Перспективные сегменты недвижимости России — итоги 2025 года
Содержание статьи
Введение
По итогам 2025 года рынок недвижимости России претерпевает значительные изменения. После рекордных уровней инвестиций в 2024 году — около 1,09 трлн ₽ (рост +25 % к 2023 году), — аналитики прогнозируют падение до 700–800 млрд ₽ . Это связано с ужесточением денежно-кредитной политики ЦБ (ставка 21 %) и высокой стоимостью заемного финансирования. Тем не менее, динамика перераспределения капитала показывает рост активности в сегментах офисов и складов, а также внимание к «зелёной» недвижимости.
1. Общая динамика инвестиций
-
Итоги 2024‑2025: В 2024-м инвестиции достигли 1,094 трлн ₽. А в I квартале 2025 года – уже 136 млрд ₽ (+31 % к январю–марта 2024), из которых 73 % вложено в офисы.
-
Прогноз на 2025: Ожидается снижение до 550–600 млрд ₽ по оценке Nikoliers и IBC ; более широкий диапазон – 700–800 млрд ₽ .
Основные причины пересмотра:
-
Дорогие кредиты – ставка ЦБ ~21 %, стоимость заимствований зашкаливает.
-
Дефицит качественных объектов – особенно в сегменте складов и офисов.
-
Отток иностранцев – доля зарубежных инвесторов упала до 8–10 % по итогам 2024–2025 годов.
2. Топ‑сегменты в 2025 году
2.1 Офисная недвижимость
-
Универсальный лидер — около 53 % всех инвестиций в Q1 2025 (≈73 млрд ₽) .
-
В 2024 году офисы получили 430 млрд ₽ (2,8‑кратный рост к 2023) .
-
Инвесторы — конечные пользователи: госкомпании (РЖД, ЦБ, Газпром) выкупают офисные объекты.
-
Доходность 11–13 % (ставки капитализации); арендные ставки в Москве поднялись на 17 %.
-
Основные риски: высокая ставка, дефицит ликвидных площадей, возраст зданий.
2.2 Складская индустриальная недвижимость
-
В Q1 2025: 19 % рынка инвестиций (≈26 млрд ₽).
-
В 2024: рост примерно в 3 раза, итого ≈174 млрд ₽ .
-
Доходность — 11–13 % ; логика роста: boom e‑commerce, дефицит площадей, аренда с минимальной вакантностью.
-
В регионах – особенно в Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Уфе – доходность выше (8–9 %).
-
Проблема – нехватка готовых объектов, строятся преимущественно built‑to‑suit.
2.3 Жилая недвижимость
-
В Q1 2025: около 19 % инвестиций (≈26 млрд ₽) .
-
Доходность 6–7 %, цены росли на 5–7 % в 2024 . Аренда вторички — ~6,4 %; новостроек – ~6 %.
-
Новостройки: спрос поддерживается льготной ипотекой, но снизится из-за высокой ставки.
-
Риски: падение спроса в массовом сегменте, отсутствие ипотечной поддержки.
2.4 Торговая и гостиничная недвижимость
-
Доля в Q1 2025 — менее 10 %.
-
В 2024: торговля рекордные +50 % в 2023, затем упала; гостиницы стабильно — 53 млрд ₽ .
-
В 2025: торговля обошла склады — на уровне 15 %, склады — 12 %.
4. Основные тренды
4.1 Монетизация через «зелёную» и ESG‑недвижимость
-
Повышенный интерес к ESG: сертификация CORE.ECO, «зелёные» склады и офисы.
-
Реализован один из первых «зелёных» складов в Казани (Hines) с окупаемостью 7 лет.
-
ESG сегодня — инструмент конкурентного преимущества и экспорта капитала.
4.2 Реновация устаревших объектов
-
Примеры: апгрейды ТЦ, превращение офисов в склады/мультифункциональные пространства, как обновление ТЦ «Атриум».
-
Moscow‑Сити: проекты «Ростех‑Сити», One Tower, Yuzhny Port — пример крупномасштабных редевелопментов.
4.3 Финансовые условия и монетарная политика
-
Ключевая ставка ЦБ – 21 % держится долго, кредиты остаются дорогими.
-
Смягчение возможно во второй половине 2025 – 2026; тогда ожидается новый рост сделок.
4.4 Переформатирование офисных активов
-
Гибкие офисы, co‑working — спрос смещается на малые пространства (<1000 м²) .
-
Тренд: конверсия старых офисов в склады/индустриальные объекты, как в зарубежной практике .
5. Что выгодно покупать в 2025 году?
| Сегмент | Причины инвестирования | Доходность | Риски |
|---|---|---|---|
| Офисы | Высокий спрос от гос/корпораций, доходность 11–13 % | 11–13 % | Недостаток качественных площадей, ставки ЦБ |
| Склады/индустрия | Charged e‑commerce, дефицит мест, доходность 11–13 % | 11–13 % | Стройка по заказу, высокая конкуренция |
| Жилая недвижимость | Стабильный спрос, льготная ипотека, аренда ~6 % | 6–7 % | Рост ставок, падение спроса в эконом/комфорт |
| ESG‑объекты в любых сегментах | Повышенный интерес к устойчивому строительству, премиальные клиенты | — | Более высокая стоимость застройки |
| Редевелопмент (офис/торг/склад) | Возможность обновить устаревшие активы | — | Риск проектирования и регуляций |
| Региональные склады/офисы | Доход до 9–13 %, дешевле, есть потенциал роста | 8–13 % | Меньше ликвидность, географические риски |
6. Основные вызовы
-
Кредиты всё ещё дороги, ограничения со стороны ЦБ.
-
Ограниченное предложение: особенно готовых офисов и складов.
-
Геополитические и юридические риски: санкции, национализации, проблемы с зарубежными активами .
-
Дефицит кадров и рост стоимости стройки.
-
Неопределённость спроса: в жилом сегменте и торговле, из-за ставки и изменений программ субсидий.
7. Прогноз и рекомендации
-
Снижение ставок ЦБ во второй половине 2025 – 2026 станет ключевым драйвером активности .
-
Инвестируйте в офисы/склады: самые надёжные сегменты с высокой доходностью.
-
Внедряйте ESG‑решения — это растущий тренд, особенно при работе с крупными фондами.
-
Ищите сдуру регионов: Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск, Уфа — потенциал для выше доходности .
-
Следите за редевелопментом: проекты Moscow‑Сити помогут извлечь выгоду из обновления старых объектов.
-
Избегайте массового жилья — сегмент чувствителен к льготам, рискует избыточной ставкой.
-
Формируйте пул «built‑to‑suit» объектов — они востребованы, но требуют времени и внимания.
Заключение
Хотя общий объём инвестиций в недвижимость России в 2025 году может сократиться значительно (до 700–800 млрд ₽), офисные и складские сегменты остаются ключевыми драйверами рынка. Эти отрасли демонстрируют стабильный спрос, хорошие ставки доходности и возможность перераспределения капитала даже в условиях жёстких ставок ЦБ. Инвесторам рекомендуется ориентироваться на доминирующие игроки, ESG-направления и редевелопмент — особенно в Москве, Московском регионе и динамичных регионах.
Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать вопрос
Последние статьи
