2025 год. По данным консалтинговых компаний, рынок стрит-ритейла Москвы продемонстрировал рост после пандемии: объём инвестиций в уличную торговую недвижимость вырос на 10 % год к году, до 873 млрд руб.[1]. Рост инвесторов стимулировало сочетание высокой доходности (~9,5 % годовых по итогам 2025 г.)[2] и роста арендных ставок (примерно +10 % год к году до ~4,3 тыс. руб./м²/мес в качественных локациях[3]). При этом предложение новых объектов оставалось скудным: введённая в эксплуатацию жилая площадь выросла на 12,9 % (до 7,4 млн м² по Росстату), а число выставленных на продажу стрит-ритейл лотов сократилось на 9 % – до 13,8 тыс.[4]. В результате конкуренция за лучшие адреса усилилась.

Инвестиции концентрируются главным образом в пределах ТТК–МКАД (61 % сделок)[5]. Активный спрос был также в Новой Москве (НМО, 15 % сделок) и в зонах между Садовым кольцом и ТТК (13 %)[5]. Эти «городские коридоры» предлагают массовый трафик при относительно умеренной стоимости входа. Доходность типовых сделок под аренду в этих зонах составляет около 8–10 %, тогда как premium-локации (пешеходные улицы ЦАО) могут давать доход до 12 %[6][2].

Insight: средняя доходность стрит-ритейла (~9,5 %) практически сравнялась с процентными ставками по депозитам[2], что делает сегмент привлекательным, но ограничивает потенциал дальнейшего сжатия капитализации.

Свободные площади на рынке уличной торговли находятся на историческом минимуме. По данным NF Group, доля вакантных торговых помещений на 47 ключевых улицах Москвы составила лишь 4,9 % по итогам 2025 года[7]. Даже по выборке 12 центральных улиц vacancy был на уровне 7,2 % (6,5 % по данным IPG.Estate)[8][7] – сопоставимо с допандемийными показателями. То есть на большинстве востребованных адресов предложения катастрофически мало. Для сравнения, в торговых центрах вакантность выросла с 5 % до 6,5 %[9], что подчёркивает относительную «защищённость» стрит-ритейла как сегмента.

2026–2027 годы (прогноз). На фоне низкой vacancy и высокой стоимости входа рынок сбалансирован. Главные внешние риски – замедление потребительского спроса и рост нагрузки на малый бизнес. С начала 2024 г. НДС повышен до 22 %: по оценкам, это добавит ~1 п.п. к инфляции и поднимет издержки арендаторов[10]. Одновременно снижается порог для упрощённой системы налогообложения (УСН): с 2026 г. – до 20 млн руб. выручки (в 2027 – до 15 млн)[11]. Вместе эти факторы дадут эффект уже в 2026–2027 годах: операторы фаст-фуда, кафе и услуг будут испытывать сжатие маржинальности и часть могут отказаться от невыгодных точек[10][12]. Это может привести к росту vacancy в среднесрочной перспективе.

По оценке CORE.XP, существенный рост пустующих площадей возможен в отдельных сегментах (fashion, non-food impulse)[10]. С другой стороны, сохраняется спрос на социально значимые форматы (аптеки, продуктовые магазины, детские товары), для которых льготный НДС (10 %) сохранён[13].

Insight: в 2026–2027 г. рынок стрит-ритейла Москвы скорее стабилизируется — дефицит локаций сохранит высокую конкуренцию, а макро-факторы ограничат агрессивный рост цен и ставок.

Динамика средней ставки аренды стрит-ритейла (оценка)

Направления инвестиций и локации

Ключевые улицы и коридоры. Основные инвестиции в стрит-ритейл традиционно идут в пределах ТТК–МКАД: в пределах Садового – ТТК, на Ленинском проспекте и в промзоне «Сити». Здесь высокая покупательская способность и пешеходный трафик, что обеспечивает стабильный доход. Например, по оценкам NF Group, на улицах типа Рождественки, Большой Ордынки, Сретенки vacancy близка к нулю[18]. Крупные пешеходные бульвары (Тверская, Новый Арбат) по-прежнему привлекают премиальных арендаторов с доходами 20–30 тыс. руб./м²/мес[19].
Новостройки и Новая Москва. В быстрорастущих спальных районах и особенно в Новой Москве появляется значительный жилой фонд, но торговой инфраструктуры по-прежнему маловато. По итогам 2025 г. на НМО пришёлся каждый шестой рубль инвестиций в стрит-ритейл[5]. Это перспективный сегмент для вложений до 500 млн руб.
Инвестиции в покупку vs аренду. Для стратегий до 500 млн руб. популярны сценарии buy-to-let. При текущем уровне ставок (~8–10 % годовых) срок окупаемости обычно оценивается в 8–12 лет[6]. В 2025 г. общепит занял до 35 % всех новых площадей стрит-ритейла[21].

Показатель / Локация	ЦАО (пешеходные улицы)	Коридоры ТТК–МКАД	Спальные районы и НМО
Средняя ставка аренды, руб/м²/мес (2025)	15 000–30 000	5 000–10 000	3 000–6 000
Типичные арендаторы	Рестораны, флагманские магазины	Магазины у дома, банки	Продукты, аптеки, кафе
Доля сделок 2025	~13 %	61 %	15 %
Ожидаемый тренд (2026–27)	рост +5–7 %	стабилизация	рост спроса

* Значения приведены для аналитической иллюстрации рынка.

Риски и негативные факторы

Макроэкономические и налоговые вызовы. Повышение НДС, инфляция и падение реальных доходов сдерживают обороты малого бизнеса[17][10].
Дефицит качественных предложений. Быстрый рост спроса приводит к «вымытию» лучших лотов и росту нижней границы ставок на 15–23 %[19].
Конкуренция с другими каналами. Рост онлайн-торговли может пересмотреть спрос на дорогие помещения, но формат «магазин рядом» остаётся востребованным[9].

Выводы для инвестора

Стрит-ритейл Москвы – один из самых устойчивых сегментов торговой недвижимости. Доходность (~9–10 %) и низкая пустота помещений делают его «тихой гаванью» для капитала. При этом рынок 2026–2027 гг. ожидает замедление: рост арендных ставок стабилизируется, а давление налогов и регуляций может увеличить долю свободных площадей.

Инвестору с бюджетом до 500 млн руб. рекомендуется выбирать качественные улицы с формирующимся спросом: активно застраиваемые районы Новой Москвы, крупные транспортные коридоры и второстепенные улицы возле метро. Для ограниченных средств стоит избегать дорогих улиц и искать объекты с гарантированным арендатором.

Источники: аналитические отчёты и статьи «Коммерсанта», «Ведомостей», РБК и Retail.ru, а также исследования NF Group и CORE.XP.