Объекты коммерческой недвижимости для частной медицины и оздоровления: анализ рынка и рекомендации

Рынок частной медицины в России демонстрирует устойчивый рост. По данным «РБК Исследования рынков», в 2023 г. объём платных медицинских услуг вырос на 15,6% и достиг рекордных 1,63 трлн руб.. Аналитики ожидают дальнейшее ускорение: при среднегодовом темпе роста ≈10,4% к 2030 г. рынок может превысить 3,4 трлн руб.. На душу населения сейчас приходится всего около 52,2 тыс. руб. в год на медуслуги – уровень развитых стран ещё далеко впереди. По прогнозам консалтинговой компании Kept, к концу десятилетия рынок коммерческой медицины (частных клиник, лабораторий, сервисов «здоровья») может увеличиться более чем в два раза.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Рост рынка обусловлен демографией (стареющее население), увеличением платежеспособности и переходом россиян на платные услуги. Коммерческая медицина уже занимает свыше 20% всего объёма здравоохранения страны. Аналитики отмечают, что частное здравоохранение в России сравнимо по выручке с базовыми потребительскими секторами и считается «защитным» сегментом: спрос на медуслуги остаётся стабильным даже в кризис. Лариса Попович из НИУ ВШЭ указывает, что россияне привычно выделяют расходы на здоровье – в 2023 г. реальный доход населения вырос, и всё большая доля людей готова платить за медицинские услуги. В сочетании с госпрограммами по здоровью и цифровизацией это гарантирует увеличение числа частных медучреждений.

Типы объектов: от клиник до санаториев

Частные медицинские и оздоровительные учреждения требуют разных типов недвижимости, соответствующих их функциям:

·         Многопрофильные клиники и медицинские центры. Это офисные или отдельностоящие здания площадью от 300 до 500 м² (и более). В них совмещаются приём терапевтов, узких специалистов, лаборатория, диагностические кабинеты. Необходима чёткая зонировка (приём, процедурные, лаборатория, комфортные зоны ожидания) и развитая инфраструктура коммуникаций. На первых этажах обычно делают приёмное отделение, на других – кабинеты. Актуальны локации рядом с жилыми кварталами и транспортом.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Диагностические и лабораторные центры. Под такие объекты требуются помещения для крупного медицинского оборудования (МРТ, КТ, УЗИ и т.д.). Это означает усиленные коммуникации: высокий класс электроснабжения (минимум 10–15 кВт на кабинет), специализированная вентиляция и кондиционирование. Площади могут варьироваться: для одной установки МРТ обычно требуется 30–50 м², но вместе с зонами подготовки и администрирования весь центр может занимать сотни квадратов.

·         Стоматологические клиники. Оптимальная площадь — от 60 до 200 м² (зависит от числа стоматологов и кабинетов). Помещение должно быть нежилым, с отдельным входом и хотя бы одним окном. Обязательны системы вентиляции, водоснабжения и канализации. Звукоизоляция важна для комфорта. Часто стоматологии размещают на первых этажах жилых домов в коммерческих помещениях.

·         Клиники ЭКО (репродуктивные центры). Требуют лабораторий и процедурных кабинетов, где хранятся биоматериалы и проводятся инъекции, УЗИ. Суммарно — от 100 м² и более. Нужно усиленное электроснабжение, надёжная система климат-контроля (должны поддерживать стерильность и комфорт). Обычно располагаются в тех же бизнес-центрах или медцентрах, что и лаборатории.

·         Частные хирургические и офтальмологические клиники. Для них необходимы операционные залы (с высокой воздухопроходимостью и строгим санитарным контролем), палаты реабилитации, стерилизационные. Такие клиники часто строят на базе крупных сетей: они могут занимать 500–1000 м² и более, включая стационарные модули. Требуются мощные коммуникации, аварийные генераторы, вентиляция с медицинскими фильтрами.

·         Реабилитационные и санаторные центры. Обычно это комплексы с условиями отдыха и лечения (бассейны, физиотерапия, СПА, питание, массаж, возможно размещение пациентов на несколько дней). Такие проекты могут быть отелей или санаториев, переоборудованных под медуслуги, площадью сотни или тысячи квадратов. Здесь принципиальны близость к лечебной природе (например, минеральным источникам) и сочетание жилых и лечебных зон. Это скорее отдельный сегмент — чем городские клиники. Инвестиции в реабилитационные центры часто отличаются: здесь строят собственные объекты или переоборудуют существующие турбазы.

Каждый из перечисленных типов предъявляет особые требования к недвижимости. Ключевое правило – нежилое назначение помещений и соответствие медстандартам. Например, «Аструм Недвижимость» подчёркивает: «Медучреждения в России должны соответствовать ряду требований СанПиН… и СНиП 31-05-2003». К ним относятся нормы по освещению, вентиляции, отоплению, шуму и т.д. Любой объект под клинику должен быть заранее готов или легко адаптируем в соответствии с этими СанПиН.

Основные требования к помещениям

При выборе недвижимости под медучреждение следует ориентироваться на санитарно-гигиенические и технические стандарты:

·         Планировка и площадь. Она определяется видом деятельности. Для многопрофильных клиник минимальная площадь начинается от ≈300 м² и может превышать 500 м². Для стоматологии достаточно 60–200 м², для маникюрных кабинетов – от 20–30 м² и т.д. Чем больше специальностей (например, собственные лаборатории и аппаратные диагностики), тем больше нужна территория. Важно иметь удобную планировку: отдельные кабинеты, зоны приёма, процедур, регистрации и ожидания.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Санитарные нормы (СанПиН, СНиП). Обязательны санитарно-эпидемиологические требования: освещённость, температура, влажность, качество воздуха, обработка поверхностей. По СанПиН 2.1.3.2630-10 прописаны нормы для медцентров, по 2.1.3.1375-03 – для больниц/стационаров. Здание должно быть построено или адаптировано по СНиП 31-05-2003 «Медицинские учреждения». На практике это означает наличие санитарно-защитных зон, выделенных входов (часто раздельных для врачей и пациентов), изолированных процедурных и надёжную канализационную систему (для медотходов).

·         Инженерные коммуникации. Медцентры потребляют значительно больше электричества, воды и воздуха, чем офисы. Требуется электроснабжение повышенной мощности (например, для больших клиник рекомендуется подключение от 10–15 кВт и выше). Поскольку лабораторное и диагностическое оборудование (УЗИ, анализаторы) очень чувствительно, нужны стабилизированные линии и резервное питание. Вентиляция и кондиционирование должны обеспечить 100%-й приток свежего воздуха, удаление загрязнений и поддерживать температурный режим. Аэроолов (климатические камеры) в процедурных. Водоснабжение и канализация – отдельные стояки и системы водоочистки (особенно для автоклавов в стоматологии). Всё это должно быть проектно учтено заранее.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Локация и доступность. Оптимально – пешая доступность от жилого района, автобусных/трамвайных остановок или метро. Желательно наличие парковки. Помещение должно располагаться на первом этаже или в отдельно стоящем здании с собственным входом (не «в глубине» офиса). Для медицинских целей подойдут коммерческие объекты класса B/C с возможностью перепланировки. Не подойдут подвалы без окон или узкие проходные коридоры.

·         Юридические аспекты. Проверяйте статус и целевое назначение: помещение должно числиться в нежилом фонде и допускать «медицинскую деятельность». При аренде важно уточнить, разрешено ли перепланирование и кто несёт расходы на спецоборудование (лифта, рампы для носилок, усиленные полы и т.д.). Контракт должен быть долгосрочным (обычно 5–10 лет), что даёт время на вложения в отделку и оборудование. В договорах франшиз («Инвитро», «Гемотест» и др.) часто прописаны стандартные требования к объекту (минимальная площадь, коммуникации), поэтому лучше согласовывать помещение с оператором заранее.

Аренда vs. строительство: рыночная практика

На российском рынке медицинская недвижимость традиционно арендуется, а не строится «с нуля». Известные примеры: сеть лабораторий «Инвитро» изначально развернулась в арендованных офисах и торговых помещениях, развивая франчайзинг. «Гемотест» активно ищет и арендует готовые площади под свои пункты сбора анализов. Крупные сети клиник («СМ-Клиника», «МЕДСИ», EMC, «Мать и дитя» и др.) зачастую размещают отделения в арендованных комплексах или офисах, иногда в бизнес-центрах с медицинской отделкой. В 2020 году в Москве официально арендовали у города 1145 помещений общей площадью 218,4 тыс. м² для частных медицинских центров и стоматологий. По словам столичных властей, срок такой аренды обычно не превышает 10 лет (для земли – до 49 лет).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Это объясняется высокой сложностью и дороговизной построения собственного здания под клинику: нужно инвестировать в проектирование по санитарным нормам, ждать согласований, привлекать спецбригады. Гораздо быстрее начать бизнес на арендованном «готовом» месте, сразу вложившись только в внутреннюю отделку и оборудование. При этом государственные и муниципальные программы стимулируют аренду здравоохранения: например, в период пандемии Москве выделила частным клиникам «арендные каникулы» и предоставила льготные ставки аренды. В 2024 году по льготным тарифам арендовали помещения уже свыше 160 частных медорганизаций (≈50 тыс. м²).

Выбор стратегии зависит от масштабов бизнеса: небольшим клиникам и лабораториям выгоднее аренда. Зато крупные холдинги, объединяющие десятки отделений, могут рассматривать строительство или выкуп в собственность отдельных зданий (например, некоторые больничные корпуса в регионах появляются под брендом крупных сетей). Однако и они часто имеют смешанные модели: часть объектов в собственности, часть – в аренде или по франшизе.

Преимущества и риски инвестиций в меднедвижимость

Плюсы:

·         Стабильный спрос и высокая ликвидность арендаторов. Спрос на медуслуги малозависищ от экономического цикла. Частные клиники остаются востребованными: их доля рынка стабильно растёт. Аналитики отмечают, что инвестирование в медицинскую недвижимость – это «долгосрочный актив с высокой окупаемостью (3–7 лет) и стабильной маржинальностью». Проще говоря, ставки аренды у медиков традиционно выше, чем у обычных офисных или торговых арендаторов. Это видно и на практике: в объявлениях коммерческой недвижимости средняя доходность сдачи клиники достигает двузначных процентов годовых.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Долгосрочные контракты. Компании из сферы здравоохранения готовы подписывать многолетние договоры (обычно 5–10 лет и более). Например, «Гемотест» обещает арендодателям гарантированную оплату на длительные сроки. Стабильные платежи крупных арендаторов снижают риск простоя помещения. К тому же, государство и бизнес используют медицинскую аренду как инструмент поддержки: льготы и субсидии делают бизнес более предсказуемым.

·         Поддержка властей. Развитие частной медицины – приоритетная задача: сегодня государство стимулирует строительство больниц и одновременно привлекает частников. В крупных городах есть программы предоставления свободных помещений под клиники по сниженным ставкам. Это делает инвестиции в меднедвижимость социально полезными и иногда даже господдерживаемыми.

·         Социальный престиж и репутация. Как отмечают эксперты, вложения в «здоровье» повышают общественный имидж инвестора: «Это тот редкий случай, когда прибыль и социальное благо идут рука об руку». К тому же жители городов охотно поддерживают медицинские инициативы: доверие к частным клиникам растёт, всё больше людей предпочитают платные услуги (на 2023 г. 26% опрошенных полностью доверяют коммерческой медицине).

Минусы и риски:

·         Высокие требования и риски невыполнения. Строгое лицензирование медицины означает, что даже небольшая ошибка при строительстве или оборудовании может привести к штрафам и закрытию. Например, если вентиляция или водоснабжение не соответствуют нормам СанПиН, клинику могут не допустить к работе. Инвестор должен быть готов к тщательному надзору и возможным доработкам.

·         Высокие стартовые вложения. Несмотря на экономию на строительстве «с нуля», медобъектам всё равно нужны большие инвестиции: дорогостоящее оборудование, перепланировка, «умная» инфраструктура (телемедицина, системы мониторинга и т.д.). Сроки окупаемости могут быть дольше, чем в традиционных офисных проектах, особенно если объект изначально переоборудуется под медуслуги.

·         Фрагментация и конкуренция. Рынок очень разнороден: множество мелких клиник и лабораторий разбросаны по стране. Это создаёт сложности при привлечении крупных инвесторов, потому что на разных территориях разный спрос и качество медперсонала. Крупным арендаторам требуется специфическая аудиторная политика, сложнее масштабировать. Рост конкуренции с государственным сектором также может стать вызовом.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Правовые сложности. Аренда медицинских кабинетов через формальные схемы (например, врач-предприниматель арендует кабинет у клиники) сопряжена с рисками признания отношений трудовыми или лицензионными нарушениями. Для инвестора это означает, что нужно чётко прописывать правоотношения (арендатор должен иметь лицензию и оформлять услуги через договор с юридическим лицом).

В целом, инвестиции в «медицинскую недвижимость» имеют свои особенности: доходность может быть выше среднего уровня по коммерческой недвижимости (до 10–15% годовых), но и требования к объектам строже. Тем не менее профессиональные девелоперы всё чаще включают медицинские объекты в состав крупных проектов: это придаёт жилым комплексам дополнительную ценность и гарантирует арендаторам стабильный поток пациентов.

Рекомендации бизнесу: как действовать

Для предпринимателей, планирующих открыть медицинский центр или лабораторию, важно подходить к выбору недвижимости системно:

·         Чётко определите специализацию. Прежде чем искать помещение, сформулируйте, какие услуги будете оказывать. Многопрофильный центр потребует большого пространства (от 300 м² и более), а небольшой косметологический кабинет – меньше 50–100 м². Количество врачей и видов процедур задаёт размер. Всегда планируйте «про запас»: небольшая клиника с перспективой роста должна иметь возможность расширяться.

·         Изучите требования по СанПиН. Любой медобъект обязан соответствовать нормам санитарно-эпидемиологического надзора. Подготовьте список ключевых документов (СанПиН, СНиП, ГОСТы) и при подборе помещения сверяйте с ними. Например, для процедурного кабинета нужна строго определённая освещённость и отдельная вентиляция. Совет: проконсультируйтесь с медицинским технологом или архитектором, специализирующимся на здравоохранении (например, бюро «Архимед» или «Аструм Недвижимость») – они учтут все нюансы.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Удостоверьтесь в мощностях коммуникаций. При осмотре обратите внимание на электрические счётчики – какой класс и мощность (в строительных паспортах часто указывается потребление). Для лабораторий и диагностического оборудования необходимо не менее 10 кВт на корпус. Проверьте наличие отдельных линий ХВС/ГВС и канализации (для обработки медицинских отходов и стирки белья). Высота потолков должна быть не меньше 2,6–2,7 м – это стандарт для комфортного размещения медоборудования и вентиляции. Если сомневаетесь, делегируйте задачу техническому эксперту: он проверит все инженерные точки.

·         Выберите выгодную локацию. Чем ближе жилые дома и транспорт, тем выше будет проходимость пациентов. Хороший вариант – первые этажи бизнес- или торговых центров (особенно с уже сформированной клиентской базой, например, в торговых комплексах под офисы). Но убедитесь в возможности перепланировки. При аренде торговой галереи следите, чтобы был отдельный вход с улицы и вывеска. Региональным клиникам имеет смысл выбирать крупные города: там спрос и платежеспособность выше.

·         Используйте готовые решения и франшизы. Чтобы снизить риски, можно воспользоваться моделями известных сетей. Например, сетевая лаборатория часто предлагает партнёрство по франшизе – это гарантирует бренд, обучение, оборудование и поток пациентов. Gemotest и Invitro выдвигают чёткие требования к площади и коммуникациям, что избавит вас от части рисков. Сами сети помогают с ремонтом под ключ. По подобной модели часто работают стоматологии и оптика, где есть сильные франчайзеры. Если бизнес малый, вариант «кабинет на час» (аренда кабинета в уже работающей клинике) может работать, но учитывайте юридическую сторону: все лицензии и расчёты должны быть оформлены корректно.

·         Договаривайтесь о льготах. В большинстве городов есть программы поддержки медбизнеса. В Москве, например, государство предлагает субсидии по арендным ставкам и выделяет помещения без торгов. Узнайте, есть ли такие меры в вашем регионе. Часто для получения льгот нужно официально подтвердить, что вы вводите социально значимый объект (лечебно-диагностический центр, реабилитационный комплекс и т.п.).

·         Планируйте долгосрочно. Медицинский бизнес традиционно рассчитан на долгие годы. Арендная «рамка» позволяет корректировать деятельность по спросу: если клиника не набирает план, всегда есть время свернуть проект до окончания договора. Но оптимальный подход – сразу строить стабильный бренд: вкладывайтесь в ремонт раз и надолго, создавайте брендовый стиль (как «Инвитро» в своих офисах) и завоёвывайте пациентов качеством.

Лучший вариант для инвестора и бизнесмена

Учитывая все плюсы и минусы, наиболее эффективной стратегией станет партнёрство с профессионалами и использование готовых площадок. Для предпринимателя это означает открытие бизнеса на арендуемой площадке с «медицинским» прошлым или подходящей инфраструктурой (например, бывший офис ТФОМС, АТОЛЛ или ЦУМ, реконструированный под клинику). Это исключит множество подводных камней при согласованиях. Хороший пример – соглашения с муниципалитетом: город предоставляет помещения (часто на льготных условиях), а вы занимаетесь внутренней отделкой.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Инвестору же разумнее вкладываться в готовые медицинские объекты или участвовать в их строительстве под сдачу в аренду. Классика: инвестировать в готовый медцентр под известных арендаторов или вложиться в проект многофункционального комплекса с медплощадками. Так, по статистике, в 2024 г. около половины инвестиций в клиники (25 млрд руб. из 50 млрд общих инвестиций) шло на новые объекты. Сдать или продать готовый медицинский центр проще, чем искать арендаторов для обычного офиса, поскольку свободных капитальных терапевтов и лаборантов мало.

Итог: оптимальный путь – не строить собственное здание «с нуля», а арендовать или выкупать готовые площадки под медуслуги. Именно так делают ведущие сети («Инвитро», «Гемотест», «СМ-Клиника», «Медси» и др.). Это сокращает время и риски старта. Важно лишь тщательно подобрать объект: учесть санитарные нормы, обеспечить необходимые коммуникации, и зафиксировать выгодные условия в договоре. Тогда меднедвижимость станет надежным источником дохода и развития бизнеса.

Источники: экспертные обзоры рынка коммерческой медицины, данные госучреждений и лидеров отрасли, а также материалы практиков по выбору медпомещений.