Элитная недвижимость в России: что ждёт до 2027 года

Рынок элитного жилья в России пережил в 2024–2025 гг. рекордный подъём: после оттока капитала за рубеж многие состоятельные россияне стали возвращать средства обратно, что существенно повысило спрос и цены на роскошную недвижимость. По оценкам Knight Frank, Московский и Петербургский рынки элитных новостроек вошли в мировые лидеры по росту цен: в 2024 году средний «квадрат» в новостройках Петербурга подорожал на 25,8% (до ≈793 тыс. руб.), а в Москве – на 20,5% (до ≈1,95 млн руб.). Аналитики отмечают, что высочайшие ставки по вкладам (более 20% годовых) побуждают покупателей искать более доходные и надёжные площадки для инвестиций – в том числе в недвижимость. В таких условиях элитный сегмент остаётся драйвером рынка, и его динамика задаёт общие тенденции недвижимости в крупных городах.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Динамика спроса на элитное жильё

Спрос на дорогие квартиры и дома стремительно растёт. По данным «Ъ» и компании Est-a-Tet, в I полугодии 2024 г. в Москве было зарегистрировано 222 сделки по ДДУ в элитных новостройках – это +77,6% к аналогичному периоду предыдущего года. Ещё более впечатляющие темпы отмечены по площади: спрос на проекты премиум-класса в январе-июне вырос на 64,9%, а на сегмент «делюкс» – на 85,2%. В Санкт-Петербурге ситуация схожая: объём предложения элитных новостроек на начало 2025 г. сократился почти на треть до 73,9 тыс. м² (590 объектов), в то время как спрос достиг 68,6 тыс. м² (535 лотов) – максимума за десять лет. Из-за дефицита качественных объектов некоторые застройщики уже отменили скидки, а другие поспешно повышают цены.

На вторичном и арендном рынке элитных квартир тоже наблюдается бум. В Петербурге количество предложений и сделок на аренду элитного жилья выросло за год в 1,5 раза, причем жильё площадью 60–100 м² оказалось наиболее востребованным. По данным агентства «Intermark Аренда», большую часть новых квартир в аренду в Москве и Питере выставляют инвесторы, купившие элитные объекты 4–5 лет назад: они получают ключи и предпочитают сейчас сдавать жильё, дожидаясь ещё более выгодных условий для продажи. Это указывает на то, что значительная часть спроса премиум-сегмента формируется инвесторами, ориентированными на долгосрочную доходность.

Инвесторы и состоятельные покупатели

Покупатель элитной недвижимости – преимущественно обеспеченный россиянин, видящий в «квадратах» защиту капитала. Аналитики отмечают, что из-за снижения доходности депозитов многие инвесторы переводят средства с банковских вкладов в дорогое жильё. По оценкам Metrium, ключевую поддержку спросу даёт «низкая зависимость продаж премиальной недвижимости от ипотеки» – то есть сделки преимущественно совершаются за наличный расчёт, что делает элитный сегмент менее чувствительным к кредитной политике и кризисам.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Наблюдается прирост региональных покупателей в столицах: около 35% девелоперов московского рынка премиум-класса никогда ранее не работали в столице, но выходят на него сейчас, ориентируясь на «вливание» средств из других регионов. Многим крупным семьям из провинции, привыкшим к просторным коттеджам, свойственно приобретать в Москве и Петербурге не квартиры-студии, а многокомнатные апартаменты или таунхаусы со схожей площадью. При этом интерес к зарубежной недвижимости снижается: покупатели предпочитают вкладываться в российские активы на фоне геополитической нестабильности.

Для курортной зоны главным драйвером выступает инфраструктура и транспорт: аналитики NF Group указывают, что восстановление авиасообщения и улучшение дорог делают Сочи и Приэльбрусье более привлекательными для инвестиций в элитные объекты. Прогнозируется, что при активном строительстве новых объектов и стабильной политической ситуации цены на дорогую недвижимость будут продолжать умеренно расти – по оценке Dom.РФ, номинальный рост цен на жильё в 2026–2027 гг. приблизится к уровню инфляции.

Макроэкономические факторы

Основное влияние на сегмент оказывают ключевая ставка ЦБ и уровень инфляции. В 2024–2025 гг. ставка Центробанка находится на рекордных высотах (20–21% годовых), что замедляет вывод новых строящихся проектов (дорогое финансирование) и снижает массовый ипотечный спрос. Крупные игроки отмечают, что увеличение стоимости кредитных ресурсов приводит к росту себестоимости строительства – это одна из причин многопроцентного прироста цен в премиальном сегменте. При этом снижение ставок по депозитам в текущем году делает покупку жилья более привлекательной альтернативой вложению денег на вклад.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Прогноз инфляции умеренный: аналитики ожидают около 6% на 2025 год, с последующим снижением до ~4–4,5% к 2027 году. Исходя из этого, Дом.РФ предполагает, что в 2025–2027 гг. рост цен на жильё в среднем будет примерно соответствовать инфляции. Однако в элитном сегменте действуют и другие факторы: политическая ситуация, курсовые колебания рубля, а также меры господдержки экономики, которые в элитном сегменте имеют лишь косвенное влияние. Нельзя забывать про государственные программы (льготная ипотека, субсидии), но они преимущественно затрагивают массовый и средний сегменты, тогда как покупки дорогого жилья осуществляются, как правило, на иных условиях (за счёт собственных средств покупателей). Таким образом, на элитный рынок в целом сильнее влияют общее экономическое самочувствие и ожидания инвесторов.

Москва

Москва остаётся ведущим центром элитного рынка. По итогам 2024 года цены на новостройки премиум-класса здесь приблизились к 2 млн руб./м²: средняя стоимость «квадрата» достигала ≈1 950 тыс. руб. (+20,5% за год). В начале 2024 г. федеральное издание Bloomberg оценило московский элитный квадратный метр на уровне Лондона и Парижа, что подчёркивает мировой вес столичного рынка.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Москва лидирует и по динамике сделок: уже в январе–марте 2025 г. выручка продавцов элитного жилья столицы выросла на 64% год к году (до 300,3 млрд руб.). При этом более половины сделок заключалось на квартиры на поздних стадиях строительства, что повысило средневзвешенную цену сделки. В I полугодии 2024 г. при рекордном спросе столичные девелоперы вывели на рынок около 30,5 тыс. м² новых квартир – один из лучших показателей за 5 лет.

Объём предложения элитных новостроек в Москве увеличивается, но остаётся ограниченным. В 2024 г. застройщики ввели в эксплуатацию более 500 тыс. м² объектов премиум-класса (рост на 14–24% по разным оценкам). Вместе с тем отмечается реальный дефицит готового предложения: многие проекты продаются ещё на «плане» или в обременённых долевками форматах. Региональные девелоперы активно выходят на рынок столицы: сейчас около 35% участников московского элитного сегмента строят здесь впервые.

Инвесторы из регионов составляют существенную долю спроса. По данным Metrium, в столице всё большую часть сделок покупают выходцы из провинции, привыкшие к большим загородным усадьбам, и желающие иметь аналогичную по площади квартиру здесь. Это подкрепляет спрос на объекты с существенной площадью: дорогие многокомнатные апартаменты, дуплексы и таунхаусы.

Санкт-Петербург

Петербургский рынок элитной недвижимости продолжает бурно расти. Средняя цена новых квартир премиального уровня к концу 2024 года превысила 790 тыс. руб./м², то есть подорожала на 26% за год. Аналитики связывают это с обретением городом привлекательности для инвестиций и ограниченностью предложения. В 2024 г. объём нового премиум-фонда в Петербурге сократился почти на треть (до 73,9 тыс. м²), тогда как спрос вырос до рекордных 68,6 тыс. м². В результате цена ещё более уверенно растёт, а новостройки класса «элит» продаются быстро.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Застройщики активно реагируют на спрос: в Петербурге появляются новые бренды и проекты. Например, Группа «Эталон» объявила о создании федерального премиального бренда AURIX и начале строительства ЖК «ЛДМ» на Песочной набережной. Этот проект, по заявлениям компании, планируется полностью завершить к 2026 году. Такие активные запуски премиальных объектов сопровождаются впечатляющими цифрами: по оценкам «Эталона», в 2024 году спрос на элитные квартиры в Петербурге вырос в денежном выражении на 54%, а средняя цена «квадрата» увеличилась на 38%.

Таким образом, Петербург конкурирует с Москвой по темпам роста, однако абсолютные цены здесь ниже. Это делает северную столицу привлекательной альтернативой для богатых покупателей. Продажи элитных комплексов здесь идут настолько динамично, что некоторые проекты уже по итогам 2025 года становятся рекордными по продажам в своём классе. Поддержку спросу оказывают и объекты у моря: часть покупателей рассматривает премиальные апартаменты на набережных и элитные клубные дома в Петербурге как «локализованный актив», сопоставимый по ликвидности с зарубежной недвижимостью.

Сочи

Сочи укрепляет свою позицию ведущего курортного рынка элитной недвижимости. В 2024 году здесь заметно выросли цены: средняя стоимость премиальных квартир достигла ≈1,8 млн руб./м² (рост +14% к 2023 г.), а в сегменте «делюкс» – ≈2,9 млн руб./м² (+16%). Число сделок с новостройками премиум-уровня при этом сократилось примерно на 9% (до 160), что объясняется сезонным фактором (ремонтный и нерезиденский период).

Прогнозы остаются позитивными: эксперты NF Group ожидают, что в 2025 году цены на элитную недвижимость Сочи вырастут еще на 5–7%. Решающее значение будут иметь запуск новых проектов и развитие инфраструктуры. В Краснодарском крае уже реализуются несколько крупных «комплексных» курортных проектов премиум-класса (например, жилые и апартаментные объекты на Красной Поляне и в Имеретинской низменности), что обеспечит приток новых предложений к 2026–2027 годам. Кроме того, восстановление регулярных авиарейсов на юг (Сочи, Анапа) и инвестиции в дорожно-транспортную сеть делают регион более удобным для жизни и аренды, что может ускорить спрос.

Стоит отметить, что рынок Сочи во многом автономен: здесь преобладают покупатели из центральной России, приезжающие на юг как за отдыхом, так и в качестве второй резиденции. В сегменте «виллы» и таунхаусы котируются особо высоко – эти форматы позволяют состоятельным семьям уединиться и жить рядом с природой. До 2027 года ожидается, что ликвидные объекты на первой береговой линии сохранят активный спрос, хотя общая динамика цен будет заметно умеренной и ближе к инфляции ввиду повышения базового уровня цен в регионе.

Премиальные форматы недвижимости

Элитный сегмент включает несколько характерных форматов:

·         Пентхаусы и многоуровневые апартаменты. Традиционно востребованы дорогостоящие квартиры с панорамными видами и собственными террасами. Сейчас пентхаусы появляются даже за пределами классических деловых районов (например, в высотных жилых комплексах бизнес-класса), чтобы обеспечить покупателям «новый уровень жизни» и уникальные виды.

·         Апартаменты премиум-класса. В крупных проектах Москвы и Петербурга часть лотов отводится под отдельный апарт-формат с сервисом отеля: это позволяет собственникам получать доход от аренды, а также оставаться гибкими по срокам владения. К такому решению прибегают и девелоперы, стимулируя спрос «под ключ» – включая готовую мебель и подключённый сервис.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Виллы и таунхаусы. На побережье и в Подмосковье популярны закрытые коттеджные поселки «клубного типа» с отдельными домами. Например, в Сочи строятся роскошные виллы на склонах с видом на море, а под Москвой – загородные особняки с инфраструктурой премиального класса.

·         «Клубные» жилые комплексы. Небольшие проекты (до нескольких десятков квартир) c расширенным благоустройством и сервисом становятся всё популярнее. По оценке Metrium, количество таких камерных ЖК за пределами центра Москвы выросло почти на 90% с 2021 г. до сегодня. Девелоперы компенсируют дефицит земли в исторических районах постройкой компактных клубных домов в новых «спальных» районах.

Таким образом, рынок премиум-жилья диверсифицируется: наряду с традиционными апартаментами в высотках и «элитными панелями» появляются новые форматы, отвечающие современным запросам состоятельных покупателей.

Цены, сделки и планы застройщиков на 2025–2026 годы

По итогам начала 2025 года девелоперы сообщают о рекордных финансовых результатах. Так, в первом квартале 2025 г. выручка московских строителей элитных домов выросла на 64% к прошлому году (до 300,3 млрд руб.). Значительная часть дохода пришлась на лоты, находящиеся на завершающей стадии строительства – именно из-за этого средняя цена сделки получилась очень высокой. Объём предложений также растёт: по данным Tekta Group, суммарная площадь первичного элитного фонда в Москве достигла к концу I кв. 2025 более 504 тыс. м² (рост +24% г/г). Однако этот приток новых объектов пока не «остудил» рост цен: Whitewill отмечает, что в I квартале стоимость «квадрата» в премиум-новостройках Москвы увеличилась на 29% (до ~900 тыс. руб.), а в сегменте «делюкс» — на 14% (до ~2,3 млн руб.). Рост цен, по словам экспертов, в основном объясняется подорожанием стройматериалов и рабочей силы – себестоимость вывода элитных проектов заметно выросла.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

В 2025–2026 гг. запланировано несколько крупных премиальных проектов. Крупнейшие девелоперы анонсировали вывод новых объектов в Москве, Петербурге и южных регионах. Например, Group Etalon завершает ЖК «ЛДМ» к 2026 году и развивает бренд AURIX с несколькими федеральными проектами. В Москве ожидается запуск как высотных комплексов с фешенебельными квартирами, так и камерных резиденций в престижных зонах. В Подмосковье и на Кавказе девелоперы планируют ввод новых коттеджных поселков и курортных апартаментов.

При этом эксперты предупреждают о рисках. Из-за дорогого проектного финансирования и ужесточения регуляторных требований девелоперы сокращают запуск новых проектов – по прогнозам Дом.РФ, к концу 2025 г. ввод жилья в целом в России может упасть на 30–35%. Это может привести к дефициту предложения уже в ближайшие годы и поддерживать цены на исторически высоком уровне.

Ликвидность и перспективы к 2027 году

В среднесрочной перспективе прогноз для элитной недвижимости остаётся позитивным, но более умеренным. Дом.РФ ожидает, что к 2026–2027 гг. рост цен на первичном рынке жилья в России будет примерно равен инфляции (4–5% в год). С учётом уже произошедшего подорожания ликвидность качественных элитных объектов, расположенных в лучших районах, остаётся высокой: их быстро разбирают за наличные деньги. Спрос на действительно эксклюзивные лоты, как правило, устойчив даже в сложной экономической ситуации, поскольку такие сделки для покупателей зачастую являются стратегическим вложением или необходимостью (например, приобретение вторичной загородной резиденции).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Однако при длительном сохранении высоких ставок и санкционных рисков возможна осторожность в крупных сделках: некоторые инвесторы могут откладывать покупки до улучшения ситуации на рынках. При этом потенциал роста цен ограничен постепенным спадом инфляции. В целом можно ожидать, что к 2027 году цены на элитные новостройки Москвы, Петербурга и Сочи продолжат умеренный рост, а ликвидность лучших предложений останется на высоком уровне, благодаря ограниченности новых проектов и платежеспособному спросу.