На каком этаже лучше покупать квартиру — советы и ошибки при выборе

При выборе квартиры (в том числе на торгах) важно учесть не только цену, но и такие характеристики, как этаж, ориентация окон и высотность дома. От этих факторов зависит уровень освещённости и звукоизоляции, комфортность подъёма по лестнице и пользование лифтом, микроклимат помещения и даже доступ к инфраструктуре. Например, эксперты отмечают, что квартира на первом этаже обычно стоит дешевле – и это может быть «экономным способом расширить жилплощадь». 

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Однако такой выбор сопряжён с очевидными и неочевидными компромиссами. В этой статье мы разберёмся во всех «за» и «против» разных этажей, а также расскажем, как влияет ориентация окон по сторонам света и высотность дома. Наши советы основаны на данных аналитиков рынка недвижимости и мнениях экспертов.

Расположение квартиры в многоэтажном доме влияет на её освещённость, шумоизоляцию и степень комфорта проживающих.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Общий обзор рынка жилья и востребованность этажей

Анализ рынка жилья показывает выраженные предпочтения по этажам. По данным аналитиков ЦИАН, наиболее популярны квартиры со 2-го по 4-й и с 6-го по 9-й этаж. Именно эти уровни в среднем предлагают оптимальный баланс между доступностью лифта, достаточной высотой над землёй и качеством инсоляции. Средние этажи («золотая середина») часто называются самыми комфортными: в них достаточно солнца и уединённости, но при этом подъём по лестнице ещё остаётся посильным, если лифт недоступен.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Популярные этажи. В современных домах средние этажи действительно пользуются наибольшим спросом. При этом на статистику влияет и конфигурация застройки: в подавляющем большинстве российских домов типовой высотностью (5, 9, 12, 16, 17 и 25 этажей) спрос закономерно «сосредоточен» на чаще встречающихся этажах. Тем не менее данные опросов и аналитики продаж подтверждают привязку спроса к «золотой середине». По оценкам РБК, квартиры на средних этажах являются наиболее востребованными – они «популярны благодаря удачному сочетанию удобств». Так, во многих классификаторах жилья покупатели предпочитают 2–4 этажи в небольших домах и 2-й–4-й, 7-й–9-й этажи в более высоких зданиях.

Менее востребованные этажи. Характерной тенденцией является невысокий спрос на первый и последний этажи. На первый этаж нередко накладывают скидку 5–15% за счёт его «неликвидности». Жильцы опасаются шума и пыли с улицы, ограниченной приватности и возможных неприятностей (например, запахов из подвальных помещений). На практике квартиры на первом этаже продаются медленнее и дешевле – по статистике они просматриваются реже на 5–10%. В то же время современные застройщики пытаются «лояльно обрабатывать» эту категорию: высокие потолки, отдельные входы, террасы и собственные дворы делают первый этаж более привлекательным.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

С другой стороны, последние этажи традиционно ассоциируются с риском протечек крыши и неудобством эвакуации. Например, в 9-этажках спрос на жильё на 9-м этаже на 7% ниже, чем на соседних уровнях. Однако в многоэтажках (16+ этажей) тенденция обратная: здесь верхние этажи востребованы из-за панорамных видов и отсутствия соседей сверху. Цены на жильё, как правило, растут с этажом: максимум стоимости фиксируется на пентхаус-уровнях (30+ этажей) в крупных городах. Например, в России по данным ЦИАН самый дорогой сегмент – квартиры на 30-м этаже и выше (в частности, в Москве).

Таким образом, спрос и цена зависят от этажности и типа дома. В массовом сегменте наличие первого или последнего этажа в объявлении часто воспринимается как минус, в среднем он даёт скидку в 5–15%. Но в особых случаях (ограниченный бюджет, специальные потребности) покупатели целенаправленно рассматривают эти варианты. В остальном же средние этажи по статистике всегда на шаг впереди по популярности.

Подпишись на Telegram канал

Недвижимость РФ с дисконтом от 30%

Открыть Telegram

Плюсы и минусы разных этажей

Первые и нижние этажи

Нижние этажи дают экономию в цене и удобство для пожилых, но несут риски недостатка приватности и инсоляции.

·         Плюсы: низкая цена и доступность. Первый этаж часто дешевле остальных на 5–15%, что позволяет «почти без доплаты» получить большую жилплощадь. Для покупателей с ограниченным бюджетом это может стать решающим аргументом. Кроме того, первых этаж предпочитают люди с ограниченной мобильностью: молодые родители с колясками, пожилые или инвалиды выигрывают от отсутствия необходимости пользоваться лифтом. Также просторные планы с высокими потолками и собственными дворами (в новых ЖК) делают первый этаж похожим на «свой дом». Многие застройщики выделяют жильё на первом этаже под отдельный вход и террасу, компенсируя традиционные минусы и даже повышая ликвидность таких лотов.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Минусы: внешний шум, пыль, подтопления. Из-за близости к улице и подъезду квартиры на первом этаже чаще страдают от шума прохожих, транспорта и звука соседей в парадной. При этом приватность хуже: прохожие могут видеть комнаты прямо с тротуара. Сквозь окна часто приходится вешать решётки или шторы. В новых домах на первых этажах редко делают балконы, а инсоляция низкая, особенно если окна выходят во дворы. В отдельных старых районах первый этаж может сопровождаться запахами из подвального помещения или повышенной криминальностью – всё это снижает комфорт. Плюс, исторически первый этаж считается менее «престижным», поэтому в Москве и крупных городах такие квартиры нередко берут лишь при жёстком ограничении бюджета.

·         Совет: этот этаж выгоден, если вы экономите деньги или неплохо переносите небольшие неудобства. Он хорош для тех, кто хочет «экономно расширить площадь» или покупает для проживания пожилых родственников. Но обязательно проверяйте состояние дома (выходы из подвала, наличие луж) и то, что снизу – если над первым этажом есть подземные помещения с водой или техникой, риски увлажнения возрастают.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Средние этажи

Средние этажи (обычно с 3-го по 8-й этаж в зависимости от высоты дома) сочетают множество преимуществ «золота середины».

·         Плюсы: хорошая инсоляция и виды. На средних уровнях жильцы получают достаточно естественного света, в отличие от первого этажа и северной ориентации. При этом рядом нет уличного шума и грязи, а вид из окна обычно открывается на город или парк, а не в окна другого дома. Экологи отмечают, что до 7-го этажа воздух обычно чище, чем на 1–2 этаже (выше пролёт смога). Молодые семьи и работающие пары часто выбирают эти этажи: подъём на 3–4 этажи по лестнице физически посильный (хорошая ежедневная нагрузка), а при поломке лифта это вполне преодолимо. РБК подчёркивает, что квартиры со 2-го по 4-й этаж чаще всего имеют максимальный интерес у покупателей.

·         Минусы: иногда подъём и спуск. Для низких средних этажей (до 4–5-го) существенных минусов нет. Но по мере роста этажа возникают нюансы: если в доме всего один лифт, на 7–8 этаже ожидание в утренний час может увеличиваться. При возникновении проблем с лифтом подъём выше 8-го этажа становится утомительным – организмы не сразу привыкают к большому количеству лестниц. Кроме того, во вторичках средние этажи могут медленнее нагреваться зимой (под крышей тепло хуже поднимается). Однако в целом именно средние этажи считаются оптимальными по соотношению «свет/шум/комфорт».

·         Совет: если лифт часто ломается или есть стеснённость с подъёмом, выбирайте этажи ближе к низу диапазона (3–5-й). Если же такое не критично, можно остановиться на уровне чуть выше, выигрывая в дополнительных видах и солнечном свете.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Верхние этажи

Квартиры на верхних этажах привлекают светом, чистым воздухом и видами. Но им свойственны риски с лифтами и изоляцией.

·         Плюсы: свет и пространство. На верхнем уровне отсутствуют соседи сверху – это дарит тишину (никто не топает) и безопасность. Повышенная инсоляция даёт очень яркие интерьеры и отличный обзор окрестностей. В старых домах на верхних этажах могли опасаться протечек крыши, но в новых ЖК их часто проектируют как пентхаусы с повышенной высотой потолков, панорамными окнами и выходами на свою крышу. «Пентхаусы» на высоких уровнях порой продаются даже дороже остальных квартир, ведь дают эффект «жизни на небесах». По данным ЦИАН, в домах выше 16 этажей спрос на последние уровни существенно выше – количество просмотров на 25+ этажах на 20–40% больше, чем на этажах ниже.

·         Минусы: полная зависимость от лифта. Главный недостаток – это риск остаться без лифта. Если он сломается, жить на верхних этажах очень неудобно (требуются повседневные подъёмы по десяткам ступеней). Даже когда лифт работает, ожидание утром может быть долгим – в доме с одним подъёмником пассажиры распределяются по этажам, и высотный этаж часто разгружается после того, как лифт довозит всех более низких жильцов. При пожаре или другой чрезвычайной ситуации эвакуация с верхних уровней осложнена – эксперты рекомендуют людям с ограниченной мобильностью не жить выше 3–4 этажа именно по этой причине. Кроме того, без хорошей изоляции верхние квартиры могут летом сильно перегреваться (аккумулируя тепло от крыши) и зимой быстрее остывать.

·         Совет: рассматривайте верхние этажи, если вы цените виды и не боитесь лифта. Проверьте число подъёмников: по нормам на каждые 9 этажей дома должен приходиться минимум один лифт. В высотках часто ставят сразу два лифта в одном подъезде – они снижают очередь (например, квартира на 8-м этаже в 12-этажке с двумя лифтами «поднимается» быстрее, чем на 8-м этаже девятиэтажки с одним лифтом). Уточните у застройщика наличие грузового лифта – это важно при переезде и больших грузах. Если здание старое, особое внимание обратите на состояние крыши и кровельной конструкции.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Ориентация квартиры по сторонам света

Помимо этажа, важен и выбор стороны света, на которую выходят окна. Сторона света влияет на инсоляцию (солнечное освещение), освещённость и тепловой режим квартиры:

·         Южная сторона: самые длинные солнечные дни. Квартиры на южной стороне получают много солнца круглое лето – обычно это самая светлая и тёплая квартира в доме. Удобство: зимой тепло от солнца подогревает комнату, летом солнце греет периметр. Южная сторона экономит на освещении и отоплении, она идеальна для дневных зон. Однако летом может быть чрезмерно жарко – без кондиционера жилые комнаты на юге «запекаются», а солнце выцветает шторы и мебель. Рекомендуется обращать окна южных помещений к детским, гостиной или кабинету (обитатели получат максимум света).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Восточная сторона: солнечные утренние часы. Квартира на восток ярко освещается с утра – первые солнечные лучи разогревают воздух после прохладной ночи, но дневная жара уже к вечеру стихает. Восточную сторону часто выбирают для спален и детских: здесь комфортно просыпаться, так как солнце «будит» естественным светом. В остальное время суток помещение будет довольно прохладным.

·         Западная сторона: солнце во второй половине дня. Западное направление даёт свет с полудня до заката. Днём здесь сравнительно не так жарко, как на юге, а вечером при ясной погоде квартира залита приятным «тёплым» светом. Эта сторона хороша для гостиной или столовой, где жители любят собираться к вечеру. Минус: поздним вечером окна могут заслонять яркие закатные блики.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Северная сторона: рассеянный свет и прохлада. Северная ориентация даёт самое слабое освещение и практически не нагревается от прямых лучей. Она подходит для помещений, в которых тепло и солнце не так нужны: например, кухня, кладовая, рабочий кабинет или подсобные комнаты. В северных комнатах свет остаётся равномерным, но зимой без дополнительного отопления будет прохладнее, а летом в них комфортно даже в самую жару.

·         Угловые ориентиры: если у квартиры окна выходят сразу на две стороны (например, запад + юг или север + восток), это отличный вариант: такой баланс позволяет получать свет в разное время суток, а температура в помещении выравнивается. Эксперты советуют выбирать окна сразу на две стороны света, например комбинацию «север+юг» или «восток+запад», – это даёт наилучший световой баланс и не создаёт экстремального перегрева. Если же все окна выходят на одну сторону, стоит предпочесть юго-запад, юго-восток, запад или восток – эти направления самые солнечные.

Авторский канал Окулова Андрея

О недвижимости, торгах и инвестициях

Открыть Telegram

Высотность дома и лифты

При выборе квартиры стоит учесть не только этаж, но и количество этажей в доме и соответствующую инфраструктуру (лифт, парковку и т.д.).

·         Небольшие дома (до 5 этажей): в старых пятиэтажках (панельных «хрущёвках», блочных домах) зачастую нет лифта по старым нормам. Здесь самым удобным может оказаться второй или третий этаж: выше — уставать подниматься по лестнице, ниже — больше шума. Учёные также отмечают, что самыми благоприятными для здоровья считаются 4–7 этажи (воздух на этой высоте чище). Однако в 5-этажном доме цена первого этажа практически не отличается от второго – дисконт составляет лишь около 1%, так как основные минусы (шум, прохлада, отсутствие лифта) заметны и на 2–3 этажах.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Среднеэтажные дома (9–16 этажей): такие здания уже по нормативам имеют лифт. По действующим правилам, один лифт обязателен в доме выше 5 этажей. Если в здании 9–12 этажей, обычно ставят один стандартный лифт; в домах 12–18 этажей (например, «девятиэтажка» или «двенадцатиэтажка») по нормативу может быть два лифта. Это важно: в многоквартирном подъезде с двумя лифтами ждать подъёма придётся меньше. По нормам, в девятиэтажном доме нужен минимум один лифт, в 19-этажном – два, а выше 20 этажей – уже как минимум три лифта. Девелоперы обычно стараются привезти больше лифтов (включая грузовые) для удобства жильцов.

·         Высотные дома (более 16 этажей): здесь лифтовое обслуживание становится критично: помимо основных пассажирских, должны быть грузовые лифты для переездов. Профессионалы рекомендуют уточнять в проектной документации количество лифтов: к примеру, на 25+ этажей по нормам должно приходиться минимум два подъёмника. Обратите внимание на то, что цена квартир в таких домах сильно зависит от этажа: для высоток характерно значительное удорожание верхних этажей. По данным ЦИАН, первый этаж в высотном доме может стоить до 24% дешевле, чем квартиры выше, а стоимость растёт к верхушке – самые дорогие лоты на 30–35 этажах.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Тип перекрытий и конструкция дома: хотя это выходит за рамки чисто этажного выбора, стоит знать, что в панельных домах (серийная застройка, 5–9 этажей) часто низкая теплоизоляция межпанельных швов, а в монолитных (более новые высотки) стены легче – это влияет на звукоизоляцию и перепланировки. В кирпичных или сталинских домах (4–7 этажей) потолки выше, но выше этажный… важнее проверить состояние коммуникаций и фасада при покупке.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Практические советы при выборе квартиры

·         Определите приоритеты: что для вас важнее: вид и приватность или экономия и удобство лифта? Если бюджет ограничен, учитывайте скидку на первый этаж – она может составлять 5–15%. Если вы готовы мириться с недостатками (шум, небольшая глубина комнаты, решётки на окнах), то сможете сэкономить. В противном случае лучше рассматривать средние и верхние этажи. Учтите, что в «тяжёлых» погодных условиях (морозы, жара) квартира на первом этаже может промерзать сильнее, а на верхнем – перегреваться.

·         Проверяйте инфраструктуру: если вам важен быстрый доступ на свой этаж, узнайте число лифтов в подъезде. Особенно это касается высотных домов: в доме с одним лифтом ожидание для верхних этажей будет заметно дольше. Поинтересуйтесь, есть ли грузовой лифт (для переездов) и генератор на случай отключения света. Если здание нового проекта, обратите внимание на наличие «умных» лифтов или специальных систем вызова – это повышает комфорт.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Учитывайте проживающих: молодым семьям с детьми или пожилым людям обычно комфортнее нижние и средние этажи, т.к. не нужно много ходить по лестнице. Людям, часто навещающим жилье с продуктами или крупными покупками, выгоднее жить ниже. Если же вы активно пользуетесь кардионагрузкой, можно выбрать этаж повыше и регулярно ходить пешком.

·         Стороны света: при прочих равных лучше выбирать квартиру с окнами на две стороны света. Такие планировки обеспечивают хорошую циркуляцию воздуха и свет в разное время суток. Если окна только на одну сторону, отдавайте предпочтение «солнечным» сторонам (ЮЮВ, ЮЗ, В или З), чтобы экономить на освещении. Кухню разумно ориентировать на север (там прохладнее), а спальню – на восток (утром светло).

·         Неочевидные нюансы: узнайте, не «обманчивый» ли первый этаж – часто в новостройках первый надземный уровень отводят под коммерцию, а жилая секция начинается со второго этажа. Таким образом, «первый жилой этаж» может быть фактически вторым от земли. Также не забывайте проверить давление воды и отопление: на верхних этажах без насосов оно может слабеть. Наконец, обратите внимание на ориентацию относительно важных объектов: например, соседство с подъездом и мусоропроводом (обычно на первых этажах) или расположение дома – если дом стоит перпендикулярно солнцу, освещённость может меняться по сезонам.

Подпишись на Telegram канал

Недвижимость РФ с дисконтом от 30%

Открыть Telegram

Вывод

Выбор этажа при покупке квартиры – компромисс между многими факторами: ценой, освещённостью, уровнем шума, удобством лифтов и личными потребностями. Средние этажи (4–7) в большинстве случаев дают наилучший баланс: они достаточно высоки, чтобы не слышать уличный шум, но достаточно низки, чтобы подъём по лестнице не был серьёзной проблемой. Первый этаж выгоден по цене и удобен для людей с ограничениями, но может создавать трудности с приватностью и инсоляцией. Высокие этажи дарят чистый воздух и виды, но повышают зависимость от лифта и могут быть дорогими. Кроме того, не менее важно расположение по сторонам света: южные окна сделают квартиру тёплой и светлой, восточные — утренней и бодрящей, западные — уютной к вечеру, а северные — более прохладной и тёмной.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

В итоге выбор зависит от вашего образа жизни. Если торопитесь снизить затраты и живёте вдвоём с маленьким ребёнком – первый этаж может быть логичным выбором. Если вы проводите много времени в гостиной или находитесь дома во второй половине дня – рассмотрите западную или юго-западную сторону. Если же вы любите рассветы и тихую прохладу по вечерам – подойдет восточная или северная ориентация. Опирайтесь на исследования рынка и здравый смысл: избегайте крайностей (чрезмерно низких или высоких этажей) без особой надобности, и тщательно проверяйте технические условия дома. Таким образом вы найдете оптимальный вариант – и проживание будет и комфортным, и рационально спланированным.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию