Организация и проведение торгов государственного и муниципального имущества

Проведение торгов (аукционов) по продаже или аренде государственного и муниципального имущества регламентируется специальными нормами права. Так, Федеральный закон № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» обязывает продавать государственную собственность через открытый аукцион – победителем признаётся тот, кто предложит наиболее высокую цену. А в случае с передачей госимущества в аренду контракт может быть заключён только по результатам торгов (исключая незначительные участки до 20 м² по разъяснению ФАС). Кроме того, Гражданский кодекс РФ (ст. 447–448) устанавливает, что договоры купли-продажи или аренды значимого имущества должны заключаться через торги, а их организаторами могут выступать собственник, заинтересованное лицо или специализированная организация – например, нотариус или аккредитованный организатор торгов.

Организация торгов – комплекс юридических и процедурных мероприятий. Организатор торгов проверяет правовую чистоту имущества, готовит аукционную документацию, публикует извещение (с указанием времени, места, предмета, начальной цены и условий участия), привлекает участников, принимает заявки и обеспечения, проводит сам аукцион и оформляет протокол. По итогам торгов победитель и организатор подписывают протокол, который имеет силу договора. Специалисты аукционного дома «Торги-РУ», например, оказывают полный комплекс услуг: от оценки имущества и подготовки пакета документов до публикации объявлений и регистрации итогового договора.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Законодательные требования к торгам

Продажа имущества. Согласно п. 1 ст. 18 ФЗ‑178, государственное и муниципальное имущество продаётся на открытом аукционе, если покупатели не обязаны выполнять особые условия (кроме уплаты цены). Победителем становится участник, предложивший наиболее высокую цену. Аукцион открытый – участвовать может любой аккредитованный покупатель. Начальная цена, условия проведения и форма торгов объявляются заранее (не позднее 30 дней до аукциона). Обычно при продаже через электронную площадку участникам предлагают внести задаток (сумма и сроки указаны в извещении): если торги не состоялись или участник не выиграл, задаток возвращается, а победитель оплачивает его в счёт покупки.

Аренда имущества. Договор аренды государственного или муниципального имущества заключается по результатам торгов. Это следует как из прямого требования закона, так и из общих норм о торгах (ст. 447 ГК РФ: «Договор может быть заключён путём проведения торгов», победитель – с ним и заключается договор). Исключения из правил установлены нечасто (например, аренда малой части здания до 20 кв. м может оформляться и без аукциона). С октября 2023 г. в силу вступил приказ ФАС № 147/23, требующий проводить аукционы на аренду госимущества через ГИС ТОРГИ: извещения публикуются в единой системе и на аккредитованных электронных площадках, заявки подаются онлайн, а протоколы размещаются в ГИС. Это обеспечивает прозрачность и формальную легитимность процедуры.

Таким образом, вопрос «нужно ли проводить торги» при продаже или сдаче в аренду госсобственности получает однозначный ответ: да, если речь идёт о полноценном имущественном объекте. Торги не нужны лишь для аренд малой части помещений (до 20 м²) или в прочих особых случаях, прямо предусмотренных законом.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Кто может выступать организатором торгов

Организатор торгов – это профессиональный участник рынка, оказывающий услуги по проведению аукционов по распоряжению имуществом. Формально организатором может быть сам собственник имущества или иное заинтересованное лицо. На практике чаще привлекают сторонние фирмы – аккредитованные организаторы организованных торгов (аукционные дома) или даже конкурсные управляющие по банкротству. Крупные специализированные компании (например, аукционный дом «ТОРГИ-РУ») обладают лицензиями и технической инфраструктурой для проведения электронных торгов (ЭТП), знают все нюансы законодательства и имеют опыт продаж по Федеральному закону № 127 (банкротство), ФЗ-178 (приватизация), 44-ФЗ и 223-ФЗ (госзакупки).

Организатор торгов по банкротству и взысканию задолженности (под 127-ФЗ) также нередко проводит и муниципальные аукционы – так как процедуры схожи. В любом случае роль организатора – обеспечить законность и прозрачность процедуры: вовремя разместить извещение, собрать заявки, оформить жёсткие протоколы, контролировать расчёты. При нарушениях участники имеют право оспорить торги в ФАС или суде (ст. 449 ГК РФ: торги, проведённые с нарушениями, признаются недействительными).

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Процедура проведения торгов

• Подготовительный этап: организатор проверяет правоустанавливающие документы, готовит проект положения о торгах и проект договора. В извещении указываются подробности: наименование имущества, его параметры и обременения, дата и место проведения, стартовая цена, размер шага аукциона и требования к участникам. В случае электронных торгов протокол и условия размещаются на сайте ЭТП и в ГИС ТОРГИ (для госсобственности).
• Прием заявок: организатор объявляет конкурсный сбор (обычно 25–30 дней) и принимает заявки от желающих участников. Заявители вносят обеспечительный взнос (гарантируют серьёзность намерений).
• Проведение торгов: торги проводятся либо «на повышение» (аукцион), либо «на понижение» (конкурс). На практике для продажи недвижимости применяют аукцион на повышение: участники делают ставки согласно шагу, пока не останется один победитель. Вся торговая сессия ведётся публично (при открытом аукционе участники видят ходы друг друга). По итогам организатор формирует протокол, который подписывается им и победителем – этот документ имеет силу оферты (договор считается заключённым).
• Завершение сделки: после торгов организатор помогает оформить договор купли-продажи или аренды с победителем. Часто он же контролирует государственную регистрацию перехода прав на имущество.

Важно отметить, что электронные торги заметно упрощают процесс. Любой этап – от подготовки документов до приёма ставок – проходит в цифровой форме на аккредитованной площадке. Электронные торги расширяют аудиторию (участие возможно из любой точки РФ), повышают прозрачность и снижают риски срыва (стало обязательным публиковать аукционы в ЕФРСБ и ГИС ТОРГИ).

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Преимущества профессиональной организации торгов

• Максимальная цена за счёт конкуренции. Открытые аукционы стимулируют участников повышать ставки, что позволяет достичь максимально возможной цены. По сравнению с неконкурсной продажей стоимость реализации часто оказывается заметно выше.
• Прозрачность и законность. Торги проходят публично и по заранее объявленным правилам. Весь процесс протоколируется: победитель обязуется заключить договор по итогам торгов (ст. 448 ГК РФ), а организатор несёт юридическую ответственность за честность процедуры. Это гарантирует равные права всех участников.
• Широкий охват покупателей. Организаторы размещают объявления о лоте на десятках каналов (официальные порталы, сайты и агрегаторы). Например, ФАС запустила портал ГИС ТОРГИ для государственных аукционов, а частные ЭТП обеспечивают доступ к базе инвесторов и компаний. Благодаря этому быстрее находится платежеспособный покупатель или арендатор.
• Экономия времени и снижение рисков. Профессионал возьмёт на себя все этапы: юридические проверки, подготовку документации, рекламу и проведение торгов. Вы освобождаетесь от бумажной волокиты и ошибок оформления. Кроме того, организатор помогает защитить ваши интересы: он обеспечит соблюдение закона, проконтролирует расчёты и даже окажет поддержку в случае споров (от претензий участников до разбирательств в ФАС или суде).

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Услуги по проведению торгов и их стоимость

Компании-организаторы предлагают комплекс услуг по организации и проведению торгов: юридическую консультацию, подготовку аукционной документации, публикацию извещений, сопровождение электронного аукциона, оформление протоколов и сопутствующих договоров. При этом услуги могут включать и сопровождение регистрации сделки. Как правило, стоимость полного сопровождения имущественных торгов зависит от сложности объекта и объёма работы. По оценкам специалистов, базовая цена организации имущественного аукциона стартует примерно от 20 000–30 000 рублей. При этом окончательная стоимость обсуждается индивидуально и зависит от конкретных задач (например, дополнительных экспертиз, рекламы лота и т.д.).

При выборе организатора обращайте внимание на репутацию и опыт. Стоит узнать, сколько лотов компания уже провела и с какими результатами, есть ли у неё аккредитация на используемой площадке и разрешение на работы с госимуществом. Надёжный подрядчик также подскажет, где лучше провести торги: для государственных лотов обычно используется единый портал ГИС ТОРГИ или аккредитованные ЭТП (например, Сбербанк-АСТ, Росэлторг), а для коммерческих продаётся на универсальных торговых площадках.

Если вам нужны услуги по проведению электронных торгов, поиск организатора можно вести через открытые реестры участников или рекомендации профильных ассоциаций. Многие аукционные дома и брокерские фирмы размещают информацию об услугах на своих сайтах – например, аукционный дом «ТОРГИ-РУ» подробно описал список оказываемых услуг и преимуществ сотрудничества.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Заключение

Организация и проведение торгов – эффективный инструмент распоряжения государственным и муниципальным имуществом, обеспечивающий справедливые условия и реальную конкуренцию. Благодаря законодательству все крупные сделки (продажа или аренда недвижимости) должны проходить через торги. При правильном подходе этот механизм гарантирует максимальную выручку и минимизацию рисков. Заказывая комплексную услугу у профессиональных организаторов, вы получаете чёткий план действий, соблюдение всех требований закона и оперативный результат.