Как купить квартиру для инвестиций: пошаговая стратегия

Покупка квартиры для инвестиций — это популярный способ сохранения и приумножения капитала в России. Жилая недвижимость остаётся одним из основных инвестиционных инструментов: по данным экспертов, средняя доходность сдачи квартиры в аренду в России составляет около 6–7% годовых[1], тогда как цены на жильё растут умеренными темпами (около 5–7% в 2024 году[2]). Современные условия (льготные ипотечные программы, высокий спрос на аренду) делают квартиры привлекательными для вложений. При этом, чтобы реально заработать, инвестору нужно тщательно подготовиться и понимать все этапы сделки. В этой статье мы разберём, как купить квартиру как инвестицию: пошагово от выбора объекта до выхода из вложений, оценим плюсы и минусы разных стратегий и рассмотрим примеры реальных сделок (в том числе через площадку «Торги‑ру»).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

 Смотрите видео: «Это САМАЯ ПРИБЫЛЬНАЯ недвижимость в 2024 году. Успей купить…»

Какие цели может решать покупка квартиры

Покупка жилья может служить разным инвестиционным целям:

·         Пассивный доход через аренду. Инвестор приобретает квартиру и сдаёт её на долгосрочной основе — в этом случае ежемесячный доход обеспечивает возврат вложений. Средний уровень арендной ставки сейчас заметно растёт (в 2024 году арендные ставки выросли на 25–30%[2]), что может дать стабильный доход.

·         Спекулятивная перепродажа. Некоторые инвесторы ориентируются на среднесрочную «градацию»: купить квартиру дешевле рынка, подождать 1–2 года, а затем продать дороже. В рамках такой стратегии важно покупать на пике спроса или через специальные площадки (например, аукционы) и продавать при благоприятных условиях рынка.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Сохранение и рост капитала. В условиях инфляции и нестабильности купленная недвижимость сама по себе выступает «убежищем» капитала. Квартира в хорошем районе с течением времени обычно растёт в цене (за последнее время по стране рост цен в среднем 5–7% в год[2]). Это особенно важно для инвесторов, стремящихся не потерять покупательную способность денег.

Таким образом, при покупке квартиры как инвестиции важно чётко сформулировать свою цель (доход через аренду, прибыль от перепродажи или просто «стабилизация» капитала) и исходя из этого выбирать стратегию. Например, «купить квартиру для сдачи в аренду» имеет смысл, если доходность от аренды превышает другие варианты вложений (в среднем это около 6–7%[1]).

 Смотрите видео: «Почему новостройки ВЫГОДНЕЕ, чем вторички? Об этом молчат БАНКИ...»

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Как выбрать правильный объект для инвестиций

Выбор недвижимости — ключевой этап. При оценке объекта инвесторы обычно учитывают следующие факторы:

·         Локация и транспортная доступность. Местоположение квартиры влияет на её ликвидность и спрос. Лучше выбирать районы с развитой инфраструктурой: близость к метро, общественному транспорту, торговым и образовательным объектам. Как отмечают наши эксперты, именно «близость к школам, транспорту, магазинам и другим инфраструктурным объектам» является важным фактором при выборе [3]. В центре больших городов квартиры дороже, но спрос на аренду выше, а в пригородах цены ниже, но доходность может быть выше при грамотном подборе объекта.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Формат недвижимости. Формат жилья (новостройка или вторичка, апартаменты или обычная квартира, стандартный дом или таунхаус) тоже определяет риски и доходность. Новостройки привлекают гарантиями застройщика и зачастую пользуются льготной ипотекой, но за счет этого могут стоить дороже. Вторичный рынок может предложить более низкую цену и возможность сразу заселиться, но здесь надо тщательно проверять состояние жилья и владельца. Особняком стоят апартаменты (нежилые модули): по данным аналитиков, их можно купить на 15–20% дешевле аналогичной жилой квартиры при одинаковой плате за аренду, что делает их доходность несколько выше[4]. Однако апартаменты обычно не дают постоянную регистрацию и подлежат более высоким ставкам по кредитам, что тоже надо учитывать.

 Смотрите видео: «Почему новостройки ВЫГОДНЕЕ, чем вторички? Об этом молчат БАНКИ...»

·         Юридическая чистота. Обязательно проверяйте, что у квартиры нет обременений, долгов или спорных ситуаций (суды, банкротство собственника и т.д.). Как рекомендуют специалисты, «инвесторы должны быть хорошо осведомлены о законах и правилах» сделок с недвижимостью, и при необходимости привлекать эксперта[5]. Покупка через официальные площадки (например, электронные торги) облегчает этот пункт: такие сделки проходят по регламенту, и информация о лотах публикуется заранее[6].

Ниже приведена таблица с плюсами и минусами различных форматов жилья:

Правильный выбор формата позволит оптимизировать инвестиции под конкретную стратегию (аренда или перепродажа) и снизить риски.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Пошаговая стратегия инвестора

1. Расчёт бюджета и источники финансирования. Определите общий капитал для вложений и при необходимости подберите средства под его увеличение (ипотека, займ, долевое участие). В бюджете учтите не только стоимость квартиры, но и дополнительные расходы: налоги, комиссии агентств, оформление сделки, ремонт. Как отмечают эксперты, важно предусмотреть налоги и комиссии заранее – их часто недооценивают, а они могут составлять несколько процентов от стоимости[7].

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

2. Источники покупки. Существует несколько способов приобрести квартиру: напрямую у застройщика, на вторичном рынке через риэлторов или самостоятельно, а также на аукционах/торгах. Официальные электронные торги (как на площадке «Торги‑ру») позволяют купить недвижимость по цене существенно ниже рыночной – по сути создаётся открытый торг, где покупатели сами устанавливают цену. При этом, по словам экспертов, результат таких торгов трудно оспорить, поскольку «сам торги – это открытая процедура, регламентированная и контролируемая»[6]. Таким образом, один из источников покупки – специализированные аукционы по банкротству или налогу – может дать значительную экономию.

 Смотрите видео: «КАК купить квартиру на торгах С ДИСКОНТОМ»

3. Проверка объекта. Перед покупкой надо тщательно проверить объект: техническое состояние (нужен ли ремонт, насколько изношены коммуникации), и юридическую составляющую (право собственности, обременения, история перехода прав). Важно запросить всю доступную документацию: выписки из ЕГРН, акты, договоры. Если вы покупаете на торгах, организаторы, как правило, публикуют отчёт об оценке и другие документы по лоту. Помните, что невнимательное отношение к проверке – распространённая ошибка инвесторов[7][5], которая может привести к дополнительным расходам или даже потере имущества.

4. Оформление сделки. После согласования цены и подготовки документов заключаете договор купли‑продажи и регистрируете переход права в Росреестре. На этой стадии советуют привлечь юриста или нотариуса для сопровождения, чтобы исключить ошибки в оформлении[5]. После регистрации ключи от квартиры переходят к вам.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

5. Управление объектом. Как только квартира стала вашей, решите, что с ней делать дальше. Для стратегии сдачи в аренду нужна организация процесса: поиск арендаторов, заключение договоров, обслуживание жилья. Хороший контракт с учётом индексации платы помогает поддерживать доходность. При варианте перепродажи нужно следить за рыночными условиями и выбрать подходящий момент для продажи (например, когда спрос растёт или снижаются ставки по ипотеке).

Подводя итог стратегии, отметим: главная задача – придерживаться плана и анализировать рынок на каждом этапе. Полный контроль над этапами от старта до сдачи/продажи объекта (как предлагает сервис «Торги‑ру», включая управление недвижимостью для инвесторов[8]) помогает минимизировать риски и повысить отдачу от вложений.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Риски и ошибки при покупке квартиры как инвестиции

Инвестирование в недвижимость несёт свои риски. К типичным ошибкам относятся:

·         Завышенные ожидания доходности. Новички часто рассчитывают на очень высокие ставки арендной платы или быструю перепродажу. В реальности доходность сдачи жилой квартиры в России составляет порядка 6–7% годовых[1]. Перепродажа может занять несколько лет. Если ожидать доход как от финансовых активов, это приведёт к разочарованию.

·         Игнорирование расходов. Многие инвесторы забывают учесть все сопутствующие расходы: ремонт, коммунальные платежи в период простоя, налоги на имущество, услуги управляющей компании, комиссии агенту и пр. Эффективная стратегия требует полной картины затрат[7]. Например, НДФЛ (13%) при продаже квартиры меньше 5 лет владения – значительная статья затрат, которую можно оптимизировать, но только если заранее спланировать всё[9].

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Недооценка юридических рисков. Ошибки при оформлении сделки или нерешённые обременения могут привести к оспариванию сделки. Чтобы избежать этого, нужно быть внимательным к документам и работать с надёжными площадками или агентами[5][6]. Как отмечают эксперты, прозрачность и контроль на торгах сводят риски к минимуму – в открытом электронном аукционе оспорить продажу трудно, ведь все условия известны публике[6].

·         Неправильный выбор локации. Если не учесть реальные потребности рынка, квартира может просто простаивать. Очень важно изучить район: тут пригодится совет из раздела выбора объекта – обращайте внимание на инфраструктуру и транспортную доступность[3]. Например, выбирая квартиру «для сдачи в аренду» в спальном районе без метро и работы, можно получить низкий спрос.

Избежать этих ошибок помогает тщательный анализ и консультирование со специалистами.

 Смотрите видео: «10 критических ошибок при покупке квартиры, которые стоят миллионы»

Примеры сделок через аукционы

Реальные кейсы с площадки «Торги‑ру» наглядно демонстрируют выгоду аукционной покупки. Так, в феврале 2025 года на электронном аукционе была приобретена квартира площадью 160,6 м² в Москве (ул. И. Бабушкина) по цене 56 789 000 ₽, что обеспечило покупателю экономию (выгоду) в размере 8 846 000 ₽[10] по сравнению с предполагаемой рыночной ценой. Аналогично, весной 2025 года инвестору досталась квартира 103,6 м² в Москве за 31 567 000 ₽ с прибылью 6 609 200 ₽[11]. Ещё один пример – сделка осенью 2023 года: 80,8 м² на Бульварном кольце Москвы купили за 30 052 000 ₽, что дало 5 948 000 ₽ выигрыша[12].

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Ниже представлено сравнение рыночных и аукционных цен по этим сделкам (рыночная цена рассчитана как сумма аукционной цены и «выгоды»):

Как видно из примеров, сделки на торгах позволили существенно сэкономить. Платформа «Торги‑ру» публикует отчёты и гарантирует прозрачность процедур, что делает такие операции более безопасными и выгодными по сравнению с обычной сделкой на вторичном рынке[6][5].

 Смотрите видео: «ВСЯ ПРАВДА о покупке недвижимости с торгов. Об ЭТОМ молчат Эксперты ....»

Прогноз рынка на 2025 год

Рынок недвижимости в 2025 году ожидает «переходный» период. По мнению аналитиков, цены в крупных городах (Москва, Петербург, Сочи, Казань, Краснодар и др.) могут расти умеренно – на 3–5% в год[13]. Основной фактор – процентная ставка ЦБ. В оптимистичном сценарии снижение ключевой ставки до 10–12% к концу 2025-го может оживить ипотечный спрос и рынок жилья. В худшем случае при сохранении ставок на уровне 15–18% спрос останется крайне низким, а цены войдут в стагнацию[13].

Рынок аренды. Ставки аренды продолжат расти (в 2024 г. они выросли на четверть[2]), но высокая доходность сейчас наблюдается не в столице, а в ряде региональных центров. Так, портал «Мир квартир» отмечал доходность аренды на уровне 9,4% в Астрахани и около 7–8% в таких городах, как Тула, Хабаровск, Череповец, Грозный. При этом в Москве и Санкт-Петербурге арендная доходность упала до 4–5% из-за высокой цены квадратного метра[14]. Это означает, что инвестору стоит смотреть не только на крупнейшие города.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Региональные перспективы. Южный федеральный округ (Краснодар, Сочи) остаётся одним из локомотивов роста: цены в Сочи за последние 5 лет выросли в 5–7 раз[15]. На Северном Кавказе и Дальнем Востоке также виден рост интереса: в Чечне, Ставропольском крае, Дагестане цены на жильё существенно ниже среднероссийских (75–300 тыс. ₽/м²), но привлекательность районов растёт благодаря развитию инфраструктуры и туризма[16].

Сегменты с потенциалом. Согласно прогнозам, коммерческая недвижимость (офисы и склады) будет давать самую высокую доходность (ставки капитализации более 11–13%[1]). В жилом сегменте продолжат пользоваться спросом компактные квартиры в мегаполисах и курортных зонах – вкупе с возможностью ежегодной индексации аренды это даёт стабильный пассивный доход. Важно также диверсифицировать вложения: например, долевое участие в фондах недвижимости позволяет снизить риски и распределить средства по разным активам.

 Смотрите видео: «Цены на недвижимость ВЗЛЕТЯТ: ШОК прогноз на 2025 год!»

Заключение

Покупка квартиры как инвестиции — это комплексная стратегия, требующая внимательного анализа на каждом этапе. Главные выводы: изучайте рынок и цели вложения, выбирайте ликвидные объекты и соблюдайте юридическую дисциплину. Аукционы и торги (в частности на официальной площадке «Торги‑ру») дают шанс купить квартиру дешевле рынка, заметно повысив доходность вложения[10][11]. Начните с оценки бюджетных возможностей, найдите выгодный лот и не забывайте учитывать все расходы, чтобы инвестиция действительно работала на вас.

Практические рекомендации: планируйте долгосрочно, учитывайте риски простоя и ремонта, не гнушайтесь профессиональной помощью (юристов, агентов, аукционных брокеров). А для дополнительной эффективности поиска жилья изучите доступные лоты на площадке «Торги-ру» и воспользуйтесь выгодами электронной процедуры уже сегодня.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

[1] [2] [4] [13] [14] [15] [16] Инвестиции в недвижимость 2025: где самая высокая доходность

https://www.torgi-ru.ru/articles/investitsii-v-nedvizhimost-2025-dokhodnost-riski-i-prognozy/

[3] Как выбрать недвижимость для инвестиций

https://www.torgi-ru.ru/articles/kak-vybrat-nedvizhimost-dlya-investitsiy/

[5] [7] Основные ошибки при выборе недвижимости для инвестиций

https://www.torgi-ru.ru/articles/osnovnye-oshibki-pri-vybore-nedvizhimosti-dlya-investitsiy/

[6] Покупка недвижимости с торгов| Риски и оспаривания торгов

https://www.torgi-ru.ru/articles/pokupka-obektov-nedvizhimosti-s-torgov-riski-i-osparivanie-sdelki/

[8] [9] Инвестиции в Недвижимость | Прозрачные Условия от ТОРГИ-РУ

https://www.torgi-ru.ru/invest/

[10] Реализованные объекты 'ТОРГИ-РУ': Успешные сделки и довольные клиенты"

https://www.torgi-ru.ru/realized-objects/

[11] [12] Реализованные объекты 'ТОРГИ-РУ': Успешные сделки и довольные клиенты"

https://www.torgi-ru.ru/realized-objects/?PAGEN_1=2