совет: Готовьте дело заранее, проверьте все сроки, пользуйтесь наработками практики. Например, Верховный Суд разъяснил, как правильно применять новые правила ФЗ-237: если оценка проведена после 2023 года, исходной датой оценки становится произвольная дата до снятия объекта с учёта, а спор об установлении КС равной рыночной рассматривают по статье 22.1[12]. Пользуйтесь такими разъяснениями.

Важно: при рассмотрении спора комиссия вправе устанавливать КС не выше рыночной стоимости[20]. Это означает, что при условии сильного отчёта комиссия может снизить цену вплоть до рыночной.

Подпишись на Telegram канал

Недвижимость РФ с дисконтом от 30%

Открыть Telegram

Советы собственникам: как повысить шансы на успех

·         Выбор оценщика: нанимайте лицензированного оценщика с опытом именно коммерческой недвижимости. Качественный отчёт значительно укрепляет ваши позиции.

·         Точная дата оценки: при заказе оценки укажите ту же дату, на которую определена КС (т.е. дату последней государственной оценки). Если оспариваете по ст. 22.1 ФЗ-237, можно брать актуальную дату – но в заявлении нужно строго описать выбранную дату оценки.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Своевременная подача: сразу после появления КС в выписке ЕГРН направьте заявление. Это даёт максимальный запас по годовому сроку (5 лет) и соблюдает досудебный порядок, если он обязателен[4].

·         Изучайте судебную практику: найдите решения судов и обзоры Верховного Суда по спорам о КС. Примеры показали, что суды внимательно рассматривают решения комиссий[20] и могут существенно снижать КС при наличии «чёрно на белом» рыночной оценки. Ссылайтесь на схожие прецеденты.

·         Поддержка специалистов: юридическая консультация, например от «Торги-ру», поможет грамотно подготовить заявление и собрать нужные документы, а также учесть все нюансы сделки.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Итоги

Оспаривание кадастровой стоимости – действенный инструмент оптимизации налогообложения при работе с коммерческой недвижимостью. Собственники могут законно снизить налоговую базу, если докажут, что прежняя оценка была завышенной. Процесс предусматривает два этапа – комиссия и суд – и требует тщательной подготовки документов и доводов.

Компания «Торги-ру» обладает экспертизой в сфере коммерческих сделок и аукционов. Мы сопровождаем покупку-продажу объектов, участвуем в торгах и помогаем клиентам зарабатывать. 

Таблица «Куда обращаться / Сроки / Документы»

Комиссия Росреестра vs Суд: что выбрать для оспаривания кадастровой стоимости

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Ключевые выводы

·         Кадастровая стоимость коммерческих объектов напрямую влияет на налоговые выплаты и сборы: налог на имущество организаций по ставке 0,5–2 % от КС и регистрационная госпошлина (с 2025 г. – 0,02 %–0,2 % от КС)[1]. Завышенная КС ведёт к переплатам, поэтому её целесообразно оспаривать[2].

·         Оспаривать КС можно двумя способами: через комиссию при Росреестре или сразу в суд[3][4]. В заявлении в комиссию прилагают выписку из ЕГРН, документы на право собственности и отчёт об оценке рыночной стоимости[5].

·         Комиссия рассматривает заявление не более 30 календарных дней[6]. По её результатам можно получить решение о пересмотре КС или официальное обоснование отказа[7]. Решение комиссии (или отказ) затем можно обжаловать в суде[7].

·         Для подачи в суд используется административный иск по КАС РФ (ст. 245). Срок подачи иска – 5 лет с даты внесения КС в ЕГРН, а после получения решения комиссии – 3 месяца со дня уведомления[4][8]. Процедура досудебного обращения в комиссию обычно обязательна для оспаривания[9].

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         На практике многие обращения завершаются снижением КС. По данным Росреестра, в 2017 г. решение комиссии о снижении КС было принято по 58,2 % заявлений[10]. Успешные кейсы показали, что при наличии обоснованного отчёта и сравнительных примеров из рынка суды и комиссии склонны пересматривать завышенные оценки.

·         Ошибки и риски: пропуск срока подачи заявления (3 мес. после решения комиссии) приводит к утрате права обжалования[11]. Неполный или несвоевременный комплект документов (например, отсутствие отчёта) не примут к рассмотрению[5]. В суде с потерпевшей стороной может быть взыскан судебный сбор и расходы противной стороны.

·         Советы собственникам: привлекайте лицензированных оценщиков и заранее собирайте доказательства рыночной стоимости объекта; подавайте заявление сразу после появления новой КС, чтобы не выйти за пятилетний срок[4]; опирайтесь на судебную практику, например на разъяснения Верховного Суда по переходу на новую схему оспаривания (ст.22.1 ФЗ-237)[12].

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Важно помнить, что исправление КС не пересчитает уже уплаченный налог за прошлый год: в соответствии с п. 2 ст. 403 НК РФ изменение КС в текущем периоде не влияет на налоговую базу этого и предыдущих периодов[13]. Заявление в налоговый орган на перерасчёт можно подать в пределах трёх лет после изменения КС, приложив решение суда и выписку ЕГРН[14].

·         Для оспаривания КС коммерческой недвижимости требуются знания законодательства (ФЗ-237, НК РФ, ст.22.1 ФЗ-237 и КАС РФ) и судебной практики. В статье “Налоги при продаже коммерческой недвижимости в 2025 году” на сайте «Торги-ру» приведены примеры расчётов налоговых последствий покупки и продажи (в том числе информация о ставках госпошлины и НДС)[1].

·         «Торги-ру» специализируется на сопровождении сделок с недвижимостью и торгах. Обращение к нашим экспертам поможет минимизировать риски и снизить налоговую нагрузку на коммерческий объект.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Источники

[1] [2] Налоги и расходы при торгах коммерческой недвижимости (2025–2026)

[3] [5] [6] [7] [19] [20] [21] [22] [24] Статья 22. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости \ КонсультантПлюс

[4] [8] [9] [11] [23] КАС РФ Статья 245. Обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения \ КонсультантПлюс

[10] Росреестр опубликовал статистику решений по пересмотру кадастровой стоимости недвижимости - Новости ЕРЗ.РФ

[12] Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости \ 2025-2024-2023 год \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

[13] [14] [17] Оспаривание кадастровой стоимости нежилых помещений: возможно ли, алгоритм действий для снижения цены

[15] [16] [18] Оспаривание кадастровой стоимости помещения — порядок и правила на 2024 год | АБ МБР