Аналитики фиксируют, что в 2025 году цены на жильё в России действительно росли выше инфляции, но с сильной разбалансированностью по регионам:
Москва: средняя цена квадратного метра в новостройке превышает ~387 000 ₽, что на 17 % выше уровня годом ранее.
? Ограничение предложения (снижение поставок жилья на 4 %) и относительная устойчивость спроса поддерживают этот уровень.
По стране динамика цен разнится: в ряде регионов рост составляет около 10 %, а в некоторых местах — значительно ниже из‑за локального избытка предложения или слабого спроса.
При этом разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках остаётся огромным — он мог достигать 60–80 % в 2025 году, что создало дополнительные риски для покупающих новостройки в кредит.
Главный драйвер рынка — кредитные условия. В феврале 2026 года Банк России удивительно снизил ключевую ставку до 15,5 %, при этом предполагается средний диапазон в 13,5–14,5 % в 2026 году.
Такой уровень ставок всё ещё высок по историческим меркам, но смотрится заметно мягче, чем 18–21 % максимумов прошлых лет. Это может постепенно оживить ипотеку, но пока кредит остаётся дорогим для массового покупателя.
Ранее средняя переплата по рыночной ипотеке доходила до 21–22 млн ₽ за весь срок займа, что делало жильё дорогостоящим и рискованным активом для заемщиков.
Государственная структура Дом.РФ прогнозирует, что продажи жилья на первичном рынке упадут примерно на 15–20 % по объёму в 2026 году по сравнению с предыдущим годом, а по стоимости — на 10 %, до ~4,5–4,6 трлн ₽.
Это связано с уменьшением влияния льготной ипотеки и общим спадом покупательской активности.
При снижающейся ключевой ставке, умеренном улучшении доступности ипотечных кредитов и оживлении спроса цены на жильё вырастут на 10–15 % в 2026 году. Такой прогноз подтверждается данными экспертов ЦИАН и Dom.RF — они ожидают рост именно в этом диапазоне, что будет примерно вдвое выше средней инфляции (4–6 %).
Такой рост особенно вероятен в крупных городах и на первичном рынке, где предложение ограничено.
Москва: цены могут увеличить ещё на ~12–15 % к концу 2026 года при хорошем спросе и ограничении поставок.
Санкт‑Петербург: рост может быть умереннее — 8–12 %.
Города‑миллионники: Екатеринбург, Новосибирск, Казань и др. сохранят умеренный рост 8–14 %.
Если ключевую ставку удастся опустить к 10–12 %, а льготные программы ипотеки станут более доступными, цены на новостройки могут ускорить рост до 15 % и более в 2027 году.
Этот сценарий похож на опыт 2021–2022 гг., когда доступные кредиты стали главным драйвером массового спроса.
Если ставки останутся высокими и реальные доходы населения не будут расти, часть населения отложит покупку жилья, а спрос на ипотеку останется сниженным. В такой ситуации цены могут замедлить рост до +5 % или ниже, а в некоторых регионах — даже показать флет (стагнацию) на 2026–2027 годы.
Это реалистично в регионах с низкой покупательной способностью, отсутствием миграционного притока и повышенными расходами домохозяйств.
Рассмотрите покупку — текущие «средние» рынки могут дать преимущества перед будущими скачками цен.
Ставка по ипотеке всё еще высока, но ожидаемое снижение может повысить доступность.
Ликвидные объекты в Москве и крупных городах „останутся в цене“.
Рынок может продолжить рост, но при высокой волатильности.
Текущая фаза — это «период стабилизации», а не обвала.
Долгосрочный подход остаётся оптимальным, особенно если объект в центре или близко к инфраструктуре.
Российский рынок жилой недвижимости в 2026–2027 годах не ждёт краха цен, но и не будет повторять «бурного» роста прошлого десятилетия. Реальный рост на уровне 10–15 % в год кажется наиболее вероятным сценарием, если ключевая ставка продолжит снижаться, а спрос восстановится в условиях более доступной ипотеки.
Это означает, что жильё остаётся одним из стабильных активов, но участникам рынка придётся учитывать ограниченную доступность заемных средств, растущие расходы и структурные сдвиги в спросе.
