Инвестиции в коммерческую недвижимость в 2025 году: как зарабатывать от 15% годовых

Введение

Данные статистики поисковых запросов показывают, что тема коммерческой недвижимости пользуется огромным спросом у интернет-аудитории. Например, ключевая фраза «коммерческая недвижимость» набирает более 200 000 запросов в месяц, а «купить коммерческую недвижимость» – около 39 000. Это указывает на высокую заинтересованность пользователей в таких инвестициях. 

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

При этом коммерческая недвижимость часто дает выше доходность, чем жилая, – в среднем 8–12% годовых, а для отдельных объектов доход может достигать и 15%. Именно поэтому многие физические лица, ИП и малый бизнес рассматривают вложения в офисы, склады, торговые площади или апартаменты как способ сохранить капитал и получать стабильный пассивный доход от аренды.

Оставьте заявку на подбор объекта – наши эксперты помогут найти проекты с привлекательной доходностью!

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

• Высокая доходность. По сравнению с жилой недвижимостью доход от коммерческого объекта в среднем в 1,5–2 раза выше. Так, если стандартная квартира приносит 5–7% годовых, то офис или торговая площадь могут давать стабильные 8–12%. Это подтверждают и отечественные эксперты: «Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость, как правило, выше, чем в жилую, при сопоставимых рисках».
• Пассивный и стабильный доход. Коммерческая недвижимость обеспечивает регулярный приток арендной платы. Арендный бизнес – это «надёжный пассивный доход»: арендодателю не нужно самостоятельно искать клиентов и делать ремонт – этими вопросами занимаются арендаторы и управляющие компании. При долгосрочных договорах аренды владелец получает практически гарантированную денежную ренту каждый месяц.

• Защита от инфляции. Арендные ставки обычно индексируются: они растут вместе с инфляцией. Это значит, что сдача помещения в долгосрочную аренду помогает сохранить покупательскую способность дохода. В кризисные периоды инвестиции в недвижимость рассматриваются как более надёжный инструмент, чем депозиты или акции.
• Налоговые льготы и прирост капитала. Инвесторы могут воспользоваться налоговыми вычетами на расходы по содержанию и ремонту объекта. При этом сам объект со временем, как правило, дорожает: «цена, как правило, растёт быстрее инфляции». «Перепрофилирование может значительно увеличить стоимость недвижимости» – например, переделка старого офиса в апарт-комплекс позволяет зарабатывать на более высоком арендном или продажном доходе.

Такая комбинация выгод объясняет растущий интерес к коммерческой недвижимости. По данным Accent Capital, объёмы вложений в CRE в России в 2022 году достигли рекорда (487,2 млрд рублей), а в начале 2023 года спрос сохранился высоким – 57% инвестиций шли в готовые объекты. Высокий спрос при ограниченном предложении удерживает аренду на докризисном уровне и обеспечивает стабильную доходность.

Подпишись на Telegram канал

Недвижимость РФ с дисконтом от 30%

Открыть Telegram

Стратегии инвестирования

При вложениях в коммерческую недвижимость используются три основные стратегии:

1. Сдача в аренду. Самый распространённый способ получения пассивного дохода – покупка объекта с последующей долгосрочной сдачей арендаторам. Для инвестора важна локация и качество арендаторов: например, офис бизнес-класса в деловом центре или склад на первой линии у дороги дадут высокую рентабельность. Доходность аренды (рентабельность) рассчитывается как отношение годовой арендной платы к цене покупки. В типичном примере, если за 12 млн руб. куплен офис и он сдаётся по 100 тыс. руб./мес (1,2 млн в год), годовая доходность составит 10%. В некоторых сегментах арендные ставки растут двузначными темпами: например, ставка на склады в Москве выросла за годы на 40–45%, а инвестиционная доходность складов оценивается в 11–13%. Авторы прогноза от Torgi.ru рекомендуют искать объекты уже с готовыми арендаторами и стабильным контрактом (например, выкупленные офисы у надёжных компаний) – это снижает риск простаивания.

Пассивный доход от аренды. Правильно подобранный объект приносит регулярный пассивный доход: арендная плата поступает вне зависимости от экономической конъюнктуры. При этом инвестор почти не участвует в операционной деятельности – арендаторы сами делают мелкий ремонт, а управляющая компания ищет новых жильцов (или арендаторов) при смене арендаторов. 

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Ключевое – выбрать локацию с устойчивым спросом: крупные города и транспортные узлы. Например, офисы в Москве и Петербурге дают доходность около 11–13%, а современные склады держат арендную ставку выше 12 000 руб./м² в год и дают 11–13% годовых. Такому пассивному доходу способствуют долгосрочные контракты (5–7 лет), страховки и правильное правовое оформление (через ИП или юридическое лицо).

1. Перепродажа (флиппинг). Эта стратегия подразумевает покупку недвижимости с целью быстрого дохода при перепродаже. Инвестор покупает помещение по цене ниже рынка (например, на аукционе, через торги банкротов или на вторичном рынке с небольшой наценкой), при необходимости вкладывает в ремонт/редевелопмент, а затем продаёт по более высокой цене. При грамотной оценке рынка и объекта такая сделка может дать доходность 15–25% и более. Например, если коммерческий объект за 12 млн руб. после ремонта продать за 15 млн, эффективность составит 25% годовых. Важно учитывать все затраты (приобретение, ремонт, налоги) и возможные риски (вакантность, снижение цен), но при удачной сделке флиппинг приносит быстрый доход. Как отмечается в прессе, прибыль от коммерческой недвижимости может поступать не только от аренды, но и от перепродажи, а капитал инвестора «увеличивается также за счет роста рыночной стоимости объекта». Частные инвесторы активно ищут на торгах объекты с дисконтом – уход иностранных компаний высвободил много ликвидных площадей по выгодным ценам.
2. Редевелопмент (переоборудование). Эта стратегия предполагает изменение назначения или качества уже существующего объекта для повышения его стоимости. Например, старые промышленные склады можно превратить в современные логистические хабы, а устаревший офис – в апартаменты или отель. Редевелопмент требует дополнительных инвестиций и согласований, но существенно повышает доходность. Как указывают эксперты, «перепрофилирование может значительно увеличить стоимость недвижимости» – коммерческие объекты, превращённые в жильё или гостиницы, способны приносить вышеарендную плату или продаваться по более высоким ценам. Аналогично, компании, специализирующиеся на редевелопменте, обещают рост стоимости и ликвидности за счёт смены вида использования. Это означает, что после реконструкции инвестиции окупаются быстрее. К примеру, учёт обновления инженерных систем и перепланировка могут превратить офис в более дорогое помещение, увеличив доходность вложений. Такая стратегия требует времени и экспертизы (правильный проект и разрешения), но может дать существенный разовый доход или повысить будущую ренту.

Для наглядности приведём таблицу доходностей по сегментам (ориентировочно по экспертным оценкам):

Таблица: Примерная доходность инвестиций по сегментам коммерческой недвижимости (составлено на основе данных экспертных оценок).

Небольшие коммерческие объекты на первых этажах жилых зданий (street-retail) сохраняют стабильный спрос и доходность даже в сложные времена. Такие объекты хорошо подходят для долгосрочной аренды с «пассивным доходом». Заявка на подбор объекта поможет найти подходящий вариант.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Риски и подготовка

Инвестиции в коммерческую недвижимость несут и свои риски. Важно учитывать возможную вакантность (когда помещений временно нет, и нет дохода), изменение конъюнктуры рынка или регуляторные сюрпризы. Например, при строительстве новых объектов сроки могут затянуться, а цены вырасти. Основные рекомендации при выборе недвижимости для инвестиций: провести тщательный анализ рынка и локации, рассчитать цель инвестиций (доход от аренды или перепродажа), оценить все расходы (ремонт, налоги, содержание). Как отмечают специалисты, без качественного анализа можно «ошибиться и потерять деньги, особенно при вложении в строящиеся объекты без должного анализа».

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

В условиях высокой ключевой ставки и волатильности предпочтительны «защищённые» варианты: уже готовые объекты с арендатором, аукционы банкротов с надёжными договорами. В кризисные периоды (2022–2024) спрос на коммерческую недвижимость даже увеличивался: инвесторы уходили из рискованных активов и искали стабильные площади. При этом прогнозируется, что вплоть до 2026–27 гг. ставки по депозитам и кредитам будут оставаться высокими, а спрос на качественные офисы и склады – устойчивым.

Авторский канал Окулова Андрея

О недвижимости, торгах и инвестициях

Открыть Telegram

Прогноз рынка до 2026–2027 годов

Аналитический прогноз от Torgi.ru до 2030 года указывает на умеренный рост ключевых показателей CRE. Если Центробанк начнёт понижать ставку во 2 полугодии 2025 г., количество сделок может вырасти, однако «резкий рост цен маловероятен» – ожидается лишь постепенное повышение арендных ставок и капитализации в ведущих сегментах. Ведущие драйверы рынка – монетарная политика (инфляция и ставки) и технологические сдвиги (рост e-commerce, диджитализация).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

В краткосрочной перспективе устойчивыми останутся складские объекты и класс A офисы: они демонстрируют наилучшую доходность и спрос. Например, прогнозируется рост спроса на логистические хабы (подмосковные и региональные склады) и сохранение акцентирования инвесторов на готовыe арендном бизнесе. Торговая недвижимость будет трансформироваться: падение трафика в крупных ТЦ компенсируется ростом street-retail и «малых ТЦ» формата «последней мили».

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Таким образом, вклад в коммерческую недвижимость в 2026–2027 годах остаётся перспективным. По мнению экспертов, комбинирование стратегий аренды, перепродажи и редевелопмента в динамичных регионах (Москва, Сочи, Казань, Новосибирск и др.) позволит добиться целевых 15% годовых. Так, прогнозируется, что к 2027 г. объёмы ввода складов вновь увеличатся (+25% за год), а недвижимость, построенная с учётом новых стандартов (ESG, «зелёные» проекты), будет востребована международными фондами.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию