Аналитический прогноз рынка коммерческой недвижимости России на 2026–2030 годы

Российский рынок коммерческой недвижимости после рекордного роста 2024 г. (инвестиции свыше 1,1 трлн ₽) входит в стадию умеренной коррекции. Высокая ключевая ставка (выше 20 %), ускоренная инфляция и геополитическая нестабильность сказываются на спросе и строительстве. Одновременно уход западных компаний освобождает площади для отечественных арендаторов, а быстрый рост электронной торговли стимулирует спрос на логистику и склады. 

В таких условиях рынок трансформируется под влиянием макроэкономических факторов и структурных трендов – наша задача дать прогноз до 2030 г. по основным сегментам и регионам, а также определить наиболее устойчивые объекты для инвестиций.

Макроэкономические факторы и драйверы рынка

С ослаблением экономических ожиданий ключевой ставке Банка России отводится основная роль. Сейчас ставка превышает 20 % и останется высокой в 2025 г., с постепенным снижением во второй половине 2025–2026 гг. ЦБ нацелен снизить инфляцию к концу 2026 г. – это позволит начать «цикл смягчения» монетарной политики. Однако в ближайшие 1–2 г. дорожающие кредиты и высокие ставки будут сдерживать девелопмент: инвестиции в CRE, по оценке IBC Real Estate и Nikoliers, сократятся с 1,09 трлн ₽ в 2024 г. до ≈500–800 млрд ₽ в 2025–2026 гг.. Давление на рынок оказывают также санкции и уход западного капитала – приток иностранного инвестирования снизился до 8–10 %. Сокращение внешнего финансирования и неясность с оплатой проектов подталкивают к ориентации на собственные ресурсы и кредиты, что удорожает строительство и ограничивает запуск новых проектов. 

Наряду с макрофоном, рынок реагирует на потребительские и технологические сдвиги. С одной стороны, реальная покупательская способность населения стагнирует из‑за инфляции, поэтому сегменты, ориентированные на потребительский спрос (особенно не базовые товары), могут столкнуться со спадами. С другой стороны, рост электронной коммерции требует развития складской инфраструктуры и логистики. Инвесторы ищут объекты с готовыми арендаторами и стабильным доходом: аукционы банкротств привлекают частников в условиях падения ставок по вкладам.

Сегменты коммерческой недвижимости

Офисные площади

Офисный сегмент в России остаётся одним из крупнейших по объёмам инвестиций и арендных ставок. Совокупный офисный фонд страны – около 30 млн м², из которых более 20 млн м² приходится на Москву. В 2024 г. введено порядка 567 тыс. м² новых офисов (2025 – прогноз ≈964 тыс. м²), большая часть — под заказчика (BTS). Несмотря на высокий спрос (рекордные 2,24 млн м² занято под аренду/покупку в 2024 г.), наблюдается дефицит качественных площадей и рост арендных ставок. Средневзвешенная базовая арендная ставка офисов (класс A/B, без НДС) выросла на 9 % до ≈23 400 ₽/м² в год. Инвесторы оценивают доходность офисных проектов в 11–13 % (капитализационные ставки).

Однако прослеживается разделение по качеству и локации. В Москве и Санкт-Петербурге востребованы элитные и бизнес‑центры (A и B+), где цены выросли за 2024–2025 гг. на 7–10 %. Менее ликвидные офисы (B и ниже, старые здания) страдают от тренда на удалёнку и переориентации арендаторов, и их заполнение затруднено. В регионах большинство офисов устаревшие (классы C/D), новые проекты редки, арендные ставки там значительно ниже столичных. Владельцы региональных офисов обычно предпочитают долгосрочную сдачу (5–7 лет) для стабильной доходности.

Важные тенденции: развитие гибких офисов и коворкингов. Ожидается увеличение доли малых офисных пространств (100–200 м²) и помещений с непостоянными договорами, поскольку многие компании сокращают площади под гибридную работу. В Москве формат коворкингов более зрел, чем в регионах, и средняя цена места в гибких офисах ≈36,7 тыс. ₽/мес (СПб – ≈20,1 тыс. ₽/мес). Главный тренд – рост гибкости договоров аренды: при дефиците площадей арендаторы пересматривают контракты (стандартный рост арендной ставки при пролонгации может достигать 25–35 % в СПб). В новых проектах до сих пор доминирует стратегия BTS (строительство под клиента), но со временем может вырасти интерес к редевелопменту — перепрофилированию устаревших офисов в другие форматы (например, в склады или апарт-комплексы).

Логистика и склады

Сегмент складской и индустриальной недвижимости — лидер роста. Вклад в склады в 2024 г. вырос почти в 4 раза к 2023 г., достигнув 284 млрд ₽, а инвестиции в офисы превысили 430 млрд ₽ (рост в 2,8 раза). В I квартале 2025 г. на склады пришлось ≈19 % рынка инвестиций (≈26 млрд ₽). По оценкам аналитиков, в 2025 г. в России появится до 4,7 млн м² новых складских площадей; в Москве уже сдано 1,783 млн м² (2025 – ≈2,5 млн м²). При этом арендный рынок перегрет – предложение растёт рекордными темпами, но спрос тоже устойчиво высок. Рентабельные характеристики сегмента привлекательны: арендные ставки выросли на 40–45 % за последние годы, а средняя ставка в Москве достигла 12 500–13 000 ₽/м² в год. Инвестиционная доходность в складах оценивается в 11–13 %.

Важный тренд – переформатирование логистики и комплексная инфраструктура. Проектировщики строят «умные» складские хабы с автоматизацией, круглосуточным доступом, развитой экосистемой (ПЭК, сортировочные центры). Класс A складов остаётся дефицитным (в регионах вводятся индустриальные парки и хабы с господдержкой развития экспорта). В крупных агломерациях (Центр, Урал, Поволжье) спрос на «последнюю милю» толкает появление малых логистических объектов ближе к городу. При этом заполнение существующих складов близко к 100 % (вакантность класса A по итогам марта 2025 — ≈1,6 %), что поддерживает рост ставок и продажу готовых объектов арендного бизнеса (замена расходов на аренду на собственность).

Торговые площади и стрит-ретейл

Торговый сегмент переживает переориентацию. Крупные ТЦ испытывают давление из-за ухода ряда международных брендов и роста онлайн-продаж. По данным CMWP, объёмы ввода ТЦ в Москве к концу 2026 г. сократятся на 71 % по сравнению с 2025 г.. Во многом это связано с тем, что новые бренды уходят с рынка (по прогнозу, в конце 2025 в РФ выйдут лишь 22 зарубежных сети — на 57 % меньше, чем годом ранее), а арендаторы крупных ТЦ вынуждены свертываться. Средние арендные ставки в крупных ТЦ растут медленнее инфляции, и многие объекты накапливают вакантность. В Москве и Петербурге по итогам 2024 г. было введено ≈123 тыс. м² новых торговых площадей (в основном районных ТЦ и галерей), в 2025 ожидается до 200 тыс. м². Формат «последней мили» с акцентом на повседневный ритейл (продукты, развлечения, услуги) вытесняет пустующие гипермаркеты.

Значительно растёт роль стрит-ретейла и малого формата. Небольшие магазины и объекты на первых этажах жилых домов в микрорайонах (street retail) остаются востребованными благодаря удобству для населения. По данным Compass, арендуемая площадь крупных ТРЦ уже сокращается, а стрит‑ритейл демонстрирует стабильный спрос. Тренд «лайфстайл-центров» (небольшие ТЦ с кинотеатрами, фуд-кортами и услугами) развивается в городах-миллионниках. Также появляются форматы «dark stores» и пункты выдачи заказов, интегрированные в торговые объекты и склады, из‑за бума электронной коммерции. Средние арендные ставки в качественных ТЦ и ритейл-проектах в Москве и СПб все ещё растут (особенно в устоявшихся локациях), тогда как новые торговые объекты вынуждены предлагать скидки или рассрочки, чтобы привлечь арендаторов.

Подписывайтесь на канал Андрея Окулова — эксперта с 25+ лет опыта

Перейти в канал

Производственные и индустриальные объекты

Спрос на производственные и технологические площади также усиливается. Поддержка импортозамещения и локализации производства ведёт к росту числа индустриальных парков и технопарков (например, в Подмосковье, Татарстане, на Урале). Крупные промышленные компании инвестируют в собственные заводы и склады: предложения аренды промпомещений сокращаются. Дата-центры и альтернативные форматы (например, лаборатории ИИ, биотех-парки) становятся отдельным драйвером — по оценкам iKS-Consulting, к концу 2024 г. ёмкость коммерческих ЦОДов РФ выросла на 17,2 %. Ожидается, что к 2030 г. более 70 % нагрузки на ЦОДы будет приходиться на AI-приложения, что дополнительно стимулирует спрос на современные промышленные площади. Таким образом, индустриальный сегмент (склады, логистика, промзоны) сохраняет лидерство по инвестиционной привлекательности: он демонстрирует высокую доходность (около 10–12 % годовых) и относительно устойчивый спрос даже при нестабильной экономике.

Географическая структура рынка

Москва

Москва остаётся крупнейшим и наиболее зрелым рынком CRE в России. На столицу приходится основная часть качественных офисов, торговых и логистических проектов. Офисы классов A/B в Москве привлекают львиную долю инвестиций и обладают самыми высокими ставками: средняя базовая аренда в бизнес-центрах столицы на 83 % выше, чем в Петербурге. В 2024–2025 гг. в Москве запланированы строительство крупных офисных комплексов (по 100+ тыс. м²) и транспортно-пересадочных узлов, что поддерживает деловую активность. 

В торговом сегменте московские ТЦ наращивают премиум-форматы, учитывая интерес международных брендов. Особо выделяются логистические хабы в Подмосковье: здесь возводятся крупнейшие склады и транспортно-логистические центры, что обеспечивает высокую доходность и устойчивый спрос. По итогам 2024–2025 гг. именно Москва остаётся местом сосредоточения главных сделок и запусков новых CRE-проектов. В то же время рынок Москвы подвержен высоким ценовым уровням: в 2024–2025 г. средняя стоимость «квадрата» новостроек достигла ≈385 тыс. ₽, что ограничивает дополнительный рост.

Санкт-Петербург

Санкт-Петербург – второй по объёму рынок России, но «в дефиците продукта». В 2024 г. в Петербурге введено рекордно мало офисных площадей (около 34,1 тыс. м²) и практически сразу все они заполнены. Это вызвало резкий рост арендных ставок: в 2024 г. арендная ставка для класса B выросла на 32 % (с 1277 до 1681 ₽/м²/мес). Спрос здесь сохраняется за счет торговых сетей и IT-сектора. Тем не менее Санкт‑Петербург испытывает жёсткую нехватку новых качественных площадей, что делает его рынком арендаторов с высокой конкуренцией и ростом ставок. В торговом сегменте СПб также наблюдается высокий спрос на локальные форматы и «последнюю милю» несмотря на умеренную активность больших ТЦ. К концу 2025 г. на рынке Петербурга ожидается увеличение числа стрит-ритейл форматов и точек обслуживания, компенсирующих уход крупных игроков.

[ВИДЕО] Стоит ли покупать квартиру сейчас? Прогнозы на 2025-2026 годы 

Регионы (Новосибирск, Казань, Екатеринбург, Казань, Краснодар и др.)

Региональные центры демонстрируют разнонаправленные тенденции. В крупных провинциальных городах спрос на коммерческую недвижимость обычно ниже столичного, но в некоторых из них он активизируется за счёт собственников бизнеса и инфраструктурных программ. Особенно выделяются логистические и промышленные хабы в регионах: в 2024–2025 гг. строительный объём складов в регионах втрое превысил московские показатели. Например, Новосибирск, Казань, Екатеринбург и Уфа демонстрируют усиленный интерес инвесторов к складским и офисным проектам с высокими ставками доходности (в регионах доходность современных офисов/складов достигает 8–13 %). В этих городах растёт предложение «built-to-suit» объектов под конкретные бизнесы (особенно под ИТ и логистику), что поддерживает востребованность. 

Кроме того, по оценке экспертов, Казань, Краснодар, Новосибирск и другие динамичные регионы являются перспективными для вложений благодаря сочетанию относительно низкой себестоимости и роста спроса. В Сочи и Краснодарском крае оживление рынка тоже ожидается за счёт туризма и местного спроса на склады и офисы. Тем не менее в большинстве регионов преобладают устаревшие офисы и склады классов C/D, и их арендные ставки заметно ниже столичных. Владельцы часто ориентируются на долгосрочные договоры, чтобы компенсировать меньшую ликвидность. В целом, география основных сделок смещается: Москва и Петербург остаются ключевыми, но всё больший интерес вызывают средние города-миллионники (Новосибирск, Казань, Екатеринбург, Уфа, Краснодар) и транспортные узлы (Подмосковье, Татарстан, Урал).

Инвестиционные рекомендации (2025–2026)

В условиях сохранения высоких ставок и неопределённости инвесторы ищут «защищённые» сегменты CRE. Во-первых, складские и логистические объекты — наиболее стабильный вариант. Они демонстрируют самые высокие темпы роста доходности (арендные ставки +12–15 % в год) и обеспечивают прибыль ~10–12 % годовых. К тому же они востребованы участниками рынка (e‑commerce, ритейл, производство) даже при замедлении экономики. Во-вторых, качественные офисы класса A. Несмотря на общий спад девелопмента, спрос на современные офисные здания остаётся высоким. Государственные компании и крупный бизнес активно выкупают площадки (например, РЖД купило почти целый небоскрёб в «Москва-Сити»), что поддерживает инвестиционную привлекательность офисов. Доходность офисов составляет ≈11–13 %, а новые контракты могут приносить 6–8 % годовых (в регионах — до 8–9 %). В-третьих, street retail и малые торговые объекты. Небольшие магазины и кафе на первых этажах жилых домов и ТЦ растущего формата остаются жизнеспособными: они отвечают потребностям населения «рядом с домом» и могут приносить доход ~6–8 %.

Помимо сегмента, важно выбирать правильные локации и объекты. Эксперты советуют фокусироваться на проектах с готовой доходностью (арендатор уже подобран на момент покупки) и выгодном расположении. Так, инвесторам рекомендуется рассматривать готовый арендный бизнес на торгах (bankruptcy auctions) и здания с заключёнными долгосрочными контрактами – это поможет сократить риски простоя. Особое внимание стоит уделять объектам класса A в центрах крупных городов (лучший спрос) и новым «зелёным» проектам с ESG-сертификацией (они стимулируются государством и интересуют международные фонды). Напротив, стоит избегать перенасыщенных и низкокачественных сегментов: массовое жильё (риск низкой доходности при росте ипотеки) и большие устаревшие ТЦ (в них падают ставки и растёт вакантность).

Среди регионов предпочтения стоит отдавать городам с растущей экономикой: Москва, Санкт-Петербург, Казань, Новосибирск, Краснодар, Екатеринбург, Уфа, а также логистическим узлам Подмосковья и Татарстана. Например, именно в Подмосковье и Татарстане развивается крупная складская инфраструктура, а в Краснодарском крае – апарт-отели и «компании без офиса» в сегменте стрит-ретейл. В долгосрочной перспективе интересны также проекты редевелопмента: превращение старых офисов/складов в современные комплексы, и внедрение «умных» технологий (автоматизация, датчики энергопотребления), что повышает ликвидность объекта.

Прогноз на 2026–2030 годы

На горизонте 2026–2030 гг. рынок коммерческой недвижимости России будет идти по пути адаптации к новым реалиям. Если Центробанк приступит к снижению ставки во второй половине 2025 г. или в 2026 г., это может стимулировать рост сделок (особенно в офисном и жилищном сегментах). Тем не менее ставки останутся выше докризисного уровня: эпоха дешёвых денег закончилась, а значит резкий рост цен в CRE маловероятен. Ожидается умеренный рост аренды и капитализации в ведущих сегментах.

Офисный сектор к 2030 г. вероятно продолжит развитие «ядра» – качественные центры в крупных городах, где будут строиться штаб-квартиры и коворкинги. Однако общий спрос может сглаживаться из-за гибридной работы; доля офисных площадей на душу населения в регионах вырастет лишь незначительно. Логистика и индустрия сохранят лидерство: потребность в современных складах продолжит расти вместе с e‑commerce, переделкой цепочек поставок и локализацией производства. Девелоперы будут расширять крупные логистические парки и технопарки (особенно вокруг городов-миллионников). Торговый сегмент видит «консолидацию»: доля онлайн-продаж может достичь 80 % по некоторым категориям к 2028 г., поэтому крупные ТЦ будут лишь реновироваться или трансформироваться под смешанное использование (развлечения, доставка, логику). В то же время street retail и локальные ТЦ «последней мили» продолжат занимать нишу. Индустриальные форматы (ЦОДы, дата‑центры, промпарки) вырастут, подпитываемые цифровизацией и поддержкой технологий.

Геополитические риски сохранят давление: до 2030 г. «открытость» рынка будет оставаться ниже докризисного уровня, а правовые факторы (регулирование, санкции) будут влиять на иностранные инвестиции. В то же время более гибкая макрополитика и накопившийся отложенный спрос дадут рынку «импульс» в середине десятилетия. Например, ожидается, что объёмы ввода складов могут восстановить рост к 2027 г. (с прогнозных 1,2 млн м² в 2026 г. до 1,5 млн м² в 2027 г., +25 %).

Заключение

Российский CRE-рынок 2026–2030 будет характеризоваться устойчивостью в ключевых сегментах при высокой макронеопределённости. Главные драйверы – политика ЦБ (ставки и инфляция), геополитическая ситуация и технологическая трансформация – определяют баланс рисков и возможностей. Стабильными окажутся склады и качественные офисы: эти сегменты демонстрируют наилучшую доходность и спрос, что подтверждают эксперты. Также перспективны проекты смешанного и «зелёного» девелопмента, отвечающие новым стандартам ESG. 

В крупных городах (Москва, СПб) рост замедлится, но региональные рынки (Казань, Новосибирск, Краснодар, Уфа и др.) покажут более динамичную картину. Инвесторам рекомендуется диверсифицировать портфель, сочетая офисы, склады и стрит-ритейл в стабильных локациях. Важно учитывать, что ставки ЦБ и инфляция остаются ключевыми драйверами: планируя инвестиции, следует ориентироваться на «защитные» активы с готовыми арендаторами и гибкими условиями аренды.

Подписывайтесь на канал Андрея Окулова — эксперта с 25+ лет опыта

Перейти в канал