Юридические тонкости при продаже коммерческой недвижимости: что нужно знать?

1. Проверка прав собственности: с этого начинается всё.

Прежде чем вы поставите объект на продажу, необходимо удостовериться в законности владения. Это касается не только вас, как собственника, но и вашего гарантированного покупателя — он обязательно будет проверять документы, и если найдёт нарушение, сделка не состоится.

Что нужно проверить:

• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;

• Основание возникновения прав — договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве;

• Наличие долевой собственности — если собственников несколько, все должны быть согласованы при продаже;

• История смены прав — отсутствие споров, арестов, банкротств, судебных решений.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

2. Юридическая "чистота" объекта: обременения, аресты, сервитуты

Коммерческая недвижимость может иметь юридические ограничения, о которых собственники даже не знают, или забывают.

Что важно:

• Залог (ипотека) — если помещение находится в залоге в банке, продать его можно только с разрешения.

• Аренда — долгосрочные арендаторы имеют исключительное право на выкуп (если иное не прописано в договоре).

• Сервитуты — если через объект проходит доступ к другим зданиям.

• Судебные споры — особенно актуальны при делении бизнеса.

3. Документы, без которых сделка  невозможна.

Списков документов при продаже коммерческой недвижимости больше, чем при продаже квартиры.

Вы представляете:

• Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней);

• Документы-основания права (не обязательно для регистрации, но упрощает и ускорят совершение сделки);

• Технический паспорт (не обязательно для регистрации, но упрощает и ускорят совершение сделки);

• Кадастровый паспорт (не обязательно для регистрации, но упрощает и ускорят совершение сделки);

• Поэтажный план (не обязательно для регистрации, но упрощает и ускорят совершение сделки);

• Согласие других собственников (если объект в долевой собственности);

• Выписка ЕГРЮЛ (если продавец — юрлицо);

• Уставные документы юрлица;

• Решение о продаже от общего собрания (если объект принадлежит организации);

• Документы на землю (если в собственности или аренде).

Продажа Готового Арендного Бизнеса

Получить консультацию

4. Риски при продаже: что может случиться не так.

Коммерческая недвижимость часто становится объектом внимания мошенников, особенно если продавец неопытен.

Основная опасность:

• Поддельные документы от «покупателя»;

• Притворные сделки (например, «псевдопокупатель» для затягивания времени);

• Мошенники, работающие с риелторами;

• Ошибки при оформлении договора, из-за которого сделка может быть признана недействительной.

Всегда проверяйте личность покупателя, особенно если это юрлицо. Проверьте, кто подписывает договор, имеет ли он право.

5. Как правильно составить договор купли-продажи

Ошибка в одном слове — и договор можно оспорить. Если вы продаете недвижимость через представителя или доверенное лицо.

Что включить в договор:

• Полные сведения о сторонах;

• Подробное описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь, этаж);

• Указание на отсутствие обременений;

• Условия оплаты (наличный/безналичный расчет, график расчетов);

• Срок передачи объекта;

• Ответственность стороны за нарушение условий;

• Стоимость.

• Акт приёма-передачи

Обязательно пункт о том, что покупатель ознакомлен с объектом и претензий не имеет.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

6. Налоги и обязательные платежи при продаже.

Если вы — физлицо, продающее коммерческую недвижимость, возможно, вам придется оплатить НДФЛ с дохода. А если юрлицо — то налог на прибыль или УСН.

Важно знать:

• Срок владения менее 5 лет? Налог обязателен.

• Налоговая база = цена продажи – расходы (если они подтверждены документами).

• Если вы ИП, возможна упрощённая система.

• Уведомление налоговой о сделке — обязательно.

Если цена в договоре ниже рыночной, налоговая может доначислить налог — ориентируясь на кадастровую стоимость.

7. Как оформить продажу через представителя.

Если продавец не может лично воспользоваться, оформляется доверие. Но к ней есть жёсткие требования:

• Доверенность должна быть нотариальной;

• Должна быть указана конкретная цель — объект продажи;

• Полномочия должна включать право подписания договора, получение денег и права передачи.

Доверенность без нужных обязательств = недействительная сделка. Обратите внимание, как оформляются доверенности покупателю, если они работают через представителя.

8. Стоит ли привлекать юриста?

Да. если особый объект — крупный, имеет сложную историю или вы впервые сталкиваетесь с продажей.

Юрист поможет:

• Проверить юридическую чистоту объекта;

• Подготовить договор;

• представлять интересы в случае судебного спора;

• Защититься от мошенников.

Даже опытный бизнесмен может ошибиться в мелких нюансах. Юрист — это не расходы, а инвестиции в безопасность. ВАЖНО, чтобы юрист имел опыт сделок и понимание специфики рынка недвижиомсти, просто юрист - вам не нужен.

9. Как проходит регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора и передачи денег необходимо зарегистрировать переход права собственности.

Что нужно:

• Заявление от этой стороны;

• Паспорт и ИНН;

• Договор купли-продажи;

• Акт приема-передачи;

• Квитанция об удивительных госпошлины.

Если всё подано правильно, Росреестр зарегистрирует сделку за 7 рабочих дней. С 2025 года регистрация сделок для юр.лиц только в электронном виде.

10. Частые ошибки продавцов: реальный опыт.

Ошибка №1: «Пропишем цену ниже, чтобы сэкономить на налогах». ➜ Итог — доначисление налогов и штрафов.

Ошибка №2: «Договор скачали из интернета». ➜ Итог — пропущенные условия, сделка может быть признана недействительной.

Ошибка №3: ​​«Не уведомили арендатора». ➜ Итог — кассовый иск от арендатора.

Всегда действуйте по закону и консультируйтесь со специалистами.

Чек-лист для продажи

✅ Проверить право собственности
✅ Проверить обременения
✅ Подготовить комплект документов
✅ Убедиться в юридической чистоте объекта
✅ Подготовить объект к просмотру
✅ Оформить договор с юристом
✅ Провести сделку в Росреестре
✅ Получить оплату и передать объект

Заключение

Продажа коммерческой недвижимости — это не просто передача квадратных метров, а полноценная юридическая операция. В 2025 году на фоне экономических изменений и роста рисков важно не просто найти покупателя, который сможет адаптироваться грамотно, безопасно и в рамках закона.

Ошибки стоят дорого, но знания — еще выше. Поэтому, прежде чем приступить к продаже, вооружитесь уточнениями, проконсультируйтесь со специалистом и действуйте уверенно.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию