Юридические риски при покупке коммерческой недвижимости в Москве — что проверять в 2025

Покупка коммерческой недвижимости в Москве связана с множеством юридических рисков, которые необходимо учитывать заранее. Необходимо внимательно проверять продавца, состояние имущества и истории объекта, чтобы избежать последующих проблем. Особенно важно соблюдать тщательную проверку при сделках через торги (банкротство, залоговые аукционы, имущество должников) и не забывать о рисках на обычном вторичном рынке.

• Юридическое лицо как продавец. Часто продавец предлагает приобрести не только само помещение, но и компанию–владельца. Категорически не стоит покупать ООО вместе с недвижимостью без детального аудита: в этом случае вы приобретаете не просто здание, а бизнес с его историей, возможными долгами (по налогам, зарплате и пр.) и судебными спорами. Например, если у «вашего» ООО есть незавершённые контракты или налоговые претензии, конкурентные споры или готовящаяся процедура банкротства, купленное помещение может попасть в конкурсную массу и быть продано с торгов. Перед покупкой желательно изучить финансовое состояние и историю учредителей компании.

• Недобросовестные действия продавца. Следует насторожиться при сделках «по доверенности» – такая сделка может сорваться в любой момент. Доверенность может быть отозвана, её может аннулировать смерть доверителя, а если продавец–организация, доверенность мог отозвать любой руководитель компании. В случае смерти физического продавца или отзыва доверенности на стадии оформления сделки покупатель рискует остаться без денег и без объекта, а единственной возможностью вернуть вложенное остаётся судебный иск к наследникам или другим участникам. Аналогичная опасность — покупка у продавца-соучредителя без согласия других учредителей, или совершение так называемой «крупной сделки» без одобрения участников. Если продажа коммерческого имущества считается крупной сделкой по уставу компании и оформлена без надлежащего решения участников, договор будет недействительным – «деньги вы потеряете, а имущество вернуть вряд ли получится».
• Проверка личности и полномочий. Всегда сверяйте паспортные данные продавца с оригиналами документов и требуйте подтверждения полномочий (согласие супруга/и и т. п.). Практика знает случаи, когда продавали помещение не его владельцем, а подставным лицом. При продаже юридическим лицом следует убедиться, что договор подписывает именно действующий руководитель или представитель с действующей нотариальной доверенностью. Если документы оформлены с нарушениями, сделку могут признать ничтожной.

• Технические риски и перепланировки. Уточняйте, соответствует ли фактическое состояние недвижимости техплану (Техническому паспорту) и сведениям ЕГРН. Любые изменения – новые перегородки, проёмы, «мокрые точки» (ванна, кухня) или внешние пристройки – должны быть официально согласованы. Если фактическая площадь, планировка или коммуникации не совпадают с техпаспортом (и данными БТИ), от совершения сделки лучше отказаться. Легализация самовольной перепланировки («узаконивание») – длительный и затратный процесс, а неузаконенные изменения могут стать основанием для отказа Росреестра в регистрации прав или даже судебного иска о сносе.
• Самовольные постройки и реконструкции. При покупке важно выяснить, нет ли на объекте несанкционированных построек. Верховный Суд недавно рассмотрел спор о самовольной пристройке к многоквартирному дому и подтвердил, что право собственности на такую постройку может быть признано только в исключительных случаях, когда застройщик действовал добросовестно. В этом деле ВС отметил, что признание права на самовольную постройку – крайняя мера, и если отсутствуют признаки умышленной недобросовестности, суд должен дать возможность легализовать постройку. Если же постройка или реконструкция выполнены без разрешений и с очевидным нарушением, будущий собственник рискует долгим судебным разбирательством или даже необходимостью снести объект.

• Капитальный ремонт и обременения. Узнайте, являются ли помещения частью многоквартирного дома или торгового центра с общими коммуникациями. Тогда их владельцы несут долю расходов на капремонт (Фонд капитального ремонта). Неучтённые обязательства по оплате капитальных ремонтов могут неожиданно лечь на нового собственника. Аналогично следует проверить наличие сервитутов, арендных платежей, задолженностей по коммунальным услугам и налогам на имущество. Подтвердите через запросы и выписки, что на объекте нет жилищных или иных долгов, которые могут «выйти боком» новому владельцу.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Специфика сделок через торги (банкротство, залоговые продажи)

Покупка коммерческой недвижимости через торги (иногда — банкротные аукционы) имеет свои особенности и риски. С одной стороны, считается, что торги «очищают» сделку: имущество подвергается независимой оценке, публикуются правоустанавливающие документы, и за ним закрепляется статус «победителя торгов». Заключение договора купли-продажи после торгов обычно защищает покупателя от последующего оспаривания со стороны кредиторов должника. К примеру, если имущество должника выставлено на торги по процедуре банкротства, конкурсный управляющий уже подготовил пакет документов и оценку, а покупатель участвует в конкурентной борьбе, - такая сделка обычно считается более надёжной.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Однако рисков при торгах не меньше. Важно помнить, что торги могут быть признаны недействительными, если они проводились с нарушениями. Среди часто встречающихся нарушений: неточное или неполное раскрытие информации об объекте, ошибки в описании, нарушение порядка подачи заявок или подведения итогов аукциона. Нарушение может касаться публикации: если сообщение о торгах было опубликовано неверно или не в полном объёме, это «сужает круг участников» и нарушает права кредиторов. Например, Верховный Суд в 2019 году признал торги по продаже акций банка недействительными из-за форменных нарушений (короткий срок подачи заявок и закрытый формат).

Кроме того, на торгах могут реализовываться преимущественные права третьих лиц. Закон о банкротстве прямо закрепляет такие права для некоторых лиц, например, сельхозпроизводителей – чтобы они могли купить соседние с их земельными участками объекты должника. Иначе говоря, люди, занимающиеся переработкой продукции и владеющие смежными землёй, могут заявить о своём приоритете на покупку залоговых активов. Аналогично, в ГК РФ есть право преимущественной покупки при долевой собственности (ст. 250 ГК РФ), право владельца здания на покупку земли под ним (ст. 35 ЗК РФ) и пр. Эти права могут реализовываться как во время торгов, так и уже после подведения их итогов – потенциальный покупатель может удивиться, что после заключения договора кто-то «вступает» в сделку по суду. Судебная практика по таким спорам разная, но факт остаётся: искатели доходного актива на торгах должны учитывать риск «второй волны» претендентов.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Наконец, помните, что после торгов в течение года сохраняется возможность оспорить их результаты. Например, если выяснится, что конкурсный управляющий неверно оценил имущество или умышленно ограничил круг участников, заинтересованная сторона может через суд потребовать признать торги недействительными и расторгнуть сделку. Особенно повысился риск споров в условиях пандемии и локдаунов 2020 года, когда сроки публикаций и участия в торгах часто сдвигались.

Подпишись на Telegram канал

Недвижимость РФ с дисконтом от 30%

Открыть Telegram

Риски при покупке на вторичном рынке

На обычном вторичном рынке коммерческая недвижимость покупается напрямую у собственника или инвестора. Здесь тоже немало подводных камней:

• Проверка чистоты документов. На вторичном рынке особенно важно получить расширенную выписку из ЕГРН. Она показывает полную историю права собственности и обременений: залоги, аресты, сервитуты, ограничения. Например, незарегистрированный договор аренды на срок менее года формально «не виден» в ЕГРН, но продолжает действовать. Это означает, что после покупки новый владелец непроизвольно вступает в договор аренды прежнего собственника. При этом обязанности и права арендодателя в полном объёме переходят к покупателю. Если продавец не уведомил арендаторов о смене собственника, они могут продолжать платить арендные платежи «старому» арендодателю, и без уведомления новый владелец не сможет предъявить к ним претензии. Поэтому второй пункт нашего чек-листа – это запросить или выписать все существующие договоры аренды и уведомить арендаторов о смене собственника заранее.

• Права арендаторов. Если приобретаете здание, уже сдающееся в аренду, следует учитывать особые права арендаторов. При покупке «с арендаторами» покупатель автоматически становится их новым арендодателем по всем контрактам, заключённым ранее (если только в договоре купли-продажи не указано иное). Важно внимательно читать сами договоры аренды: там могут быть «подводные камни». Например, если в договоре прописано право арендатора выкупить помещение, то покупка объекта не отменяет это условие. А если арендатор делает на объекте дорогие неотделимые улучшения («ремонт»), он после окончания аренды имеет право потребовать компенсацию их стоимости. Практика показывает: если вы платите больше за помещение «после ремонта», нужно понимать, что фактически часть улучшений может оказаться вложением арендатора. Закон (ст. 623 ГК РФ) даёт арендатору право возместить затраты на неотделимые улучшения, сделанные за его счёт с согласия собственника. Поэтому в договоре купли-продажи надо чётко зафиксировать все существующие улучшения и их оформление.

• Финансовые обязательства. На вторичном рынке также могут быть незакрытые долги прошлого собственника – по налогам, ЖКХ, коммунальным услугам. Задолженности «висят» на объекте, и новый собственник может столкнуться с блокировками или штрафами. Например, регистратор вправе приостановить сделку из-за неуплаты какого-либо сбора или налога. По практике, Росреестр часто требует документацию из других госорганов (ФНС, ЖКО и др.) напрямую от заявителя, что может приводить к приостановке регистрации. Если, скажем, долги по аренде или коммуналке накоплены предыдущим собственником и неизвестны новому, это создаёт кассовые разрывы и задержки на регистрации.
• Технические ошибки в ЕГРН. Бывают ситуации, когда в ЕГРН допущена ошибка: например, неверно указано лицо-собственник или адрес. Верховный Суд разъяснил, что при обнаружении технической ошибки в ЕГРН (когда в поданных на регистрацию документах одни данные, а в реестре – другие) её следует исправлять, а не отказывать в регистрации. По закону (ст. 61 ФЗ-122) исправление таких ошибок осуществляет сам регистратор по заявлению любого заинтересованного лица или по решению суда, если ошибка влечёт изменение прав. Если регистратор неправомерно откажет в исправлении явной опечатки или неверной фамилии, возникший спор решается в судебном порядке. Ежегодно в судах рассматриваются сотни дел об обжаловании отказов Росреестра в регистрации прав. Например, если Росреестр по формальным причинам приостановил сделку, покупатель может обратиться в суд за признанием отказа незаконным и принудить регистрацию.

• Самозахваты и незаконные постройки. При осмотре объекта обратите внимание, нет ли на нём самовольных пристроек, бытовок или незарегистрированных сооружений. Есть риск, что после покупки придётся демонтировать спорные конструкции по требованию властей. Принятый Судом принцип таков: снос самовольной постройки – крайняя мера, её следует применять только при явной недобросовестности застройщика. Однако если здание или часть помещения построены без разрешений, они всё равно будут считаться самовольными до тех пор, пока не узаконены специальным решением суда. Поэтому при осмотре и запросе документов проверьте наличие всех разрешений и актов ввода в эксплуатацию.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Чек-лист проверки коммерческой недвижимости в 2025 году

Ниже приведён сводный чек-лист основных пунктов, которые следует проверить перед покупкой коммерческого объекта в 2025 году. Эти шаги помогут уменьшить риски и принять взвешенное решение:

После прохождения каждого шага можно дать оценку уровня риска (низкий/средний/высокий). Например, несанкционированные перепланировки или отказ в регистрации после сделки – это высокий риск, тогда как формальные отличия в технических документах – средний, требующий исправления до оформления покупки.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Примеры из судебной практики

• Отказ Росреестра в регистрации. Верховный Суд подтвердил, что отказ регистрирующего органа обжалуется в суде, и в ряде случаев имущественные права (даже возникшие до 2017 года) признаются действительными без регистрации. В одном деле, касающемся объектов Минобороны, ВС отметил, что права на помещения, возникшие до действия закона о регистрации, юридически не утрачены и оформляются добровольно. Это напоминает, что грубое несоответствие документов может быть исправлено через суд, если Росреестр откажет в регистрации. Ежегодно суды разбирают сотни подобных споров: даже формальный отказ в регистрации приводит к задержке сделок и убыткам.

• Конфликты с арендаторами. На практике часто встречаются споры нового собственника с арендаторами прежнего владельца. Например, если покупатель не уведомил арендаторов о смене собственника, арендатор может продолжать платить «старому» арендодателю, отказываясь признавать нового. В одном деле суд Восточно-Сибирского округа решил, что после подписания акта передачи помещения бывший владелец теряет право требовать арендную плату, даже если новое право не зарегистрировано. Это означает, что заранее нужно договариваться с арендаторами или решать вопросы платы до регистрации. Иначе можно получить убытки из-за «двойной игры» – когда арендатор играет на задержке регистрации.
• Ошибки и злоупотребления при торгах. Суды признавали некоторые банкротные торги недействительными. Так, в 2018 году ВС отменил торги по продаже имущества банка «Пойдем!», проведённые Агентством по страхованию вкладов, из-за недобросовестных условий (закрытый формат аукциона и запреты от ЦБ). В другом примере участник торгов подал множество заявок от своего имени и «повышал» сам себе цену, что привело к отмене торгов через Обзор практики ВС (2018). Эти примеры показывают: внимательно изучайте протокол торгов и проверяйте, были ли соблюдены все условия аукциона.

• Суды с конкурсным управляющим. Закон не требует от управляющего бездумно обжаловать всё подряд. ВС указал: конкурсный управляющий оценивает целесообразность оспаривания решений – ему не нужно оспаривать каждое постановление суда. Однако именно поэтому покупатель на торгах должен заранее проверить, какие судебные споры велись в деле банкротства, чтобы понять, что уже оспорено, а что может возникнуть позже.

Авторский канал Окулова Андрея

О недвижимости, торгах и инвестициях

Открыть Telegram

Рекомендации по юридическому сопровождению сделки

Учитывая сложность и многообразие рисков, рекомендуется привлекать профессиональных юристов к проверке сделки. Правильный алгоритм сопровождения может выглядеть так:

1. Предварительный правовой аудит. Наши специалисты запросят выписки из ЕГРН и контурного плана, проверят ограничения и обременения, историю переходов прав. Одновременно они проанализируют судебные базы и сайты ФССП – это позволяет выявить аресты, лизинговые договоры, требования кредиторов.
2. Проверка документов продавца. Юрист удостоверится в полномочиях продавца (главного бухгалтера, директора или физлица), проверит наличие согласия других учредителей и супруги, если требуется. При необходимости мы запросим договор купли-продажи бизнеса (акции/доли ООО) или уставные документы компании.
3. Анализ договоров аренды. Юристы изучат условия аренды и обязательства сторон. Мы оценим, не подходит ли срок аренды к концу, и есть ли у арендатора право продления или выкупа. Также обратим внимание на улучшения: если в договоре прописано их возмещение, клиент будет к этому готов.
4. Оформление сделки. На этапе заключения договора купли-продажи важно чётко описать объект (включая все самовольные пристройки или улучшения) и предусмотреть условие перехода прав при фактическом освоении. Юридическое сопровождение включает нотариальную форму (если это требуется) и взаимодействие с Росреестром.
5. Урегулирование споров. В случае возникновения претензий (например, отказ Росреестра или споры с управляющим) юристы готовы представлять интересы клиента в суде и арбитраже. Как показывает практика, грамотное судебное сопровождение значительно повышает шансы успешно решить такие конфликты.

Не тратьте время на риски — скачайте наш чек-лист с подробной схемой проверки коммерческого объекта и обратитесь за квалифицированным сопровождением сделки. Наши эксперты подготовят всю необходимую документацию и помогут выиграть в суде при возникновении споров.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию