Цены на офисы и стрит-ритейл в Москве: аналитика по районам (2025–2030)

 Смотрите видео: «Цены на недвижимость ВЗЛЕТЯТ: ШОК прогноз на 2025 год!»

По итогам 2023–2024 гг. рынок коммерческой недвижимости Москвы демонстрирует рекордный спрос при ограниченном предложении. Средняя ставка аренды офисов быстро растёт: на начало 2025 года она достигла около 26–29 тыс. руб./м²/год, что на 15–17% выше уровня прошлогодней. Дефицит качественных помещений привёл к сжатию вакансии: свободно менее 5% качественных офисов класса A. Стрит-ритейл (уличные торговые площади) также подорожал: средняя цена «квадрата» Q1 2025 – ~454 тыс. руб. (что на 9% больше, чем годом ранее). В статье представлены графики и таблицы по арендным ставкам и ценам в разных районах Москвы (ЦАО, внутри/вне ТТК, МКАД, спальные районы), по сегментам офисов (A, B+, B‑) и стрит-ритейла. Здесь же – прогноз развития до 2030 года.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Рынок офисов: ставки аренды и цены по районам

На фоне роста спроса и дефицита предложения аренда офисов в Москве активно дорожает. По данным CORE.XP/Arendator, средняя ставка по столице к началу 2025 года достигла 29 000 руб./м²/год (базовая ставка «всё включено»). Класс A стоил в среднем ~33 000 руб., класс B – ~25 000 руб. (прирост +17% год к году). Сильнее всего растут премиальные локации: в деловом центре «Москва-Сити» аренда достигает 54 000 руб./м²/год, в Белорусском районе – 45 000, Ленинградском – 42 000. Это почти вдвое выше среднего по рынку, что объясняется крайне низкой свободной площадью (в «Сити» лишь 0,8% вакантно). В целом же офисные ставки в 2023–2024 гг. выросли на 9–16%: средневзвешенная базовая ставка (A/B) по Москве поднялась примерно до 23 400 руб./м²/год (на 9% в 2024 г.) и составила ~26,6 тыс. руб. к фев. 2025 (+16% год к году).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Данные m2data (CRE) показывают резкие отличия по районам: в Центральном административном округе (ЦАО) аренда в декабре 2022 года в среднем – 31 066 руб./м²/год (для офисов всех классов), тогда как на окраинах (включая внутреннюю Троицкую и Новомосковскую территорию) – около 10–14 тыс. руб. (см. таблицу). Даже внутри МКАД разница значительна: Северный и Западный округа – ~20–21 тыс., Южный/ЮЗАО/СЗАО – ~18–18,5 тыс. руб. за «квадрат». Ниже приведена сводная таблица по административным округам Москвы (данные на конец 2022 г., по системе «all-in rent»):

Источник: m2data/CRE (компании «ВС-недвижимость»).

Как видно, офисы ближе к центру и внутри ТТК обходятся существенно дороже. Премиальные бизнес-центры (A-класса) традиционно дороже и даже в среднем по рынку в 2–3 раза превосходят окраины. По типам зданий в Москве 2022 г. лидируют многофункциональные комплексы (A+): ~59–60 тыс. руб./м²/год. Офисы класса A (в «качество – готовность») – ≈44,6 тыс.; B+ – ≈27,8 тыс.; B – ≈18,96 тыс.; B‑ – ≈14,7 тыс. руб. в год. Такое ценовое расслаивание приводит к разной доходности: по оценкам специалистов, эффективная капитализация офисных проектов сегодня на уровне 11–13% (доходность).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Аренда vs. капитализация: Рост ставок аренды сопровождается снижением капитализации объектов: выкупаемые объекты покупают на 10–12 годовых процентов и выше. Так, офисы оцениваются на 11–13% годовых (средняя доходность), а стритеритейл – 9–16% годовых. Из этих цифр следует, что срок окупаемости качественного офиса в Москве сейчас порядка 8–9 лет, а уличного магазина – 6–11 лет в зависимости от локации и формата. Владельцы нередко заключают долгосрочные договоры (5–7 лет) ради стабильной доходности: особенно характерно для региональных офисов, где большинство площадей класса B/C сдают на несколько лет вперёд. В Москве же все чаще доминируют краткосрочные гибкие модели (коворкинги), особенно внутри ТТК.

 Смотрите видео: «Где рухнут цены на жильё в 2025? Полный прогноз рынка недвижимости!

Особенности классов офисов и доходность

Офисы класса A (премиум) – это современные здания высокого качества в лучших локациях (ЦАО, «Москва-Сити», ключевые деловые кластеры). Они устанавливают верхнюю границу цен: в 2025 г. средневзвешенная ставка по классу A составила 29,4 тыс. руб., а в лидирующих объектах ЦАО доходила до 40–55 тыс. руб. за «квадрат». При этом вакансии в таких зданиях минимальны (A-класс: ~5% свободно), что даёт право собственникам задавать высокую цену. Стоит учесть, что с повышением ставок и дефицитом качественных площадей арендодатели нередко пересматривают уже согласованные условия в свою пользу. По прогнозам экспертов, ставки класса A продолжат расти на +25–30% ежегодно в ближайшие годы.

Продажа Готового Арендного Бизнеса

Получить консультацию

Офисы класса B+ (бизнес-класса, современные B-центры и старые дорогие здания) тоже дорожают: в 2024–2025 гг. рост составил ~10–15% (средний диапазон 25–30 тыс. руб.). Они занимают промежуточное положение: цены ниже A, но выше устаревших B. По сравнению с A-классом доходность у них чуть выше (кап. ставка несколько выше).

Офисы класса B/B- – это «рабочие лошадки» рынка: менее качественные или старые здания, часто вне центра. В Москве такие предложения относительно недороги: аренда B-го класса ≈19 тыс., B‑ ≈14,7 тыс. руб./м²/год (по данным конца 2022 г.). Однако их ликвидность снижается из-за гибридной работы и ухода арендаторов в А-классы. Цена на эти офисы растёт скромнее – около +10–15% в год (B+: +10–15% ). Зато инвесторы в них получают более высокую доходность (капит. ставка ближе к верхней границе 13%+) с условием большего риска (пустые метры).

 Смотрите видео: «Как купить недвижимость ВЫГОДНО? Покупка недвижимости с торгов.»

Рынок стрит-ритейла: цены и арендные ставки

Стрит-ритейл (магазины и сервисы на первых этажах с выходом на улицу) в Москве демонстрирует устойчивый спрос. Так, по итогам I половины 2022 г. Knight Frank фиксировал максимальные ставки аренды 271 тыс. руб./м²/год (Никольская улица). В целом, в 2023 году инвестиции в московский стрит-ритейл достигли рекордных ~1,8 трлн руб. (+55% к 2022). При этом цены на саму недвижимость шли вверх: по данным SimpleEstate, к 2025 Q1 средняя стоимость продажи стрит-ритейла в Москве – 454 000 руб./м² (–1% к кварталу, но +9% к началу 2024). Особенно быстро дорожали большие площади (>300 м²): +25% за год до ~387 000 руб./м².

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Арендные ставки в стрит-ритейле также растут (более +10% в 2023 году). Небольшие точки (до 300 м²) в Москве уже сдаются примерно по 3 000 руб./м²/месяц (≈36 000 в год). Крупные объекты (>300 м²) – около 2 140 руб./м²/месяц (≈25 700 в год), а помещения под супермаркеты – около 2 300 руб./м²/месяц (≈27 600 в год). В оживлённых спальных районах с новыми жилыми комплексами ставки чуть ниже, но и здесь доля «последней мили» стабильно высока. По оценкам аналитиков, доходность стрит-ритейла составляет 9–16% годовых, что делает его привлекательным для инвесторов, ориентированных на повседневный поток клиентов.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Сравнение офисов и стрит-ритейла по районам

Это упрощённая картина: в реальности значения могут разниться по отдельным проектам. Однако она иллюстрирует, что чем ближе к центру и МКАД, тем дороже все сегменты. На вторичном рынке офисов и магазинов в спальных районах цены и ставки минимальны.

Прогноз 2025–2030: главные тенденции

По прогнозам аналитиков, дальнейший рост цен и ставок аренды продолжится умеренными темпами, без резких скачков. На горизонте 2026–2030 гг. рынок будет адаптироваться к новому макро-фону (высокая ключевая ставка, инфляция). Ожидается постепенное снижение ставки ЦБ во второй половине 2025–2026 гг., что поддержит сделки в офисном и жилом сегментах. Тем не менее дешёвая кредитная «волна» не повторится, поэтому стремительный рост цен на CRE маловероятен. Скорее всего, арендные ставки будут увеличиваться примерно на уровень инфляции, а капитализационные ставки – снижаться в условиях высокой конкуренции арендаторов.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Офисный сектор: К 2030 году фокус сохранится на качественных центрах крупного города («ядро» рынка) – здесь продолжат строиться штаб-квартиры и гибкие офисы. Тем не менее общий спрос сгладится из-за гибридной работы: появится больше готовых офисных модулей и коротких договоров. В регионах соотношение офисных площадей на душу населения вырастет незначительно. Короче говоря, уровень аренды офисов А/B в Москве будет расти, но умеренно, примерно на несколько процентов в год, а пустующие площади (класс B и ниже) останутся проблемой.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Стрит-ритейл и торговля: Рынок консолидируется: крупные ТЦ испытывают давление (многие иностранные бренды уходят), но формат «последней мили» («последний рубеж») в городских микрорайонах продолжит активно развиваться. Малые ТЦ и street retail сохранят свой вес за счёт продуктовых и сервисных операторов. Уже к концу десятилетия доля онлайн-продаж может превысить 50–60% по некоторым категориям, но уличная торговля (супермаркеты, аптеки, сфера услуг) по-прежнему остаётся в дефиците качественных площадей. Средние ставки в устоявшихся торговых коридорах будут расти, а новые объекты (особенно большие ТРЦ) вынуждены предлагать скидки.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

По прогнозу, до 2030 года наиболее устойчивыми окажутся склады и качественные офисы – эти сегменты демонстрируют лучшую доходность и устойчивый спрос. Также перспективны проекты mixed-use и «зелёный» девелопмент под ESG-стандарты. Стрит-ритейл и локальные ритейл-форматы «последней мили» продолжат занимать свою нишу несмотря на цикл онлайн-торговли.

Доходность и инвестиции: почему через торги выгодно

На фоне нестабильной экономической ситуации инвесторам важно искать «защищённые» объекты с готовым доходом. Данные о доходности подтверждают привлекательность офисов и стрит-ритейла в столице: по экспертным оценкам, офисы Москвы дают 11–13% годовых, а стрит-ритейл – 9–16% годовых. Это существенно выше доходности жилой недвижимости и банковских вкладов. Даже при консервативных сценариях арендный поток офисного класса A или работающего магазина окупается примерно за 7–9 лет.

Начиная покупки через торги банкротств и аукционы, инвестор может дополнительно увеличить эту доходность. По наблюдениям аналитиков, на торгах часто появляются «выгодные лоты» коммерческих площадей: доходность таких объектов может доходить до 25% годовых. Это означает, что даже с учётом высоких рисков и неопределённости (Рост ставок ЦБ), вход в рынок через торги позволяет приобрести активы заметно дешевле рыночной цены.

Кроме того, сейчас в Москве заявлено рекордное предложение новостроек (ввод офисов 2025–2026 гг. обещает вырасти до ~1,2 млн м², хотя реальный объём ввода может оказаться ниже из-за сдвига сроков). Это временно усиливает давление на девелоперов и даёт покупателю в торговой сделке преимущество – можно спрогнозировать ценовое дно.

Вывод: Рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2025–2030 гг. будет характеризоваться умеренным ростом ставок аренды и умеренными колебаниями цен, при этом выгоднее всего заходить через торги. При грамотном выборе района и сегмента (внутри ТТК для классовых офисов; «последняя миля» для стрит-ритейла в спальных районах) инвестор может обеспечить себе стабильный доход 10–15% годовых.
– Как выбрать объект? Ищите залитые офисы с надёжными арендаторами и небольшие торговые объекты в жилой застройке.
– Почему сейчас? Высокие ипотечные ставки и санкции снижают конкуренцию; при этом тендеры позволяют купить по дисконту.
– Какие риски? Высокие ставки ЦБ и инфляция могут замедлить рост, но пока что арендная плата растёт, и крупные игроки предпочитают держать офисы в собственности.

Подпишись на Telegram канал

Недвижимость РФ с дисконтом от 30%

Открыть Telegram