В сделках с коммерческой недвижимостью через торги важно заранее учитывать все налоги и сопутствующие расходы. Неправильный расчёт может привести к существенным переплатам. При покупке объекта на аукционе покупатель не платит НДФЛ, так как не получает доход[1], но возникает ряд других обязательных платежей: госпошлина, НДС, налог на имущество и расходы на регистрацию. При продаже объекта (особенно юридическими лицами) в игру вступают НДС, налог на прибыль (или НДФЛ для физических лиц) и комиссионные сборы.
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
В этой статье мы подробно разберём: какие именно налоги возникают при торгах, какие льготы и вычеты можно применить, как выбрать форму сделки (ИП, ООО или физлицо) и учесть амортизацию/аренду, а также представим чек-лист и примеры расчётов. Помимо этого учитывайте и юридические нюансы сделок, которые могут повлиять на налоговую нагрузку. Для примера с оптимизацией затрат также рекомендуется ознакомиться со статьёй о налогах при продаже коммерческой недвижимости и способах как избежать лишних затрат при сделке.
· Госпошлина (госрегистрация). При оформлении права собственности покупатель платит госпошлину. С 2025 года её размер зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта[2]. Для физических лиц ставка составляет 0,02 % КС (не менее 0,02 % цены сделки и не более 500 000 руб.)[2], для организаций – 0,2 % КС (не менее 0,2 % цены сделки, не более 1 000 000 руб.)[2]. Так, индивидуальный покупатель при КС до 20 млн ₽ платит фиксированные 4 000 ₽[3], а при большем КС – 0,02 % КС (до 500 к₽)[2]. Покупатель-организация платит 44 000 ₽ (или 0,2 % КС при >22 млн ₽ КС, до 1 млн)[2]. Как уменьшить: можно оспорить завышенную кадастровую стоимость[4] или вести сделку от имени физлица (где госпошлина ниже)[5].
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
· Налог на имущество (годовой). После регистрации собственник (физлицо или ООО) ежегодно платит налог на имущество по ставке 0,5–2,0 % от кадастровой стоимости коммерческого объекта[6]. Конкретная ставка зависит от региона и вида недвижимости. Учёт идёт от КС, а не от цены сделки[6]. Как уменьшить: следите за реальной КС и при необходимости оспорьте завышенную оценку[4]. Также имеет смысл учитывать налоговые льготы (например, пониженные ставки для объектов под реконструкцию).
· НДС при покупке. Если продавец – юрлицо на ОСНО, в цену может быть включён НДС 20 %[7]. Покупатель-физлицо этот НДС вернуть не может, а покупатель-организация вправе принять его к вычету. Как снизить: выбирайте лот без НДС (например, у физических лиц или ИП на спецрежиме)[8]. При покупке на физлицо НДС не начисляется, поскольку физлицо не является плательщиком НДС[8].
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
· Регистрационные и прочие расходы. Оформление сделки через нотариуса или МФЦ также требует оплаты услуг (нотариус, подача документов и т. д.). Кроме того, участники торгов вносят залог (например, 5–20 % стартовой цены)[9] и оплачивают комиссию организаторов (обычно 0,5–2,0 % от цены лота). Задаток возвращается проигравшим, а победителю засчитывается в счёт платежей. Эти расходы включаются в себестоимость покупки (не облагаются отдельным налогом)[10].
Для наглядности все эти статьи расходов и налогов перед сделкой удобно свести в табличный чек-лист (см. ниже).
· Налоговые вычеты при продаже (имущественный вычет). Физлицо-продавец коммерческой недвижимости вправе применить имущественный вычет (250 000 ₽) при расчёте НДФЛ[11][12]. Это снижает налогооблагаемую базу. Вычет даётся только единожды, и сумма сделки при этом должна быть подтверждена документально. Кроме того, гражданин может уменьшить доход на сумму задокументированных расходов на покупку (договоры, чеки)[12]. Для юрлица подобный вычет не предусмотрен – затраты учитываются в стоимости основных средств (сумма покупки включается в амортизационную базу).
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
· Учет расходов на торги. Все расходы, связанные с покупкой с торгов (задаток, комиссия брокера, услуги оценщика, нотариуса, участие в торгах), при документальном подтверждении могут быть включены в налоговые расходы продавца (для НДФЛ/УСН) или в состав затрат на прибыль (для ООО). Например, неуплаченные победные взносы и потерянный задаток в случае отказа от сделки не учитываются в налогооблагаемой базе, а если сделка состоялась – рассматриваются как часть стоимости объекта[10].
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
· Особые случаи. Приобретение имущества у банкротов и через государственные торги имеет свои особенности. Операции по продаже имущества должников-банкротов не облагаются НДС в силу подп. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ[13]. При этом, если ранее продавец («конкурсная масса») принял к вычету НДС по приобретению этого имущества, ему надо восстановить налог (проинформировано ФНС)[14]. Продажа государственным или муниципальным органом имущества тоже часто происходит без НДС (государство не выступает как плательщик НДС). Эти нюансы важно учитывать заранее.
· Выбор формы сделки (физлицо, ИП, ООО). Покупка недвижимости через торги на физлицо, как правило, более выгодна по стартовым расходам: госпошлина всего 2000 ₽ вместо 22 000 ₽[15], а налог на имущество для физлиц обычно ниже (нет коммерческих надбавок). С другой стороны, юрлицу выгоднее покупать и держать объект, если планируется бизнес-использование: ООО может учесть НДС и амортизировать здание в расходах. ИП на упрощёнке (УСН) может выбрать ставку 6% «доходы» или 15% «доходы минус расходы»[16], и до 60 млн ₽ выручки НДС не платит (после – 5 % или 7 % по доходам[17]). Таким образом, часто оптимальным считается схема: приобрести на физлицо, а потом зарегистрировать ИП/ООО для эксплуатации. Купить сразу на юрлицо имеет смысл, если нужен вычет НДС или есть другие стратегические цели.
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
· Учёт аренды и амортизации. Если объект планируется сдавать в аренду, доход от аренды облагается налогом (для ООО – прибыль 25%, для ИП – по выбранной схеме). Затраты на ремонт, обслуживание и начисленную амортизацию здания можно вычесть из доходов. В 2025 году введён «инвестиционный налоговый вычет» по расходам на основные средства[18], что позволяет дополнительно снизить налог на прибыль. При аренде коммерческой недвижимости ИП может использовать УСН «доходы», уплачивая 6% с валовых арендных платежей (нет НДС при доходе <60 млн)[19]. Физлицо-резидент, сдавая внаём свой коммерческий объект, должно заплатить НДФЛ по ставке 13% (или 6% для самозанятых), но может учесть некоторые расходы (хотя амортизацию физлицо по общему правилу не списывает).
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
· Планирование сделки. Важна также налоговая «привязка» сделки к году: например, если доход от продажи попадает в следующий налоговый период, это влияет на ставку НДФЛ (см. пример из FAQ). Планируйте, чтобы доходы от продажи не «перелетали» за годовые лимиты. Разделение покупки/продажи лота между несколькими юридическими лицами или ИП, использование семейных вычетов, согласование документов до конца года – всё это помогает оптимизировать итоговую налоговую нагрузку.
|
Налог/платёж |
Ставка/расчёт |
Плательщик |
Срок уплаты |
Как снизить |
|
Госпошлина (регистрация) |
0,02 % от КС (физлицо, макс 500 000 ₽)[2] 0,2 % от КС (юрлицо, макс 1 000 000 ₽)[2] |
покупатель |
при госрегистрации (после сделки) |
оспорить кадастровую стоимость[4]; приобретать на физлицо (где фикс. ставка 2000–44 000₽)[15] |
|
НДС (покупка) |
20% от цены (если продавец на ОСНО)[20] |
покупатель (юрлицо) |
вместе с оплатой объекта |
покупать у неплательщика НДС (физ./ИП УСН)[8]; заранее выяснять, включён ли НДС в цену |
|
НДС (продажа) |
20% (если продавец – юрлицо на ОСНО)[20] |
продавец (юрлицо) |
при получении аванса/заключении сделки |
переводить продажу в режим без НДС (физлицо/УСН);<br>продавать объект вне аренды (для жилых НДС нет)[8] |
|
Налог на прибыль |
25% (базовая ставка с 2025)[21] |
продавец-организация |
ежегодно (до 28 марта по итогам года) |
учитывать расходы (амортизация, ремонт);<br>инвестиционный вычет на капзатраты[18] |
|
НДФЛ при продаже |
продавец-физлицо |
до 15 июля следующего года |
вычет 250 000 ₽ (для жилья)[11];<br>документально подтвердить расходы на покупку[12];<br>освободиться от налога (владеть >5 лет или не использовать в бизнесе) |
|
|
Налог на имущество (годовой) |
0,5–2,0 % от КС (коммерч.)[6] |
собственник |
ежегодно (обычно до 1 декабря) |
оспорить КС (см. выше);<br>выбирать особые режимы (льготные ставки для ИФНС) |
1. Покупка офиса с НДС (юрлицо). Допустим, офис стоит 10 млн ₽, продавец – ООО на ОСНО, цена указана без НДС. Покупатель оплатит: 10 млн + 2 млн (НДС 20%) = 12 млн ₽, госпошлину 0,2 % от КС (предположим КС = 12 млн) = 24 000 ₽, регистрацию права, а также свой 100 000 ₽ залога и комиссию ~1% (~120 000₽). Юрлицо сможет принять уплаченный НДС к вычету. В итоге затраты: 12,144 млн (из них НДС 2 млн возвращаем). Если бы покупал физлицо, государственная пошлина была бы всего 4 000 ₽[15] и НДС не начислялся бы, но вычет НДС не нужен.
2. Продажа склада юрлицом. ООО продаёт склад за 15 млн ₽. Себестоимость (учётная) – 8 млн, имущество в бизнесе, продавец на ОСНО. Налог на прибыль: (15–8)×25% = 1,75 млн ₽ (ставка 25%[21]). Если ООО применяет НДС (СКлад не жилой) – к 15 млн добавится 3 млн (20%), покупатель заплатит 18 млн. Продавец отчислит НДС (покупатель ООО примет его к вычету). Госуд. пошлина (0,2% от КС) добавит ещё 30 000–1 000 000 ₽ (максимум), см. чек-лист.
3. Продажа физлицом коммерческого помещения. Гражданин продаёт офис за 4 млн ₽, купленный за 3 млн (менее 3 лет назад, не в бизнес-использовании). Кадастровая стоимость – 3,5 млн. Прибыль: 4–3 = 1 млн. НДФЛ: 1 млн×13% – 250 к₽ вычета = 97 000 ₽[11][12]. (Если КС выше цены, налог считают от 3,5×0,7=2,45 млн; но в этом примере цена превышает 70% КС, поэтому берётся договорная цена[2].) Государственная пошлина – 0,02% от КС = 700 ₽ (минимальный платёж)[2].
Эти примеры показывают, какие статьи расходов и налоги важно учитывать. В каждом случае стоит проверить, можно ли применить вычеты и льготы (например, вычет 250 000 ₽[11][12]) и занизить кадастровую стоимость при необходимости.
После регистрации недвижимости налоги не прекращаются. Налог на имущество нужно платить ежегодно (по кадастровой стоимости). Если планируется сдача объекта в аренду, учитывайте, что аренда коммерческого имущества облагается НДС (20%) и учитывается как доход при расчёте налога на прибыль (или НДФЛ для ИП/физлиц). Владельцы могут снижать налог на прибыль за счёт амортизации здания и расходов на содержание. Детальные рекомендации по работе с недвижимостью после её покупки см. в наших материалах по управлению после покупки и монетизации через аренду. Важный совет: ещё до сдачи в аренду уточните, применимы ли к недвижимости пониженные ставки (например, налог на имущество при государственном контроле может быть ниже) и соблюдайте все условия договора (это позволит избежать штрафов и дополнительных выплат).
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
официальные разъяснения ФНС и профильные ресурсы по вопросам недвижимости и налогообложения[1][20][11][23][12][21]. Приведённые цифры и ставки актуальны на 2025–2026 гг. (учтены последние поправки в НК РФ).
[1] [5] [6] [7] [15] Налоги при покупке недвижимости с торгов в 2025 году — изменения, советы и способы сэкономить | Торги-ру
[2] [4] [8] [11] [12] [13] [20] [22] Налоги при продаже коммерческой недвижимости в 2025 году: как избежать лишних затрат
[3] Как изменились госпошлины за действия с недвижимостью в 2025 году
[9] Секреты успешных торгов: как правильно ставить цену и не переплатить
[10] Торги: как учесть расходы на проведение или на участие | Журнал «Главная книга» | № 16 за 2011 г.
https://glavkniga.ru/elver/2011/16/267
[14] Облагается ли НДС реализация имущества банкрота \ 2025-2024-2023 год \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс
https://www.consultant.ru/law/podborki/oblagaetsya_li_nds_realizaciya_imuschestva_bankrota/
[16] [17] [19] [23] Налог с продажи коммерческой недвижимости в 2025 году - как рассчитать и кто должен платить
https://qayli.com/journal/nalog-s-prodaji-kommercheskoy-nedvijimosti/
[18] [21] Ставка налога на прибыль организаций изменилась с 2025 года | ФНС России | 27 Хабаровский край
