Прежде чем вы поставите объект на продажу, необходимо удостовериться в законности владения. Это касается не только вас, как собственника, но и вашего гарантированного покупателя — он обязательно будет проверять документы, и если найдёт нарушение, сделка не состоится.
Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
Основание возникновения прав — договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве;
Наличие долевой собственности — если собственников несколько, все должны быть согласованы при продаже;
История смены прав — отсутствие споров, арестов, банкротств, судебных решений.
Коммерческая недвижимость может иметь юридические ограничения, о которых собственники даже не знают, или забывают.
Залог (ипотека) — если помещение находится в залоге в банке, продать его можно только с разрешения.
Аренда — долгосрочные арендаторы имеют исключительное право на выкуп (если иное не прописано в договоре).
Сервитуты — если через объект проходит доступ к другим зданиям.
Судебные споры — особенно актуальны при делении бизнеса.
Списков документов при продаже коммерческой недвижимости больше, чем при продаже квартиры.
Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней);
Документы-основания права (не обязательно для регистрации, но упрощает и ускорят совершение сделки);
Технический паспорт (не обязательно для регистрации, но упрощает и ускорят совершение сделки);
Кадастровый паспорт (не обязательно для регистрации, но упрощает и ускорят совершение сделки);
Поэтажный план (не обязательно для регистрации, но упрощает и ускорят совершение сделки);
Согласие других собственников (если объект в долевой собственности);
Выписка ЕГРЮЛ (если продавец — юрлицо);
Решение о продаже от общего собрания (если объект принадлежит организации);
Документы на землю (если в собственности или аренде).
Коммерческая недвижимость часто становится объектом внимания мошенников, особенно если продавец неопытен.
Поддельные документы от «покупателя»;
Притворные сделки (например, «псевдопокупатель» для затягивания времени);
Мошенники, работающие с риелторами;
Ошибки при оформлении договора, из-за которого сделка может быть признана недействительной.
Всегда проверяйте личность покупателя, особенно если это юрлицо. Проверьте, кто подписывает договор, имеет ли он право.
Ошибка в одном слове — и договор можно оспорить. Если вы продаете недвижимость через представителя или доверенное лицо.
Полные сведения о сторонах;
Подробное описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь, этаж);
Указание на отсутствие обременений;
Условия оплаты (наличный/безналичный расчет, график расчетов);
Срок передачи объекта;
Ответственность стороны за нарушение условий;
Стоимость.
Акт приёма-передачи
Обязательно пункт о том, что покупатель ознакомлен с объектом и претензий не имеет.
Если вы — физлицо, продающее коммерческую недвижимость, возможно, вам придется оплатить НДФЛ с дохода. А если юрлицо — то налог на прибыль или УСН.
Срок владения менее 5 лет? Налог обязателен.
Налоговая база = цена продажи – расходы (если они подтверждены документами).
Если вы ИП, возможна упрощённая система.
Уведомление налоговой о сделке — обязательно.
Если цена в договоре ниже рыночной, налоговая может доначислить налог — ориентируясь на кадастровую стоимость.
Если продавец не может лично воспользоваться, оформляется доверие. Но к ней есть жёсткие требования:
Доверенность должна быть нотариальной;
Должна быть указана конкретная цель — объект продажи;
Полномочия должна включать право подписания договора, получение денег и права передачи.
Доверенность без нужных обязательств = недействительная сделка. Обратите внимание, как оформляются доверенности покупателю, если они работают через представителя.
Да. если особый объект — крупный, имеет сложную историю или вы впервые сталкиваетесь с продажей.
Проверить юридическую чистоту объекта;
Подготовить договор;
представлять интересы в случае судебного спора;
Защититься от мошенников.
Даже опытный бизнесмен может ошибиться в мелких нюансах. Юрист — это не расходы, а инвестиции в безопасность. ВАЖНО, чтобы юрист имел опыт сделок и понимание специфики рынка недвижиомсти, просто юрист - вам не нужен.
После подписания договора и передачи денег необходимо зарегистрировать переход права собственности.
Заявление от этой стороны;
Паспорт и ИНН;
Договор купли-продажи;
Акт приема-передачи;
Квитанция об удивительных госпошлины.
Если всё подано правильно, Росреестр зарегистрирует сделку за 7 рабочих дней. С 2025 года регистрация сделок для юр.лиц только в электронном виде.
Ошибка №1: «Пропишем цену ниже, чтобы сэкономить на налогах». ➜ Итог — доначисление налогов и штрафов.
Ошибка №2: «Договор скачали из интернета». ➜ Итог — пропущенные условия, сделка может быть признана недействительной.
Ошибка №3: «Не уведомили арендатора». ➜ Итог — кассовый иск от арендатора.
Всегда действуйте по закону и консультируйтесь со специалистами.
✅ Проверить право собственности
✅ Проверить обременения
✅ Подготовить комплект документов
✅ Убедиться в юридической чистоте объекта
✅ Подготовить объект к просмотру
✅ Оформить договор с юристом
✅ Провести сделку в Росреестре
✅ Получить оплату и передать объект
Продажа коммерческой недвижимости — это не просто передача квадратных метров, а полноценная юридическая операция. В 2025 году на фоне экономических изменений и роста рисков важно не просто найти покупателя, который сможет адаптироваться грамотно, безопасно и в рамках закона.
Ошибки стоят дорого, но знания — еще выше. Поэтому, прежде чем приступить к продаже, вооружитесь уточнениями, проконсультируйтесь со специалистом и действуйте уверенно.
