Топ-10 городов России по росту цен на жильё (2025–2026)

  [ВИДЕО] Где рухнут цены на жильё? Полный прогноз рынка недвижимости!

Введение

В последние годы на российском рынке жилья наблюдается неравномерный рост цен: в одних городах цены стабильно растут, в других – практически застой из‑за высокой стоимости ипотеки и снижения спроса. По данным экспертов, в 2025–2026 годах самые высокие темпы прироста цен будут в таких регионах, как Тюмень, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону и Новосибирск. Ниже приводится рейтинг из 10 городов с наибольшим ожидаемым ростом цен на жильё в ближайшие два года. В таблице указаны ориентировочные темпы роста (в %) по новостройкам и вторичному жилью.

Город	Новостройки, % (прирост)	Вторичка, % (прирост)
Казань	+6,2 %	+9,3 %
Новосибирск	+6,6 %	–
Челябинск	+6,4 %	–
Ростов-на-Дону	–0,8 % (снижение)	+9,0 %
Тюмень	+15,0 %	+6,8 %
Москва	+4,5 %	–
Санкт-Петербург	+5,3 %	–
Екатеринбург	+3,7 %	–
Нижний Новгород	+3,8 %	–
Самара	+2,8 %	–

*«–» означает отсутствие открытых данных или скромный рост по доступной статистике.

Причины роста цен по городам

• Казань. Столица Татарстана традиционно пользуется устойчивым спросом. В апреле 2025 г. средняя цена «квадрата» в новостройках Казани поднялась на 6,2% за месяц. На вторичном рынке Казань даже заняла второе место среди миллионников по темпу роста – +9,3% за 1-й кв. 2025. Причины: сильная экономика региона, приток инвестиций и населения, активное строительство (особенно в бюджетных сегментах) и ипотечные программы. Высокобюджетное жильё здесь устойчивее к рискам, что также поддерживает цену.
• Новосибирск. Третья столица Сибири. По итогам I кв. 2025 темпы роста новостроек превышали 6–6,6% (№1 среди миллионников за первый квартал). Тут растёт деловая активность, улучшается инфраструктура (мосты, метро и т.д.), но предложение жилья пока ограничено качественными проектами. Миграционные потоки из восточных регионов и бюджетное строительство поддерживают спрос, что приводит к ускорению роста цен.

• Челябинск. Крупный промышленный центр Урала. Новостройки подорожали за квартал более чем на 6,4%. Повышенный спрос и дефицит новых жилых проектов – главные факторы. В городе заметен рост рабочих доходов благодаря развитию промышленности, что увеличивает платежеспособный спрос. Помимо того, в Челябинске относительно дешевая земля – застройщики расширяются, но качество и доступность жилья всё ещё ограничены, стимулируя рост цен.
• Ростов-на-Дону. Ростов – главный город Юга России. Особенностью стала рывковая динамика на вторичном рынке: по данным «РБК Ростов», с января по апрель 2025 цены вторички выросли на 9%, что стало максимумом среди миллионников. При этом на первичном рынке новостроек средний «квадрат» вырос незначительно (фактически – просел на –0,8 % за апрель). Ростов привлекателен тёплым климатом и оживлённой экономикой. В городе вводят новые транспортные развязки и инфраструктуру, миграционный приток из областных центров и соседнего СКФО стабилен, а вторичный фонд заметно подорожал от низкой базы и короткого предложения. Устойчивый интерес к жилью в Ростове даёт повод полагать, что цены будут расти (пусть и умеренно) и в 2025–26 гг. Аналитики отмечают оживление спроса на вторичку даже на фоне высокой ипотеки.

• Тюмень. Один из лидеров роста. По итогам 2024 ценник «квадрата» на новостройки в Тюменской области подпрыгнул почти на 15%, до ~138 тыс. ₽/м². Город входит в десятку самых экономически развитых: здесь высокие зарплаты, низкая безработица и растущее население (за 3 года +5% – значительно выше среднего по крупным городам). Девелоперы отмечают, что Тюмень возглавила рейтинг городов России по потенциалу роста рынка жилья в 2025 г. (анализ по 11 индикаторам). Кроме того, в Тюмени активно строят – ввод жилья вырос на 22% в 2024, и многие новостройки быстро реализуются. На вторичке Тюмени тоже отмечается заметный рост: в I кв. 2025 в Центральном округе метраж подорожал почти на 6,8%. Город привлекает мигрантов из Северо-Запада и других регионов Западной Сибири (дефицит жилья в соседних областях), что подпитывает спрос. Таким образом Тюмень сочетает растущую покупательскую способность жителей и ограниченное предложение, что заставляет цены расти.
• Москва. Несмотря на устойчивый спрос на столичные квартиры, темпы роста здесь относительно невысоки. По апрельским данным 2025 г., первичное жильё в Москве подорожало лишь на 4,5%. На вторичном рынке традиционно минимальный рост – порядка 1–2% в год (при условии, что ипотека остаётся дорогой). Тем не менее Москва входит в рейтинг топ‑10 из-за абсолютной высокой ценовой базы и как объект внимания инвесторов. Рост замедлен: ключевые факторы – насыщенный рынок новостроек, отток части спроса в регионы из‑за дороговизны ипотеки и выход части жителей в аренду. Инфраструктурные проекты (новые МЦД, дороги, реновация) частично поддерживают цены, но существенного скачка ожидать не стоит.

БЕСПЛАТНЫЕ консультации экспертов

WhatsApp

• Санкт-Петербург. В апреле 2025 новостройки Питера подорожали на 5,3% за месяц, заняв 2-е место среди миллионников по этому показателю. На вторичке рост умеренный. Петербург привлекательнее Москвы для многих покупателей за счёт относительно более низких цен и масштабных программ развития (завершение «северного» хода метро, новые кольцевые трассы и пр.). Миграционный приток сюда продолжается (северо-западный экономический пояс), и плотность строительства уменьшается дефицит жилья в ключевых зонах. Однако рост цен сдерживают высокие ставки ипотеки и большая доля вторичного предложения на рынке.
• Екатеринбург. Столица Урала. Новостройки подорожали на 3–4% весной 2025. Причины: расширение делового сектора (Иннополис, технопарки), снижение доступности земли в городе, что ведёт к сокращению новых проектов. Приток мигрантов из менее развитых областей привёл к дефициту доступного жилья, особенно в центральных районах. Метро, новые дороги и программы реновации поддерживают интерес к екатеринбургским квадратам. Рост небольших квартир ( студии, 1‑к) сильнее среднего, что подогревает общий рост средней цены.

• Нижний Новгород. Крупный центр Приволжья с урбанизированной экономикой. Рост цен на новостройки здесь также на уровне 3–4% за месяц (апрель 2025). Стагнирующий в прошлом строительный сектор сейчас оживлён госпрограммами и инвестициями в инфраструктуру (мост через Волгу, метро). Жители Нижнего Новгорода отдают преимущество малоформатным квартирам, что приводит к росту «квадрата». Экономическое оживление средних городов после пандемии поддержало спрос на жильё, поэтому Нижний вошёл в десятку.
• Самара. Экономически развитый город Поволжья. Здесь за апрель 2025 новостройки подорожали на 2,8%. Подрост замедлил по сравнению с лидерами, но главным драйвером становится переход на «малоформатные» квартиры: люди ищут недорогие варианты на фоне высокой ипотеки, что толкает среднюю цену метра вверх. Также Самара принимает мигрантов из сельских регионов и Азии (производственные кластеры). Метро-2 и другие инфраструктурные проекты создают новый спрос. На вторичном рынке цены растут умеренно.

Дополнительно среди малых и средних городов стоит отметить интересную динамику. Например, исторически очень высокие темпы роста на вторичке демонстрировали города Северного Кавказа и Сибири (Дербент, Кисловодск, Магадан и др.). Эти города «выстрелили» ранее благодаря дешевому жилью и притоку туристов/отдыхающих. Но в настоящее время из-за общей экономической ситуации их рост замедлился. Чебоксары (Чувашия) в I квартале 2025 лишь на +1,4% подорожали, что отражает общее замедление по России. Магадан и другие удалённые города испытывают отток населения и высокий дефицит ипотечного спроса, поэтому их цены растут не столь стремительно.

Прогноз на 2027 год от ведущих аналитиков

Самые авторитетные исследования рынка сходятся: в 2025–2027 гг. рост цен на жильё будет умеренным, примерно на уровне инфляции, при условии, что ставки ЦБ не внезапно упадут. Так, эксперты «Дом.РФ» прогнозируют, что в 2025 г. номинальные цены новостроек вырастут примерно на уровень инфляции, а на вторичном рынке – чуть выше (за счёт наличных сделок). В 2026–2027 годах рост вновь составит порядка инфляции. Аналитики ЦИАН и банков говорят о схожих цифрах: падение реального спроса компенсируется ростом цен за счёт удорожания материалов и трудозатрат, а значительного подорожания сверх инфляции ожидать не стоит. Пониженный спрос из‑за ипотечных ставок ограничивает ускорение роста. Поэтому в целом на 2027 год ожидается плавное повышение цен не выше 5–7% в год. Консалтинговые компании JLL и Knight Frank отмечают, что в глобальном контексте российский рынок жилья остаётся стабильным, но запаздывает с восстановлением относительно других стран. Из-за высокой доли наличных сделок и локальных особенностей регионов сильных спадов не прогнозируется – более вероятна фаза стагнации в центре и рост в развитии периферии.

Практические советы покупателям и инвесторам

• Покупать ли сейчас? Если вы готовы к длительной инвестиции, многие ростовые рынки (Тюмень, Казань, Новосибирск, Ростов) по-прежнему привлекательны. В этих регионах жильё пока не очень перегрето, а фундаментальные факторы (демография, экономика, дефицит предложения) указывают на дальнейшее удорожание. Инвестору стоит ориентироваться на жилищные классы масс-маркета и комфорт–сегмента, где спрос выше. При этом в Москве и Санкт-Петербурге сейчас целесообразнее ждать стабильности цен: в мегаполисах высокая база и мало шансов на резкое удешевление, однако есть риск корректировки, если ипотека останется дорогой или появятся новые эмерджентные факторы (например, изменение льгот).

БЕСПЛАТНЫЕ консультации экспертов

Telegram

• Где возможна коррекция? Риск снижения цен сегодня выше там, где предложение новых проектов превышает спрос. Например, в периферийных новостройках Москвы при падении ипотечного спроса девелоперы вынуждены давать скидки. В регионах-перетопах (там, где “проселочный” спрос обвалился) – например, в части Дальнего Востока – цены могут и снизиться. В целом самый чувствительный к внешним шокам сектор – элитный сегмент: если экономическая ситуация ухудшится, дорогие квартиры и апартаменты могут подешеветь. Покупателям не стоит гнаться за дорогими предложениями без явной надбавки (напр. видовыми окнами или развитой инфраструктурой): легче найти ликвидную квартиру за умеренную цену.

• Ипотечные риски. Главная угроза росту цен – это высокая ставка и ужесточение выдачи кредитов. Если ключевая ставка долго будет оставаться на текущем уровне, многие покупатели фактически выпали из рынка. Привлечь покупателей помогает маткапитал (его сумма выросла до 917 тыс. ₽) и семейная ипотека, но для большинства семей «базовая» ставка продолжает быть слишком высокой. Инвесторам стоит учитывать, что эффективная доступность жилья снизилась, и это ограничивает пул реальных покупателей. Кроме того, возможен рост доли сделок за наличные или в рассрочку, что влияет на динамику цен «снизу». Тем не менее пока ни ЦБ, ни правительство не смягчают сильно кредитную политику (пока нет серьезных преференций), поэтому беспокоиться о «крушении пузыря» на жилищном рынке не приходится – скорее, он «остывает».

Выводы и рекомендации

Согласно аналитике, главные драйверы роста цен – это дефицит качественного предложения и устойчивый спрос в ключевых регионах. Города-миллионники с динамичной экономикой (Казань, Новосибирск, Тюмень и др.) и курортные/региональные центры (Ростов, Челябинск) находятся в фаворе у покупателей. Инфраструктурные проекты и миграционные потоки усиливают эту тенденцию. При составлении собственного прогноза инвесторы должны учитывать локальные факторы: демографию, уровень доходов, планы девелоперов и ипотечную политику.

Для продавцов: в условиях замедления стоит быть готовыми к долгим продажам и возможным торгам: реалистичная оценка (ориентир – средние цены из таблицы выше) поможет быстрее найти покупателя.

Риски: главным остается макроэкономическая нестабильность (инфляция, курс валют, санкции). Эти факторы могут внезапно изменить покупательские настроения. Также стоит следить за банковской политикой – анонсом смягчения/жёсткости ипотеки: льготы или новые лимиты могут либо разогреть спрос, либо приостановить рост. В краткосрочной перспективе дополнительный риск – высокий уровень ввода жилья: в некоторых городах крупные девелоперские проекты (микрорайоны) могут вызвать локальное падение цен при избыточном предложении.

  [ВИДЕО] Как продать любую недвижимость за 30 дней, ДОРОГО и без риелторов. 100% способ