Тренды коммерческой недвижимости: что будет востребовано в 2025–2030 годах

В ближайшие годы на рынке коммерческой недвижимости ожидается устойчивый рост, обусловленный изменениями в экономике, технологиях и образе жизни. По оценкам экспертов, в 2024 году объём инвестиций в сегмент коммерческой недвижимости превысил 1,1 трлн руб., а ожидаемый объём сделок к концу 2025 года составляет порядка 350 млрд руб.. Драйверы рынка – бурный рост онлайн-торговли, гибридные модели работы, потребность в локальных сервисах и внимание к «зелёным» стандартам. Это формирует новые перспективные объекты для инвестиций. Ниже рассмотрены ключевые направления развития CRE (commercial real estate) на период 2025–2030 гг.

Рост складского сегмента и логистической недвижимости

Склады и логистические комплексы по-прежнему входят в число самых горячих трендов на CRE-рынке. Стремительный рост e-commerce и развитие маркетплейсов провоцируют постоянный дефицит качественных складских площадей. По данным NF Group, за последний год объём введённых качественных складских мощностей в России вырос рекордно – на 64%, а средняя ставка аренды складов класса A поднялась на 40%. Заполняемость новых объектов близка к 100%: к началу 2023 года вакантность в сегменте стремилась к нулю. Регионы не отстают: даже в городах-миллионниках арендные ставки выросли до 10–15 тыс. руб./м²/год.

Спрос поддерживается не только онлайном, но и расширением розничных сетей и частичным переводом устаревших промплощадок в складские. Эксперты указывают: индустриальные площадки – один из самых перспективных объектов для инвестиций. В частности, дефицит современных логистических хабов стимулирует новые BTS-проекты (строительство под заказчика) и привлекает инвесторов. При этом многие крупные торговые центры и малоэффективные объекты переоборудуются под склады. Вывод: складской сегмент и логистика – драйвер рынка 2025–2030, это направление с высокой доходностью и ростом стоимости.

Офисная недвижимость: гибкость и малые форматы

На офисном рынке меняется спрос в пользу гибкости. После пандемии многие компании перешли на гибридный формат работы, и классические большие офисные блоки теряют популярность. Вместо этого растёт доля коворкингов и сервисных офисов. По оценкам R2 Asset Management, объём коворкингов в России к 2025 году увеличится более чем в три раза. Так, анализы показывают, что офисы классов В и В+ с гибкой планировкой по-прежнему востребованы: сотрудники приходят в офисы 2–3 дня в неделю, а малый и средний бизнес с удовольствием арендуют места в коворкингах.

Коворкинги считаются одним из самых привлекательных сегментов для инвесторов: «технологии породили новую идеологию жизни, свободную от рамок, – и именно этим можно объяснить активный рост формата коворкингов… Высокая доходность подобных проектов для инвесторов». Эти пространства предлагают аренду «под ключ» и позволяют компаниям снижать операционные расходы. По данным CRE, в 2025 году на рынке гибких офисов объём сделок значительно превысил новое предложение – спрос на гибкие рабочие места растёт.

Одновременно развивается тренд мини-офисов – небольших помещений (15–300 кв.м). Известия сообщают, что за год число сделок с такими небольшими офисами в России удвоилось. Например, в Москве продажи офисов площадью до 300 м² выросли в 1,7 раза. Большинство таких объектов приобретают частные инвесторы (около 67% покупателей) под сдачу в аренду. Причины: сокращение крупных офисных квот, запрет на «апартаменты» в новостройках и появление моделей дробления больших блоков под мелкие лоты. Это позволяет инвесторам «собирать» портфель на свой бюджет: малые лоты быстро окупаются, а стоимость 1 м² в мини-офисах обычно на 10–15% выше, чем в больших блоках.

Вывод: офисный сегмент трансформируется – выигрывают гибкие форматы и малые метражи. Гибкие офисы и коворкинги удовлетворяют запросы удалённо работающих и стартапов, а мини-офисы дают инвесторам диверсифицированные варианты вложений. Наоборот, крупные старые БЦ и помещения класса C теряют привлекательность.

Ритейл: локальные форматы и «стрит-ритейл»

В торговом сегменте ключевые тренды – ориентация на локальный спрос и форматы «у дома». На фоне роста электронной коммерции и ухода крупных сетей развиваются районные торговые центры и стрит-ритейл. В 2024–2025 годах в столицах анонсируется ввод преимущественно небольших ТЦ (порядка 12–14 тыс. м²), расположенных в спальных районах. Почти все новые торговые объекты ориентированы на товары повседневного спроса: продуктовые лавки, аптечные пункты, бытовые сервисы. Это подтверждает тенденцию: «большая часть новых проектов – районные ТЦ рядом с жильём».

Уличная розница (street-retail) тоже остаётся востребованной: в жилых кварталах активно открываются магазины и кафе, компенсируя закрытие крупных ТРЦ. Как отмечают эксперты, формат «городских торговых улиц» и малых ТЦ в спальных районах будет расширяться. Кроме того, появляются новые брендовые шоурумы и пункты самовывоза (поддержка e‑commerce) при торговых комплексах. В то же время традиционные большие шопинг-моллы без повседневной «начинки» теряют в актуальности.

Вывод: перспективны форматы торговли у дома – районные галереи, магазины на первых этажах жилых зданий и street-retail. Инвесторы ориентируются на проверенные форматы повседневного спроса (продукты, аптеки, сервисы).

Подписывайтесь на канал Андрея Окулова — эксперта с 25+ лет опыта

Перейти в канал

Перспективные объекты для инвестиций

Рассмотренные тренды выявляют самые перспективные объекты для инвестиций в ближайшем будущем. Среди них – прежде всего склады и логистические центры: дефицит предложения создаёт высокую доходность, а государство стимулирует их строительство, поддерживая проекты под импортозамещение. Также привлекают качественные офисы: по прогнозам, на рынок выходят крупные штаб-квартиры (100+ тыс. м²) классов A/B, но спрос сейчас сильнее всего на готовые современные помещения. Инвесторам советуют фокусироваться на «сегментах с наибольшим дефицитом: офисы A в центре и современные склады».

Другие «альтернативные» активы – тоже в фокусе. Дата-центры и коворкинги – примеры цифровой недвижимости: они востребованы из‑за миграции бизнеса в российскую юрисдикцию и гибких условий работы. Нарастает интерес к технопаркам и легкой промышленности (light-industrial) – новые городские кластеры с офисами и производством рядом с жилой инфраструктурой. Важным трендом становится ESG и реновация: девелоперы обновляют «серый фонд», оснащая здания энергоэффективным оборудованием и зарядками для электромобилей. Объекты с «зелёной» сертификацией получают конкурентное преимущество, ведь современные покупатели обращают на это внимание.

Также актуальны микросегменты: склады малой площади (2–5 тыс. м²) для last-mile доставки, небольшие производственные боксы и даже гаражи и мастерские (под малый бизнес). В целом можно сказать: самые выгодные инвестиции лежат в тех сегментах, где формируется дефицит – будь то инновационный офис, новый склад или «магнит» под малый ритейл.

Торги коммерческой недвижимостью: выгодные покупки и быстрые сделки

Торги (аукционы) становятся важным инструментом рынка для обеих сторон. Покупатели через торги могут приобретать коммерческие объекты со значительным дисконтом: на аукционах цена лота часто опускается ниже уровня открытого рынка. Эксперты отмечают, что участие в торгах «позволяет покупать недвижимость по цене ниже рыночной», особенно когда речь идёт о лотах банкротов или муниципальных распродажах. Важный момент – успешная сделка требует юридической подготовки и анализа лота, но при правильном подходе можно получить готовый к вводу объект с экономией. Torgi-ru собирает сотни коммерческих лотов (офисы, склады, магазины и пр.) с торгов банкротов и государства, где ставка начнётся существенно ниже рыночной.

Для продавцов и застройщиков аукционы тоже выгодны. Аукционная продажа позволяет заключить сделку быстро – весь цикл от объявления до передачи объекта часто занимает недели, а не месяцы. К тому же конкуренция между участниками повышает конечную цену: на аукционе покупатели готовы сделать более высокие предложения, чтобы выиграть «торг», и продавец часто получает цену выше рыночной. Процесс прозрачный и эффективный: все ставки в открытом доступе, что укрепляет доверие сторон. В сумме эти факторы (быстрая продажа, конкурентные предложения, минимизация «времени на рынке», прозрачность) делают аукционы очень привлекательными.

Таким образом, покупка и продажа через торги – это реальная возможность получить коммерческую недвижимость на выгодных условиях. Инвесторам и малому бизнесу стоит рассмотреть лоты с торгов, чтобы найти качественные склады или офисы со скидкой, а продавцам – выставлять объекты на торги для быстрой реализации с конкурентным ценовым поиском. Платформа «ТОРГИ-РУ» предоставляет полный юридический сервис при участии в торгах и каталог таких объектов, помогая находить перспективные инвестиционные лоты в разных сегментах рынка.

Итоги: на период 2025–2030 гг. основные тренды CRE в России определяют рост спроса на склады и логистику, гибкие офисные форматы, локальный ритейл в жилых зонах и экологически ориентированные многофункциональные проекты. Перспективными инвестициями считаются современные склады и качественные офисы, а продажи и покупки через торги обеспечат дополнительную выгоду обеим сторонам. Учет этих трендов и возможностей поможет инвесторам, девелоперам и арендаторам найти выгодные объекты и минимизировать риски.