Почему торги по банкротству привлекают инвесторов

Торги по банкротству — это один из немногих рынков, где при грамотном отборе лота и корректном управлении можно получить существенный дисконт к рыночной стоимости и реализовать выгодную сделку. Привлекательность объясняется несколькими факторами:

• Дисконт при старте торгов — продавцы (конкурсные управляющие, банки) часто выставляют активы для быстрой реализации, что формирует стартовую цену ниже рыночной.
• Доступ к уникальным лотам — промышленные площадки, земельные участки, имущественные комплексы, пакеты квартир и промоборудования редко появляются на открытом коммерческом рынке.
• Электронные форматы — большинство площадок позволяет работать удаленно: подача заявок, оплата и подписание документов выполняются онлайн, что расширяет пул участников и ускоряет сделки.

«При ответственном подходе и тщательной проверке лота торги по банкротству дают доступ к сделкам, которые в обычной торговле просто недоступны», — Андрей Окулов, ТОРГИ-РУ.

Сколько реально можно заработать — реалистичные ожидания

Практика показывает большой разброс доходностей: от консервативных 10% до агрессивных 40% и выше за одну удачную сделку. Разброс объясняется:

• типом и состоянием объекта (квартира, коммерческая недвижимость, земля, оборудование);
• региональными особенностями ликвидности;
• уровнем подготовки покупателя (наличие команды для выправления юридических и технических вопросов);
• временными рамками реализации (краткосрочная перепродажа vs долгосрочная сдача в аренду).

Важно подчеркнуть: названные цифры — ориентиры из нашей практики и должны быть подтверждены вашей собственной моделью риска и внутренней статистикой. 

Плюсы и риски инвестиций

Плюсы

• Возможность покупать со значительным дисконтом.
• Доступ к редким активам.
• Официальная процедура — извещение, протокол, реестр сделок — повышает прозрачность по сравнению с «серым» рынком.

Риски и как их минимизировать

1. Юридические риски: обременения, аресты, права третьих лиц. Как снизить: юридический due diligence и проверка в Росреестре/ФССП.
2. Разборные лоты: коммуникации, земля или инженерные сети продаются отдельно. Как снизить: запрос инвентаризационных актов и актов разделения по лоту.
3. Оспаривание результатов: возможны иски и отмены — лучше иметь план юридической защиты и страховую подушку по времени и деньгам.
4. Оценочная дистанция: официальная оценка может отличаться от реальной рыночной стоимости. Используйте собственные независимые оценки.
5. Налоговые риски: ошибки в декларации или неверная классификация сделки приведут к доначислению налога. Обязательно проконсультируйтесь с налоговым консультантом. 

Налогообложение: что важно учитывать в 2025 году

Налоговая сторона часто недооценивается начинающими инвесторами. Ниже — практические замечания; ключевые ставки и правила, если они критичны для вашей модели, проверьте по официальным источникам.

Основные моменты

• Продажа недвижимости физлицами облагается НДФЛ — налог на доход за разницу между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку/преобразование.
• Если расходы не подтверждены, действует имущественный налоговый вычет.
• При множественных продажах в течение года сумма доходов складывается и может попадать под более высокую налоговую ставку/контроль.
• Юридические лица облагаются налогом на прибыль по своим правилам; структура сделки (ООО vs ИП vs ФЛ) существенно влияет на налогообложение и отчётность.

Пошаговая подготовка к участию в торгах

Ниже — практическая последовательность действий, которую применяет наша команда и которую вы можете адаптировать под свой бюджет и компетенции.

1. Регистрация и ЭЦП. Подготовьте квалифицированную электронную подпись, зарегистрируйтесь на выбранных площадках и настройте уведомления.
2. Сбор документов. Скачайте проект договора, выписку из ЕГРН, акты инвентаризации и отчёты о техническом состоянии. Без полноценного пакета документов участвовать рискованно.
3. Юридическая проверка. Проверьте обременения, аресты, требования кредиторов, полномочия лица, разместившего лот. Работа с профильным юристом минимизирует риск оспаривания.
4. Техническая проверка. Если возможно — организуйте выездной осмотр. Если нет — запросите максимум фото/видео и техническую документацию.
5. Финансовая модель. Рассчитайте все расходы: задаток, комиссии площадки, налоги, ремонт, логистика, хранение и прочие расходы. Заложите «подушку» минимум 15–25% от расчёта на непредвиденные затраты.
6. Стратегия ставки. Решите лимиты, минимально приемлемую цену и сценарии поведения в аукционе. Неукоснительно придерживайтесь лимитов — эмоциональные ставки разрушают рентабельность.
7. План на случай спора. Подготовьте перечень шагов при оспаривании: заявки в суд, взаимодействие с управлением площадки, работа с медиа/PR при необходимости.

Чек-листы

✅ Чек-лист для покупателей

✅ Чек-лист для конкурсного управляющего / продавца

Типичные ошибки новичков и как их избежать

• Эмоциональные ставки. Решение — жесткая дисциплина и заранее утвержденный лимит.
• Оценка по фото. Решение — всегда требуйте максимум документов и по возможности выездной осмотр.
• Игнорирование налогов. Решение — рассчитывайте налог ещё до покупки и обсуждайте варианты структурирования сделки.
• Неполный пакет документов у организатора. Решение — запрашивайте и фиксируйте отсутствие документов — это основание для отказа от лота или переговоров о цене.

Пример практического расчёта (реалистичный сценарий)

Рассмотрим типичный сценарий с числами (пример иллюстративный — используйте свои расчеты и источники).

1. Стартовая цена лота: 10 000 000 ₽;
2. Задаток 10%: 1 000 000 ₽;
3. Расходы на восстановление/юридию/реализацию: 1 500 000 ₽;
4. Итоговая продажная цена через 4 месяца: 13 500 000 ₽;
5. Валовая прибыль: 13 500 000 − 10 000 000 − 1 500 000 = 2 000 000 ₽;
6. ROI за 4 месяца ≈ 18% (годовая — теоретически ~54%).

Помните: налоги и комиссия площадки снижают чистую прибыль. Консервативная модель должна закладывать 20–30% на непредвиденные расходы и возможные риски.

Краудфандинг и коллективные инвестиции — вариант для малого бюджета

Преимущества краудфандинга: вход с небольшими суммами, профессиональное сопровождение, прозрачные договоры между участниками. Минусы: управляющие получают комиссию, а инвесторы частично теряют контроль над операциями.

FAQ — ответы на часто задаваемые вопросы

Полезные ссылки и перелинковка

• Топ-10 электронных торговых площадок России — 2025 (рейтинг и инструкции)
• 10 ошибок начинающего инвестора

Дисклеймер: материал носит информационный характер и не является персональной инвестиционной рекомендацией. Перед вложением средств проконсультируйтесь с юристом и бухгалтером.