Как заключить договор аренды государственного и муниципального имущества через торги в 2025 году: полный гид для инвесторов
Содержание статьи
В 2025 году требования к проведению торгов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества (далее — ГИМ) остаются чёткими и формализованными. Аукционы и конкурсы организуются в строгом соответствии с законодательством — главным образом Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67 и Федеральным законом от 26 июля 2006 г. № 135‑ФЗ «О защите конкуренции». Переход к полностью электронному формату проведения торгов через ЕТП значительно расширил доступ инвесторов к «вечнозелёным» площадкам с выгодными лотами.
В этой статье мы:
- Разберём правовую основу и нормативные акты, регулирующие торги по аренде ГИМ.
- Опишем шаги по подготовке и участию в электронном аукционе на портале torgi.gov.ru.
- Выделим исключения из общего порядка торгов.
- Рассмотрим преимущества и риски при покупке (аренде) недвижимости с торгов.
- Дадим практические рекомендации и чек‑лист участника.
1. Правовая основа и ключевые нормативные акты
1.1 Федеральный закон № 135‑ФЗ «О защите конкуренции»
- Статья 17.1 устанавливает общие требования к передаче прав владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом только через конкурсы или аукционы.
- Закон определяет, какие виды договоров (аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и др.) подлежат передаче прав именно по итогам торгов.
1.2 Приказ ФАС России № 67 от 10 февраля 2010 г.
- Регламентирует порядок проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды ГИМ.
- Определяет перечень видов имущества, подходящих для реализации через торги.
- Устанавливает требования к документации, критериям оценки заявок и обеспечению процедуры.
1.3 Постановление Правительства РФ № 909 от 10 сентября 2012 г.
- Фиксирует адрес официального сайта Российской Федерации для размещения извещений о конкурсах и аукционах — www.torgi.gov.ru.
- Служит базой для интеграции региональных и муниципальных ЭТП с федеральным порталом.
1.4 Закон № 44‑ФЗ «О контрактной системе» и цифровая трансформация
- С 2023 г. во многих регионах торги на аренду ГИМ проходят не только на torgi.gov.ru, но и на региональных ЭТП, интегрированных с ЕИС 44‑ФЗ.
- Это обеспечивает допуск через единый личный кабинет заказчика (Поставщика) и унификацию процедур по всей России.
2. Какие договоры заключаются по результатам торгов
По общему правилу в форме аукциона (иногда — конкурса) реализуется передача прав по следующим договорам:
- Аренды (платного пользования);
- Безвозмездного пользования;
- Доверительного управления;
- Других договоров, предусматривающих переход права владения или пользования.
3. Где и как размещаются торги
- Портал torgi.gov.ru — официальный сайт РФ, где публикуются извещения о конкурсах и аукционах по всем регионам.
- Региональные электронные торговые площадки (Р-ЭТП), аккредитованные ФАС, — автоматически сублистингуются на федеральном портале.
- Единая информационная система в сфере закупок (ЕИС 44‑ФЗ) — для организаторов, применяющих контрактную систему, торговые процедуры могут дублироваться в ЕИС.
Подача заявки полностью электронная: требуется ЭЦП (удостоверяющий центр Минцифры или аккредитованные центры), платформа поддерживает загрузку документов, оплату обеспечения и отслеживание статуса в режиме 24/7.
4. Виды имущества, выставляемого на торги
На торги могут выставляться объекты:
- В оперативном управлении или хозяйственном ведении унитарных предприятий;
- За автономными учреждениями (музеи, библиотеки, школы);
- За бюджетными и казёнными учреждениями, государственными органами и органами местного самоуправления.
Чаще всего это:
- Административные здания;
- Торговые и складские помещения;
- Земельные участки (в том числе под объекты ИЖС);
- Инженерные сети и технологическое оборудование.
5. Исключения: когда торги не требуются
В случаях, прямо оговорённых ст. 17.1 135‑ФЗ, торги не проводятся:
|
№ |
Случай |
Основание |
|
1 |
Аренда по Земельному, Водному, Лесному кодексам |
ч. 2 ст. 17.1 135‑ФЗ |
|
2 |
Передача научным и образовательным учреждениям (условия см. ниже) |
ч. 3.1 ст. 17.1 135‑ФЗ |
|
3 |
Международные договоры, указы Президента и Правительства |
п. 1 ч. 1 ст. 17.1 135‑ФЗ |
|
… |
… |
… |
|
16 |
Субаренда или безвозмездное пользование после не состоявшегося |
п. 16 ч. 1 ст. 17.1 135‑ФЗ |
Пример (ч. 3.1): учебное заведение (государственный ВУЗ) может передавать в аренду собственные объекты созданным им коммерческим юрлицам без торгов, если арендаторы занимаются внедрением НИОКР, интеллектуальной собственности и т. д.
6. Порядок проведения торгов: шаг за шагом
Шаг 1. Подготовка организатора
- Разработка положения об аукционе и конкурсной документации с приложением проекта договора;
- Утверждение начальной цены (минимальной) и «шага аукциона»;
- Формирование лотов (каждый лот — один объект);
- Определение срока подачи заявок, обеспечения, даты проведения «осмотра» объекта.
Шаг 2. Публикация извещения
- Размещается на torgi.gov.ru и (при необходимости) в ЕИС.
- Извещение должно содержать все базовые данные: описание объекта, цены, формы заявок и требования к участникам.
Шаг 3. Приём заявок и внесение обеспечения
- Электронная заявка с комплектом документов (ЭЦП);
- Внесение задатка (служит частью обеспечения контракта) на указанный расчётный счёт;
- Возможность подать одну заявку на конкурс или аукцион.
- Конкурс: комиссия оценивает по качественным и экономическим критериям.
- Аукцион: автоматически определяется победитель по наивысшей цене.
Шаг 5. Проведение аукциона в «живом» режиме
- Участники делают ставки в электронном интерфейсе.
- Число раундов и шаг торгов регламентированы документацией.
Шаг 6. Подведение итогов и заключение договора
- Итоги публикуются на площадке в течение установленного срока (обычно 3–5 дней).
- Победитель подписывает договор аренды (или иной договор) в форме публичной оферты.
7. Актуальные изменения и тренды 2025 года
- Полная интеграция региональных ЭТП с torgi.gov.ru: единый личный кабинет и ускоренная процедура аккредитации.
- Стандартизация XML‑шаблонов конкурсной документации (по образцу ЕИС 44‑ФЗ).
- Повышенное внимание ФАС к прозрачности торгов: ежеквартальные отчёты об исполнении и контроль независимыми аудиторами.
- Мобильные приложения ЭТП позволяют следить за торгами «на ходу» и подавать заявки со смартфона.
- Упрощённое продление договоров для добросовестных арендаторов: без повторных торгов при условии оценки рыночной стоимости и срока ≥ 3 лет (ч. 9–11 ст. 17.1 135‑ФЗ).
8. Преимущества участия в электронных аукционах
- Прозрачность и доверие: вся история торгов доступна в личном кабинете.
- Доступность: нет географических ограничений — участвовать можно из любого региона.
- Скорость: все этапы от извещения до подписания договора укладываются в 1–2 месяца.
- Конкурентная цена: возможность купить (арендовать) объекты по рыночным или ниже рыночных ценам.
9. Риски и как их минимизировать
|
Риск |
Рекомендации по минимизации |
|
Недостаточная изученность объекта |
Проводите осмотр заранее, зафиксируйте дефекты в протоколе. |
|
Высокая конкуренция |
Грамотно формируйте стартовую ставку и шаг аукциона. |
|
Срыв сроков оформления документов |
Держите «под рукой» готовые сканы с ЭЦП и протоколы предыдущих торгов. |
|
Штрафы за отказ от заключённого договора |
Внимательно читайте требования к обеспечению исполнения договора. |
|
Изменения в законодательстве |
Следите за обновлениями ФАС и подписывайтесь на рассылки ЕИС. |
10. Практический чек‑лист инвестора
- Регистрация и аккредитация на torgi.gov.ru (ЭЦП, паспорт, ИНН).
- Подготовка образца заявки и пакета документов.
- Установление финансового лимита: начальная цена + обеспечение.
- Анализ метрик площадки: средняя конкуренция, динамика выигрышей по лотам.
- Проведение виртуального или реального осмотра (фото/видео).
- Мониторинг изменений в конкурсной документации.
- Участие в тренингах по работе с ЕТП (много Web‑семинаров ФАС).
- Оценка рыночной стоимости объекта (обратитесь к независимым оценщикам).
- Стратегия ставок: от «мягкой» (малые шаги) до «агрессивной» (один максимальный раунд).
- Подписание договора и оформление передаточного акта в день заключения контракта.
Заключение
Аренда государственного и муниципального имущества через торги — это выгодный способ получить коммерческие или производственные площади по прозрачной и конкурентной процедуре. 2025 год принес новые цифровые инструменты и упрощённые механизмы, которые делают участие быстрым, удобным и безопасным.
Готовы начать?
1. Зарегистрируйтесь на torgi.gov.ru.
2. Подпишитесь на нашу рассылку: мы еженедельно публикуем подборки «горячих» лотов и аналитику рынка.
3. Свяжитесь с экспертами Аукционного дома ТОРГИ‑РУ для полного сопровождения — от анализа лота до подписания договора.
Получите конкурентное преимущество уже сегодня и заключайте договоры аренды ГИМ на самых лучших условиях!
Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать вопрос
Последние статьи
