Где покупать для сдачи в аренду: самые доходные города и объекты (2026–2027)

В условиях роста спроса на арендное жильё и дефицита предложения владение недвижимостью для сдачи становится всё более привлекательным. По оценкам «Дом.РФ», дефицит жилья к 2027 году может достигнуть 30 млн кв. м, что будет усиливать арендный рынок. При грамотном выборе региона, типа недвижимости и режима налогообложения можно получить доходность 6–15% годовых и окупаемость 6–12 лет. В этой статье мы анализируем доходность по видам недвижимости (квартиры, апартаменты, коммерция, дома), сравниваем краткосрочную и долгосрочную аренду, рассматриваем географию от Москвы до моногородов, делаем расчёты доходов и окупаемости, сравниваем налоговые режимы, даём советы инвесторам и приводим прогнозы на 2026–2027 гг. с опорой на данные Dom.RF, ЦИАН, JLL, Knight Frank, SberAnalytics и других экспертов. Статья оформлена с таблицами, графиками, FAQ и SEO-мета.

Доходность по типам недвижимости

Различные типы недвижимости имеют разную доходность при сдаче в аренду. По данным аналитиков, квартиры (вторичный фонд и новостройки) дают в среднем 6–7% годовых. В частности, средняя доходность по России к концу 2024 г. составляла около 6,4% (что соответствует сроку окупаемости ≈15,7 лет). Новостройки показали схожие цифры (~6%).

Апартаменты (нежилые модули) обычно приносят чуть большую прибыль, чем обычные квартиры. Это связано с тем, что апарт‑квартиры продаются на 15–20% дешевле при сопоставимой арендной плате. В Москве доходность апартаментов выше, потому что их стоимость ниже, а арендные ставки сравнимы. Ещё одна особенность апартаментов — они не входят в программы льготной ипотеки, что влияет на покупательский спрос.

Коммерческие объекты (офисы, склады, стрит‑ритейл) дают более высокие ставки капитализации. Согласно данным на конец 2024 г., доходность офисных и складских площадей составляет 11–13% годовых. Стрит‑ритейл (непосредственные торговые помещения на улице) даёт 9–16%. Однако коммерческая недвижимость менее ликвидна: пустующий офис или магазин приносит нулевой доход и продаётся медленнее, чем квартира.

Частные дома при сдаче обычно показывают доходность 6–8%, схожую с квартирами. Так, в Башкирии средняя доходность аренды частных домов составляет ~7,6% (оккупаемость ~13 лет). По России в среднем дома окупаются за ~13,4 года (≈7,4% доходности). В отдельных регионах доходность может быть выше: в Еврейской автономии доходность аренды домов достигает 20,7% (оккупаемость 4,8 года). Но важно помнить, что дома реже сдаются круглогодично и затраты на содержание выше (коммуналка, ремонт).

Таким образом, коммерческие объекты и апартаменты дают самые высокие процентные ставки (до 15–16%), но и риски там выше. Квартиры и дома дают 5–7% доходности – ниже, но более устойчиво и ликвидно. Важно учитывать местный спрос и качество объекта: новая удобная квартира с ремонтом всегда сдается лучше, чем хрущёвка без ремонта.

Краткосрочная vs долгосрочная аренда

Расчёты показывают: краткосрочная аренда (посуточная) выгоднее долгосрочной в крупных городах и курортных зонах, тогда как в «промышленных» или депрессивных регионах нередко выигрывает долгосрочная.

• В столицах. В Москве и Санкт-Петербурге ежедневная аренда даёт существенно больший доход. Например, по данным Домклик, стандартная двухкомнатная квартира (~35 м²) в Петербурге приносит около 1,30 млн руб./год при посуточной аренде и только 509,7 тыс. руб./год при долгосрочной – то есть в 2,6 раза меньше. Аналогично в Москве: 1,30 млн против 595,6 тыс. руб./год (2,2×). Этот разрыв объясняется высокой платёжеспособностью туристов и короткими путешествиями в мегаполисах.
• Курортные и туристические города. В Сочи с апреля 2024 по апрель 2025 посуточная аренда дала 1,3 млн руб., а долгосрочная – 867 тыс. руб. (на 50% меньше). В соседнем Геленджике посуточный доход – 1,9 млн руб. против 1,6 млн долгосрочный (разница +17%). Это типично для популярных курортов с длительным сезоном. Много объектов «крутят» посуточно летом и осенью, поэтому за год выигрыш от гибкого графика очевиден.
• Студенческие и второстепенные города. В ряде «миллионников» (например, Казани, Екатеринбурге) посуточная аренда даёт тоже заметное преимущество: в Казани за 2024–2025 гг. выгоднее сдавать посуточно примерно на 79%, в Екатеринбурге – на 80%. Это связано с большим потоком командированных студентов и более высокой ставкой на чисто жилой недвижимости летом.

• Моногорода и удалёнка. В промышленных центрах дальнего Севера и депрессивных регионах ситуация обратная. Так, в Магадане посуточная аренда приносила 267 тыс. руб./год, а долгосрочная – 618,3 тыс. руб./год (то есть 2,3× больше). В ряде моногородов ХМАО, Липецк, Пенза разница — до 30–90% в пользу долгосрочной. Здесь спрос на туристическое жильё низкий, зато часто приезжают рабочие надолго.
• Региональные нюансы. По данным портала «Мир квартир», в Астрахани аренда квартир принесла 9,4% годовых (высший показатель), тогда как в Москве, Петербурге и элитных регионах (Сочи) доходность сдачи жилья – только 4–5%. Это подтверждает правило: в регионах с низкой ценой квадратного метра и стабильным спросом на аренду (например, городах-миллионниках вне центрального пояса) можно получить лучшие ставки.

Например, отремонтированная студия с современной мебелью в центре города позволит запрашивать более высокую арендную плату и постоянно иметь загрузку арендаторов. Хорошее оснащение и дизайн повышают конкурентоспособность объекта на рынке аренды.

Доходность и окупаемость: расчёты

Расчёт доходности обычно ведётся как отношение годового дохода к стоимости квартиры. Для грубой оценки: если куплена квартира за P и сдаётся за R руб./мес., то годовой доход ≈ 12·R, а доходность ≈ (12·R / P)·100%. Например, средняя ставка аренды двухкомнатной квартиры в Москве – ~99 тыс. руб./мес. (2024), что при цене квартиры ≈20 млн руб. даёт доходность ~~6%/год.

Из практики:

• По России средняя доходность сдачи жилья – 6,4%, со сроком окупаемости ~15,7 лет.
• В Москве этот показатель чуть выше (~7,4%, окупаемость ~13,5 лет).
• В Санкт-Петербурге – ~6,4% (16 лет).
• В Екатеринбурге доходность выросла до 6,6% (2019–2024), срок окупаемости сократился до ~15,1 лет

При учёте краткосрочной сдачи цифры меняются: например, если однокомнатную в Москве сдавать посуточно по реальной статистике, годовой доход может превысить 1,3 млн руб. (инфраструктура, сезонность, 70–80% занятости) – это даст доходность порядка 8–10% от вложенных 12–15 млн.

Пример. Квартира за 15 млн руб. сдается за 50 тыс. руб./мес. показывает годовой доход 600 тыс. р., доходность 4%, окупаемость 25 лет. Та же квартира за 20 тыс. руб./мес. – 3,2% (31 год). Разница в качестве, местоположении и формате сдачи (кратко/долго) заметна. Во многих случаях инвестиция в квартиру окупается быстрее, если удаётся удерживать высокую загрузку или индексировать плату с учётом инфляции.

Надежность дохода оценивается и через пассивный доход. Например, при доходности 6% годовых от капитала 10 млн руб. получается 600 тыс. руб./год, или ~50 тыс. в мес. Это сравнимо с доходностью банковских вкладов (резервные депозиты дают 15–17% годовых), но жильё добавляет потенциальный рост цены капитала.

Налогообложение доходов

Доход от сдачи жилья облагается налогами, и выбор режима сильно влияет на чистую прибыль инвестора. Основные режимы для физлиц и ИП – это НДФЛ 13%, патент и налог на профессиональный доход (НПД, самозанятые).

• НДФЛ 13%: стандартная ставка физлиц. Собственник-домохозяин декларирует 100% арендных поступлений и платит 13% от чистого дохода. Например, квартира за 33 тыс. руб./мес. принесёт доход 396 тыс. в год, налог с него – 51,5 тыс. руб., плюс имущественный налог примерно 3 тыс. Всего ~54,5 тыс. руб./год.
• Налог на проф. доход (НПД): ставка 4% (при сдаче физлицу) или 6% (при сдаче ИП/компании). Нет обязательных страховых взносов. Для того же примера 33 тыс./мес. (396 тыс./год) налог составит лишь 15,9 тыс. руб. (4% от 396). Формально государство даёт «бонус» 1% до 4%. Этот режим появился в 2019 г. и активно рекомендован при сдаче жилья. Минус: общий лимит дохода 2,4 млн/год, сверх которого переход на другой режим (либо НДФЛ). По данным ЦИАН, выгода самозанятых в рассматриваемом примере составляет ~40 тыс. руб. в год по сравнению с классическим НДФЛ.

• Патент (6%): фиксированный налоговый патент выдает ИП на сдачу жилья. Налог платится авансом и равен 6% потенциального годового дохода (рассчитывается для каждого региона отдельно). По оценке ЦИАН, «среднестатистический патент» стоит около 21,9 тыс. руб. в год, но ИП всё равно платит страховые взносы (~54,7 тыс. руб.), итого расходы достигают ~76,6 тыс. руб. в год. Это выше, чем при НПД, поэтому патент выгоден только при высоких доходах нескольких квартир.

Для сравнения (пример для квартиры в Екатеринбурге, 33 тыс/мес, 396 тыс/год):

• НДФЛ 13% → налог ~51,5 тыс., итого с имуществом ~54,5 тыс..
• НПД 4% → налог ~11,9 тыс., итого с имуществом ~14,9 тыс..
• УСН «доходы 6%» (ИП) → налог ~23,8 тыс. + взносы 54,7 тыс. = ~78,5 тыс.
• Патент 6% → налог (стоимость патента) 21,9 тыс. + взносы 54,7 тыс. = 76,6 тыс..

Из таблицы видно, что самозанятость (НПД) – самый выгодный режим: налоговый платёж в 3–4 раза ниже, чем при НДФЛ. Главное – не превысить порог 2,4 млн/год. При планируемой крупной арендной сети (несколько квартир) может быть выгоднее УСН или патент, но подавляющее число частных арендодателей вправе регистрироваться самозанятыми.

Помимо этого, на прибыль физлиц при продаже жилья с 2025 года введён прогрессивный НДФЛ: 13% до 2,4 млн, 15% выше. Но при долгосрочной аренде и перепродаже после владения более 5 лет налог на прибыль не взимается. Имущественный налог за сдаваемую квартиру или дом невелик (обычно тысячи рублей в год) и обычно берётся во внимание при расчёте чистого дохода.

Советы инвесторам

• Выбор региона и города. Оптимальные города для инвестиций – это крупные центры и туристические локации. В Москве и Санкт-Петербурге недвижимость дорога и доходность ниже средней (~4–7%), но высока ликвидность: квартиры всегда быстро сдают и можно продать без потерь. Для большей доходности стоит рассмотреть миллионники и привлекательные регионы: по данным исследования, максимальные доходности получили Астрахань (9,4%) и малые города (Тула, Хабаровск, Череповец, Грозный – 7–8% годовых). Крупные курорты (Сочи, Краснодар) обеспечивают стабильный спрос, но цены там уже близки к столичным: сейчас их доходность ~4–5%. Студенческие города (Казань, Екатеринбург, Томск и др.) дают круглогодичный спрос на долгосрочку и приличный short-term доход весной-осенью.

• Тип объекта. Классические однокомнатные и двухкомнатные квартиры в хороших районах мегаполисов остаются лидерами по ликвидности. Для посуточной сдачи стоит выбирать объекты в центре или рядом с туристическими объектами. Апартаменты часто интересны как «универсальное» жильё – их можно сдавать и посуточно, и долгосрочно; основной минус – обычно меньше прав на льготную ипотеку у покупателей. Коммерческие помещения (нежилые студии, маленькие офисы) в больших городах показывают высокую доходность (до 12%+), но требуют специфического управления и могут простаивать. Дома под сдачу привлекательны в Краснодарском крае или Ленинградской области, но перед покупкой дома нужно учесть транспортную доступность и сезонность.
• Улучшение доходности. Ремонт и меблировка увеличивают арендуемость и цену. Как видно на иллюстрации, современная и качественная отделка позволяет запрашивать больше: «свежая» квартира может сдавать за 100–150 тыс. руб. в Москве, тогда как аналог без ремонта – за 60–80 тыс. По данным Dom.RF, рост арендных ставок часто быстрее рынка недвижимости. Заключайте долгосрочные контракты с индексацией (автоматическое повышение арендной платы раз в год на инфляцию или фиксированный %), чтобы компенсировать рост ставок ЦБ.

Самые выгодные объекты в Telegram: дисконт от 30%

Перейти в Telegram

• Оценка ликвидности. Изучите динамику спроса: в Москве/SPb она ныне рекордно высокая, но в 2025 г. предложения стало больше (количество объявлений выросло +80% к III кв. 2024). Проверьте, сколько месяцев в году жильё реально сдается (в регионах зимой меньше туристов). В крупных городах квартиры с нормальным ремонтом почти всегда заняты, чего нельзя сказать про удалённые районы или маленькие городки. Всегда оставляйте финансовую подушку на непредвиденные простои и износ.
• Снижение налоговой нагрузки. Зарегистрируйтесь самозанятым (НПД 4%): это позволит легально минимизировать налоги. Помните о декларации доходов (13% НДФЛ) при необходимости. При вкладах от нескольких квартир на сумму >2,4 млн/год переключайтесь на УСН или патент. Также учтите расходы: ремонт, комиссию риэлтора (обычно 8–10% при продаже), страховку, коммунальные платежи и пр. Их можно вычитать из дохода для более точной оценки рентабельности.
• Комбинированный подход. Инвесторы могут комбинировать кратко- и долгосрочную сдачу: например, летом и на праздники применять посуточные платформы (Tvil.ru, Циан.Посуточно), а остальное время сдавать «по месяцу» через агентства или напрямую. Это позволяет усреднить доход.

Подписывайтесь на канал Андрея Окулова — эксперта с 25+ лет опыта

Перейти в канал

Прогнозы рынка (2026–2027)

Большинство экспертов сходятся: к 2026–2027 гг. рынок аренды продолжит расти. Повышенный спрос поддерживает дефицит жилья, ключевая ставка ЦБ (на уровне 15–16% летом 2025) удерживает покупателей вне рынка жилья, а туризм и временные миграции увеличивают пул арендаторов.

• Рынок краткосрочной аренды. По оценке Центра стратегических разработок (ЦСР), объём рынка посуточной сдачи удвоится к 2026 г. – до примерно 500 млрд руб./год. Сейчас рынок оценивается в 230–250 млрд, вырос за 3 года на 30%. Ключевой драйвер – не только возвращение международных туристов, но и активное развитие онлайн-платформ (ключевые бренды перешли на российские сервисы), что выводит аренду из «серой зоны». В результате прогнозируется, что к 2026 году доходы арендодателей в РФ могут удвоиться.

• Рынок долгосрочной аренды. Рынок долгосрочного найма также растёт, хотя и более умеренно. По итогам 2024 г. совокупный оборот жилой аренды составлял 230–240 млрд руб.. Эксперты ожидают, что к 2026 г. объём сделок по аренде жилой недвижимости вырастет в 2–3 раза (до ~720 млрд), благодаря как внутренней миграции (люди вынуждены переезжать из дорогих столиц в регионы), так и увеличению числа арендованных квартир вместо покупки при высоких ставках по ипотеке.
• Цены на жилье. Рынок новостроек и вторичного жилья к 2026/27, по прогнозам, может показать умеренный рост цен (~3–5% в год в крупных городах, слабее в регионах). Сдерживающие факторы – высокая ключевая ставка и укрепление рубля в долгосрочной перспективе. В то же время дефицит земли и рабочей силы ограничивает предложения. В целом цены на жильё и арендные ставки растут, но арендный рынок сохранит прибыльность выше депозитов (17% в банках), хотя динамика может замедлиться в зависимости от макроэкономики.

• Комментарии аналитиков. Dom.RF отмечает, что из-за дефицита предложения и активного спроса доходность аренды в Москве и Петербурге стала рекордной (7,4% и 6,4% соответственно в августе 2024). CIAN/ЦСР прогнозируют дальнейшее удвоение краткосрочного сегмента. SberAnalytics указывает, что вводы жилья не успевают за спросом, что даст рост арендных ставок в долгосрочной перспективе. JLL и Knight Frank в своих глобальных обзорах подчеркивают рост интереса к жилой недвижимости в регионах с относительно низкой ценой и хорошей инфраструктурой. По оценкам DomKlik/Sber, в 2025–2026 гг. рынку жилья предстоит адаптация: высокая ключевая ставка в 2025 замедлит спрос, но если к концу 2025 ставки снизятся (до 10–12%), рынок может оживиться.

Таким образом, 2026–2027 годы обещают быть благоприятными для инвесторов в арендную недвижимость: сохраняются высокие арендные ставки и прогнозируется рост рынка. Важное условие – мониторинг экономической ситуации и гибкость в стратегии (например, комбинировать краткосрочную и долгосрочную сдачу).

Таблицы сравнений

Ниже приведены примеры расчётов и сравнений по доходности:

Таблица 1. Доходность аренды по типам недвижимости (ориентировочно):

Таблица 2. Соотношение доходности посуточной и долгосрочной аренды в городах (2024). Данные: Dom.RF/Домклик.
Таблица в статье Dom.RF «Где выгоднее сдавать посуточно»: топ-5 городов с доходами (в млн руб./год) при разном формате аренды. Например, в СПб краткосрочно – 1,30 млн против долгосрочных 0,509 млн, в Москве – 1,30 млн против 0,596 млн (коэффициент 2,2×).

БЕСПЛАТНЫЕ консультации экспертов

Telegram