Инвестиции в недвижимость 2025: доходность, риски и прогнозы

Нынешний рынок недвижимости демонстрирует разнонаправленные тренды. Средняя доходность сдачи жилья в аренду по России к концу 2024 года достигла 6,4% годовых (около 15,7 лет окупаемости). При этом наблюдается существенный рост арендных ставок (+25–30% за год), тогда как цены на квартиры выросли лишь на 5–7%. Коммерческие объекты обычно обеспечивают более высокую доходность – так, ставки капитализации офисов, складов и стрит-ритейла на конец 2024 года составляли 11–13%, а доходность стрит-ритейла оценивалась в 9–16%. Апартаменты (нежилые модули) дают чуть большую прибыль, чем обычные квартиры, поскольку покупаются на 15–20% дешевле при схожей арендной плате.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Тип недвижимости	Арендная доходность (ориентир)	Рост цен (2024)	Долгосрочная перспектива
Жилая (вторичка)	~6,4%	~5–6% (годовой прирост)	Стабильный спрос, защита от инфляции
Жилая (новостройки)	~6% (схожая)	+5,8% (2024)	Стабильно востребовано льготной ипотекой и госпрограммами
Коммерческая (офисы)	11–13%	Стагнация (низкий спрос)	Спрос зависит от экономики; тренд на малые офисы
Коммерческая (склады)	11,3–13%	Высокий рост (ограниченное предложение)	Высокая востребованность при развитии логистики и e‑commerce
Коммерческая (стрит-ритейл)	9–16%	Умеренный рост, зависим от локации	Высокий пешеходный трафик; риски торговых сборов
Апартаменты (нежилые)	Выше квартир (покупка дешевле на 15–20%)	Сокращались в 2023–2024	Популярны у арендаторов (туристы, командировочные), но без льгот

• Жилая недвижимость (новостройки и вторичка) по-прежнему приносит стабильный арендный доход ~6–7%. Рост цен в 2024 году был умеренным: вторичное жильё подорожало на ~5,6%, новостройки – на ~5,8%. Программы льготной ипотеки поддерживали спрос, но из-за рекордно высоких ставок ЦБ ожидается слабая динамика цен в 2025 году.
• Коммерческая недвижимость демонстрирует более высокую доходность. Офисные площади в целом дают ставку капитализации 11–13%, при этом спрос смещается в пользу небольших офисов (до 1 тыс. кв.м.). Складская логистика в 2024 году обеспечила доходность 11,25–13% и продолжает расти на фоне дефицита площадей (вакансии ~1,5%). Стрит-ритейл (отдельные торговые помещения на улицах) принес 9–16% годовых: спрос на них устойчив, особенно при долгосрочных арендаторах (супермаркеты, бренды). Апартаменты в Москве дают доходность выше квартир, поскольку продаются дешевле при сопоставимой арендной плате; при этом их покупатели лишены преимуществ льготного налогообложения.

Оценка рисков инвестиций

• Ликвидность. Жилая недвижимость в крупных городах традиционно более ликвидна: квартиру с хорошим ремонтом в мегаполисе продать проще, чем специализированный объект. Коммерческие объекты продаются медленнее: пустующий офис или магазин приносит нулевой доход, а поиск арендатора может занять месяцы. Риски простоя в коммерции выше, поэтому диверсификация (несколько объектов) и партнерство с фондами могут снизить их.
• Налоги. С 2025 года НДФЛ с продажи жилья в России начисляется по прогрессивной шкале: 13% на прибыль до 2,4 млн руб. в год, 15% – на большую прибыль. Имущественный налог на здания повышается до 2,5% (на землю – до 1,5%) – это растущая налоговая нагрузка. Учтите и комиссию риэлтора при перепродаже, НДС при строительстве и прочие платежи.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

• Содержание. Владелец недвижимости несёт регулярные расходы: ремонт и капитальные обновления, коммунальные платежи, ТСЖ/управляющая компания, страхование. Эти затраты сокращают реальную доходность вложений. Для коммерческих объектов – затраты на обслуживание систем безопасности и др. неформальные факторы (оборот арендаторов) существеннее влияют на доход.
• Законодательные риски. Изменения законодательства могут резко повлиять на доходность. Так, введение торгового сбора в Москве в 2015 году заметно «подрезало крылья» владельцам ТЦ. Во время COVID властями устанавливались арендные каникулы и моратории на выселение, изменявшие договорные условия. В будущем возможны новые ограничения (зонирование, налоговые инициативы, ужесточение требований к арендаторам), которые надо отслеживать.

Прогноз на 2025 год и сценарии 2026–2030

Эксперты сходятся: 2025 будет годом перехода. Цены на недвижимость в крупных городах (Москва, СПб, Сочи, Краснодар, Казань) могут вырасти умеренно, примерно на 3–5% в год. В регионах цены скорее стабилизируются или немного снизятся из-за слабого спроса. При оптимистичном сценарии, если к концу 2025 года удастся снизить ключевую ставку до 10–12%, ипотечное кредитование может частично возродиться, поддержав рынок. В пессимистичном варианте при сохранении ставок на уровне 15–18% спрос останется на историческом минимуме, и цены уйдут в стагнацию.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Многие аналитики предупреждают: после 2025 года предложение и спрос могут существенно сократиться. ЦБ ожидает, что эффективный спрос на ипотеку исчерпается к 2025 году, а в 2026–2030 будет очень медленно пополняться. Это способно привести к резкому падению спроса и замедлению строительства уже в ближайшие годы. Иными словами, в середине следующего десятилетия ценовые «поплавки» окажутся большими: без снижения ставок недвижимость в регионах может дешеветь.

Города и регионы: где самая высокая доходность

• Москва и Санкт-Петербург (Ленинградская область). Традиционно стабильно привлекательны. Цены в столице на начало 2025 года близки к уровню прошлого года, рост не превышает 3–5%. Петербург и Подмосковье демонстрируют схожую динамику. Ленобласть выделяется более низкой ценой «квадрата» (~120 тыс. руб.), что даёт дополнительный потенциал роста цен в новые ЖК на природу.
• Юг России (Краснодарский край, Сочи). Один из лидеров по приросту стоимости: в Сочи за 5 лет цены выросли в 5–7 раз. Сегодня средняя цена «квадрата» в Сочи – ~560 тыс. руб., сопоставима со столичной, что отражает сильный инвестиционный интерес. Это же касается крупных курортов Краснодарского края.
• Региональные центры с высокими доходностями. По данным портала «Мир квартир», самые высокие арендные доходности в 2024–2025 гг. получили Астрахань (9,4% годовых) и ряд малых городов – Тула, Хабаровск, Череповец, Грозный (7–8%). Наоборот, в Москве, Петербурге и ряде элитных регионов (Сочи) доходность сдачи квартир лишь ~4–5%. При выборе объектов для аренды следует учитывать этот региональный разбег.

• Северный Кавказ и Дальний Восток. Эксперты отмечают потенциал Чечни, Ставрополья и Дагестана. Цены там существенно ниже среднероссийских (75–300 тыс. руб./м²), а инвестиционная привлекательность растёт за счёт развития инфраструктуры и туризма. В Республике Алтай также отмечается рост – регион становится популярным благодаря экотуризму, жильё в среднем ~120 тыс. руб./м².
• Коммерческие объекты по регионам. Офисы – прежде всего Москва и Подмосковье (свыше 40% портфеля коммерческих инвестиций), а также крупные центры (Санкт-Петербург, Екатеринбург). Складская недвижимость концентрируется рядом с транспортными узлами – Московская и Ленинградская области, Ростовская область, Подмосковные промзоны. Стрит-ритейл наиболее ликвиден в центральных районах городов с большим трафиком (например, центральные улицы Москвы, крупнейшие ТЦ). Апартаменты вкладываются в туристических зонах и городах с дефицитом жилья (Москва, Сочи, популярные курорты), где отсутствует постоянная прописка, но есть высокая посуточная загруженность.

Выводы и рекомендации

• Портфель частного инвестора. Фокусируйтесь на ликвидных и доходных сегментах. В жилом фонде – компактные квартиры в крупных городах с высоким спросом и возможностью ежегодной индексации аренды. В коммерческом – малые офисы в развивающихся бизнес-районах или объекты стрит-ритейла на проходных улицах. Заключайте договоры аренды с учётом индексации, чтобы компенсировать инфляцию. Используйте диверсификацию: долевое участие в паевых фондах (ЗПИФ) позволяет снизить риски (ниже порог входа, профессиональное управление). Следите за налоговыми изменениями (прогрессивный НДФЛ с продажи) и старайтесь минимизировать время простоя – пустой объект не приносит дохода.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

• Стратегия девелоперов. Девелоперам стоит ориентироваться на проекты с устойчивым спросом: это прежде всего жилые комплексы эконом–комфорта (особенно в подмосковье и городах-миллионниках с дефицитом жилья) и производственно-складские площадки (вблизи крупных логистических коридоров). В офисном сегменте перспективна мелкоэтажная «нарезка» под малый и средний бизнес. В торговой недвижимости рентабелен стрит-ритейл в новостройках и небольшие ТЦ в микрорайонах. Разрабатывайте гибкие условия продаж (рассрочки, акции) и ипотечных программ – это поможет противостоять высокой ключевой ставке. Наконец, не забывайте о будущем: прогрессивное снижение спроса на 2026–2030 годы требует осторожности в масштабных долгосрочных проектах.

Таким образом, наиболее высокую доходность в 2025 году традиционно принесут коммерческие объекты с высокой арендой (офисы и склады) и правильно подобранное жилое жильё в востребованных локациях. Рост капитализации будет умеренным (ориентировочно +3–5%), в то время как длительное владение принесёт прибыль прежде всего за счёт инфляции и налоговой защиты. Внимательный анализ рисков (ликвидность, налоги, расходы, регуляция) и диверсификация — ключ к успешным вложениям в недвижимость в ближайшие годы.

Источники: аналитика порталов «Мир квартир» и BN.ru, исследований Accent Investment, средств массовой информации (РГ, Lenta.ru) и выводов ЦБ/РБК.