Содержание статьи
В условиях роста инфляции, рекордных ключевых ставок и завершения программ льготного ипотечного кредитования российский рынок первичного жилья вступает в новый этап развития. К 2026–2027 годам цены на новостройки, по большинству оценок, продолжат расти, но темп роста будет существенно умеренным, сопоставимым или даже ниже уровня инфляции. На динамику цен будут влиять несколько ключевых факторов: государственная поддержка (субсидии и льготные программы), стоимость заимствований (ключевая ставка ЦБ), рост себестоимости строительства (материалы, рабочая сила), доступность ипотечного финансирования и предложение свободных земель под застройку. Ниже подробно рассмотрены основные факторы и прогнозы по крупнейшим рынкам — Москве, Санкт-Петербургу, Краснодару и Екатеринбургу.
Государственные субсидии и программы поддержки
Правительство сфокусировало помощь девелоперам и покупателям на целевых программах. Субсидирование процентной ставки проектного финансирования планируется только для малоэтажных стандартных проектов в малых городах (населением до 100 тыс. человек) – ставка будет фиксироваться на уровне 12%. На проекты в крупных городах (свыше 100 тыс. человек) льгот не планируется, о чём заявил замминистра ЖКХ Н. Стасишин. По его словам, «всё, что могло сделать правительство и президент за последние пять лет для стройотрасли, сделано», и строители должны полагаться преимущественно на собственные ресурсы. Таким образом, дополнительной общенациональной поддержки (помимо «семейной ипотеки», «молодой семьи» и прочих адресных программ) пока не ожидается.
Ключевая ставка ЦБ и ипотечный рынок
Ключевая ставка Банка России сейчас рекордно высока. По среднесрочному прогнозу, в 2025 году она останется выше 19–21%, к 2026 году снизится до ~13–14%, а к концу 2027 года – до 7,5–8,5%. В краткосрочном периоде высокая ставка ЦБ существенно дорожает ипотеку: средние ставки по кредитам для долевого строительства подскочили к 30% и выше. Это резко сдерживает спрос: доля ипотечных сделок с новостройками упала с 77% в 2024 году до 58% в первом полугодии 2025-го. Опросы экспертов показывают, что оживление ипотечного спроса возможно при снижении ставок до 14–15% – реальные поправки на кредитные ставки вряд ли произойдут до 2026 года. Поэтому в ближайшие годы жильё будут активно покупать за наличные и по рассрочкам. Когда же монетарная политика смягчится (ключевая ставка опустится ниже 10–12%), ипотека вновь станет доступнее, и это может дать дополнительный импульс ценам.
Рост себестоимости строительства
Себестоимость строительства по-прежнему растет, но темп замедляется. По оценкам девелоперов, в 2025 году средний прирост себестоимости составит порядка 8–10% годовых – существенно меньше, чем 15–20% в предыдущем году. Основными драйверами роста являются общая инфляция, дефицит квалифицированной рабочей силы и повышение цен на импортозамещающие материалы. Так, быстрее всего дорожают отделочные материалы (до 20% за сезон) и железобетонные изделия с арматурной сталью. Логистические расходы за 2 года выросли на 10–15%. Замещение импорта активизирует отечественное производство — спрос на цемент, кирпич, металлопрокат, гипсокартон и др. остается высоким. Однако в ряде ниш (инженерные системы, автоматизация, противопожарка) почти нет конкуренции из-за ухода зарубежных компаний, что тоже сдерживает снижение цен. Итог: себестоимость продолжит расти, но скорее в линейном темпе инфляции.
Ипотечные программы и спрос
После закрытия массового льготного кредитования (октябрь 2024) на рынок вышли в основном целевые ипотечные программы: «Семейная», «Молодая семья», «Дальневосточная» и т.п. Однако их объем ограничен, и они не могут полностью компенсировать «эффект иглы». По данным Банка России, средний размер выданного ипотечного кредита для долевого строительства в 2025 году сократился примерно на 31% по сравнению с 2024 годом. Большинство покупателей сейчас вынуждены ждать снижения ставок или платить из собственных накоплений: доля сделок без ипотеки выросла до рекордных 55% к началу 2025 года. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина отмечает, что массовая доступная ипотека вернется лишь после возвращения инфляции к целевым 4% и снижения ставок. Она также подчеркивает, что предыдущая программа льготных кредитов в целом не повысила доступности жилья, а лишь толкнула цены вверх. В краткосрочной перспективе ставка на ипотеку остается высокой и будет серьезно ограничивать спрос. Тем не менее уже сейчас отдельные банки и «Дом.РФ» снижают ставки по базовым ипотечным программам (на 1–1,5 п.п.), что слегка смягчает ситуацию.
Доступность земли под строительство
Внешние ограничения – высокая стоимость проектного финансирования и дефицит земель – удерживают застройщиков. По оценкам экспертов, инвестиции в новые участки под жилье в 2025 году упадут примерно на 40% по сравнению с прошлым годом. Многие крупные девелоперы уже накопили обширные земельные банки и в условиях роста кредитной нагрузки отказываются от новых сделок. При этом государство постепенно пытается расширить предложение земли: по словам зампреда правительства М. Хуснуллина, с 2020 года в оборот вовлечено около 2 400 федеральных участков (общей площадью ~11 500 га, потенциал >34 млн м²). В 2024 году правительство включило в оборот дополнительно свыше 2 тыс. га с потенциалом 6 млн м² и передало часть участков под управление «Дом.РФ» для реализации через торги. Эти меры частично компенсируют отложенный спрос. Но в ближайшие годы расширение земельного фонда будет происходить неравномерно, и дефицит качественных площадок для крупных проектов продолжит стимулировать цены.
Москва
В Москве цены на новостройки в 2024–2025 годах росли весьма умеренно (примерно на 4–5% за год). В элитном сегменте рост оказался значительно выше: по данным экспертов, элитные проекты подорожали около 34% за год. Однако в среднем на одного «квадрата» даже в Москве цена меняется в районе инфляции. Фактором поддержки спроса остается миграция населения и лучшие доходы москвичей, но слабит покупательскую активность рост ипотеки. По прогнозам аналитиков Дом.РФ, в 2026–2027 годах московские цены скорее вырастут в пределах инфляционных 3–4%. Важным ограничивающим фактором здесь станет сокращение новых запусков. Так, «Дом.РФ» отмечает, что в России запуск новых проектов уже снизился на 20% (с 18,8 до 15 млн м²) и продолжит падать, что может к 2027 году привести к дефициту предложения и ускорить рост цен.
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
По состоянию на середину 2025 года структура покупок в Москве сильно изменилась. Доля ипотечных продаж упала с 77% до 58%, а покупки за наличные и по рассрочкам увеличилась с 23% до 42%. Это говорит о том, что многие ожидают снижения ставок, прежде чем решаться на кредит. Несмотря на это, даже при ограниченном спросе объем московских новостроек остается большим. По итогам 2024 года Москва заняла первое место в РФ по вводу жилья (6,55 млн м²). В таких условиях цены в мегаполисе будут расти медленнее, чем на периферии.
Санкт-Петербург
Аналогично Москве, в Санкт-Петербурге средний темп роста цен на первичном рынке оценивается как умеренный – порядка инфляции. В 2024 году петербургские новостройки подорожали незначительно (данных о точном приросте нет, но он также заметно ниже инфляции). Санкт-Петербург остается вторым по объему рынка: в 2024 году в городе ввели в строй около 2,67 млн м² жилья. Столь крупный объем предложения вместе с ограниченным спросом сдерживает цены. Эксперты Дом.РФ считают, что в ближайшие годы тенденция сохранится – рост цен не превысит 3–4% в год. Особое внимание в СПб уделяется ценам на «средний» сегмент и малые квартиры, где спрос сохраняется даже при высоких ставках. Крупные девелоперы, работающие в Петербурге, ожидают, что окончание льготной ипотеки постепенно приведет к сближению цен первичного и вторичного жилья, снижая динамику цен на «первичку» до уровня «вторички».
Краснодар и Краснодарский край
Краснодар стал крупнейшим регионом-лидером строительства жилья вне столиц. По итогам 2024 года на Кубани ввели около 2,94 млн м² жилья, что вывело Краснодарский край на второе место после Москвы. При этом цены на новостройки здесь росли крайне слабо: в 2024 году средний прирост составил около 0,6% – это в 16 раз ниже инфляции. Такое «успокоение» цен объясняется перенасыщением рынка, большим количеством предложения и активным спросом (в 2024 году продажи новостроек в Краснодаре выросли на 41%). По словам местных риэлторов, по итогам 2025 года спрос на новостройки в Краснодаре останется высоким (город лидирует по продажам благодаря относительно невысокой стоимости по сравнению с морским побережьем). Дом.РФ прогнозирует, что цены на первичном рынке Кубани в 2025–2026 годах вырастут не более чем на уровень инфляции (~4%). Значимым фактором здесь является и высокая доля семей с нерегулированной ипотекой (до 75% доходов уходит на ипотечные платежи) – дальнейшая доступность жилья будет зависеть от того, уйдут ли банки на более жесткие условия кредитования.
Екатеринбург
В Екатеринбурге (Urals) цены на новостройки в 2024 году демонстрировали заметный рост – порядка 8–9% (средняя цена ≈ 149,4 тыс. ₽/м²). Это выше, чем в европейской части страны, но все ещё ниже инфляции 9,5%. Улучшение спроса в Екатеринбурге объясняется развитием региональной экономики и ростом зарплат по металлургическим и машиностроительным секторам. По мнению аналитиков, в 2026–2027 годах цены Екатеринбурга будут расти примерно на уровень общероссийской инфляции (3–4% годовых), так как рыночная конъюнктура выровняется. При этом при сохранении жестких условий по ипотеке часть покупателей будет вынуждена откладывать сделки или искать альтернативы, что ограничит перегрев рынка.
Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать вопрос
Последние статьи
