Пошаговое руководство по проведению торгов государственного и муниципального имущества в 2025 году

Введение

Проведение торгов государственного имущества – это сложный многоступенчатый процесс, который должен строго соответствовать действующему законодательству. Данная статья представляет собой подробное пошаговое руководство для организаторов торгов (муниципальных образований, государственных предприятий и учреждений) по продаже или передаче в аренду государственных и муниципальных активов. В ней изложены все ключевые этапы: от подготовки объекта и нормативной базы до заключения договоров и контроля за соблюдением правил. Особое внимание уделено электронным торгам госимущества – на 2025 год они проводятся через специализированные электронные площадки и ГИС «Торги». Статья написана в официально-деловом стиле с экспертным тоном, чтобы обеспечить организаторам чёткое понимание каждого этапа.

Нормативно-правовая база проведения торгов

Основой нормативной базы проведения торгов государственного и муниципального имущества является Федеральный закон № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», регламентирующий отчуждение таких активов. Кроме того, с 2023 г. действует специальное Постановление Правительства РФ № 860, утвердившее «Положение об организации и проведении продажи государственного и муниципального имущества». Важные положения содержатся также в Гражданском кодексе (статья 448 ГК РФ) и отраслевых кодексах: например, Земельном кодексе (продажа земельных участков), Жилищном (квартиры), Лесном и др. (при продаже лесных участков). Ст. 448 ГК РФ прямо устанавливает, что объявление аукциона должно быть опубликовано не позднее чем за 30 дней до его проведения и должно содержать сведения о времени, месте, предмете торгов, начальной цене и порядке участия. Организатор торгов вправе отменить или изменить условия аукциона не позднее чем за 3 дня до начала (для открытых аукционов); поздняя отмена влечёт обязанность компенсировать участникам реальный ущерб. Участники торгов вносят задаток в порядке, установленном извещением, причём невнесённый или возвращаемый, если торги не состоялись.

• 178-ФЗ (2001) «О приватизации государственного и муниципального имущества» – основной закон, регулирующий отчуждение гос. и мун. активов.
• ПП РФ № 860 (2023) – специальное Положение об организации и проведении продажи государственного и муниципального имущества.
• Гражданский кодекс РФ, ст. 448 – общие правила торгов (открытые/закрытые, публичность извещения и др.).
• Отраслевые кодексы (земельный, жилищный, лесной и др.) – специальные требования к определённым объектам.
• Другие акты – например, административные регламенты и приказы Минэкономразвития о проведении электронных торгов.

Эти и другие законы определяют организационные и процессуальные требования к торгам госимущества. Соблюдение законодательства о торгах 2025 года обязательно на каждом этапе: от подготовки решения об аукционе до заключения сделки и регистрации имущества.

Подготовка к проведению торгов

На этапе подготовки организатор (собственник имущества или уполномоченный орган) определяет объекты и готовит документацию. Основные шаги:

• Идентификация и согласование имущества. Определите имущество, подлежащее продаже или сдаче в аренду, и уточните его категорию (федеральное, региональное или муниципальное). Например, если это федеральное имущество, потребуется согласие Росимущества; для регионального – согласие регионального управления имуществом. Подготовьте решение уполномоченного органа (городская Дума, управление имуществом и т.д.) о выставлении объекта на торги.
• Оценка начальной цены. Проведите независимую оценку рыночной стоимости имущества. Результаты оценки служат основой для начальной максимальной цены (НМЦ) лота. В извещении об аукционе нужно будет указать НМЦ и параметры «шага аукциона» (максимально 5% от НМЦ). Также уточните минимально допустимую цену отсечения (при публичном предложении) или другие условия.
• Проверка обременений и документов. Убедитесь в «юридической чистоте» имущества: проверьте отсутствие арестов, залогов, ограничений или обременений (ипотека, аренда, сервитуты и др.). Если обременения есть, эти сведения обязательно указываются в извещении. Подготовьте копии документов на имущество, которые потребуются для опубликования.

• Формирование пакета документов. Включите в извещение о проведении торгов следующие сведения и документы: предмет торгов, форму (аукцион/конкурс/публичное предложение), начальную цену, условия оплаты, величину и порядок внесения задатка, перечень документов участников, порядок ознакомления с имуществом и сроки заключения договора. Подготовьте проект договора купли-продажи (или аренды) имущества и договор о задатке для размещения на площадке.
• Определение дат и сроков. Установите даты и время проведения торгов, срок приема заявок (не менее 30 дней после публикации извещения), время проведения аукциона и, при публичном предложении, продолжительность и интервалы снижения цены. Убедитесь, что новые сроки не противоречат закону (например, извещение вывешивается минимум за 30 дней).
• Получение квалифицированной электронной подписи. Для работы с электронной площадкой организатору торгов требуется КЭП (квалифицированная ЭЦП). Подготовьте и получите ЭП для уполномоченного должностного лица.

Пример: Муниципалитет планирует продать здание бывшей школы. Подготовительные действия включают: решение городского совета об отчуждении, оценку здания (например, начальная цена 50 млн руб.), выяснение наличия арендных договоров и ограничений, подготовку извещения с указанием местоположения и характеристик здания, сроков приема заявок и сумм задатка. В извещении указываются все требования к участникам и условия заключения договора купли-продажи.

Выбор формы торгов и электронной площадки

Закон предусматривает несколько способов реализации имущества, из которых организатор выбирает подходящий формат: электронный аукцион, публичное предложение, продажа по минимальной цене (МНЦ) или электронный конкурс. Ниже приведено краткое сравнение:

 Выбор формы зависит от типа имущества, необходимости обеспечения конкуренции и рекомендуемой скорости продажи. Например, для земельных участков законодательство зачастую требует продажи только через аукцион.

Электронная площадка: Все торги госимущества проводятся в электронной форме на аккредитованных площадках (обеспечивается прозрачность и автоматизация процесса). Организатор может использовать как государственный портал «ГИС Торги», так и коммерческие ЭТП (например, раздел 178fz.roseltorg.ru на площадке Росэлторг предназначен для торгов по 178-ФЗ). Платформа должна иметь техническую и юридическую возможность поддерживать указанные способы торгов. После подписания извещения и проекта договора продавца, площадка публикует эти документы «в течение 10 минут», делая торги общедоступными и регистрируя события торга в реестре.

Порядок проведения торгов

После подготовки торговые действия проходят по чётко определённому алгоритму. Основные этапы таковы:

1. Подача заявок участниками: Оповещение о торгах размещается на ЭТП (не позднее 30 дней до даты проведения). Участники должны пройти регистрацию на площадке и подать заявку на участие, подписанную квалифицированной ЭЦП. К заявке прикладываются требуемые документы (в том числе копии учредительных документов, выписки из ЕГРЮЛ, приказы о назначении и т.д.), а также договор о задатке. Заявитель перечисляет задаток (обычно 5–10% от НМЦ) на счёт, указанный в извещении. Срок подачи заявок определяется извещением (минимум 25 дней для региональных торгов). Не позднее 30 минут после подачи заявка автоматически регистрируется, и площадка направляет подтверждение регистрации участнику. Участник вправе до окончания срока отозвать или заменить заявку (с предварительным отзывом первоначальной).
2. Отбор участников и публикация протокола: Организатор проверяет поданные заявки на соответствие требованиям (квалификация, полномочия, наличие задатка) и формирует протокол допуска участников. На это отводится не более 5 рабочих дней после окончания приема заявок. В протоколе указывают допущенных участников. Организатор подписывает протокол КЭП и направляет площадке; площадка размещает протокол в открытом доступе. Если ни одна заявка не была допущена (или допущен только один участник), торги признаются несостоявшимися.
3. Проведение торгов: Торги проводятся в назначенный день и время на площадке. В зависимости от выбранной формы:

• Электронный аукцион (повышение цены): Участники делают ценовые предложения открыто. Платформа регистрирует каждую ставку с временем ее поступления. Начальная цена увеличивается шагами, указанными организатором. Если в течение одного часа с момента начала торгов не поступает ни одной ставки, аукцион автоматически завершается. При поступлении ставки время продлевается на 30 минут от момента ставки. Торги завершаются автоматически, если после последней ставки в течение 30 минут не поступило дальнейших предложений. Запрещено подавать ставки позднее установленного срока и с отклонением от «шага» аукциона. Победителем считается участник, предложивший наивысшую цену.
• Публичное предложение (понижение цены): Изначально устанавливается начальная цена и «шаг» понижения. На площадке публикуется расписание периодов, каждый из которых – например, 1 час или сутки – в конце которого цена понижается на фиксированную величину. В любом периоде участник может принять текущую цену (нажатием кнопки). Если никто не подтвердил цену до окончания периода, начинается следующий период с новой, уменьшенной ценой. Торги заканчиваются в момент получения первым заявителя уведомления о согласии на цену.
• Электронный конкурс (тендер): Допущенные участники в отведённое время подают окончательные ценовые предложения в автоматизированной форме. Предложения конфиденциальны до начала торгов. После этого площадка открывает предложения, и выигрывает наивысшая цена. Процедура конкурса фактически аналогична аукциону с одним шагом повышения.
• Продажа по МНЦ: Если проводится единственная стадия, претенденты одновременно предлагают цену не ниже НМЦ. Организатор выбирает лучшее предложение. Эта форма используется при низком интересе – фактически завершается как конкурс из одного шага.

В ходе торгов оператор ЭТП обеспечивает технический контроль: отклоняет несоответствующие ставки и информирует организатора и участников.

1. Подведение итогов: После окончания торгов оператор площадки формирует проект итогового протокола или решения о несостоявшихся торгах. При открытой или закрытой форме это делается не позднее 30 минут после завершения аукциона. Протокол содержит время торгов, список участников, предложенные цены и победителя. Если торги не состоялись (нет участников или только один), площадка оформляет решение о несостоянии торгов. Финальный протокол (или решение) подписывается КЭП организатора и размещается на площадке. Организатор также публикует сообщение о результатах торгов (имен победителя, цене сделки) во внутренних и внешних информационных системах в установленные сроки.
2. Заключение договоров и регистрация результатов: Победитель аукциона в установленный срок (обычно от 3 до 10 рабочих дней) подписывает договор купли-продажи (или иной договор) с организатором. Договор должен соответствовать проекту, размещенному на площадке. Внесённый победителем задаток засчитывается в платёж по договору. После подписания и оплаты сторонами сделки необходимо выполнить государственную регистрацию перехода права (для недвижимости – через Росреестр). Организатор оформляет все документы в отчетность (например, передает протокол и договор в бухгалтерию и в уполномоченные органы) и обеспечивает выполнение условий передачи имущества.

Контроль и ответственность

Организатор торгов несёт ответственность за соблюдение всех процедур и условий. Важные моменты:

• Возмещение убытков: Если организатор отменит аукцион с нарушением сроков (например, позднее чем за 3 дня до начала), по ГК РФ он обязан возместить участникам реальный ущерб.
• Задаток: Если торги не состоялись, задаток участников возвращается им в полном объёме. Если победитель отказался от заключения договора без уважительных причин, внесенный им задаток остаётся у организатора в качестве компенсации (обычно это указано в извещении). В случае победы конкурсного кредитора (при банкротстве) имущество может оставаться у кредитора – подобная особая ситуация регламентирована отдельными нормами.
• Контроль со стороны органов: Организатор обязан предоставлять результаты торгов и отчётность в уполномоченный контрольный орган (например, вышестоящему комитету по имуществу или министерству). При проверках проверяется законность отчуждения, правильность начисления выручки и использования средств, а также соблюдение всех процедур. В случае выявления нарушений (например, преднамеренного ограничения числа участников или сокрытия информации) возможны административные и даже уголовные санкции по нормам УК и КоАП РФ.
• Публикация и отчетность: Вся информация о проведенных торгах (извещение, протоколы, итоговые документы) хранится на электронной площадке и может быть проверена контролирующими органами. Соблюдение сроков и полноты публикации является обязательным условием прозрачности «электронные торги госимущества».

Таким образом, организатор должен строго соблюдать требования законодательства о торгах 2025 года и внутренних регламентов. Любые отступления – от сроков размещения извещений до состава комиссии – могут повлечь ответственность. Например, в силу п. 5 ст. 448 ГК РФ при отмене торгов с нарушением сроков организатор компенсирует участникам понесенные расходы.

Заключение

Проведение торгов государственного и муниципального имущества в 2025 году требует тщательного соблюдения законодательства и регламентов. В этом пошаговом руководстве мы изложили полный алгоритм – от формирования извещения и выбора электронной площадки до оформления договоров и контроля итогов. Соблюдение норм 178-ФЗ и смежных актов обеспечивает законность сделки и минимизирует риски оспаривания. Электронные торги госимущества значительно повышают прозрачность процедур: вся информация доступна в государственных системах. Организатор должен обеспечить полноту публикации, корректность документации и своевременное подведение итогов. Только при таком подходе торги будут эффективными, а результат – юридически безупречным.

Каждый этап стоит планировать заранее, привлекать квалифицированных юристов и экспертов по оценке, а также использовать проверенные электронные площадки. Тогда организация аукциона госимущества пройдёт гладко и с максимальной пользой для бюджета. В итоге правильная подготовка и внимательное исполнение всех процедур позволят успешно провести торги по правилам 2025 года и заключить выгодные договоры купли-продажи или аренды имущества.

Источники: официальные НПА и методические документы по приватизации, нормативные акты (178-ФЗ, Постановление № 860, ГК РФ и др.); материалы экспертов по госзакупкам; инструкции электронных площадок.