Коммерческая недвижимость для фармацевтического и биотехнологического секторов в России

Появление и развитие отечественной фармацевтики и биотехнологий стимулирует спрос на специализированные объекты коммерческой недвижимости – от точек розничной продажи до высокотехнологичных лабораторий и складов. Инвесторы и владельцы площадей должны учитывать специфику требований к таким помещениям и особенности рынка. В этой статье мы подробно рассмотрим виды недвижимости для фармацевтики и биотеха, характер спроса и требований со стороны арендаторов, юридические и технические нормы, а также риски и выгоды для арендодателей.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Типы коммерческих объектов

1. Аптечные объекты. Сюда относятся помещения под аптеки и пункты выдачи лекарств. Крупные сети (Rigla, «36,6», «Апрель», «Планета здоровья» и др.) арендуют стрит-ритейл или торговые площади. Такие объекты обычно небольшие (от 30–40 до 120–150 кв. м) и расположены на первом этаже жилых домов или в торговых центрах с высокой проходимостью. Важны отдельный вход, «витринные» окна и место для вывески. Во многих случаях требуется наличие на месте водопровода и возможности устроить санузел («мокрая точка»), что диктуют санитарные нормы и технологические процессы отпуска медикаментов.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

2. Климатизированные склады. Фармацевтические производства и дистрибьюторы нуждаются в складских помещениях с контролируемым климатом. Это склады классов А и B с системами отопления, вентиляции и кондиционирования, обеспечивающими поддержание заданных температур и влажности для лекарств, вакцин и медицинских изделий. Нередко требуются отдельные холодные и морозильные камеры (например, для вакцин со строго определёнными температурными режимами). Ключевые пользователи – производители и дистрибьюторские компании (например, «Пульс», «Протек», «Катрен»). Из-за сезонности и потребности в больших запасах спрос на такие склады стабильно высокий – свободных площадей практически нет (в Москве вакантность промскладов фармы лишь около 0,8 % в 2024 г.).

3. Лаборатории, технопарки и малые производства. Развиваются современные R&D-парки и кластеры для биотех-стартапов, контрактного и мелкомасштабного производства (например, «Сколково», технопарк «Ново-Николаевский» и др.). Такие объекты включают чистые комнаты и лабораторные корпуса, офисы с особыми инженерными системами и предприятия «light industry» (легких производств) по стандартам GMP. Резиденты получают готовые лаборатории с «мокрыми точками» (водоснабжением, вентиляцией), а также склады и офисы в комплексах инновационных центров.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Спрос и требования арендаторов

Аптечные сети. Розничные сети предъявляют четкие требования к локации и конфигурации. Все сети ориентированы на высокий трафик: близость к жилым микрорайонам, остановкам транспорта, торговым центрам. Например, «Ригла» обычно ищет площади 20–100 м² на первом этаже с возможностью вывески и санузлом. Сеть «36,6» готова арендовать 40–150 м² в торговых центрах или отдельно стоящих помещениях при условии наличия «мокрой точки». «Неофарм» требует от 60 до 250 м² на 1-м этаже (или на любом этаже при входе из «прикассовой зоны» супермаркета), с отдельным входом, водоснабжением и возможностью обустроить санитарный узел. Многие сети оговаривают минимальный срок аренды (обычно 5+ лет) для экономической выгоды долгосрочного вложения. Отдалённые особенности: сети ценят места рядом с продуктовой торговлей (соседство с супермаркетом улучшает проход), наличие парковки, возможность круглосуточной работы (для аптек 24/7) и беспартизанный доступ (пандусы, лифты для инвалидов).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Склады и дистрибьюторы. Спрос на фармсклады подстегивают рост локального производства лекарств и необходимость импортозамещения. Из-за геополитики и неритмичных поставок отечественные производители закупают большие запасы сырья, что усилило спрос на складские площади. Крупные игроки рынка предпочитают собственные центральные склады и долгосрочную аренду региональных филиалов. Мелкие же производители часто арендуют специализированные «под ключ» склады (BTS-аренда), чтобы избежать капитальных затрат. Основные требования: лицензия на оборот ЛС, строгий учет по сериям, IT-системы для фармлогистики, соблюдение норм GMP/GDP и ГОСТов (например, ГОСТ R 51653 по складской практике), обеспечение качества хранения (температурный режим +15…+25°C для некритичных ЛС, +2…+8°C для холодильного и −20…−40°C для «морозильных» препаратов).

Лаборатории и малые производства. Здесь спрос формируют R&D и контрактные компании. Лабораторные комплексы требуются биотех-стартапам, НИИ и малым фармпроизводствам для опытных партий. Арендаторы ищут помещения с чистыми зонами (GMP-классы), подводом газа и пара (для автоклавов), влажной точкой и оптимальной системой вентиляции. Часто это технопарковые кластеры или особые экономические зоны (например, «Сколково», «Технополис Москва»). Условия локаций такие же: удобный доступ, склады готовой продукции или сырья рядом, развитая инфраструктура (общие ИБП, охрана, консьерж) и льготы для резидентов (налоговые послабления, гранты).

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Преимущества и риски для арендодателей

Плюсы для владельцев: Специализированные объекты могут обеспечить стабильный спрос и долгосрочные аренды, часто с индексацией. Фармацевтические арендаторы (аптеки, дистрибьюторы) ценят готовность помещения «под ключ» и привязываются к локации на годы. Из-за дефицита площадей ставки аренды растут: уже в 2024–2025 годах средняя ставка за фармсклад поднялась до ~10–12 тыс. руб./м² в год (без НДС), что означает высокую доходность инвестиций. В аптеках средние ставки в центральных районах столицы также выше среднерыночных. Инвестиции в такие объекты могут окупаться быстрее за счет премии за «назначение»: фермерские склады или лофты даже в провинции резко дешевле, но не подходят под фармнормы. В выигрышном положении арендодатель, предлагающий залоченную под требования арендуемого бизнеса площадь (ликвидность помещения выше для медицинских задач).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Риски и минусы: Высокая начальная стоимость оснащения. Например, устройство климат-контроля, резервных генераторов, чистых комнат и вентиляции по стандарту GMP требует больших вложений. Специализация сузит круг арендаторов: свободная переквалификация в «обычный» склад/офис затруднена из-за сделанного ремонта или инженерии. Работа с лицензированными продуктами сопряжена с контролем качества и частыми проверками, что может привести к судебным рискам в случае нарушений. Сроки окупаемости могут увеличиваться, если долго нет арендатора, готового нести необычные расходы на спецпомещение. В целом, коэффициент рентабельности такого объекта (доходность к стоимости) может быть ниже, чем у «гражданской» коммерции (3–6% годовых против 5–12% у обычной торговли), но компенсируется более высокой стабильностью договора и меньшей конкуренцией за контракт: торговец едой не пойдет в подготовленный под аптеку магазин.

Подпишись на Telegram канал

Недвижимость РФ с дисконтом от 30%

Открыть Telegram

Юридические и технические требования

·         Лицензии и стандарты. Любое хранение или производство лекарств требует лицензии «ФАРМ» и строгого соответствия нормам GMP (Good Manufacturing Practice) и GDP (Good Distribution Practice). Закон регламентирует здания и оборудование: стены и полы из материалов, позволяющих регулярную дезинфекцию, автономные системы вентиляции с HEPA-фильтрами, шкафы для вакцин, монотонные линии учёта партий. Несоблюдение требований (температуры, влажности, разделения потоков) может привести к отзывам лицензии и штрафам. Например, нормативы допускают +15…+25 °С в обычных залах, −40…−20 °С в морозильных, неравномерная загрузка режима запрещена без резервов.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Санитарные нормы. Даже для помещений под аптеки важны требования СанПиН: отделка должна быть моющейся, потолки не ниже 2,5–3 м, пол с системой водостока, обязательный санузел для персонала. Наличие «мокрой точки» (раковины с горячей/холодной водой) – непременное требование аптекеров. В бытовых и офисных зонах требуется вентиляция с рекуперацией и соответствующий контроль микроклимата.

·         Электроснабжение и коммуникации. Повышенные требования по электросетям: фармпроизводству и большим лабораториям нужны резервы мощности и ИБП (во избежание порчи реактивов). Например, сеть «Юнифарма» настаивает на ≥15 кВт на объект. Кроме того, необходима пожарная безопасность с учётом особенностей помещений (газовое пожаротушение, оповещение без шума и т.д.).

·         Инфраструктура и доступность. Для аптек критично расположение на уровне земли и удобный подъезд (в том числе для ТСЭД поставщиков). В складских парках фарм-операторы требуют удобный разворот большегрузов, док-станции, зоны разгрузки и охраняемую территорию. Также обращают внимание на наличие ИТ-инфраструктуры (например, пожарный пароочиститель, защищённые серверные комнаты).

В совокупности эти требования делают такие объекты дорогими в постройке/реновации, но они «долговечны» в эксплуатации – при правильной подготовке они соответствуют стандартам десятилетиями.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Примеры арендаторов

·         Аптечные сети в торговых центрах. Успешные примеры – аптеки сетей «Ригла», «Аптечная сеть 36,6», «Апрель» в ТРЦ и на улицах у жилых домов. Например, федеральная «Ригла» активно открывает точки в «прикассовых» зонах гипермаркетов (соседи – продуктовые магазины). Сеть «36,6» арендует площади в крупных ТЦ Санкт-Петербурга и регионов (более 2000 аптек по стране). Эти объекты приносят стабильный доход владельцам, поскольку аптеку сложно «перевести» в другое место без риска потери выручки.

·         Дистрибьюторы и производители на складах. Крупные дистрибьюторские компании («Пульс», «Катрен», «Протек») комбинируют владение и аренду: основные мощные склады (в Москве, СПб) часто принадлежат им, а региональные филиалы – арендуются у девелоперов. Например, «Пульс» развивает логистические центры под фармсоответствие, дополняя их небольшими арендованными складскими площадями по регионам. Такие арендаторы обычно подписывают долгосрочные договоры (более 5–7 лет) на специализированные склады классов А/B.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Лаборатории и биотех-компании. Институты и компании (МИРы, НИИ, стартапы) арендуют помещения в технопарках и инкубаторах. К примеру, «Сколково» предоставляет резидентам офиц. лаборатории со всем оборудованием (включая мокрые точки и вентиляцию), а новосибирский технопарк «Ново-Николаевский» сдаёт индустриальные модули под биолаборатории и лёгкое производство. Владельцы таких объектов заключают гибкие контракты и часто получают государственные дотации в рамках поддержки инноваций.

·         Прочие примеры. В ритейле наблюдаем появление аптечных островков и аптечных отделов в продуктовых магазинах; такие форматы также требуют сдачи небольших помещений. Среди арендаторов известны и лаборатории медицинских диагностических компаний (например, «Инвитро», «Гемотест») – они часто арендуют коридорные блоки в больничных комплексах или офисных центрах с оборудованием для биоматериалов.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Практические рекомендации для арендодателей

·         Подготовьте подходящий объект. Проведите оценку: соответствует ли ваша недвижимость базовым требованиям аптек и фармскладов (площадь, доступ, коммуникации)? При необходимости вложитесь в ремонт: выровняйте пол (стяжка), установите разветвлённую электропроводку, обеспечьте вентиляцию и сетевые подключения. Чем меньше «доработок» понадобится арендатору, тем больше его заинтересованность. Например, санитарные требования и инженерные магистрали для аптек уже описаны в «Общих требованиях». Для складов важно предусмотреть доки и холодильное оборудование.

·         Уточните требования арендатора. При подготовке предложения укажите ключевые параметры: назначение объекта, площадь, этажность, наличие коммуникаций и лицензий (например, «помещение соответствует СанПиН»). Укажите возможные особенности (есть грузовой лифт, оформлена ли лицензия для хранения медикаментов и т.д.). Привлекательность объекта повышает полное соответствие «базовым требованиям» сетей.

·         Найдите целевого арендатора. Используйте специализированные каналы: агентства, маркетплейсы коммерческой недвижимости («ПРО-МЕСТО» и др.), профильные риелторские сети, профессиональные выставки (например, Pharmtech&Ingredients). Целесообразно связаться напрямую с девелоперами рынков или управляющими технопарков. При переговорах акцентируйте, что ваше помещение уже сдано под цели фармацевтики (лицензия, санитарные журналы, оборудование) – это критично.

·         Заключение договора. Заранее оговорите длительность аренды и индексируемость ставки. Фармацевты обычно требуют долгий срок (5–10 лет) и права сноса/переоборудования. Для защиты своих интересов арендаторам полезно прописывать гарантийные инвестиции (BTS) – выстраивание площадки под заказ. Продумайте условия страхования ответственности (от порчи товара, контрафакта).

·         Обслуживание и гибкость. Поддерживайте статус помещения – своевременно обновляйте документы, чистоту, системы безопасности. Если появится новый научно-промышленный проект или фармсеть, проявите готовность оперативно показать объект и провести техобследование. Приветствуется наличие «быстрой» комплектации (мобильные стены, модульные решения) – они ускоряют заселение.

Следуя этим рекомендациям, владелец повысит шансы найти арендатора, готового платить премиальные ставки за соответствие профилю арендуемой площади, и обеспечит эффективную загрузку объекта.