Цены на жилье и ставка ЦБ: динамика с 2024 года и прогнозы до 2030

Динамика цен в сегменте новостроек

На первичном рынке («новостройки») средняя стоимость 1 кв.м продолжает плавно расти, но темпы роста в 2024–2025 гг. невысоки. По данным «Домклик» (Сбер), в декабре 2024 г. средняя цена «квадрата» в новостройках по России составила 170 400 руб., а в январе 2025 – около 171 100 руб. (рост +0,4% к декабрю). В феврале 2025 средняя цена немного упала (-1% к январю, до ≈169 300 руб.), а в марте подросла к 172 100 руб. (+0,4% к февралю). То есть, за полгода с июля 2024 по январь 2025 рост цен в первичном сегменте составил менее 1,5%. Практически по всей стране тенденция роста сохраняется (в 12 из 18 крупных регионов цены росли ежемесячно), за исключением нескольких городов: в январе 2025 снизились цены в Нижегородской области, Санкт-Петербурге и Красноярском крае.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

В Уфе (одном из городов-миллионников) новостройки подешевели сильнее всех (−2,7% в январе 2025 г.), а в Волгограде и Омске снижение составило −0,7…−0,4%. Напротив, в Санкт-Петербурге и Краснодаре рост цен достигал +3,0%, в Перми и Красноярске – +2,9%. В Москве первичный сегмент подорожал на +1,9% (до ~385 тыс. руб./кв.м), а в Подмосковье – лишь на +0,1%. Таким образом, в среднем по стране январское повышение цен было незначительным (+0,9% к декабрю), а география «спада» расширилась: к февралю число городов с падением цен возросло с 10 до 20.

В частности, крупнейшие рынки показали скромный рост: Москва (+0,9% в феврале), Санкт-Петербург (−0,6% в феврале) и Московская область (+0,1% в феврале). Разрыв между ценами новостроек и вторички в марте 2025 года составил 52,1% (превышая исторические значения), но постепенно сокращается с начала года.

Таблица 1. Динамика средних цен на 1 кв.м в первичном и вторичном сегментах (Сбер, ипотечные сделки). Перевод в доллары приведен для ориентира (курс ~85 руб./$).

Месяц	Первичное (₽/кв.м)	Первичное ($)	Вторичное (₽/кв.м)	Вторичное ($)
Дек 2024	170 400	2 004	111 500	1 312
Янв 2025	171 100	2 012	112 200	1 320
Фев 2025	169 300	1 991	112 500	1 324
Мар 2025	172 100	2 024	113 200	1 332

(Данные «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбербанка. В таблице приведен курс условно 85 руб./$.)

Динамика цен на вторичном рынке

На рынке готового жилья (вторичка) цены в крупных городах остаются относительно стабильными или слабо растут. В январе 2025 г. медианная цена 1 кв.м в городах с населением >1 млн составила 138 000 руб. (рост +0,5% к декабрю). Практически во всех мегаполисах наблюдалась стагнация: в Новосибирске и Москве ценник вырос на +1,2…+1,1%, в Казани – +1,1%, в Петербурге и Воронеже – +0,9%. В группу лидеров по росту вошли также Уфа (+0,8%), Челябинск (+0,7%), Ростов-на-Дону (+0,6%) и Екатеринбург (+0,5%). Наименее динамично – в Омске и Краснодаре, где цены упали на 0,3–0,9%. Таким образом, по итогам января “вторичка” в миллионниках практически не изменилась (продолжается стагнация).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

С начала 2025 г. средняя цена «квадрата» вторичного жилья также медленно растёт: до 113,2 тыс. руб. в марте (+0,6% за февраль). В отдельных регионах (Свердловская, Воронежская, Ростовская области) месячный прирост достигал +1,7…+2,1%. Однако в ряде городов-миллионников цены уже демонстрировали многомесячное снижение (больше, чем на первичном рынке) – признак «перехода» части спроса с рынка новостроек на готовое жилье.

Рынок аренды жилья

После бурного роста летом–осенью 2024 г., рынок аренды стабилизировался и к концу 2024 года демонстрировал умеренное снижение цен. По итогам года средняя ставка аренды 1-комнатной квартиры в Москве составила около 101 000 руб./мес (+11% к 2023), а в Петербурге – 51 000 руб./мес (+16%). В остальных крупных городах (не столицы) средняя арендная плата оказалась около 38 000 руб./мес (+9%). При этом предложение аренды заметно выросло (активных объявлений +86% г/г к январю 2025), что к концу года привело к некоторому смягчению арендных ставок. В январе 2025 г. доля арендаторов сдается стабильной, а ставки в среднем лишь немного ниже пиковых значений 2024 года. (Следует учитывать сезонный эффект снижения цен после новогодних праздников.)

Города-миллионники: лидеры изменений

В контексте городов с населением свыше 1 млн важны различия по динамике. По новостройкам (январь 2025 vs декабрь 2024) в пятерку лидеров по росту вошли Санкт-Петербург (+3,0% за месяц), Краснодар (+3,0%), Красноярск (+2,9%), Пермь (+2,9%) и Москва (+1,9%). Самые резкие падения пришлись на Уфу (−2,7%), Волгоград (−0,7%) и Омск (−0,4%). По вторичному жилью (январь 2025 к декабрю) быстрее всех подорожал Новосибирск (+1,2%), Москва (+1,1%), Казань (+1,1%), Петербург и Воронеж (+0,9% каждый). Снижение цен зафиксировано в Краснодаре (−0,9%) и Омске (−0,3%). В совокупности это означает, что в столицах и крупных промышленных центрах цены в целом держатся на уровне прошлого года или растут медленно, а в ряде других региональных центров – стабилизировались или немного пошли вниз.

Прогнозы цен и курса на 2025–2030 годы

Банки и аналитические центры ожидают, что высокая ипотечная ставка и замедленный спрос сохранятся в ближайшие годы. Институт развития «Дом.РФ» прогнозирует, что рост цен на новостройки в 2025–2026 гг. будет на уровне инфляции (~4% в год), а на вторичном рынке цены в 2024 году могут даже снизиться, а в 2025–2026 снова вырастут примерно по инфляции. Согласно обзору «Дом.РФ», после завершения льготной ипотеки разница между ценами новостроек и вторички постепенно сократится. Мнение экспертов совпадает: по их оценке, если кредитные ставки останутся высокими, то цены в крупных городах либо стабилизируются, либо покажут небольшой рост, а в регионах возможны скидки. Так, эксперты «РБК Компании» считают, что в 2025 г. рынок продолжит адаптацию к дорогой ипотеке: при отсутствии смягчения регуляторной политики спрос останется низким, а цены – на текущих уровнях или в некоторых сегментах упадут.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Прогноз курса рубля также сдержанный: с учётом экспортной конъюнктуры и инфляционных ожиданий SberCIB полагает, что рубль к концу 2025 г. ослабнет до ~95 за $1 (в базовом сценарии). Оптимистичный сценарий допускает стабилизацию на отметке ≈85, пессимистичный – падение к 105. Таким образом, конвертация цен в доллары до 2030, вероятно, сохранит текущий диапазон (порядка 85–100 руб. за $1).
В перспективе 2026–2030 гг. многое будет зависеть от темпов экономического роста, политики ЦБ и масштабов господдержки. Однако уже сейчас складывается картина «рыночного равновесия» на несколько лет: высокая ставка и сохранённые государственные программы (субсидии ипотечных процентов или иные преференции) будут аккуратно стимулировать спрос, а крупные города удерживать цены на плаву (или расти медленно). Региональные рынки могут просесть сильнее. Подытоживая, можно сказать, что по ключевым сегментам и территориям к 2030 году ожидаются, скорее всего, плавный рост цен в пределах инфляции и умеренные колебания по валюте.
Источники. Официальные отчёты и аналитика Центробанка, «Домклик» (Сбербанк) и ЦФА, экспертов порталов недвижимости и новостных агентств. (Иллюстрация: панорама новостроек Уфы.)