Рынок недвижимости Москвы в 2025 году: чего ждать инвестору

 Смотрите видео: «Цены на недвижимость ВЗЛЕТЯТ: ШОК прогноз!»

Московский рынок недвижимости в 2024–2025 годах переживает смену эпохи. С одной стороны, завершились льготные ипотечные программы, и ключевая ставка ЦБ выросла до 15–21%, что сильно сдерживает спрос. С другой – накоплена явная недооцененность некоторых активов: цены в столице растут очень умеренно (примерно на уровне инфляции). Аналитики отмечают стагнацию цен: например, новостройки Москвы в 2024 году выросли лишь на 8,5%, при инфляции ~9,5%, а вторичный рынок фактически не изменился (+0,8%…–0,3% по районам). При этом на торгах по банкротству в 2025 году фиксируются рекорды: уже в январе–мае частные инвесторы купили недвижимости на 56 млрд ₽ (24% всех инвестиций в недвижимость за этот период).

В этой статье разберем общую картину рынка и перспективы по сегментам (жилая, коммерческая, земля – Москва и МО), сравним торговую и открытую продажу объектов, приведем реальные примеры сделок и расчеты доходности.

Общая картина рынка

2024 год стал поворотным. С марта 2024 г. льготная ипотека на новостройки была отменена, а ключевая ставка ЦБ РФ к осени выросла до 15–21%. Ипотечный спрос резко упал: в 2024 г. было выдано лишь 4,9 трлн ₽ кредитов (1,3 млн сделок) против в 1,5 раза большего объема годом ранее. Как следствие, рост продаж жилья замедлился, а средние цены остались «нулевыми» – в среднем по Москве первичка +8,5% за год (большая часть роста в I полугодии), вторичка колеблется около 0%.

В финансовом секторе ликвидность снизилась: собственники недвижимости и застройщики у банков выкупают активы, банки их активно реализуют на торгах. Уже в январе–мае 2025 г. на торгах было приобретено недвижимости на рекордные 56 млрд ₽ – втрое больше, чем в предыдущие аналогичные периоды. В 2024–2025 годах основным драйвером рынка остаются процентные ставки и доступность ипотеки. Банки ждут двух сценариев на 2025-й: либо умеренное снижение ставок (оптимистично до ~10–12%), что оживит, но не взорвет рынок, либо сохранение высоких ставок, когда спрос останется на исторически низком уровне.

Цены в крупных городах, включая Москву, скорее всего стабилизируются или вырастут слабо (примерно на 3–5% в год, т.е. ниже инфляции). Аналитики компании NDV прогнозируют рост цен первички Москвы в 2025 г. 0,8–1,5%. Заместитель главы Дом.РФ также ожидает, что рост цен первичного жилья не превысит инфляцию.

Жилая недвижимость (Москва и МО)

• Новостройки Москвы. По итогам 2024 г. цены на строящееся жилье в Москве выросли на ≈8,5% (в основном благодаря льготам в I полугодии). Во II полугодии рост почти остановился (+0,7%). В 2025 г. по оценке экспертов рост цен на новостройки в мегаполисах будет незначительным – порядка 1–3%. Спрос тоже упал: в июне 2025 г. продажи упали почти на 56% г/г (по данным Dataflat). При этом средневзвешенная цена предложения в Москве стабилизировалась.
• Вторичный рынок Москвы. Рост цен фактически «околонулевой» – по данным аналитиков, изменение средней цены 1 м² вторички в Москве за 2024 г. составило от −0,3% до +0,8% в разных округах. В целом спрос на вторичку падает (из-за дорогой ипотеки и отсутствия льгот), но и предложения много: недвижимости много, цены сдерживаются конкуренцией.

• Жилая недвижимость МО (ИЖС и участки). В Подмосковье 2024 г. тоже выдался неоднородным. С одной стороны, удорожание жилья в Москве и отмена льгот поддержали цены подмосковных квартир и коттеджей: в Московской области новостройки подорожали на ≈9,9% за год, а дома в новостройках выросли почти на 10%. С другой – спрос на «земельные участки с постройкой» в 2024 г. значительно упал. Средняя цена участка под ИЖС в МО (с готовым домом) снизилась примерно на 3–6% (с 25,5 млн ₽ до 24,8 млн ₽), а без обязательств – на 6% (с 3,4 млн ₽ до 3,2 млн ₽).

Аналитики ожидают, что в 2025 г. предложение земучастков сократится (девелоперы перестали активно наращивать земельный банк), и это может дать некоторую поддержку ценам. Однако из-за дорогого проектного финансирования девелоперы отказываются от крупных сделок, предпочитая продавать землю с дисконтом 30–50% или входить в проекты долевым участием. По оценкам, объем инвестиций в землю упадет на 40% в 2025 г. (после резкого роста в 2024). Многие крупные игроки уже выставляют участки на продажу и готовы торговаться – так девелоперы с «хорошей подушкой» покупают землю с хорошей скидкой.

Коммерческая недвижимость (Москва)

Коммерческий сектор Москвы 2024–2025 гг. также сталкивается с новыми реалиями: арендные ставки растут из-за дефицита качественных площадей, но ввод новых проектов замедлился. Согласно исследованию консалтинга NAI Becar и RBC, в 2024 г. базовая аренда офисов выросла на 9% (до ~23,4 тыс. ₽/м² в год). Прогнозируется, что в 2025 г. спрос на офисы несколько снизится (с ~2,24 млн до ~1,9 млн м²), но дефицит новостроя (примерно 730 тыс. м² ввода) сохранит рост ставок. Для инвесторов это означает, что стоимость аренды продолжит расти, что поддержит доходность, но «перегрева» цен не ожидается.

 Смотрите видео: «Как купить коммерческую недвижимость с дисконтом от 30%»

В ритейле наблюдается консолидация: средний размер новых ТЦ в 2024 г. – 12,4 тыс. м², ожидается рост до 13,8 тыс. м² в 2025 г. (больше крупных флагманов). Спрос на склады несколько упал из-за пересмотра потребностей ритейлеров и транспортных перевозчиков, но качество и вакантность остаются стабильными.

Коммерческая недвижимость Москвы привлекает инвестиции через торги: в 2024 г. на аукционах по банкротству офисов было куплено на сумму, сопоставимую с жилыми площадями. Однако уже в 2025 г. лидируют на торгах именно офисы (41% всего объема) и торговые объекты (35%). Пример крупной сделки: в начале 2025 г. ТЦ «Времена года» (Москва, площадь ~60 тыс. м²) купили на торгах за 16 млрд ₽ – одна из крупнейших сделок года. Это иллюстрирует, что инвесторы готовы вкладываться в качественные активы, особенно при дисконтах, даже несмотря на высокие ставки.

Открытый рынок vs торги по банкротству

Инвестиции в недвижимость через торги (банкротные, арестные, госимущества) популярны из-за возможности выиграть лот со значительным дисконтом. По данным экспертов, на таких аукционах можно купить объекты со скидкой от 20% до 50% и более относительно рыночной цены. Ключевые отличия:

• Дисконт: на торгах стартовая цена может быть изначально ниже рынка, а если лот не уходит, допускается многоступенчатое снижение цены (публичные предложения) – вплоть до 50–70% от первоначальной. Например, на торгах земельный участок 600 м² можно было купить за 164 тыс. ₽ при рыночной цене 250–300 тыс. ₽ (≈–45% от рынка).
• Риски: из-за формата торгов нельзя полноценно осмотреть объект заранее. Иногда бывают юридические осложнения (залоги, обременения, задолженности). Бывает, что вдобавок к приятной цене покупатель получает «проблему» (например, соседей должника или технические недостатки).
• Ликвидность: объекты с торгов иногда сложнее продать сразу по рыночной стоимости. Это связано с тем, что покупатели ожидают дисконт и на вторичном обороте, а также необходимыми доработками (ремонт, оформление). Поэтому удерживать лот нужно дольше – как правило, минимум 1–2 года.

• Условия покупки: торги проходят онлайн на специализированных площадках (Торги РФ, Росэлторг и др.). Для участия требуется внесение задатка (обычно 5–15% от начальной цены) и регистрация. Побеждает тот, кто предложит наивысшую цену. Как правило, единовременный расчет (полная оплата) и быстрое оформление (15–30 дней до перехода права).
• Рынок открытых продаж: здесь цены выше, ликвидность выше (быстрее найти покупателя), нет рисков «неизвестных» долгов. Но и возможностей для супервыгоды меньше: сделки обычно заключаются близко к рыночной цене. Инвесторы, предпочитающие скорость и безопасность, нередко идут именно на открытый рынок (через обычные агентства, риэлторов). В то же время опытные спекулянты и фонды смотрят именно на торги, где можно максимизировать ROI благодаря низкой цене входа.

Вкратце: торги – это шанс сэкономить и получить высокую доходность, но при повышенных рисках и требовании внимательности. В открытом рынке – выше цена покупки, но меньше сюрпризов и выше ликвидность. Многие эксперты советуют: участвуйте в торгах только если готовы тщательно проверять лоты и иметь «про запас» cash, чтобы участвовать в торгах; если ваш горизонт – долгосрочное владение (дольше 3–5 лет), торги могут дать ощутимую прибыль.

Самые выгодные объекты в Telegram: дисконт от 30%

Перейти в Telegram

Примеры сделок на торгах в Москве

• Жилая недвижимость: в 2024–2025 гг. в Москве на торгах выставлялось немало квартир в центре по цене значительно ниже рынка. Например, одна из объявленных к продаже квартир в дореволюционном доме на ул. Покровка (2–3 комнаты) стартовала менее чем с 5 млн ₽. Для сравнения, аналогичные квартиры рядом стоили вдвое дороже. Это показывает, что даже в столице при участии на торгах можно найти варианты по бюджету «условно второсортному» – и тут же отремонтировать/сдать или перепродать.
• Коммерческая недвижимость: как упомянуто, ТЦ «Времена года» за 16 млрд ₽. Еще один пример – банк продавал офисное здание или долю в нем с 30–40% дисконтом, инвесторы с участием в проекте (ДДУ) входили в долю. Такие объемные сделки иллюстрируют масштаб активизации торгов в сегменте «биг-офис».

• Земельные участки: на торгах по банкротству частенько продают подмосковные участки. Например, участки ≈6 соток под застройку в Ленобласти продавались на торгах по цене ~164 тыс. ₽, тогда как на рынке такие можно было купить за 250–300 тыс. ₽ – скидка до 45%. Участки формально в Москву редко попадают на торги, но «загородная» часть МО представлена очень активно. Инвесторы берут выгодные лоты, готовые к строительству или зачистке от старых построек.

Эти примеры показывают: сэкономить на цене реально, но для этого нужен правильный выбор лота и готовность к времени и процедурам.

Расчёт доходности (ROI)

Идея – показать, как дисконт при покупке на торгах повышает рентабельность. Пусть квартира или офис сдают в аренду. Приведем условный расчет:

Примечания: расчеты упрощены. ROI = (годовой доход / цена покупки)×100%. Квартиру 50 м² сдаем по 50 тыс ₽/мес. (6% годовых при цене 10 млн ₽, 4,3% – при цене 14 млн ₽). Офис 100 м² сдаем по 250 тыс ₽/мес. (7,5% годовых при цене 40 млн ₽, 5% – при 60 млн ₽).

Из таблицы видно: при условно одинаковом доходе (аренда), более низкая покупная цена (возможно, благодаря торгам) сильно поднимает ROI. Даже при текущих сниженных ставках аренды (RBC отмечает 4–5% годовых по аренде в крупных городах), дисконт 20–30% при покупке позволяет выйти на 6–8% годовых и более.

При перепродаже («флип»), если цены будут стагнировать, рассчитывать нужно на краткосрочный прирост не более 0–3% в год. Но даже тогда дешевизна входа дает явное преимущество.