Аренда государственного и муниципального имущества через электронные аукционы (2025)

Краткое содержание:

• Нормативные основы аренды госимущества (ФЗ-135, ФЗ-131, 178-ФЗ, ГК РФ ст.448, др.).
• Порядок подготовки лота: оценка стоимости, проверка обременений, пакета документов.
• Электронные торги: выбор формы (аукцион, публичное предложение и др.), сроки публикации, аккредитация на площадках.
• Проведение торгов: подача заявок (КЭП, задаток 5–10%), аукционный ход (шаг от 1% до 5%), определение победителя.
• Постторговые этапы: договор аренды, регистрация сделки (Росреестр) и отчетность.
• Нововведения 2025: сокращение сроков публикации и заключения договоров.

Электронные аукционы по аренде государственного и муниципального имущества – сложный многоступенчатый процесс, который должен строго соответствовать законодательству и внутренним регламентам заказчика. Подготовка и проведение таких торгов затрагивает все этапы – от оценки объекта и согласования бумаг до заключения договора аренды и контроля исполнения его условий. В 2025 году значительную роль играют новые цифровые технологии: все торги проходят на специализированных электронных площадках и в ГИС «Торги». В этой статье разберём пошагово, как организовать открытые конкурентные торги на аренду государственного (в том числе муниципального) имущества, чтобы соблюсти требования ФЗ и привлечь максимальную конкуренцию.

Нормативно-правовая база

Аренда государственного и муниципального имущества регулируется рядом федеральных законов и подзаконных актов. Основу составляет ФЗ-135 «О защите конкуренции»: в его статье 17.1 прямо предусмотрено, что договора аренды такого имущества заключаются только по результатам проведения специальных торгов – аукционов или конкурсов. Кроме того, нельзя забывать про ФЗ-131 «Об общих принципах организации местного самоуправления», который устанавливает особенности распоряжения муниципальной собственностью. Для федерального имущества действует 178-ФЗ «О приватизации гос. и мун. имущества» (при продаже) и профильные постановления (например, Постановление №860 от 2023 г. «О проведении продажи госсобственности»). Общие правила торгов по аренде закреплены в Гражданском кодексе РФ (в частности, статья 448 ГК РФ) и отраслевых кодексах (Земельный кодекс, Жилищный кодекс, Лесной кодекс и др.). Статья 448 ГК, например, предписывает публиковать извещение об аукционе не позднее чем за 30 дней до его проведения с указанием ключевых параметров: времени, места, предмета торгов и начальной цены.

Таким образом, организатор торгов обязан заранее подготовить полный пакет документов и процедурно обосновать свои действия. Без строгого соблюдения указанных требований торги могут быть признаны несостоявшимися, а результаты – оспорены. Соблюдение всех этапов и юридических норм – обязательное условие для удачной сдачи имущества в аренду через аукцион.

Подготовка лота и документов

Прежде чем объявить аукцион, следует тщательно подготовить объект и документы. Ключевые шаги этой стадии:

• Идентификация и согласование имущества. Определите точно, какое имущество будет выставлено: нежилое помещение, земельный участок, здание и т.д. Уточните уровень собственности (федеральное, региональное или муниципальное). Так, для федеральных объектов потребуется согласие Росимущества, для региональных – регионального управления имущества. Подготовьте формальные решения собственника (решение городского совета, приказ или распоряжение ответственного органа) о выставлении объекта на торги.
• Оценка начальной цены (НМЦ). Проведите независимую оценку рыночной стоимости имущества. Полученные данные лягут в основу начальной максимальной цены (НМЦ) лота. В извещении об аукционе необходимо указать НМЦ и величину «шага аукциона» (шаг – это минимум 1% и максимум 5% от НМЦ). При публичном предложении (понижении цены) фиксируется минимальная допустимая цена.
• Проверка обременений. Подтвердите юридическую «чистоту» объекта: проверьте отсутствие арестов, залогов, договоров аренды и других обременений. Если обременения есть, эта информация обязательно указывается в извещении. Подготовьте копии всех правоустанавливающих и технических документов на имущество для размещения на площадке. Это позволяет участникам заранее оценить риски и условия.

• Формирование пакета документов. В извещении о торгах укажите все необходимые сведения: предмет торгов (точный адрес и характеристики имущества), форму проведения (аукцион, конкурс или публичное предложение), НМЦ, условия оплаты (сроки, способы), требования к участникам, размер и порядок внесения задатка (задаток обычно составляет 5–10% от НМЦ), порядок осмотра объекта и сроки заключения договора. Одновременно на площадке публикуются проекты ключевых документов: проект договора аренды (или договора купли-продажи, если торги по продаже) и текст соглашения о внесении задатка.
• График проведения. Установите сроки подачи заявок, проведения аукциона и заключения договоров. По закону извещение должно быть опубликовано не менее чем за 30 дней до начала торгов. Следите, чтобы сроки соответствовали последним изменениям. С 1 марта 2025 года срок размещения извещения сокращён до 10 рабочих дней перед началом торгов, а крайний срок подачи заявок – не менее 3 рабочих дней до аукциона. Набор заявок должен длиться минимум 25–30 дней после публикации (обычно 25 дней для региональных торгов).
• Электронная подпись. Организатор должен иметь квалифицированную электронную подпись (КЭП) для работы с площадкой. Позаботьтесь заранее о получении сертификата для уполномоченного должностного лица, чтобы своевременно подписывать документы и протоколы.
• Пример подготовки: Муниципалитет готовит к сдаче бывшее школьное здание. Этапы: решение городского совета о передаче в аренду, оценка здания (скажем, НМЦ – 50 млн руб.), проверка договоров аренды или залогов, составление извещения с описанием объекта, сроков и условий. Указываются все требования к участникам и параметры аукциона (начальная цена, шаг, размер задатка).

Выбор площадки и формата торгов

Торги по аренде имущества проводятся только в электронном формате на аккредитованных площадках. Организатор выбирает подходящую платформу, ориентируясь на тип торгов и требования законодательства. К основным формам относятся:

• Электронный аукцион (повышение цены). Наиболее универсальный формат. Начальная цена повышается участниками шагами (максимум 5% от НМЦ). Подходит для земельных участков и коммерческих помещений; максимизирует выручку за счёт конкуренции. Нужен хотя бы несколько претендентов.
• Публичное предложение (понижение цены). Изначально НМЦ постепенно снижается по установленным интервалам (например, каждый час). Любой участник может принять текущую цену. Подходит для необременительных объектов или когда нужно быстро найти арендатора; продавец сам «отключает» торги, приняв ставку.
• Электронный конкурс (тендер). Участники одновременно подают закрытые ценовые предложения; побеждает максимальная цена (как аукцион с одним шагом). Применяется для сложных или специфических объектов (акции в предприятиях, памятники, акции сети и т.д.), когда требуется предварительный отбор участников.
• Продажа по минимальной цене (одноэтапная). Все желающие сразу предлагают цену не ниже НМЦ; организатор выбирает лучший вариант. Подходит, если интерес к объекту невелик.

Подписывайтесь на канал Андрея Окулова — эксперта с 25+ лет опыта

Перейти в канал

Выбор электронной площадки: Организатор может опубликовать торги на различных аккредитованных ЭТП. Это может быть федеральный портал ГИС «Торги» (гос. портал для реализации гос. и мун. имущества), а также коммерческие площадки (например, секция 178-ФЗ на Росэлторге, «Сбербанк-АСТ», «Фабрикант», Российский аукционный дом и др.). Площадка должна поддерживать выбранную форму торгов технически и юридически. После размещения проекта извещения и договора площадка обеспечивает их публичность и автоматический учёт событий торгов в реестре. Организатору достаточно подписать извещение и передать на площадку, затем вся процедура проходит в автоматическом режиме.

Важный нюанс: мобильные приложения и сервисы. Некоторые площадки предлагают мобильные клиенты: например, у Российского аукционного дома есть приложение «RAD» для отслеживания и участия в торгах. Также для подписания документов удобен сервис «Госключ» – мобильное приложение, позволяющее бесплатно получить квалифицированную подпись на смартфоне. Благодаря ему участник может подписывать заявки и контракты прямо с телефона. Наличие подобных инструментов облегчает и ускоряет подготовку к торгам.

Проведение торгов: шаг за шагом

После подготовки объектов и документов торги проходят по чётко определённому алгоритму. Основные этапы:

1. Размещение извещения и аккредитация участников: Извещение об аукционе публикуется на выбранной площадке (теперь – не менее чем за 10 рабочих дней до торгов, раньше было 30 календарных). Участники проходят регистрацию на площадке и подают заявки на участие в электронном виде, подписанные КЭП. К заявке прилагают пакет документов: учредительные документы, выписки из ЕГРЮЛ, приказ о назначении представителя, доверенность (если нужно), а также договор о внесении задатка. Заявитель перечисляет задаток (обычно 5–10% от НМЦ) на счёт, указанный в извещении. Срок подачи заявок указан в извещении (в среднем от 25 до 30 дней). После подачи заявка автоматически регистрируется, и площадка направляет участнику подтверждение.
2. Отбор участников: По окончании срока приёма заявок организатор проверяет их соответствие. Проверяются квалификация, полномочия представителя, своевременность внесения задатка и полнота документов. Организатор формирует протокол о допуске участников (на это даётся до 5 рабочих дней). Протокол подписывается уполномоченным лицом (КЭП) и публикуется на площадке. Если в торгах не допустили ни одной заявки (или только одну), торги признаются несостоявшимися. В протоколе указываются допущенные к торгам лица.
3. Ход торгов: Торги проводятся в назначенный день и время на электронной площадке. В зависимости от формы:
• Электронный аукцион (повышение цены): Участники открыто делают ценовые предложения (ставки). Начальная цена растёт указанными шагами (до 5% НМЦ). После каждой ставки обычно продлевается время торгов (например, на 30 минут) – процедура «продления» позволяет аукциону завершиться только тогда, когда в течение установленного интервала никто не повысит цену. Победителем считается участник с наивысшей ценой.
• Публичное предложение (понижение цены): Платформа начинает с НМЦ и «шага» снижения. Время делится на равные интервалы (час или сутки), по окончании каждого цена понижается на фиксированную величину. Любой момент участник может «купить» по текущей цене. Первый принявший цену выигрывает; если никто не успевает – торги проходят до достижения минимальной цены.
• Электронный конкурс: Допущенные участники одновременно подают закрытые ценовые предложения. После окончания срока все предложения вскрываются, выигрывает максимальная. Эта форма схожа с аукционом, но без шагов повышения и без участия продавца в «борьбе».

1. Подведение итогов и подписание договора: Сразу после окончания торгов оператор площадки формирует итоговый протокол с указанием времени торгов, участников, предложенных цен и победителя. Это происходит не позднее 30 минут после аукциона. Протокол подписывается организатором (КЭП) и публикуется на площадке. Одновременно, с 2025 года вступил в силу ускоренный регламент: проект договора аренды (или купли-продажи) направляется победителю в течение 5 календарных дней после составления протокола (раньше давалось 10 дней). Победитель обязан в 10 рабочих дней со дня направления проекта подписать договор и представить его на утверждение (ранее – 30 календарных дней). Внесённый задаток засчитывается в платёж по договору.

Затем сторонам необходимо исполнить договор: победитель вносит оставшуюся часть платежа, и проводится госрегистрация сделки. Для недвижимости арендатор подаёт договор и заявление в Росреестр; покупка земли тоже регистрируется. Организатор передаёт копии протокола, договора и данных о сделке в бухгалтерию и в уполномоченные органы в установленном порядке.

Чек-лист участника

Чтобы участвовать в торгах по аренде госимущества, организация (или её представитель) должна заранее подготовить:

• Аккредитацию на ЭТП. Зарегистрируйтесь на той площадке, где объявлен аукцион, или сразу на нескольких (часто участники аккредитуются заранее, если планируют участвовать в торгах регулярно). Для аккредитации обычно нужен паспорт участника (ОГРН, ИНН), сведения о руководителе, контактная информация.
• Квалифицированную электронную подпись. Получите ЭП (сертификат КЭП) на представителя организации. Как правило, ЭП оформляется в удостоверяющем центре (или через приложение «Госключ»).
• Электронный счёт и банк. На счету должно быть достаточно средств для внесения задатка (5–10% от начальной цены) и для оплаты комиссии площадке (если она есть). Иногда требуется спецсчет (например, ЭЦП-привязанный к спецсчету 52-ФЗ), уточняйте в извещении.
• Выписку из ЕГРЮЛ и другие документы. Подготовьте сканы учредительных документов, приказ о назначении представителя (или доверенность), устав, протокол согласования торгов. Эти документы нужны для заявки.
• Знание объекта и условий. Внимательно изучите извещение и прилагаемую документацию: характеристики имущества, условия аренды, стартовую цену, форму торгов, порядок оплаты и др. При необходимости – посетите объект или запросите дополнительные сведения у организатора (обычно это оговаривается в извещении).
• Техническая готовность. Проверьте, что у вас есть стабильный доступ в интернет и что вы умеете работать с выбранной площадкой. Мобильные приложения площадок (например, у Росэлторга или RAD) могут облегчить мониторинг торгов в режиме реального времени.

Соблюдение этого чек-листа поможет подать полную заявку и повысит шансы на успешное участие в аукционе.

Примеры успешных торгов

На официальном портале ГИС «Торги» опубликовано множество реальных кейсов успешных аукционов по аренде госимущества. К примеру, торги на право аренды муниципального помещения в одном из российских городов привлекли несколько участников, а победитель предложил цену на 12% выше НМЦ. В другом случае арендатором стало ООО, предложившее единственную заявку с ценой выше стартовой. Результаты торгов (протоколы, договоры) обязательно размещаются в открытом доступе.

Организатор, например Росимущество или департамент имущества региона, после окончания аукциона оперативно заключает договор аренды с победителем. По общим правилам, сведения о проведении и результатах таких торгов размещаются на портале torgi.gov.ru (фед. информационный портал по реализации гос./мун. имущества). Там можно увидеть дату торгов, НМЦ, шаг аукциона, участников и победную ставку. Эти данные позволяют убедиться, что аукцион прошёл прозрачно и победитель действительно предложил максимальную цену.

В целом, приведенные примеры демонстрируют: при правильной подготовке и активном продвижении торгов (рассылка уведомлений потенциальным арендаторам, широкая публикация извещений) можно привлечь конкуренцию и получить арендную плату значительно выше минимальной. Это подтверждает эффективность открытых электронных аукционов как инструмента распоряжения госимуществом.

Подписывайтесь на канал Андрея Окулова — эксперта с 25+ лет опыта

Перейти в канал

Выгоды и ответственность

Для госучреждений и муниципальных органов проведение аукциона по аренде имущества – гарантия конкурсного отбора арендатора и законности сделки. Открытые торги способствуют максимальной выручке и прозрачности, так как фиксируют победителя и цену в протоколе. При этом организатор получает полный пакет доказательств добросовестности проведения процедуры: итоговый протокол торгов, договор с победителем, отчётность. Всё это важно для последующего контроля (надзорных органов и внутренней отчётности).

При проведении торгов нужно учитывать ответственность. Организатор торгов несёт обязательства за соблюдение сроков и порядка. Если, например, извещение было размещено позднее чем за 3 дня до торгов (для открытых аукционов) или с нарушением регламента, он обязан возместить участникам реальный ущерб. Невнесённый победителем задаток остаётся у организатора как неустойка в случае отказа победителя от договора без уважительной причины. Также по окончании торгов надо предоставить результаты контролирующим органам: в комиссии по приватизации, в прокуратуру (если требуется) и в бухучёт.

На всех этапах соблюдайте требования к отчетности и архивированию документов. Электронные площадки обычно автоматически регистрируют полную историю торгов (ставки, переписка, итоговые документы), что дополнительно защищает всех участников от претензий.

Резюме

Аренда госимущества через электронный аукцион – эффективный, но формализованный процесс, требующий тщательной подготовки и знаний нормативов. Ключевые советы:

• Изучите законодательство: следуйте положениям ФЗ-135, ФЗ-131, 178-ФЗ, ГК РФ и отраслевых кодексов.
• Тщательно подготовьте объект: оцените стоимость, проверьте обременения, оформите пакет документов для размещения.
• Выберите правильную форму и площадку: электронный аукцион – основная форма; используйте аккредитованные ЭТП (ГИС «Торги», Росэлторг, др.) и мобильные сервисы (ЭЦП, приложения).
• Соблюдайте новые сроки 2025 года: извещение – за ≥10 раб.дней до торгов, протокол и проект договора победителю – в течение 5 кал.дней. Победитель подписывает договор в 10 раб.дней (ранее было 30).
• Поддерживайте прозрачность процедур: публикуйте всю информацию о торгах на официальных порталах, оформляйте протоколы и договоры по нормам, ведите отчётность.

Следуя этим рекомендациям, муниципальные и государственные заказчики смогут организовать честные и эффективные торги по аренде имущества. Для дополнительной помощи можно обратиться к профессиональным организаторам торгов (например, на торги-ру), которые специализируются на подготовке извещений, размещении на электронных площадках и сопровождении аукционов под ключ.

Источники: Федеральные законы и нормативы по аренде госимущества; изменения правил торгов 2025 года (ФЗ-538/2024); экспертные руководства по организации торгов.