В 2025 году рынок коммерческой недвижимости России продолжит меняться под влиянием макроэкономических факторов: ужесточение ключевой ставки ЦБ, инфляция, дефицит качественных объектов и сдвиг спроса в пользу новых форматов. В статье рассматриваем текущую динамику предложения и спроса по основным сегментам, анализируем, в каких видах коммерции и в каких регионах проще ПРОДАТЬ, а в каких — СДАТЬ объект, и даём практические рекомендации собственникам и инвесторам. Вы узнаете ключевые метрики (vacancy, ставки аренды, средние цены) по офисам, складам, ритейлу, гибким форматам, земельным участкам, а также как подготовить объект к торгам и привлечь покупателей. В тексте есть полезные ссылки на материалы «Торги-ру» о площадках и порядке торгов.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Ключевые макрофакторы 2022–2025

Российский рынок коммерческой недвижимости в 2022–2023 годах пережил прилив инвестиций: по данным РБК, в 2024 г. общий объём инвестиций превысил 1,1 трлн рублей (рекордный показатель, +33% к 2023)[1]. Однако в 2025 г. прогнозируется коррекция: эксперты ожидают сокращения до 0,8 трлн руб из-за высоких ставок и «сдерживающего» эффекта ключевой ставки ЦБ (в конце 2024 года она достигла 16%)[1][2]. Инфляция замедлилась (около 7,4% в 2023[3]), но всё ещё влияет на доходы бизнеса и стоимость строительства.

Основные драйверы спроса – внутренние: господдержка коммерческих проектов, развитие инфраструктуры (магистралей, Логистических центров), переход ритейла в онлайн. После отъезда зарубежных игроков в 2022–23 гг. на рынок пришли местные инвесторы и девелоперы: доля банков и ПИФов выросла, госкомпании частично возобновили инвестиции[19]. Дефицит качественного жилья (и коммерции) в регионах поддерживает спрос на малый бизнес и локальные форматы. В то же время высокие ставки удорожили банковские кредиты, что замедляет крупные сделки и вынуждает игроков оптимизировать планы.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Что это значит для рынка CRE: - Спрос на арендные площади растёт при дефиците нового ввода. Например, в офисном сегменте вакантность продолжила падать (см. ниже), а новые объёмы строительства снизились из-за дорогого финансирования[6]. То же касается складов: в 2024 г. введено рекордно много складских площадей (≈4,5 млн м² по данным CORE.XP), но их поглощение было очень быстрым. - Инвестиционные сделки переформатируются. В офисах резко выросла доля сделок «покупка для собственного пользования» (с 24% до 40% спроса)[6] — многие компании вкладываются напрямую в собственные офисы. Девелоперы переориентируются на логистику и готовые продукты под нужды арендаторов (built-to-suit), поскольку этмпотоком e-com требует новые склады. - Региональные рынки набирают вес. В 2023 г. почти половина (50%) всех сделок в розничной недвижимости пришлась на регионы[19], и на складах в провинции vacancy упал до ≈2% (2018–19)[20], означая практически полное заполнение. Малая и средняя коммерция в городах-миллионниках активно растёт, особенно в сегментах last-mile и форматов «магазин у дома».

Вывод: сохраняется высокая активность в ключевых сегментах на фоне сдерживающих факторов: собственникам важно дифференцировать стратегию продажи или сдачи с учётом сегмента, местоположения и типа покупателя/арендатора.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Общая картина спроса и предложения по сегментам (2025)

Важно: В каждом сегменте ситуацию оценивают свои драйверы спроса. Инвесторы больше заинтересованы в стабильном доходе (современные офисы, крупные ТЦ, логистика), операторы и ритейлеры – в локации и трафике (стрит-ритейл, ТЦ, склады), МСП – в доступности входа (кафе, магазины в ЖК, флекс-офисы). Учитывайте это при планировании продажи или аренды: кому вы будете предлагать объект, и какие у него возможности.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Где проще ПРОДАТЬ в 2025 — топ-сегменты и регионы

Продажа коммерческой недвижимости выгодна в сегментах с высокой покупательской активностью и ограниченным предложением.

·         Уличный ритейл (1-й этаж). Спрос на маленькие магазинчики стабильно растёт; ликвидные площадки первой линии особенно ценятся. В Москве в 2024 г. 60% всех проданных на торгах коммерческих объектов – помещения на первых этажах или отдельно стоящие здания[14]. Инвесторы готовы платить премию за поток клиентов и простую управляемость. По данным мэра Москвы, только в ЦАО в 2024 г. прошло 294 аукциона таких объектов[15] (больше, чем в любом другом округе), что показывает рекордный спрос. Сильный тренд: девелоперы старательно «сдают в аренду первой» магазины в ЖК, быстрее выставляют их на торги и продают по выгодной цене (см. раздел «Как продать имущество через торги»[7]).

·         Логистические и складские земли. Несмотря на то, что сами склады труднее продать (высокая стоимость, доля BTS сделок), участки под крупную логистику активно скупают. Крупные инвесторы (банки, пенсионные фонды) рассматривают покупку земли с готовыми проектами. Регион с развитой логистикой (близость к трассам, МКАД) остаётся более привлекательным: продать участок за городом порой легче, чем сдавать его в аренду под АЗС/магазин.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Современные офисы в ЦАО/Москва-Сити. Уменьшающийся объём качественного ввода и ожидаемая стагнация арендного рынка повышают ценность готовых офисных активов. Сегодня владельцы торгуют офисы реже (предпочитая сдавать по высоким ставкам), но когда продают — участвуют крупные покупатели (государственные компании, банки). Открытые аукционы помогают получить максимально рыночную цену[8]. Например, продажа БЦ «Москва-Сити» Moscow Towers (263 тыс м²) одной сделкой показала, что рынок к крупных активов готов. По опыту Торги-ру, объекты класса А в центре удаётся продать за 30–45 дней при грамотном маркетинге[8].

·         Отели и апарты в популярных локациях. В Москве туристический спрос растёт (RevPAR +40% в 2024[22]), и крупные гостиничные объекты приобретают как готовый арендный бизнес. Тем не менее в регионах отели продают медленно: без искусственно созданной клиентской базы они не так интересны, поэтому часто поступают на торги через банкротства и приставов (см. про торги ФССП[24]). Для собственника такие объекты проще выставлять через аукцион, если внутренняя оценка сдержана.

·         Гибкие офисы. Пока нет отчетливого вторичного рынка – покупают либо готовый бизнес-формат, либо не продают вовсе. Инвестиции в коворкинг идут через операторов: они сами передают место арендаторам. Поэтому продавать «флекс-офис» проще через торги лишь если это часть крупного портфеля помещений. В целом же легче искать арендаторов напрямую, чем покупателей.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Земля под застройку около города. В Подмосковье и ближних пригородах спрос сохраняется: разработчики (жилые, торговые и логистические комплексы) скупают крупные участки. Если участок легко и быстро пройти по процедурной части, его можно продать на открытых торгах с хорошей конкуренцией. Гарантией интереса служит его готовность к застройке (подведены коммуникации, изменён зонинг) и размеры, подходящие под СПИК (госпрограммы). Малые участки под точечную коммерцию продаются быстрее, чем сдаются, поскольку арендовать землю под магазин на 15 лет – нередко нерентабельно.

Совет «Торги-ру»: при подготовке к продаже через торги помните, что конкуренция повышает цену. Удостоверьтесь, что к торгам допущено достаточно участников (например, используйте федеральные ЭТП) и предложена адекватная начальная цена (см. пошаговое руководство для собственников[17]).

Подпишись на Telegram канал

Недвижимость РФ с дисконтом от 30%

Открыть Telegram

Где проще СДАТЬ в аренду в 2025 — топ-сегменты и регионы

Арендный спрос диктует, что сдавать проще в сегментах с непрерывной потребностью и гибкими условиями:

·         Склады и логистика. Благодаря стремительному росту e-commerce, вакантные площади занимают очень быстро. В регионах почти нет свободных логистических центров (vacancy ~2%[20], по данным 2023 г.), аренда растёт двузначными темпами (+16% в I пол. 2023[25]). Польза для собственников: стабильные договоры долгосрочной аренды (за счет гарантированных грузопотоков). Инвесторы часто сами перестраивают старые объекты в современные склады. Важно: ставки аренды для складов подорожали до ~5,1 тыс ₽/м²/год (регионы)[10], и даже до 6–7 тыс в ключевых центрах (Екб, Спб). Из-за очень низкой vacancy и спроса аренду найти проще, чем купить (инвестиции переходят в новый инвентарь).

·         Малые офисы и шкафы (до 500 м²). В 2024–2025 гг. отмечается гигантский ажиотаж на сделки с мелкими офисными площадями: компании занимают всё, что выходит на рынок (под аренду или выкуп). Так, в 2024 г. малые офисы (<500 м²) заняли 93% всех сделок покупок[26]. Для арендаторов эти объекты особенно привлекательны за счёт гибкости. Поэтому аренда мелких офисов «на птичьих правах» – проще, чем поиск крупных центров. На крупных центральных бизнес-районах (ММДЦ, Павелецкая, Садовое) всё свободное под офисы уже разобрали, так что аренда там – ключевое решение. Важный блок «Важно»: учитывайте, что сделки аренды более гибки по времени: вам не нужно до конца года продавать лот, можно ждать новых контрактов.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Гибкие форматы (coworking, аренда рабочих мест). Освоение удалёнки и «гибких офисов» (тайм-офисы, сетевые пространства) ставит вакантность практически в ноль. Компании платят за бренд и сервис, а собственники площадей получают 15–20% доходности. Если вы владеете небольшими помещениями в центре, особенно в московской «третьей офисной цепочке» (Граф, Беляево, Новокузнецкая), лучше сдавать в соцпак (coworking), чем пытаться продать дисконтировано. При поддержке оператора вы обезопасите арендатора (интернет, уборка) и сократите риск простаивания.

·         Торговые точки среднего формата (рестораны, банкоты и пр.). Небольшим ритейлерам и HoReCa интересно быстро занять «проверенную» локацию (напр., на Тверской или рядом с метро). Владельцам «прав первого этажа» проще найти арендаторов: поток людей и дефицит качественных пространств означают, что контракт заключают за 1–2 месяца (стоимость 50–100 тыс ₽/м² в год). Продажа того же бизнеса потребует больше усилий (необходимо продавать именно бизнес, а не просто квадратные метры).

·         Hotels/Airbnb (краткосрочная аренда). Для собственника отеля больший доход даёт аренда (RevPAR растёт) – однако это требует самостоятельного управления или передачи оператору. Альтернативный вариант – сдать номерной фонд в длительную аренду сети или компании. С продажей объект затягивается (инвесторы оценивают бизнес-модель).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Важно: сроки вывода жилья/офисов с арендаторами (или под реконструкцию) сильно влияют на «time on market». Например, пустующие офисы в спальных районах можно сдать за 1–2 месяца, а продажу открыть быстрее (объявление за 2–4 недели до аукциона)[17]. Подготовьте объект заранее: дополните его планами БТИ и фотоматериалами, найдите грамотного оценщика, чтобы избежать отмены торгов по формальным причинам.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Региональная карта: Москва и регионы — отличия и точки роста

Москва остаётся центром ликвидности, но внутри города также наблюдаются различия. ЦАО и ТТК (Москва-Сити) — традиционно самые «горячие»: здесь vacancy близка к нулю, а аренда — максимальная. Офисные сделки (и аренда) особенно активны в Сити, ЦАО, Западном АО и СВАО[15]. Внутри МКАД, но вне Садового, ставки и цены умереннее, что позволяет найти большие площади для аренды (логистические офисы, бизнес-парки); однако и конкуренция ниже. За МКАДом (ТиНАО) появляется новый спрос: склады, маркетплейсы и частный сектор (ожидается развитие last-mile с торговыми хабами). Здесь проще сдать большие объекты (благоустройство и дороги улучшают доступность), но продать их сложнее из-за удалённости.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Петербург по многим метрикам отстаёт, однако в 2024–2025 гг. получает поддержку от федеральных программ. Стабильный спрос на офисы (vacancy с 8,4% в начале 2024 до 3,8% в III кв. 2024[27]) и быстрорастущий складской сегмент говорят о приближающемся росте арендных ставок. В миллионниках (Казань, Новосибирск, Екатеринбург) выигрыш в скорости — в логистике и локальном ритейле. Региональные центры активно вводят торговые площади (+562 тыс м² ТЦ в 2024[28]), а власти часто проводят свои аукционы (см. пример: Госпрограмма ПФО предлагает сотни земель в торгах).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Вывод: в Москве ключевой приоритет – продажи суперклассных активов через торги (ЦАО, Москва-Сити), тогда как регионы больше ориентированы на арендные соглашения и локальные сделки. С другой стороны, региональные площадки могут стать опцией для масштабных проектов (легкодоступная земля, местные покупатели). Для ещё более подробной информации по площадкам и регионам см. статью «Где и на каких площадках можно проводить электронные торги в 2025 году»【29†】.

Авторский канал Окулова Андрея

О недвижимости, торгах и инвестициях

Открыть Telegram

Новые форматы: dark stores, last-mile, гибкие офисы

Тренды последних лет закрепляются: dark stores и last-mile логистика развиваются параллельно с интернет-торговлей. Такие склады-пункты выдачи оснащаются офисными зонами, чтобы выполнять заказы «как на сортировочном центре, но с возможностью встречать клиента». Владельцы мелких участков под эти точки сдают их без проблем (портфельные операторы берут площади на летний срок); для продажи таких активов чаще используются специальные аукционы под коммерческие проекты.

Гибкие офисы и коворкинги – новый драйвер рынка. Например, средняя ставка аренды фиксированного места выросла на 12,1% за год до ~~39,9 тыс ₽[29]~~ (данные «Профис» о прайсах на сервисные офисы). Компании-перебазируются в коворкинги ради экономии. Владельцам (особенно старых БЦ) выгодно частично конвертировать помещения: сдавать небольшие кабинеты и переговорки под коворкинги. Этот формат уже далеко за пределами Москвы – в регионах набирают силу сети «офис по подписке».

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Dark kitchens и фудкорты в большом жилом формате развиваются за счёт многомиллиардных программ реновации и МСП: арендаторы ищут возможности запускать доставку из компактных кухонь прямо на первых этажах. Владельцам многоэтажек предлагаются лоты с комплексной реконструкцией, и торги становятся удобным инструментом привлечения нескольких кандидатов («прозрачность аукционов»[7]).

Риск: новые форматы часто требуют убедить собственников в потенциале спроса. Например, пустые складские боксы под строительство ОСЗ или нештатные блоки в соседних ЖК. Избежать провала поможет анализ макротренда (см. IBC, NF Group) и опыт других регионов (примеры Ласт-Майл в Европе).

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Практическое руководство собственнику: как подготовить объект к продаже/сдаче

Шаг 1 – юридическая зачистка. Проверьте состояние всех документов: выписка ЕГРН, отсутствие арестов/обременений, актуальные техпланы и разрешения (особенно если ведутся реконструкция или перепрофилирование). Если есть действующие арендаторы, соберите договоры и сведения о доходности. Удалите «сюрпризы»: добровольно снимите арендаторов, которые будут мешать торгам, либо подготовьте полный отчет о доходе. Это увеличивает доверие покупателей и участников аукциона[17].

Шаг 2 – экономическая оценка. На основании локальных сделок оцените рыночную цену. Учитывайте текущие ставки аренды и cap-rate: сегодня типичная доходность «офиса А» в Москве около 7–8%, для «склада» – ≈10–12% (из-за высоких строительных затрат)[19]. Важно обозначить реалистичную начальную цену, чтобы актив собрал конкуренцию, но и отражал рыночную стоимость. Некорректная оценка – частая причина срыва аукциона (отмены торгов)[1][18].

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Шаг 3 – описание и маркетинг. Подготовьте качественные фотографии и подробное описание (площадь, состояние, инфраструктура, тип коммуникаций). Если объект уникален (фасад, вытянутая планировка и т.п.), акцентируйте это. Поместите максимальное число ключевых слов для поисковых систем («участок под коммерцию», «торг у собственника», «недвижимость со скидкой»). Разместите информацию на крупнейших ЭТП (например, ЕЭТП ФССП, РТС-тендер, Банк России, Росэлторг). Для начала торгов часто используют «Организацию торгов под ключ»【33†】. Если речь о гос. или муниципалитете — следуйте специфической инструкции【36†】.

Шаг 4 – выбор площадки и типа торга. Решите, через какую площадку и по какому законодательству продавать. Кому вы принадлежите (частному лицу, ИП, юрлицу, госструктуре)? Если продажи происходят в рамках банкротства, используйте торги ФССП【38†】. Если просто коммерческий лот, обратитесь на популярные площадки: РТС-тендер (для гособъектов), Росэлторг, ЕЭТП «Сбербанк АСТ». В 2025 г. конкуренция перенеслась в онлайн: где искать площадки — читайте【29†】. Тип аукциона выбирайте по объекту: обычный аукцион с повышением цены (для продажи дороже начальной) или с понижением (если хотите гарантированно продать даже ниже стартовой). Публичность аукциона обеспечивает честность и широкий охват.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Шаг 5 – корректное проведение торгов. Не пропустите сроки. Проверьте, чтобы извещение публиковалось не позже чем за 30 дней до аукциона (закон требует[30]). Организатор должен выставить все условия (цена, задаток, шаг, документы). Убедитесь, что вся команда сопровождает лот – представьте контактное лицо у собственника. На аукционах Торги-ру рекомендует заранее уведомлять профильных участников (например, через каталоги проектов). После торгов соблюдайте обязательства: аукционер заключает договор с победителем, распределяет средства (часть комиссионных обычно 5–8%), вы отвечаете за передачу права.

Важно: Допущение к торгам и получение одобрения участников может занять 1–2 недели. Параллельно готовьте «план Б» – в случае, если торги не состоятся (нет заявок или победитель откажется), вы можете сразу повторно выставить лот с изменёнными условиями (например, пониженной ценой). «Торги-ру» при такой ситуации оперативно проводит повторный аукцион без значительных задержек.

Продажа Готового Арендного Бизнеса

Получить консультацию

Торги и аукционы как инструмент продажи недвижимости — когда это выгодно

Электронные торги являются альтернативным каналом продаж, особенно когда важно быстро оценить рынок и привлечь множество заинтересованных лиц. Этот способ актуален, если: - Объект требует публичности (например, входной билет не жёсткий, а нужен максимальный охват). Тогда на площадке появится шина оповещения (сложнее достичь с помощью одного риелтора). - Конкуренция покупателей приведёт к росту цены. Это подходит для популярных объектов, где несколько компаний готовы соперничать («дуэль ставок»[8]). Простые примеры — офисы А-класса и «бутылочные шейки» стрит-ритейла. - Необходима быстрая сделка. При грамотной подготовке лота торги позволяют закрыть продажу за 30–45 дней[8], в отличие от 6–12 месяцев на свободном рынке. - Существенна прозрачность: все этапы проходят по закону (ФЗ-178, ГК ст.448, 229-ФЗ)[30], а протоколы можно всегда проверить. Это важно для крупных продавцов и небанковских заимодавцев (гарантия добросовестности). - Возможны специфические цели: продажа обанкротившихся юрлиц, пенсионных активов (в рамках залоговых FZ-175), гос/мунимущества (с использованием ТОРГИ-РУ гайд【36†】).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Например, если собственник не спешит, он может предварительно оценить рынок: разместить извещение по самой высокой цене и дать возможность торгам понижаться (публичное предложение). Если покупатели найдутся, вы получите цену выше рыночной. Если нет – всегда можно повторить торги уже по другой модели. При этом торговые площадки выступают связующим звеном между продавцом и покупателями: подробности участия описаны в статье «Электронные торговые площадки и торги»【27†】.

Однако аукционы не всегда хороши: для нишевых объектов с узким кругом покупателей (специализированное производство, медицинское оборудование в складе) целесообразнее искать инвесторов напрямую. Ограничение 229-ФЗ (торги БУ- или залогового имущества) иногда требует выпасть из рыночной логики цен. Тогда лучше не торговать открыто, а готовиться к процедурам банкротства или реализации в ФССП[31].

Совет: Если вы впервые обращаетесь к торгам, начните с бесплатной консультации организатора (например, «Торги-ру» проводит анализ рынка вашего актива и рекомендует лучшую площадку[8][30]). Так вы убережетесь от формальных ошибок (время на регистрацию, заполнение заявления, сбор обеспечения) и получите совет по стратегии проведения торгов.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Ошибки собственников и как их избежать

1.      Заниженная подготовка лота. Пропущенные документы – частая причина срыва сделок. Например, неактуальный БТИ или отсутствие кадастрового плана может привести к отмене аукциона. Решение: заранее запросите выписку ЕГРН (сейчас в электронном виде, 2 раб. дня) и убедитесь в отсутствии ареста[17]. Уточните, что все участки и площади указаны верно.

2.      Нереалистичная цена. Установить слишком высокую начальную цену — значит отпугнуть участников (или получить лишь один «зачёт» заявок). Слишком низкая – продешевить. Нужно ориентироваться на текущие ставки аренды и доходность (cap rate). Например, если cap rate для вашего сегмента 10%, при годовой аренде в 5 млн руб вы рассчитываете на цену продажи ~50 млн руб. Можно дополнительно заказать независимую оценку, чтобы быть уверенным в диапазоне.

3.      Неправильный выбор площадки. Если вы – частное лицо или ИП с небольшим объектом, не всегда удобно использовать специальные платформы для банкротов. Проанализируйте условия доступа: некоторые площадки требуют сложной регистрации. На сайте «Торги-ру» есть инструкция по выбору площадки【27†】. Можно обратиться к консультанту, чтобы не тратить силы на неподходящие ЭТП.

4.      Игнорирование маркетинга. Многие собственники считают, что достаточно выложить объявление и «поторопить» организатора. На деле нужно вести переговоры, разослать информацию потенциальным покупателям (брокерам, крупным компаниям), отвечать на вопросы и корректировать стратегию. Верифицируйте отклики вовремя: если мало заявок, пересмотрите условия (возможно, нужно сменить платформу или слегка опустить цену). Торги часто выигрывают опытные организаторы, которые знают, как правильно «играть» с маркетингом.

5.      Несоблюдение сроков. По закону извещение выпускается минимум за 30 дней, заявки принимаются в течение ~10–15 дней, а сами торги проводятся быстро (1–2 дня). Но собственник подаёт документы поздно или задерживает оплату задатка – аукцион срывается. Заложите несколько буферных недель в календарь.

6.      Провал аукциона из-за оспаривания. Если будет даже небольшая техническая ошибка (не тот код ОКВЭД, невыполненные мелкие предписания), участник может оспорить результаты. Предотвратить это поможет «сухая репетиция»: проверьте лот по чек-листу организатора (см. «часто задаваемые вопросы» на сайтах ЭТП).

Риск: Ошибка при оформлении – например, несогласование с пайщиками ТСН/ТСЖ, нет заверенного устава ООО, или потерян акт о земле – может дать повод на оспаривание торгов в суде. «Торги-ру» консультируют собственника и юристов заранее, чтобы таких проблем не возникало.

Подпишись на Telegram канал

Недвижимость РФ с дисконтом от 30%

Открыть Telegram

Резюме ключевых выводов

·         Макроэкономика. В 2022–24 годах в России наблюдался рост инвестиций в коммерческую недвижимость (в 2024 г. – рекордные ~1,1 трлн руб[1]), но по прогнозам в 2025 г. объем инвестиций снизится до ~0,8 трлн руб из‑за высоких ставок и неопределенности[1][2]. Инфляция в 2023 г. составила 7,4%[3] при ключевой ставке ЦБ около 16–18%, что сдерживает покупательскую активность. Развитие электронной торговли и господдержки (БКАД, инвестпрограммы) стимулируют спрос на склады и производство, а рынок гибких офисов растет за счет IT- и стартап-компаний.

·         Офисы. Спрос растет: vacancy классов А/В в Москве 2024 — 7,8%/5,1%[4]. Арендные ставки повышаются (в среднем 27,4 тыс/м²/год в А-класс, 21,1 тыс в B[5]). Объем сделок аренды и продажи достиг рекордных 1,9 млн м² (рост +3% к 2023)[6]. Доли сделок на покупку (40%) и долгосрочную аренду растут, чему способствует дефицит новых объектов. В ЦАО/Москва-Сити офисы продаются/сдаются быстрее всего; пригородные зоны предлагают больше метража, но конкуренция ниже. Владельцам выгодно готовить объекты к торгам – подробная инструкция на сайте «Торги-ру»[7][8].

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Склады и логистика. Сегмент лидирует по спросу: вакантность критически низка (<0,1% в Москве, ~0,4% по стране[9]), аренда стоит ~5–7 тыс руб/м² (по «трехстороннему» договору; +16% к прошлому году[10]). Инвестиции рекордно выросли (~120–130 млрд руб за 9 мес 2024, прогноз 150–160 млрд на год[11]). Однако доступность новых сделок ограничена из‑за высоких цен и дефицита земли. Поэтому склады проще сдавать в аренду (быстрый найм, высокая доходность), чем продавать (сделки сложнее из-за высокой стоимости).

·         Ритейл (стрит-ритейл и ТЦ). Уличные торговые помещения (1-й этаж ЖК) востребованы: вакантность в Москве ~9–10% (почти доковидный уровень)[12], аренда выросла (+10–20%). «Большие» ТЦ восстановились после спада: доля пустующих мест ~8%[13]. Интерес покупателей высокий, особенно к стрит-ритейлу, который стал «локомотивом» торговли. Поэтому проще продать коммерсию на первом этаже (малые магазины) — это ~60% всех сделок на торгах[14], тогда как для аренды высококлассных ТЦ остаются стабильные ставки.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Гостиницы и апарт-отели. Находятся в фазе восстановления: турпоток растет, но и конкуренция высока. Арендные ставки и заполняемость еще далеки от докризисных, что снижает инвестиционную активность. Эти объекты сложнее продавать, часто требуется глубокая реструктуризация перед выходом на торги.

·         Коворкинги и гибкие офисы. Спрос на них стабильно высокий: vacancy близка к нулю. Для арендаторов это привлекательный формат («офис на час»), и сделки заключаются быстро. В целом легче сдавать такие помещения (гибкая модель), чем продавать (большинство операторов предпочитают аренду).

·         Нежилые в ЖК. Магазины/офисы на первых этажах ЖК входят в сегмент стрит-ритейла с хорошим спросом. В Москве они формируют локальный дефицит качественных площадей. Владельцам таких малых объектов легче продать (множество желающих, особенно у новых девелоперов), но и сдать по ставкам выше средних.

·         Земельные участки под коммерцию. В центральных и пригородных зонах спрос стабильный: участки под малую розницу или модульные АЗС быстро находят покупателя. Для больших площадей за МКАД/ТиНАО разница: пока они проще продаются (разработчикам и сетям, капитальные проекты), чем сдаются, поскольку аренда земли требует дополнительных расходов.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Региональные различия. Москва все еще лидер по ликвидности. В Центральном округе спрос на продажу/аренду максимален (высокий пешеходный трафик[15]); за МКАДом — больше места по цене ниже. В Санкт-Петербурге растут складская и ритейл-сегменты (низкий vacancy логистики[9]). В миллионниках заметен рост локальных нишевых проектов (dark stores, last-mile) и гибких пространств. В регионах ключевой драйвер — развитая логистика и спрос от малого бизнеса.

·         Торги как инструмент. Аукционы набирают популярность. В 2024 г. только в Москве реализовано 1 880 объектов через торги (+10% к 2023)[16], причем 60% из них – стрит-ритейл[14]. На торгах часто участвуют ~8 претендентов на лот. Продажи через площадки обеспечивают быстрый результат (30–45 дней при корректной подготовке[8]) и честное ценообразование. Для собственника выгодно обратиться к площадкам и организатору: информация о видах площадок есть в «Электронные торговые площадки и торги: что это и как участвовать»【27†】.

·         Риски и ошибки. Главная ошибка — неправильно оценить объект. Слишком высокая начальная цена оттолкнет покупателей, слишком низкая — недополученная прибыль. Необходимо корректно подготовить документы (чистота ЕГРН, техплан, договоры аренды и пр.)[17] и точно соблюсти процедуру торгов. Часто собственники пропускают сроки публикации, ошибаются в форме торгов или забывают про маркетинговое сопровождение лота[18][7]. Для избежания ошибок рекомендуем воспользоваться профессиональным сопровождением «Торги-ру» (опытные организаторы помогут на каждом шаге).

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Рекомендации

В коммерческой недвижимости 2025-го года нет «универсально простого» сегмента — всё зависит от локации и потребителей. В целом можно рекомендовать:

·         В Москва-Сити и ЦАО делайте упор на продажу (дорогая недвижимость, быстрые сделки). На торгах именно там достигаются наибольшие цены[15]. Обратите внимание на небольшие площади в центре (аренда или продажа через оффер).

·         На складском рынке фокусируйте усилия на сдаче. Предложите долгосрочные контракты клиентам (e-retail, логистика) – прибыль от аренды будет выше любых краткосрочных сделок. При готовности сразу продать – участвуйте в отраслевых аукционах, однако рассчитывайте на более долгий выход.

·         В стрит-ритейле ищите баланс: начиная 2025, экономические риски невысоки, а аудитория локальная. Полностью арендовать такой объект – оптимально, но если ставка снижается, рассмотрите аукцион (с ростом числа интернет-магазинов растёт ценность колоцкия офлайна).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         В гибких форматах (коуоркинг, dark stores) готовьтесь к долгосрочным доходам: здесь аренда традиционно лучше продажи. Лучшим решением будет нахождение оператора и сдача «под ключ».

·         Региональные лидеры (Санкт-Петербург, Новосибирск, ЕКБ): пока эти города догоняют Москву, быстрее развивается сегмент складов и небольших офисов. Там проще найти арендаторов и покупателей (меньше конкуренции). Но объём рынка меньше – учитывайте это при планировании сроков.

·         Торги-ру в решении ваших задач: как платформа и организатор аукционов, компания предлагает полный цикл: оценка объекта, подбор площадки, подготовка тендерной документации и сопровождение сделки. Если вам нужна консультация по эффективности вашей стратегии продажи/аренды, обратитесь к экспертам «Торги-ру» – они помогут проверить расчёты и подготовиться к торгам.

Накопив опыт и данные, «Торги-ру» успешно сопровождают коммерческие торги по всей России: от продажи роскошных БЦ до аренды производственных участков. Сотрудничество с такими профессионалами позволит продать или сдать объект быстрее и с максимальной выгодой, минимизируя риски.

CTA: Готовы к продаже или сдаче через торги? Обратитесь в «Торги-ру» для бесплатной консультации — мы подберём оптимальную стратегию и поможем организовать торги «под ключ»[32][30].

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Источники и методология

Данные актуальны на январь 2025 года. Мы опирались на официальные отчёты и публикации отраслевых экспертов: ЦБ, Росстат, Knight Frank (NF Group), Kommersant, РБК Недвижимость, CIAN, RIA Новости, Федеральные и городские порталы. Для ключевых показателей использованы как минимум два независимых источника (см. таблицы с метриками). При расхождениях в данных привели диапазоны и указали причины (например, разница оценок vacancy офисов от IBC и NF Group). По рекомендуемым направлениям разделили рынки по сегментам (офисы А/Б/В, склады, торговля, гостиницы, коворкинги, коммерция в ЖК, земля), операциям (продажа/аренда) и регионам (ЦАО/ТТК/МКАД/ТиНАО в Москве, СПб, миллионники, регионы). Подсказки читателям даны блоками «Важно», «Совет», «Риск».

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Полезные материалы: 

·         Кирилл Пуртов, Департамент конкурентной политики Москвы (портал правительства Москвы). «Москва реализовала на торгах 1 880 коммерческих помещений…» (22.01.2025)[33][15].

·         Экспертный опрос, «Рынок коммерческой недвижимости в 2024 году изнутри» (Интервью Core.XP, РБК, октябрь 2024)[1][6].

·         NF Group (Knight Frank) «Office Market Report. Moscow 2024». Средневзвешенная арендная ставка и vacancy офисов[4].

·         RIA Новости, «Вакантность складов упала до рекордно низкого уровня» (23.08.2023)[20][10].

·         «Коммерсантъ», рубрика «Индустриальная недвижимость» (26.09.2024). Vacancy складов в России ~0,1% (Москва)[9], инвестиции в сегмент складов[11].

·         CIAN / Rosretail (2024) – анализ рынка: вакантность стрит-ритейла в Москве ≈9,8% (2023)[12], цены офисов.

·         Пресс-релиз IBC Real Estate (июль 2024) – vacancy в московских ТЦ ~8%[13] (данные МО БЦ/ТЦ).

·         Статистика Rosstat (янв. 2024) – инфляция за 2023 год 7,42%[3].

·         Пресс-служба ЦБ РФ – ключевая ставка: 15–16% (конец 2024, по данным Банка России).

·         РБК Недвижимость, аналитика (2024–2025) – прогнозы инвестиций, доля покупок офисов, объем сделок[2][6].

FAQ

1. В каких сегментах рынка коммерческой недвижимости 2025 года особенно высок спрос?
Наибольший спрос сейчас – на офисы в центре Москвы (низкая вакантность, компании обновляют площадки), на новые склады (для e-commerce), и на помещения стрит-ритейла (магазины на первых этажах). Набирают популярность гибкие офисы и форматы last-mile (мини-склады, кухни доставки).

2. Где проще продать коммерческую недвижимость в 2025 году?
Проще продать там, где много покупателей и мало предложения: в Москве (особенно ЦАО, Москва-Сити) и в городах-миллионниках с дефицитом качественных площадей. Уточните правильную цену и формат: например, стрит-ритейл выгодно продавать через аукцион (сотни претендентов на 1 лот[14]), склады больших капитальных размеров – лучше сдавать, но если продаете, то через торги с полным пакетом документов.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

3. Когда выгодно использовать электронные торги для продажи?
Аукционы хороши, когда нужно быстро найти реальную цену и широкий круг участников. Это оправдано для типовых объектов (офисы, склады, торговые площади, земля), привлекающих бизнес-компании. Через торги можно существенно ускорить сделку (30–45 дней при правильной подготовке[8]). Если же объект узкоспециализированный, стоит дополнительно оценить целесообразность: возможно, выгоднее искать покупателя напрямую.

4. Какую ошибку чаще всего совершают собственники на этапе подготовки к торгам?
Самые типичные ошибки – неправильная оценка и недоработка документов. Либо завышают стартовую цену (участники не приходят), либо занижают (продают неэффективно). Часто нет подробного описания и фото, и в заявке пропускают важные условия. Решение – привлечь профессионалов «Торги-ру» на предварительной стадии: они помогут проанализировать похожие сделки и составить корректное извещение.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

5. Какие риски при несоблюдении процедуры торгов?
Риск «срыва» торгов велик, если хоть один шаг выполнен неверно. Например, не та дата публикации, неправильно начислен задаток, или суды по старым арестам. Это может привести к отмене аукциона и репутационным потерям. Во избежание проблем тщательно следуйте законам ФЗ‑178, ГК 448 и др. (см. ПШИ госсобственности[30]). Рекомендуется также взять гарантийного партнера («Торги-ру») для контроля над всеми бюрократическими деталями.

6. Надо ли снижать цену при повторном проведении торгов?
Не обязательно. Если на первые торги пришло несколько участников и ставки росли, лучше оставить цену без снижения – организатор может перепровести аукцион с тем же базисом, чтобы увидеть полный интерес. Но если первая попытка не заинтересовала ни одного покупателя, имеет смысл скорректировать начальную цену (обычно снижают на 10–20%). «Торги-ру» подскажет, как перенастроить торги, чтобы избежать провала.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

7. Какие показатели рынка нужно мониторить перед продажей/арендой?
Главные метрики – vacancy rate (уровень свободных площадей) в вашем сегменте и регионе, уровень арендных ставок, среднюю цену продажи в подобных объектах, и долю сделок через торги (если они популярны в сегменте). Например, низкая vacancy (<5%) говорит о благоприятных условиях. Информацию можно получить из консалтинговых отчетов и официальных источников (CBRE, JLL, NF Group). «Торги-ру» регулярно анализирует эти данные и помогает прогнозировать рыночную ситуацию.

8. Какие преимущества у обращения в «Торги-ру»?
Фирма предлагает сопровождение на всех этапах: от оценки стоимости объекта (с учётом vacancy и ставок) до подачи документов на площадке и контроля исполнения сделки. Эксперты «Торги-ру» знакомы с тонкостями разных сегментов: они подберут нужную ЭТП (гос/общая/исполнительная) и наилучшую форму торгов. В итоге вы получите максимальную цену и минимальные временные затраты.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию