Навигатор рынка недвижимости на торгах: анализ лотов на ЭТП РАД в 2025 году
Содержание статьи
Электронная торговая площадка «Лот-Онлайн» АО «Российский аукционный дом» (ЭТП РАД) объединяет десятки тысяч лотов недвижимости разных типов. В её каталоге выделены три основных блока: «Земельные участки», «Коммерческая недвижимость» и «Жилая недвижимость». В разделе «Жилая недвижимость» представлены квартиры, комнаты, апартаменты и таунхаусы, в коммерческом – офисы, склады, торговые объекты, гостиницы и прочие бизнес-активы, отдельно стоят участки различного назначения. Каждая категория предлагает сотни–тысячи лотов, а общее число объявлений по всем видам имущества превышает 20 тысяч.
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
Вышеописанная структура маркетплейса РАД отражена на его сайте: в меню категории недвижимости перечислены именно «Земельные участки», «Коммерческая недвижимость», «Жилая недвижимость» и др.. Это означает, что инвесторы могут выбирать объекты из широкого спектра – от городских квартир и таунхаусов до заводских корпусов и участков под строительство. Далее рассмотрим ключевые показатели и тренды по каждому сегменту.
Структура рынка
На рынке жилой недвижимости с торгов лидируют квартиры: это самый массовый сегмент, который одновременно пользуется высоким спросом и конкуренцией. Например, по данным каталога на сайте РАД, доля лотов‑«квартир» исчисляется десятками тысяч. Комнаты и апартаменты составляют небольшую часть предложений, а таунхаусы встречаются ещё реже.
Коммерческая недвижимость представлена большим разнообразием: офисные здания, складские и производственные помещения, торговые центры, гостиницы, гостиничные комплексы. Этот сегмент регулярно занимает значительную долю в сделках: в 2024 году инвестиции в коммерческие объекты на торгах РАД превысили половину общих продаж недвижимости.
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
Отдельно идут земельные участки разных видов – промышленные, сельскохозяйственные, под ИЖС или коммерческую застройку. Они формируют каталоги в категории «Земельные участки». Зачастую земля в районах роста (ресурсные регионы, подмосковные зоны и т.п.) привлекает инвесторов благодаря перспективам последующей застройки. На сайте РАД можно выбрать участок по региону и целевому назначению.
В целом, на площадке представлено свыше 22 тысяч лотов (с учётом жилых, коммерческих, земельных и движимых активов). Эта цифра включает жилие (квартиры, комнаты, апартаменты, таунхаусы), коммерцию и землю. Такая масштабность платформы дает инвестору большой выбор: от массовых недорогих квартир до крупных бизнес-активов.
Аналитика по каждому типу
Каждый сегмент рынка имеет свою специфику по доходности, ликвидности и динамике цен.
- Квартиры (жилые объекты). Это самый распространённый лот: цена хорошей квартиры может составлять сотни тысяч – десятки миллионов рублей. Торги зачастую предлагают такие объекты со значительным дисконтом к рыночной стоимости. Практика показывает, что скидки на квартиры обычно достигают 15–40% от рыночной цены, а порой – и выше. К примеру, на аукционах зафиксированы сделки со «сбережением» 30–50% от первоначального предложения. Аналитика сайта «Торги-ру» приводит средние показатели по всей жилой недвижимости: в среднем лоты уходят на 15–40% ниже рынка. Это делает жилые лоты привлекательными как для флиппинга (быстрой перепродажи), так и для долгосрочной аренды. Однако в 2024 году объём продаж жилья на торгах РАД снизился: жильё привлекло инвесторов всего на 1,6 млрд рублей против 2,2 млрд годом ранее. Это может говорить о временном спаде интереса к массовым жилым лотам, но возникшей возможности «поймать» выгодную цену.
- Комнаты, апартаменты, таунхаусы. Эти «нишевые» лоты менее ликвидны, но обходятся дешевле входа. Скидки в этих сегментах тоже бывают высокими (до 30–50% ниже рыночных цен), однако выбор маленьких лотов ограничен. Инвесторы могут использовать их для диверсификации портфеля или сдачи в аренду (например, купить несколько комнат в разных районах).
- Коммерческая недвижимость. Сюда входят торговые площади, офисы, производственные здания, склады. По данным РАД, на торговую недвижимость (магазины, ТЦ, торговые центры) за 2024 год пришлось 48% всех продаж коммерческих лотов, офисы – 27%, застройки под бизнес и другое – 25%. Спрос на коммерческие объекты остаётся стабильным: к концу 2024 года сегмент торговых и бизнес-центров показал рост активности. Стоимость коммерческих лотов часто сравнима с рынком или чуть ниже, но в периоды избыточного предложения встречаются дисконты. Как пишет пресс-служба РАД, прогнозы о кризисе не оправдались, и даже после ухода некоторых иностранных компаний спрос на помещения не упал. Средний дисконт здесь будет зависеть от спроса: в Москве и крупных городах он обычно невелик (несколько процентов), а в регионах может достигать 10–20%.
- Земельные участки. Рынок земли с торгов более фрагментирован. Землю часто покупают под поздующую застройку или как спекулятивный актив. Конкуренция на такие лоты в регионах среднего уровня может быть невысокой, что даёт шанс выкупить участок значительно дешевле. Дисконты на землю зависят от местоположения и статуса участка. Например, полевой или сельхозучасток может уходить за 30–50% ниже кадастровой стоимости, тогда как дорогие уч-ки под ИЖС (особенно ближе к Москве) обычно стоят почти по цене земли на рынке.
В любом случае, все сегменты на торгах дают возможность приобрести актив дешевле рынка. Как отмечают эксперты, экономия около 30% – это не миф, а реальность. Именно ценовой фактор и делает участие в торгах выгодным для инвесторов. При этом каждому типу соответствует своя стратегия – например, покупка квартиры в многоэтажке выгодна для короткого (1–2 года) перепродажа, тогда как офисный центр будет более интересен крупным игрокам, а земельный участок – долгосрочным девелоперам.
Региональный срез
Активность торгов заметно варьируется по регионам. Москва и Санкт-Петербург традиционно лидируют по числу лотов и объёму сделок. По итогам работы РАД, на Москву и Питер приходятся наибольшие продажи недвижимости – например, московские торги принесли 3 млн кв. м и 160 млрд рублей реализованной недвижимости. Соответственно, на этих рынках самая большая аудитория покупателей и арендаторов: высока ликвидность объектов, но и конкуренция. Как пишет «Торги-ру», «Столица остаётся безусловным лидером по числу лотов и объёму инвестиций». В Москве легко найти крупные коммерческие объекты (торговые центры, бизнес-центры), а квартиры здесь всегда востребованы. Однако в столице следует особенно тщательно проверять риски: наличие обременений и задолженностей встречается чаще, чем в регионах.
Помимо столиц, ТОП‑5 регионов по активности можно составить из различных кандидатов. Среди них:
- Московская область. Сосед столичный рынок обеспечил много площадей – от промышленных корпусов до земель под ИЖС. Здесь действуют те же преимущества, что в Москве, и немного более низкие цены (особенно за МКАДом).
- Санкт-Петербург и Ленобласть. В Питере проходит много аукционов по коммерческой и жилой недвижимости – город остаётся вторым по числу сделок. Новостройки и окрестности города предлагаются со скидками.
- Волгоградская область (Волжский). Небольшой город Волжский стал «открытием» для инвесторов в 2024 году. Здесь низкий порог входа: квартиры и склады стоят относительно дешево, а растущий промышленный кластер обеспечивает спрос на аренду. Как отмечено в «Торги-ру», Волжский привлекает инвесторов доступными ценами, высоким арендным спросом и перспективой роста отдачи.
- Ямало-Ненецкий АО. Уникальный регион: здесь предложений не так много, но каждый лот может быть сверхприбыльным. В ЯНАО попадаются ликвидированные служебные дома, объекты вахтового формата, а также отдельные земельные участки. Конкуренция на торгах низкая, а возможность сдачи жилья в аренду под вахтовых рабочих обеспечивает высокую доходность.
- Свердловская область (Екатеринбург). Экономический центр Урала традиционно предлагает большой выбор жилья и коммерции. Инвестиционная привлекательность на уровне: много строек, прогресс в реновации заводских зон, активный рынок аренды.
Также можно отметить Волгоград (город), Ростовскую область и Северо-Западные регионы (Архангельск, Мурманск) – они дают интересные лоты по низким ценам. В целом инвесторы ориентируются туда, где сочетание низкой цены с реальной потребностью в данной недвижимости (аренда, реновация, ресурсные проекты).
Инвестиционные сценарии
Инвесторы выбирают разные стратегии на рынке с торгов. Рассмотрим ключевые сценарии:
- Краткосрочная перепродажа (флиппинг). Купить дешево – продать дороже в ближайшие месяцы. На торгах это работает благодаря большому дисконту. По оценкам экспертов, при быстрой перепродаже доходность может достигать 40–50% годовых – в десятки раз выше, чем от обычной аренды. Реальные кейсы показывают экономию 30–50% от рыночной цены на жилые и коммерческие лоты. Например, двухкомнатную квартиру в новостройке Москвы часто можно выкупить на 30% дешевле аналогов. Перепродажа в столице при таком дисконте гарантирует прибыль. Главное – заранее учесть все расходы (ремонт, оформление).
- Среднесрочная сдача в аренду. Покупка лота с целью сдачи. Рынок аренды сейчас стабилен: ставки по ипотеке растут, многие вынуждены арендовать. Хотя арендный доход невысок (обычно 4–6% годовых для жилых объектов), эта стратегия позволяет долгосрочно удерживать капитал. Лоты с хорошим местоположением (рядом с институтами, заводами, ТЦ) могут приносить стабильный поток платежей. Например, квартира рядом с университетом или крупным предприятием – идеальный арендный объект. Также выгодно сдавать коммерческие площади под офисы или склады. При среднесрочном сценарии важно выбирать ликвидный объект (чтобы при необходимости можно было быстро продать) и учитывать налоги и содержание.
- Портфельная стратегия (диверсификация). Инвестор формирует сразу несколько небольших лотов разных типов. Например, портфель может состоять из пары квартир, одного склада и участка. Это снижает риски: если одна сделка затянется или не реализуется, другие компенсируют. Такая стратегия подходит при достаточном капитале (несколько миллионов) и терпении. Ключ – грамотно подобрать лоты с разной ликвидностью и темпами роста. Небольшие объекты (комнаты, апартаменты) дают возможность входить с минимальными вложениями, а крупные обеспечивают масштабную прибыль при продаже. Консультанты «Торги-ру» советуют инвесторам использовать именно диверсифицированный подход как устойчивую схему.
В целом, стратегия перепродажи обеспечивает наибольшую доходность (по разным оценкам до 40–50% годовых), тогда как арендный сценарий более консервативен (4–6% в год). Комбинированный (смешанный) подход позволяет балансировать: при повышении ставок по депозитам и падении спроса на новостройки современный инвестор часто сразу продаёт часть приобретённых лотов (фиксирует прибыль), а часть сдаёт в аренду (сохраняет капитал).
Риски покупки
Покупка на торгах сопряжена с особыми рисками, которые важно учитывать заранее:
- Юридические риски (обременения и ограничения). Самый очевидный риск – невыясненные обременения. На торги имущество часто выставляется в неполном юридическом статусе: могут быть зарегистрированы аресты, ипотека, ограничения на распоряжение или требования третьих лиц. Инвесторы рекомендуют внимательно изучать правоустанавливающие документы перед участием. Например, в Москве часто встречаются обременения или судебные споры по недвижимости. Если не проверить заранее, победа на торгах обернётся долгими судами и финансовыми потерями. Рекомендация: заказать выписку из ЕГРН и внимательно прочитать решение о назначении торгов (где указаны все ограничения).
- Техническое состояние объекта. В большинстве случаев покупатель не может видеть лот «вживую» до торгов. Жилые квартиры часто продаются с людьми внутри, а коммерческие здания – без доступа. Соответственно, возможны скрытые дефекты: требующий капитального ремонта лифт, просевшие стены, долги по коммунальным платежам, устаревшее оборудование. Такой риск нужно предусматривать в бюджете (например, закладывать 10–20% на ремонт/восстановление). По возможности стоит организовать предосмотр: в день торгов организаторы иногда проводят осмотр по заявке, либо нанять специалиста для экспресс-оценки.
- Финансовые риски и обязательства. Участие в торгах требует внесения залога – обычно 10–30% от начальной цены. Этот залог блокируется на счету площадки; если выигрываете, он идёт в счёт оплаты. Если проигрываете – возвращается. Но невыполнение договорных условий (отказ оплачивать оставшуюся сумму) может привести к штрафам. Инвестору важно заранее подготовить ЭЦП (электронную подпись), открыть счёт на площадке и иметь резервный капитал на непредвиденные расходы. Также стоит учитывать налоговые последствия – на выигранный лот начисляются НДС и налог на прибыль.
- Конкурентные риски. Популярные лоты (особенно в Москве и крупных городах) привлекают много участников, что понижает дисконты. Иногда выигрывает тот, кто готов сразу заплатить почти полную цену. Поэтому в мегаполисах конкуренция может быть жесткой. Напротив, в «вторичных» регионах (как ЯНАО или Волгоградская обл.) конкурс слабее, что позволяет выкупать объекты с большой скидкой.
Перед покупкой на торгах рекомендуется воспользоваться чек-листом “Что проверить перед участием”:
- Юридическая проверка: выписка ЕГРН, запрос обременений, анализ судебных решений.
- Техническое обследование: оценка состояния, оценка ремонтных расходов.
- Рынок и ликвидность: анализ спроса (аренда/продажа) на аналогичные объекты в регионе.
- Финансы: подготовка залога и запасного финансирования, план B (например, кредитная линия).
Вывод
Текущий момент – благоприятное время для инвестирования в недвижимость с торгов. Снижающиеся ставки по вкладам и ужесточение ипотечных условий стимулируют спрос на торги, а падение цен на аукционах даёт инвестору реальную экономию. Как справедливо отмечают эксперты, приобретение недвижимости на торгах со скидкой 30% и более – это реальность.
Для максимизации выгоды комбинируйте конкретные данные ЭТП РАД и стратегический анализ. На площадке постоянно обновляются лоты – используйте мониторинг и аналитику, чтобы не упустить выгодную сделку. Мы предлагаем бесплатные консультации и индивидуальный подбор лотов по вашему запросу.
НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ
Что делать дальше
- Ознакомьтесь с каталогом лотов РАД (раздел «Недвижимость» на сайте Лот-Онлайн) и отметьте интересующие объекты.
- Скачайте наш чек-лист «Что проверить перед покупкой на торгах», где мы собрали главные пункты аудита лота.
- Оставьте заявку на подбор объектов: наши специалисты проанализируют рынок и подберут подходящие варианты.
Не упустите шанс приобрести недвижимость с большой экономией – начните с анализа доступных лотов уже сегодня!
Источники: Официальные данные АО «Российский аукционный дом» (Lot-online) о структуре и объёмах торгов; аналитика сайта «Торги-ру» и СМИ о дисконтах и региональных трендах; статьи экспертов о доходности стратегий инвестирования.
Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать вопрос
Последние статьи
