Рынок коммерческой недвижимости России: тренды и прогнозы до 2030 года

Тренды по сегментам CRE (2025–2030)

• Офисная недвижимость. Совокупный офисный фонд РФ составляет около 30,075 тыс. кв. м (Москва – 20,694 тыс. кв.м). В 2024 г. введено ≈567 тыс. кв.м новых офисных площадей; по прогнозу 2025 г. – ≈964 тыс. кв.м, но при этом уже свыше 60% будущих объектов проданы «с колес» или строятся под клиента. Спрос на офисы остаётся высоким: по оценкам CMWP, по итогам 2024 г. под аренду и покупку было занято рекордные 2,24 млн кв.м, а на 2025 г. прогнозируется ≈1,9 млн кв.м. Из-за дефицита качественных площадей ставки аренды растут. Средневзвешенная базовая ставка (без НДС и эксплуатационных) выросла в 2024 г. на 9% до ≈23,4 тыс. ₽/кв.м/год; эксперты ожидают её дальнейшего роста. Таким образом, на офисном рынке доминирует стратегия продажа и BTS-проекты (строительство под заказчика), что ограничивает доступные варианты аренды. Главный тренд – улучшение качества объектов (классы A и B) и укрупнение штаб-квартир: в 2025 г. в новой застройке запланировано несколько больших офисных зданий по 100+ тыс. м².

• Торговая недвижимость (ритейл). Ритейл-жильё всё больше ориентируется на локальный спрос. В Москве в 2024 г. введено ≈123 тыс. кв.м новых торговых площадей, в 2025 г. ожидается ≈200 тыс. (с учётом прежде всего малых и районных ТЦ). Средняя арендуемая площадь вновь открываемого ТЦ увеличивается – с 12,4 тыс. кв.м в 2024 г. до 13,8 тыс. кв.м в 2025 г., что отражает укрупнение объектов (появляются ТЦ по 20–40 тыс. кв.м вместо мелких галерей). В торговых центрах доминируют повседневные форматы: большая часть новых проектов – районные ТЦ рядом с жильём, ориентированные на товары повседневного спроса. Доходы торговых операторов поддерживают новые международные бренды: по итогам 2024 г. на российский рынок вышло 22 зарубежные сети, а ещё 13 анонсировали вход в 2025 г. 

• Гостиничная недвижимость. Гостиничный сектор относительно мал: по России около 158 тыс. номеров (из них 30 тыс. – в Москве). Ввод новых отелей идет очень скромно – порядка 0,6–0,8 тыс. номеров в Москве в год. Основной спрос формируют деловые и выездные туристы на ключевых направлениях. Рост сегмента подавляет ограниченное финансирование и увеличение затрат: доходность отелей не успевает за ростом цен на строительство. Поэтому прогнозируется незначительный рост гостиничного фонда, в основном за счёт малого бизнеса (гостиницы формата B&B, апарт-отели).

• Дата-центры и альтернативные форматы. Сектор ЦОД стремительно растёт: спрос диктуют цифровизация бизнеса и развитие ИИ. По оценкам iKS-Consulting, к концу 2024 г. количество стойко-мест в российских коммерческих ЦОДах вырастет примерно на 17,2%. Крупные игроки ИТ-индустрии («Ростелеком», «Сбер», «Яндекс» и др.) активно строят локальные дата-центры для защиты данных, а многие предприятия переходят на гибридное облако. К 2030 г. ожидается, что более 70% нагрузки на ЦОДы будет приходится на ИИ-приложения.
  Среди альтернативных офисных форматов продолжают развиваться коворкинги и сервисные офисы. В Москве рынок коворкингов более развит, чем в регионах: средняя цена места (рабочего места в гибком офисе) — ≈36,7 тыс. ₽/мес, тогда как в Санкт-Петербурге – около 20,1 тыс. ₽/мес. Ключевой тренд – гибкость договоров: из-за дефицита площадей арендаторы вынуждены пересматривать условия (стандартный рост при продлении контрактов – 25–35% в СПб) и всё чаще берут в аренду блоки в новых объектах заблаговременно. В перспективе доля гибких форматов сохранится (особенно в Москве), а девелоперы используют коворкинг как дополняющую функцию к бизнес-центрам.

Москва – Санкт-Петербург – регионы

• Москва: крупнейший и наиболее зрелый рынок. На столицу приходится львиная доля качественных объектов (офисов, ТЦ, складов). Здесь вводятся основные девелоперские проекты и самые высокие арендные ставки. В Москве доминируют офисы классов A/B (структура 30 075 / 20 694 тыс. кв.м по России/Москве), и цены превышают все остальные регионы: например, средняя ставка места в коворкинге в Москве на 83% выше, чем в Петербурге. При этом рынок по-прежнему растёт: в 2024–2025 гг. запланированы крупные офисные и транспортно-пересадочные комплексы, а арендные ставки продолжат расти. Московские ТЦ наращивают премиум-форматы, а в ритейле сохраняется интерес мировых брендов. Московский складской рынок также бурлит: здесь строятся крупнейшие логистические хабы. Таким образом, Москва привлекает основную инвестиционную активность: по итогам 2024–2025 гг. именно здесь сосредоточены главные сделки и новые запуски проектов.

• Санкт-Петербург: второй по объёму рынок России. СПб испытывает острый дефицит новых офисов: в 2024 г. введено всего ~34,1 тыс. кв.м офисных помещений – рекордно мало, и практически все они мгновенно заполняются. Это вызвало резкий рост арендных ставок (класс B +32% в 2024 г. – с 1 277 до 1 681 ₽/м²/мес) и снижает доступность крупных блоков. Тем не менее Петербург сохраняет устойчивый спрос в торговле и ИТ-секторе. Регионы: по сравнению с мегаполисами рынок существенно менее развит. В регионах большинство объектов – офисы и склады классов C/D (старые административные и производственные здания), новых проектов мало. Арендные ставки здесь значительно ниже столичных; владельцы часто предпочитают долгосрочную сдачу (5–7 лет) для стабильного дохода. Управление недвижимостью в регионах обычно ведётся собственниками без профессиональных УК. В целом столичные рынки отличаются большим качеством и ликвидностью: Москва – крупнейший и наиболее дорогой CRE-рынок, Санкт-Петербург – крупный, но в дефиците продукта, а регионы – более консервативные с менее динамичной, преимущественно устаревшей инфраструктурой.

Риски и возможности

• Экономические факторы: Высокая ключевая ставка (ЦБ в конце 2024 г. – ≈22% годовых) делает кредиты дорогими, что ограничивает инвестиции. По оценкам IBC Real Estate, в 2025 г. объём вложений в CRE может сократиться до 500–600 млрд руб. (против рекордных 1,3 трлн руб. в 2024). Главные риски – геополитическая нестабильность и санкции: отсутствие притока зарубежного капитала (в т.ч. со стороны Китая и Ближнего Востока) усугубляет неопределённость. Инфляция и рост ставок повышают стоимость строительства и обслуживания долга, что может замедлить запуск новых проектов.
• Потребительские изменения: Замедление реальных доходов населения влияет на розничный и гостиничный сегменты. В отраслях, связанных с потребительским спросом, ожидается снижение спроса из‑за общей стагнации рынка потребительских товаров. С другой стороны, растёт сегмент электронной коммерции, что требует перенастройки ритейла (распределительные центры, брендовые шоурумы, развлекательные пространства в ТЦ). Удалённая работа и цифровизация трансформируют спрос на офисы: часть компаний сокращает или оптимизирует площади (влияние гибридного формата пока компенсируется общим дефицитом офисов).

• Урбанистические тренды и ESG: Современные городские стратегии влияют на CRE: усиливается интерес к многофункциональным кварталам с бизнесом, жильём, общественными пространствами. Например, в Москве появляются интегрированные кластеры (микрорайоны с офисами и торговыми зонами рядом с жилыми комплексами). Одновременно на первый план выходят эко- и ESG‑инициативы. По данным экспертов, при прочих равных «современные покупатели обращают внимание на ESG-параметр и выбирают проекты с «зелёной» верификацией». Важный тренд – редевелопмент существующих зданий: это экономит земельные ресурсы и позволяет сократить отходы до 70% при модернизации. Девелоперы всё чаще оснащают объекты энергоэффективным оборудованием и инфраструктурой для зелёного транспорта (зарядки для электрокаров, велодорожки и озеленение). Государство поддерживает «зелёное» строительство (субсидии на проекты с экологическими стандартами), что даёт дополнительный стимул. Таким образом, объекты с высоким ESG-классом получают конкурентное преимущество на рынке. 

• Возможности: Несмотря на риски, CRE остаётся классом активов со стабильным спросом и более высокой доходностью, чем жилая недвижимость. Возможности видны в следующих областях: а) Индустриальные площадки: растущий логистический спрос и дефицит качественной складской недвижимости создают потенциал для новых проектов (с учётом оптимизации цепочек поставок). б) Ритейл и сервис: формат «городских торговых улиц» (street-retail) и малых ТЦ в спальных районах будет расширяться, компенсируя уход больших торговых сетей и онлайн-конкуренцию. в) Альтернативы: цифровые форматы (дата-центры, мультирегиональные сети коворкингов) продолжают расти за счёт миграции бизнеса в российские юрисдикции и потребности в гибкой офисной среде. г) Девелопмент и реновация: в эпоху высоких ставок проектам с устойчивой бизнес-моделью (BTS, проекты с арендатором на момент строительства, mixed-use) отдают приоритет; освоение старых индустриальных зон и реновация «серого фонда» офисов/складов открывают новые ниши.

Инвесторам, девелоперам и арендаторам нужно учитывать эти факторы при планировании проектов. Например, инвестору важнее сконцентрироваться на сегментах с наибольшим дефицитом (класс A офисы в центре, современные склады). Девелоперу стоит обратить внимание на интеграцию в городскую среду и энергоэффективность (ESG) – такие объекты востребованы и стимулируются государством. А арендаторам следует учитывать растущие ставки и дефицит площадей: подписание долгосрочного договора по фиксированной ставке может быть более выгодно при высокой конкуренции за офис или торговую площадь.

Итоги: 

Российский рынок коммерческой недвижимости находится в состоянии трансформации. Главные драйверы – макроэкономическая конъюнктура (ставки, санкции), изменения в потреблении (цифровизация, урбанистика) и новые подходы к девелопменту (ESG, редевелопмент) – определяют баланс рисков и возможностей на 2025–2030 годы. Тщательный учёт этих факторов поможет целевым аудиториям (инвесторам, девелоперам, арендаторам) эффективно работать на рынке CRE, находить выгодные ниши и минимизировать риски.