Содержание статьи
В периоды экономической турбулентности разные сегменты рынка недвижимости ведут себя по-разному. Чтобы определить наиболее «устойчивые» активы, рассмотрим динамику ключевых сегментов в России в кризисных условиях (2020–2024 гг.). Мы проанализируем жилую недвижимость (первичное и вторичное жильё), апартаменты, коммерческую недвижимость (офисы, склады, стрит-ритейл), загородную недвижимость (дома, дачи, участки) и элитное жильё. Учтем мнения аналитиков Dom.RF, ЦИАН, Knight Frank, JLL, ИНКОМ, СберАналитики и других.
Динамика сегментов на разных этапах кризиса
Жилая недвижимость (новостройки и вторичка)
· 2020 (пандемия COVID-19): Ожидалось некоторое падение цен (прогнозы –7…–10%), однако уже к середине 2020 г. рынок неожиданно оживился. По итогам 2020–2021 гг. цены на квартиры в Москве и Подмосковье выросли (вплоть до +20–30% к 2019 г.) благодаря запуску льготной ипотеки 6,5% и отложенному спросу. Во многих регионах предложения жилья иссякало. В первичном сегменте государственные программы поддержки (ипотека) сделали спрос относительно стабильным, и цены падали очень мало или даже росли. Во вторичном сегменте в 2020 г. зафиксировали умеренный рост цен по стране: средняя цена вторичного жилья уже к лету 2020 вернулась к допандемийным уровням.
· 2022 (санкции и военные действия): Осенью 2021 – начале 2022 г. жилой рынок испытывал растущий «бум», но с февраля–марта 2022 г. ситуация резко изменилась. По данным Dom.RF, к концу 2023 г. цены на новостройки практически перестали расти, а на вторичном рынке началась стагнация или незначительное снижение. К весне 2025 г. ДомКлик (Сбер) отмечает, что рост цен на первичное жильё сократился почти до 0,1% в месяц. В отдельных регионах (Москва, Татарстан) цены даже временно упали (-1,5% и -0,5% за месяц). Средняя цена вторичного жилья в апреле 2025 выросла всего на 0,9% (до 114,2 тыс. руб/м²). РБК отмечает, что после эпизода ажиотажа вокруг льготной ипотеки рынок вернулся к очень умеренному росту, а в долгосрочной перспективе Дом.РФ прогнозирует минимальный рост или даже спады цен в сегментах комфорт-класса.
· Итоги 2024–2025 гг.: Жилищный рынок «выжидает». Поддержка через льготную ипотеку была свернута, что замедлило спрос. По оценке экспертов, с отменой массовых субсидий объемы сделок и новые запуски проектов заметно упали, а средний прирост цен ≈уровню инфляции. В критическом сценарии вторичное жильё демонстрирует большую чувствительность к кризисам (оно доступнее, но подвержено пессимистичным ожиданиям), тогда как девелоперы стремятся удерживать цены на новостройки. Вывод: в долгосрочной перспективе в кризис жилой комфорт-сегмент обычно сохраняет цены лучше, чем «удельная» массовая вторичка.
Апартаменты
Апартаменты – особый сегмент «жилого» фонового, который не имеет льготных ипотечных программ. До кризиса объем рынка апартаментов в России был относительно невелик, но устойчиво рос. Аналитики отмечают дефицит предложения: за 2022 г. продажи апартаментов выросли на 40%, а число спросов – на 30%. Апартаменты примерно на 15–20% дешевле аналогичных квартир, что делает их привлекательными для инвесторов. Даже в условиях нестабильности состоятельные покупатели готовы приобретать эксклюзивные апартаменты. По оценке экспертов, в ближайшие годы цены на апартаменты будут расти – особенно в премиум- и элитном сегменте. Ограниченное и сокращающееся предложение (новые проекты практически не строятся) и устойчивый спрос помогают этому сектору удерживать стоимость. Вывод: апартаменты оказались достаточно «защищенными» от резких спадов: инвестиционный интерес и дефицит предложения заставляют цены расти, даже когда основное жилье стагнирует.
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
Офисная недвижимость
· 2020: В первый локдаун весны 2020 г. спрос на офисы резко упал (до 30–35% от допандемийного уровня, по данным ЦИАН). Однако после снятия ограничений компании реализовали отложенный спрос – к концу 2020 г. сделки быстро восстановились до 80–90% уровня довакцины.
· 2021–2022: Конец 2021 г. стал рекордным по активности: перед войной в Москве наблюдался ажиотажный спрос на офисные площади (рост сделок до максимума за 8 лет). Но уже в I квартале 2022 г. после начала спецоперации рынок «охладился»: по итогам квартала чистое поглощение составило -22 тыс. м² – показатель чистого оттока арендаторов. В течение 2022 г. спрос продолжал устойчиво снижаться: к весне офисный спрос упал до 30–50% от допандемийных уровней во всех классах. При этом на конец 2022 г. средний прирост цен продажи офисных площадей превзошёл динамику арендных ставок, что связывают с удорожанием строительства.
· Ситуация 2023–2024: В среднем офисный рынок характеризуется умеренными рисками. С одной стороны, высокая доля компаний перешла на удалёнку, и часть площадей вышла в субаренду (в Москве в апреле 2022 г. до 150 тыс. м² вышло на субаренду, рекордно много). Запуск новых офисов откладывается из-за неопределенности. Но с другой стороны, как отмечает JLL (А. Ефимов), “чудес не происходит – офисный рынок не демонстрирует резких колебаний: нет резкого падения ставок и нет волн вакантности”. Доходность офисов в стабилизированных объектах оценивается в 9–10% годовых. Иными словами, хотя спрос снизился, рынок офисов остается достаточно ликвидным. Вывод: офисные активы менее защищены, чем склады или элитное жильё, но и не показали полного краха. Их стоимость сейчас находится в относительном равновесии (невысокий, но стабильный доход).
Складская недвижимость
Склады – это «герои» последнего кризисного цикла. С 2020 по 2024 гг. ставки аренды качественных складских комплексов в Москве выросли в 3 раза (на 205%), тогда как офисные – лишь на 22%. Так, в 2019 г. средневзвешенная ставка аренды на А-класс склады в МО была ~4100 руб./м²/год, а в 2024 г. достигла 12 500 руб. (рост +205%). В 2023 г. годовой рост составлял уже +50% (до 8700 руб.). При этом вакантность складов близка к нулю – в конце 2023 г. свободные площади составили лишь ~0,1% (90 тыс. м²) от всего рынка. Факторы: взрывной рост онлайн-торговли и маркетплейсов (в том числе Ozon), острый дефицит новых площадей и рост затрат на строительство. Консультанты IBC и NF Group прогнозируют дальнейший рост ставок в краткосрочной перспективе (ожидаемая средняя ставка под 14 000 руб. к концу 2025 г.). Инвестиционный интерес тоже рекордный: в 2023 г. объём вложений в склады превысил 61 млрд руб. (+15% к 2022), более половины сделок приходится на качественные московские объекты. Вывод: складской сегмент показал наибольшую устойчивость и рост: дефицит вакантных площадей и стабильный спрос делают его самым надёжным активом в кризис.
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
Рис. 1. Динамика средних арендных ставок по сегментам офисной и складской недвижимости Москвы (2019–2024). По данным IBC Real Estate, за этот период ставка на склады выросла на 205%, тогда как офисы – на 22%.
Стрит-ретейл (уличная торговля)
Стрит-ретейл – это торговые помещения на первой линии в городской среде. Несмотря на кризисы, этот сегмент сохраняет спрос. По данным Arendator.ru, в 2023 г. аренда помещений под магазины выросла более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом, причём максимальное увеличение ставок отмечено в центральных торговых коридорах города. Это отражает высокую проходимость и интерес ритейла к центральным локациям. Аналитики рынка советуют уделять больше внимания street-retail: этот сегмент «остается устойчивым даже при сложных изменениях в экономике и на рынке недвижимости». В кризис многие сети и «последняя миля» расширяют долю магазинов у жилых комплексов или ЛАЙТ-форматов, что повышает арендные ставки. Вывод: стрит-ритейл проявил себя как сравнительно стабильный сегмент – торговые помещения в топовых местах продолжают приносить доход и расти в цене.
Загородная недвижимость (дома, дачи, участки)
После COVID-локдауна в 2020–2021 гг. загородный сегмент взорвался спросом. По данным ЦИАН, с начала 2020 до мая 2022 г. средняя цена частного дома в России выросла на 49% (с 5,37 до 8,0 млн руб.), тогда как земля под ИЖС – на 28% (с 1,02 до 1,31 млн). Эта разница объясняется дефицитом домов и ростом цен на стройматериалы, поэтому многие люди стали сначала покупать участок и откладывать строительство. Эксперты отмечают, что сейчас предпочтения смещаются именно в сторону земельных участков: они дешевле «готовых» домов и предлагают отложенный способ инвестирования. Однако и дома, и участки оказались надежными активами: резкий подъем спроса и небольшой объём предложения (риск банкротства мелких ИЖС-застройщиков) удержали цены высоко. Спрос поддерживался льготной ипотекой для ИЖС, запуском госпрограмм и желанием переехать за город после пандемии. По прогнозам ЦИАН, к концу 2025 г. земля под ИЖС может подорожать ещё на 5–7% (помимо +10% роста к маю 2022). Вывод: загородная недвижимость (дома и участки) во время кризиса в целом дорожала благодаря дефициту предложения и высокому спросу; особенно перспективными считаются участки с прогнозируемым ростом стоимости.
Элитная недвижимость
Элитный сегмент (премиум и люкс-жильё) в России проявил удивительную устойчивость. Аналитики Knight Frank и NF Group отмечают, что в 2024 г. цены на элитные новостройки выросли до рекордных уровней. Так, в Петербурге средняя цена элитного жилья достигла 790 тыс. руб./м² (+25,8% к 2023 г.), а в Москве – 1,95 млн руб./м² (+20,5%). Одновременно спрос на элитное жильё вырос: в 2024 г. в Москве продали около 1,9 тыс. элитных квартир (+39% к 2023), в Петербурге – на 56% больше (535 квартир). Эта динамика связывается с «возвращением капитала» в Россию и дефицитом качественных проектов. В результате предложение элитного жилья в СПб упало до исторического минимума (≈74 тыс. м²), а спрос – до максимума за 10 лет. Дом.РФ констатирует: снижение цен в элитном и бизнес-сегменте не наблюдается, на хорошие объекты цены продолжают расти. Сегмент элитной недвижимости мало зависит от массового рынка и привлекает инвесторов, ищущих защиту капитала. Вывод: элитные квартиры и таунхаусы показали высокую устойчивость – их стоимость росла во время кризиса благодаря ограниченному предложению и платёжеспособному спросу.
Причины устойчивости и причин падения цен
· Локация и инфраструктура. Объекты в центральных или перспективных районах сохраняют стоимость лучше. Магистрали, метро и развитая инфраструктура повышают ликвидность: центральные квартиры и коммерческие помещения востребованы даже в кризис. Например, стрит-ретейл в пешеходных зонах рентабелен и пользуется спросом.
· Класс и сегмент. Высококлассные объекты (бизнес/элит класс) наименее волатильны. Эксперты отмечают, что жильё бизнес-класса и элитки растёт даже при общем снижении рынка. Аналогично, офисы класса A несколько устойчивее бюджетного сегмента. В коммерции помещения premium-класса и штучные проекты (отдельные входы, брендовые материалы) приносят больший доход и быстрее растут в цене.
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
· Тип застройки и предложение. Уникальные или дефицитные объекты держат цену. Например, склады формата build-to-suit (под конкретного клиента) практически не выходят на свободный рынок, а субаренда минимальна. В целом низкая доступность новых площадей (как в жилом, так и коммерческом сегменте) создает дефицит: по складам вакантность не превышает 1%, а по элитному жилью – исторически низкая. В таких условиях покупатели конкурируют за редкие лоты, что поддерживает высокую цену.
· Ликвидность и спрос. Сегменты с постоянным базовым спросом (склады для e-commerce, стрит-ретейл, доступные дома/участки) быстрее восстанавливаются после шоков. В кризис многие покупатели переводят средства в недвижимость как в «защитный актив», поэтому ликвидные объекты (с хорошими арендаторами или высокими гарантиями) менее подвержены падению. По наблюдениям, в условиях турбулентности инвесторы стремятся вкладываться в стабильные потоки (аренда склада, престижные квартиры).
· Финансовая доступность. Стимулы от государства (льготная ипотека, субсидии) сглаживают кризис в жилом секторе: пока действует поддержка, спрос на квартиры держится. После сворачивания программ активность падает, но накопленная «отложенная» потребность и попытка сохранить сбережения продолжают подпитывать спрос на жилье. Ипотечные стимулы в 2020–2021 гг. привели к всплеску спроса на дома и квартиры; аналогично, при сохранении ипотеки 2024 рынок лишь плавно охладился.
· Индивидуальные факторы. Рынок формируется «живыми» покупателями: семьи ищут постоянное жилье, а бизнес – рабочие площади. Например, во время пандемии многие стремились переехать за город («удаленка» плюс низкая ставка по ипотеке), что подскочило цены на дачи и участки. Напротив, крупные корпоративные инвесторы в офисы могли заморозить решения. Потребности в объектах у среднего и крупного бизнеса часто менее эластичны.
Советы инвесторам: куда вкладываться, чтобы сохранить капитал
· Склады класса A. Это наиболее «защищённый» сегмент. Низкая вакантность (около 0–1%) и рекордный рост арендных ставок делают склады привлекательными. Инвестиции в качественные логистические объекты приносят высокий доход и прирост стоимости.
· Стрит-ритейл в топ-локациях. Магазины на первой линии в оживлённой городской среде демонстрируют устойчивый спрос: в 2023 г. ставки аренды по рынку street retail выросли >10%. Рекомендуется обращать внимание на помещения в престижных торговых коридорах и у ТПУ – они остаются ликвидными и защищёнными от кризиса.
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
· Элитная и премиальная недвижимость. Вложение в дорогую недвижимость (старый фонд в центре, апартаменты премиум-класса) помогает сохранить капитал, хоть и требует крупных сумм. Спрос на элитное жильё в кризис растёт, а объем предложений ограничен. Если покупатель ищет защиту от инфляции, элитные лоты (особенно в историческом центре) — надежный вариант.
· Стабильно растущие регионы/рынки. Учтите географию: в периоды кризисов подорожавшие (или медленно падающие) объекты чаще встречаются в МО и крупных городах. Например, в 2024 г. лидерами роста жилищного рынка стали Москва, Подмосковье, Казань и Санкт-Петербург. Районы с дефицитом строительства и транспортной доступностью сохраняют ценник лучше.
· Загородная недвижимость (земля, дачи). Участки под строительство – это долгосрочный «депозит» против инфляции. Цены на участки и каркасные дома стабильно растут (деревянные дома +50% за год), и в кризис спрос на «свободную землю» остается высоким (дома недоступны большинству). Инвестирование в земельные участки с разрешением на строительство и перспективной локацией позволит нарастить капитал.
· Вторичный рынок – выборочно. Вторичное жильё массового сегмента ценится меньше: оно более волатильно при спадах спроса. Если инвестируете в жильё, предпочтительнее новостройки – особенно те, у которых есть льготные каналы продаж (базовая ставка по ипотеке, программы для семей). Комфорт-класс и выше сдаются дороже и лучше держат цену, чем дешёвые квартиры в панельках.
· Офисы – с осторожностью. Инвестировать в офисные помещения можно, но внимательнее к локации и арендаторам. Приобретайте офисы в премиальных бизнес-центрах или «бизнес-парках» с надежными долгосрочными арендаторами, иначе есть риск роста периода простоя. Согласно JLL, средняя доходность «стабильных» офисных актива около 9–10%; эта доходность сравнима с тем, что дают «надежные» коммерческие бумаги, но ниже ростовой части активов.
· Диверсифицируйте портфель. Не кладите «все яйца в одну корзину». Разделите инвестиции по нескольким сегментам: например, часть средств вложите в склад (доходная коммерция), часть – в премиальную жилую в городе, часть – в землю или земельный участок. Такая диверсификация позволит балансировать: падение цен в одном секторе (например, офисы) может компенсироваться ростом в другом (склады или дачи).
· Ориентируйтесь на долгосрочную доходность. Учтите, что часть прибыльной стратегии – капитализация актива, а не только текущая аренда. Как показано на примере торговой площади, за 5 лет её стоимость выросла вдвое, а годовая рентабельность за счет аренды снизилась (оккупаемость с 12 до 15–17 лет). Это означает, что ключ к сохранению капитала – это рост цены самого объекта со временем, особенно в сегментах с дефицитом качественных площадей.
Заключение: рейтинг устойчивости разных типов недвижимости
По итогам анализа можно условно ранжировать сегменты недвижимости по устойчивости в кризисе (от наиболее защищённого к наиболее рисковому):
· Складская недвижимость. Демонстрирует максимальную устойчивость: низкая вакантность и рост арендных ставок выше всех сегментов. Инвесторы ценят склады как актив с гарантированным спросом.
· Стрит-ретейл и элитные объекты. Магазины на первой линии в ключевых локациях и элитные квартиры/апартаменты держат цену очень хорошо: спрос на них растёт, а качественных лотов мало.
· Апартаменты и загородное жильё. Оба этих сегмента в кризис показали относительную стабильность: апартаменты дорожали ввиду дефицита предложения, а коттеджный сектор сохраняет высокий спрос даже в сложные годы.
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
· Первичный рынок массового жилья. Новостройки комфорт/бизнес-класса в среднем стабилизировали цены (рост около инфляции) благодаря господдержке, но без льготного финансирования могут демонстрировать стагнацию или небольшие потери.
· Вторичный массовый сегмент. Обычная «панелька» или квартира в спальном районе слабее сохраняет стоимость: на кризисном спаде она теряет цену быстрее, так как покупатели откладывают сделки без явной выгоды.
· Офисные помещения (бюджетного сегмента). Наименее защищены: спрос падает быстрее всего, поэтому офисные площади начальной категории и периферийные бизнес-центры могут сильно обесцениться в кризис. Их доходность (~9–10% годовых) низка по сравнению с темпами роста других активов.
Таким образом, лидерами по сохранению стоимости считаются складские комплексы, качественный стрит-ретейл, элитные и премиальные объекты. Гораздо осторожнее следует подходить к вложениям в массовый офис или обычное вторичное жильё – в этих сегментах цены более подвержены падению.
Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать вопрос
Последние статьи
