Как купить квартиру в Москве с торгов по цене ниже рынка в 2025 году

 КАК купить квартиру на торгах С ДИСКОНТОМ

Инвестиции через торги стремительно растут: доля приобретений недвижимости на аукционах достигла 24% с начала 2025 г. (56 млрд ₽ из 231 млрд ₽ общих инвестиций). В условиях высокой ключевой ставки многие собственники вынуждены выставлять объекты на торги (банкротство, залоговые лоты и госимущества), а инвесторы получают уникальный шанс приобрести квартиры по существенно сниженной цене. На таких торгах квартиры зачастую продаются со скидкой до 20–50% и даже выше (в отдельных случаях — до 70%) по сравнению с рыночной ценой. Это делает участие в торгах привлекательным для инвесторов и состоятельных покупателей, позволяя увеличить потенциальную доходность как от перепродажи, так и от сдачи жилья в аренду.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Почему покупать квартиру на торгах выгодно

Покупка на аукционах (банкротных, залоговых или госимущества) часто оказывается выгоднее обычной вторички. Во-первых, цена на торгах ниже рыночной: организаторы аукционов стимулируют интерес снижением начальной стоимости, чтобы быстрее продать актив и погасить долги. По оценке экспертов, скидки от среднего уровня рынка порой достигают 30–50% и более. Например, квартира площадью 152,5 м² в новостройке на востоке Москвы выставлялась за 38,7 млн ₽ (253,7 тыс./м²), тогда как на рынке аналогичные варианты продаются около 320 тыс./м², то есть почти на 21% дороже. Ещё один лот 39,3 м² в «панельке» за 8,46 млн ₽ («215,4 тыс./м²») оказался почти на 26% дешевле среднерыночной цены (290,3 тыс./м²) в том же районе. Такие примеры демонстрируют реальную экономию нескольких миллионов рублей на покупке.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Во-вторых, даже после покупки по цене аукциона квартира приносит доход: арендная доходность в Москве составляет порядка 5–6% годовых. Это означает, что вложение быстро начинает «отбиваться» — например, экономия 10 млн ₽ при покупке квартиры будет практически полностью компенсирована в течение нескольких лет за счёт арендного дохода. В сочетании с ростом стоимости недвижимости со временем, общая возвратность инвестиций (ROI) становится очень привлекательной. Так, в приведённом примере площади 152,5 м² экономия в 10,1 млн ₽ (26%) при средней доходности 5% годовых позволит инвестору за 2–3 года вернуть вложенное и получить прибыль.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

В-третьих, на торгах доступны разные типы объектов: от залоговых квартир банков до муниципальных квартир и коммерческого жилья. Инвесторы могут выбирать лоты, ориентируясь на свои цели: перепродажа с быстрой наценкой, долгосрочная аренда или использование в качестве муниципального жилья. Публикации экспертов подчёркивают, что рынок аукционной недвижимости активно развивается: доля таких сделок в инвестиционном объёме в 2025 году значительно выросла. Это означает больше возможностей и больше конкурентов, но в то же время говорит о ликвидности сегмента.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Где проходят торги и какие бывают лоты

Информация о торгах по недвижимости обычно публикуется на нескольких ресурсах и площадках. Для квартир в Москве это могут быть:

• Торги по банкротству – имущество физических и юридических лиц-банкротов (на ЭТП «Росэлторг», «Тендерная площадка Сбербанк-АСТ», «Торги-россии», МЭТС и др.). Карточки лотов есть в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и на платформах торгов. Именно здесь нередко появляются квартиры с большими скидками.
• Торги залогового имущества – квартиры, изъятые у должников по ипотеке или другим кредитам. Их часто выставляют банки (через собственные ЭТП или «Сбербанк-АСТ»). Залоговые лоты обычно также дешевле рыночных, но и качество их может быть разным.
• Торги государственного и муниципального имущества – муниципальные квартиры и помещения, выставленные Департаментом городского имущества. Такие аукционы проводятся через площадки типа torgi.gov.ru («ГИС Торги»), «Росимущество» и др. Эти лоты реже имеют большие обременения, но и скидки обычно меньше (часто до 20–30%).
• Коммерческие и перекредитованные объекты – иногда в торгах участвуют жильё от девелоперов, продавцов и т.д. Здесь скидки зависят от ситуации на рынке и могут быть значительными.

Для поиска лотов удобно использовать агрегаторы и официальные реестры. Так, информация о запланированных торгах (проведения собраний кредиторов, дат торгов и пр.) публикуется в ЕФРСБ (bankrot.fedresurs.ru) и в «Коммерсанте». Существуют сайты-агрегаторы (например, Торги-ру), где собрана база лотов со всех площадок; на них можно фильтровать квартиры по региону, цене и типу торгов. Официально вы также можете зайти на конкретные торговые площадки (например, Сбербанк-АСТ, «Росэлторг», MTS, «Торги-россии» и др.) и искать раздел «Недвижимость» → «Жилая недвижимость».

Пример. На портале «Торги-Ру» можно увидеть текущие московские лоты: например, квартира в Щербинке (район Южное Бутово) площадью 80 м² с начальной ценой 14,35 млн ₽ (примерно 179,4 тыс./м²), или квартира 65 м² в Южном Измайлово за 11,4 млн ₽ (175,3 тыс./м²). Эти лоты при адекватном состоянии могут стать выгодными покупками.

[ВИДЕО] Виды и типы торгов

Реальные примеры сделок с дисконтом

Практика показывает, что скидки 20–50% и выше на торгах – обычное дело. Так, специалист по недвижимости Елена Мищенко приводила примеры:

• Квартира 152,5 м² в бизнес-классе в Измайлово (Москва-ВАО) с качественным ремонтом. Начальная цена аукциона – 38,7 млн ₽ (253,7 тыс./м²), тогда как аналогичные лоты на вторичке в этом районе продаются около 320 тыс./м². Это примерно на 20,7% дешевле рынка. При покупке таким образом экономия составила свыше 10 млн ₽.
• Квартира 39,3 м² в Марьино (ЮВАО) в обычном панельном доме. Аукционная цена – 8,46 млн ₽ (215,4 тыс./м²), а средняя цена м² на рынке – 290,3 тыс. (ориентировочно 11,4 млн ₽ рыночной стоимости), то есть в сделке получился дисконт около 26%.

Ниже приведена таблица с этими и похожими примерами:

В интернете также можно найти объявления о реальных продажах: например, квартиры со скидкой 30–70% продают кредиторы, банки и юристы, сопровождающие торги. Важно понимать, что самые большие дисконты чаще бывают на публичных предложениях (третих торгах), когда лот не продан на первых аукционах – там цена может снижаться до очень низких значений (иногда до 50–70% от начальной). Однако на такие лоты часто мало претендентов, и учесть условия сложнее.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Как подготовиться и участвовать в торгах: пошаговая инструкция

Участие в торгах требует тщательной подготовки и понимания процедуры. Ниже описаны основные шаги:

1. Подготовка документов и получение ЭЦП. Для участия необходима усиленная квалифицированная электронная подпись (КЭП). Её оформляют в аккредитованных удостоверяющих центрах (паспорт, СНИЛС, ИНН). После получения КЭП вы сможете регистрироваться на торговых площадках и подавать заявки. Стоимость подписи составляет несколько тысяч рублей в год, а для её установки потребуется специальное программное обеспечение.
2. Регистрация на торговой площадке. Выберите электронную торговую площадку (ЭТП), включённую в реестр (например, «Росэлторг», «Сбербанк-АСТ», «Торги-РФ» и др.). На сайте ЭТП найдите раздел регистрации и заполните анкету (ФИО, паспортные данные, ИНН, СНИЛС, контакты). После регистрации на площадке обычно требуется аккредитация в разделе «Банкротство» – для этого нужно загрузить сканы ЭЦП и документов. Личный кабинет на ЭТП даст доступ к списку лотов и возможностям подачи заявок.
3. Поиск и анализ лотов. На выбранной площадке (или через агрегатор) найдите интересующие квартиры. Фильтруйте по городу, типу имущества (жилая недвижимость), цене и датам торгов. Затем тщательно изучите документы лота. Обратите внимание на кадастровый номер, точный адрес, площадь, правоустанавливающие документы, порядок торгов и сумму задатка. Полезно проверить сведения о долгах и прописанных лицах: выписка из ЕГРН покажет собственника и обременения (ипотека, аресты), а расширенная выписка из домовой книги – кто зарегистрирован в квартире. Согласно экспертам, безопаснее покупать лоты юрлиц (застройщиков или компаний) – в таких квартирах почти никогда никого не прописывают. Если вас смущают нюансы, запросите у организатора дополнительные документы (оценка, историю права, судебную информацию).
4. Подача заявки и внесение задатка. После выбора лота подайте заявку через личный кабинет ЭТП на конкретный аукцион. В заявке укажите данные участника, выбранную цену (если это конкурс или закрытые торги) и прикрепите документы. Особое внимание обратите на условия подачи: сроки подачи заявок и сроки внесения обеспечительного платежа – задатка. Обычно задаток составляет 5–10% от начальной цены лота (в крупных торгах он может достигать и 20%). Перечислите задаток на счёт организатора в указанные сроки (обычно за несколько дней до начала торгов). Если вы не выиграли, задаток возвращается полностью; если выиграли, внесённая сумма засчитывается в стоимость, а при отказе от сделки потеряете этот задаток.
5. Участие в аукционе. В назначенное время подключитесь к электронной платформе и принимайте участие в аукционе в реальном времени. В открытом аукционе участники по очереди повышают ставки, обычно фиксированными шагами (например, 5–10% от текущей цены). Если торги закрытые, каждый отправляет цену в запечатанном виде. Побеждает тот, кто к концу аукциона предложил самую высокую цену. Если вы останетесь единственным участником и предложите цену выше начальной, нередко становитесь победителем автоматически. Иногда допускается работа через доверенного представителя (агента), который торгуется от вашего имени. Советуем быть готовыми к торгам и не полагаться на отсутствие конкуренции – желающих купить по выгодной цене обычно много.
6. Оформление сделки и оплата. После победы организатор (арбитражный управляющий или банк) направит победителю проект договора купли-продажи. Вам нужно внимательно изучить условия договора: сроки оплаты, порядок передачи и пр. Оплата обычно разделяется на два этапа: уплаченный задаток идёт в зачёт, а оставшуюся сумму надо внести в установленные договором сроки (обычно 1–2 месяца). После полной оплаты договор направляется на регистрацию, и вы становитесь собственником. При наличии долгов или обременений снятие их – ваша ответственность (либо вы будете вместе с продавцом через суд добиваться их ликвидации).

Расчёты выгоды: разница в цене и ROI

Покупая на аукционе, вы сразу получаете сразу выигрыш в цене. Например, купленная за 30 млн ₽ квартира с рыночной стоимостью 40 млн ₽ даёт разницу 10 млн ₽ (25% выгоды) сразу же. Чтобы оценить окупаемость, учтите и доход от аренды. В Москве средняя гросс-доходность аренды однушки составляет около 5–6% годовых. Это означает, что каждый год вы получите 5–6% от суммы покупки. Например, квартира за 30 млн ₽ принесёт примерно 1,5–1,8 млн ₽ в год от аренды. Если вы заплатили на 10 млн ₽ меньше рынка, эти 10 млн «компенсируются» уже через 5–6 лет только за счёт арендных платежей, помимо основной экономии.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Также важно учитывать потенциальный рост цен: спрос на хорошее жильё в Москве всё ещё выше предложения. Даже небольшие улучшения качества (ремонт, перепланировка в рамках закона) могут увеличить рыночную цену и сразу дать прибыль при последующей перепродаже. В итоге реальный годовой ROI (совокупно арендный доход + прирост капитала) может существенно превышать базовые 5–6% аренды. По оценкам экспертов, экономия от торга плюс арендная доходность позволяют окупить сделку в среднем в течение 3–5 лет, а дальше уже формируется чистая прибыль.

Данные по доходности: согласно исследованию Global Property Guide, средний валовый доход от сдачи московской квартиры в 2025 году составляет около 5,2% годовых. При расчёте ROI имеет смысл быть консервативным: если вы сэкономили 20% на цене, то за 4–5 лет арендный доход компенсирует всю сделанную скидку, а затем квартира начинает приносить реальную прибыль.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Риски и как их минимизировать

Конечно, покупка с торга связана с рисками, и к ним следует отнестись максимально серьёзно:

• Юридические обременения и чистота сделки. Проверяйте права собственности: выписка из ЕГРН укажет все обременения (залог, аресты, иски). Квартиры, выступающие предметом торгов по банкротству, иногда имеют скрытые проблемы. Правильно проводите юридическую экспертизу: по словам юристов, обязательно запросите все правоустанавливающие документы и историю объекта. При возможности привлекайте опытного юриста, который поймёт нюансы «банкротного» жилья. Как предупреждают специалисты, самостоятельная покупка без юриста может быть небезопасна. Самый надёжный вариант – муниципальный лот или недвижимость банка, у которой «чистая» история и нет неплатежей.

• Долги и коммунальные платежи. На квартиру могут перейти огромные долги за ЖКУ. Выражаясь словами юристов: не редкость, когда после покупки жильцы сталкиваются с отключением света или судом о взыскании старых долгов. Поэтому проверяйте информацию о текущих платежах. На портале «ГИС ТОРГИ» можно выяснить, есть ли задолженности по капремонту, а данные ЕФРСБ или сам лот иногда содержат предупреждения. Если долги обнаружены, рассчитывайте, кто будет их оплачивать – часто покупатель вынужден их гасить или через суд разрешать ситуацию.
• Нелегальная перепланировка и состояние квартиры. Квартиры с торга нередко нуждаются в ремонте. Проверяйте наличие узаконенных перепланировок. Как предупреждают эксперты, незарегистрированные изменения могут повлечь штраф и обязательное восстановление первоначальной планировки. Осмотрите жильё лично (или через представителя) до торгов. Учтите, что в торгах недвижимость продаётся «как есть»: встроенная техника, мебель и прочее не переходят к покупателю, если иное не указано.

• Наследники и отказ выписки. Иногда аукционы проводятся по выморочному имуществу (квартира покойного без наследников). В таких случаях позднее могут объявиться настоящие наследники и попытаться оспорить сделку. Хотя покупатель добросовестный, судебные споры могут затянуться. Изучайте информацию о владельце, если это физлицо, и выясняйте, не оставлено ли завещание.
• Безопасность сделок и мошенничество. Работайте только через официальные площадки и в рамках законодательства о банкротстве. Не связывайтесь с «альтернативными организаторами» вне реестра — они могут оказаться мошенниками. Внимательно проверяйте реквизиты и лица, от которых поступают документы. Хорошо, если у вас есть выводы юриста или надёжного агентства об организаторах.

Советы по минимизации рисков: тщательно изучайте лот заранее, запрашивайте выписки из ЕГРН, общайтесь напрямую с арбитражным управляющим (или банком) по вопросам долгов и прописанных лиц. Пользуйтесь официальной информацией ЕФРСБ и «ГИС Торги». И помните: покупая через аукцион, вы соглашаетесь на состояние объекта «как есть», поэтому предварительная проверка – ключ к безопасности сделки.

[ВИДЕО] ТОП-5 Лжи о Торгах по Банкротству! Что скрывают от покупателей? Реальная ПРАВДА!