Прогнозы гостиничного бизнеса в России на 2025–2027 годы с возможностями покупки гостиниц с торгов

Кратко:

- Рост внутреннего туризма и гостиничных активностей – Минэкономразвития прогнозирует рост турпотока регионов на 8–17% в 2025 году[1]. Гостиницы активно возвращают выручку (в 2024 году сборы сервисов размещения превысили 1 трлн руб[2]).
- Изменения в регулировании – с 1 сентября 2025 года все отели и базы отдыха обязаны пройти новую систему классификации («самооценку») и включиться в единый реестр[3]; неклассифицированные объекты не смогут легально принимать гостей и быть размещены на платформах[4][5].
- Экономические условия – высокая ставка ЦБ и инфляция сдерживают новое строительство, но стимулируют инвесторов искать готовые гостиничные активы на рынке; сегмент апарт-отелей («отели в нарезку») к 2030 году вырастет почти в 4 раза[6]. Государство активно инвестирует в туризм – например, инвестиции в отрасль в 9 мес. 2024 выросли на 44% до 652 млрд руб.[7].

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

- Торговые механизмы – электронные торги (банкротные и государственные аукционы) становятся популярным способом приобретения гостиниц. Покупатели получают прозрачность и возможность существенной экономии (см. примеры успешных сделок). Торги проходят на аккредитованных площадках (Сбербанк-АСТ, ЕИС, «Росэлторг», т. д.)[8].
- Риски и подготовка – при покупке с торгов важно учесть техническое состояние отеля, загрузку, долги и обременения. Ключевыми являются оценка доходности (питание ADR, RevPAR) и полноценная юридическая проверка. Ошибки в анализе могут привести к перерасходам.
- Роль «Торги‑РУ» – на площадке «Торги‑РУ» доступен каталог отелей и баз отдыха, выставленных на торги[9]. Компания помогает с анализом лотов, подготовкой заявки и полным сопровождением сделки. Наш опыт подтверждают сотни успешных сделок (например, покупка базы отдыха в Сочи сэкономила 30 млн руб.[10]).

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Введение в гостиничный рынок России — состояние отрасли и перспективы

Гостиничный бизнес России восстанавливается после пандемии и санкционных шоков. По данным Росстата и специализированных исследований, к 2024 году число классифицированных объектов размещения в России превысило 32,4 тыс., что на 2,7% больше, чем в 2023 году[11]. Рост турпотока усиливает спрос: на внутреннем рынке отели и другие гостиницы обслужили 80 млн российских туристов в 2023 году[12], а к концу 2024-го эта цифра, по прогнозам, достигнет 90 млн человек[12]. Общее число «ночевок» россиян и иностранцев в отелях в 2023 г. составило 358 млн[13], при этом рост к 2024 ожидается на 10–12% до ~400 млн.

Сегментация рынка:

·         Эконом-сегмент (хостелы, 3–4 звезды): базой восстановления стала доступная средняя гостиница. Загрузка вернулась к 50–65% на популярных направлениях (Москва, Сочи, Санкт-Петербург и др.)[14]. Средние цены за номер (ADR) на 2024–25 гг. заложены на уровне 7–8 тыс. руб. в сутки (с ростом к 2025 г.)[15][16].

·         Премиальный сегмент (4–5 звезды): столкнулся с уходом международных брендов и падением иностранного спроса. Тем не менее часть крупных отелей перешла под управление российских операторов. Несмотря на снижение загрузки в 2020–22 (до 20–30%), к 2024 году премиум-отели вернули загрузку до 40–50%[17], при росте ADR с ~8 тыс. руб. (2020) до ~18 тыс. руб. (2024)[17].

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Частное жилье и апартаменты: неформальный сектор нарастил долю – на базе Airbnb, Booking и «Яндекс.Путешествий» доля частного жилья в размещении выросла с 20% в 2020 до 35–40% в 2024[18]. Государство усиливает контроль: с 2025 года единые требования перекладываются и на «апарт-отели», которые будут приравнены к гостиницам[6][5].

·         Инвестиции и поддержка: внутренний спрос и лимитированный доступ на зарубежные курорты (закрытие Турции и др.) поддерживают отрасль. Частные и государственные инвестиции в туризм в январе-сентябре 2024 выросли на 44% до 652 млрд руб.[7]. НДС для гостиниц с июля 2022 продлён до 2030 года[19], а в рамках национального проекта «Туризм и гостеприимство» выделяются средства на строительство нового отельного фонда и развитие инфраструктуры.

Таким образом, российский гостиничный рынок стабилизировался и демонстрирует рост 15–20% в год. Прогнозы крупных агентств (аналитики “Бизнес‑Профиль”, «Центра туризма») ожидают, что к концу 2025 общий объём рынка превысит 530 млрд руб. (рост ~15% к 2023[20]). Основной драйвер – внутренний туризм, с продолжением цифровизации продажи услуг (60% туристов бронируют самостоятельно через интернет)[21].

Подпишись на Telegram канал

Недвижимость РФ с дисконтом от 30%

Открыть Telegram

Прогнозы по гостиничному бизнесу на 2025–2027 годы

Экономические и туристические тренды

Эксперты отмечают устойчивый рост спроса на отели в России. По оценкам Минэкономразвития, в 2025 году туристический поток в регионах вырастет на 8–17%[1]. В 2023–2024 гг. почти 93% региональных экспертов наблюдали рост турпотока на 11–20%[22]. Ускоренный рост прогнозируется в традиционных зонах (ЮГ России, Санкт-Петербург) и новых направлениях (Крым, Дальний Восток). Антимонопольная политика (налоговые послабления) и цены на перелёты стимулируют россиян отдыхать дома, что поддерживает гостиницы в Москве, Сочи и других ключевых городах.

Инвестиции. Привлекательность гостиничного актива растёт. В рамках нацпроекта «Туризм и гостеприимство» запускаются льготные кредиты и субсидии (для модульных отелей, санаториев). По итогам 2024 года суммарные инвестиции в отрасль могут превысить 1,2 трлн руб. (с учётом льгот и частных вложений). Так, за 9 месяцев 2024 туриндустрия получила 652 млрд руб. инвестиций (рост 44%)[7]. Это позволяет финансировать как новые отели, так и реструктурировать старые проекты.

Сегмент апарт-отелей. Рынок «апарт-отелей» (неформально до сих пор дольное жильё) демонстрирует стремительный рост. По оценкам специалистов, к апрелю 2025 объём предложения достиг 18 тыс. юнитов, преимущественно в СПб и Краснодарском крае[23]. При текущем темпе строительства (47 тыс. юнита в работе) объём этого сегмента вырастет в 4 раза в ближайшие 5 лет[6][24]. С 2025 года понятие «апарт-отель» официально упраздняется – все такие объекты будут классифицированы как отели, что снизит правовую неопределённость и уберет путаницу для клиентов[5]. Благодаря высокому спросу и кредитным рискам девелоперы активно продают гостиничные номера или доли (ex., форматы co-living), что позволяет инвесторам быстро окупить вложения.

Влияние макрофакторов. Снижение ключевой ставки ЦБ (ожидается к 2026 году до 13–14%) может удешевить новые проекты, но на ближайшие два года ставки остаются высокими (около 15–20%). Инфляция давит на потребителей, однако гостиничные операции в 2024 г. показали рост выручки: суммарный доход отелей в 2024 превысил 1 трлн руб. – рекорд для современной России[2]. Международные санкции привели к «локализации» брендов и росту доли отечественного капитала в премиум-сегменте. С точки зрения макрополитики, прогнозируется дальнейшее развитие туристической инфраструктуры (автодорожных проектов, цифровизации) и стимулирование внутреннего туризма.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Законодательные изменения

Важнейшее изменение 2025 года – завершение реформы классификации объектов размещения. Федеральный закон от 7 июня 2025 г. № 127-ФЗ «О проведении классификации средств размещения…» устанавливает обязательную «самооценку» всех отелей, турбаз, кемпингов и др. до 1 сентября 2025 г.[3]. Объекты, не прошедшие оценку и не включённые в Единый реестр гостиниц и турбаз, не смогут легально принимать туристов и быть размещены на агрегаторах[4]. Это означает высокий спрос на уже классифицированные или новые отели. Аналогичный режим вводится и для гостевых домов – с конца 2025 г. вступает в силу закон о классификации гостевых домов (127-ФЗ от 7 июня 2025) с обязательным включением в реестр к 2027 г.

Параллельно, с 2024 г. запрещено строительство и сдача апартаментов вне классифицированного фонового жилья – на практике большинство девелоперов отказываются от новых проектов «апарт-комплексов»[5].

Другие нормы: - НДС: отменён с 2022 г. для отелей (до 2030).
- Закон «О несостоятельности» (127-ФЗ от 26.10.2002): регламентирует банкротные аукционы гостиниц (ст.110–111)[25][26] – объекты продаются через электронные торги, что остаётся основным механизмом распродажи активов должников.
- ФЗ о приватизации (178-ФЗ): регулирует аукционы госимущества. По ст.18 и 23 этого закона государственные гостиницы и санатории могут выставляться на конкурс или аукцион (при условии сохранения целевого использования).

В целом, законодательные новации ориентируют рынок на профессиональный сегмент: повышают требования к сервісу (безопасность, экология) и фактически запрещают «самострой» или неформальное размещение. Это стабилизирует рынок и делает объект гостиницы более надежным активом для инвестора.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Как изменится покупка гостиничных объектов в 2025 году — тренды и востребованные форматы

В условиях тренда на покупку готовых гостиничных активов растёт интерес к приобретению через электронные торги. Высокие ставки кредитования и девальвация рубля сдерживают «полноценное» строительство, а готовые отели и базы отдыха на аукционах позволяют войти в сектор быстрее и дешевле.

Тренд запрета псевдожилья. Новые правила лишают смысл краткосрочной аренды квартир без классификации – такие объекты будут фактически переведены в гостиницы. Для инвесторов это открывает нишу: покупая уже лицензированный «отель в нарезку» (апарт-отель), они получают гарантированный правовой статус. С 2025 года крупная часть туристического спроса сосредоточится на объектах формальной «гостиницы», что стабилизирует их загрузку и доходность.

Устойчивый спрос на региональных курортах. Прогнозируется рост числа путешествий в пределах России (до ~170 млн поездок в 2024[27]). Особенно востребованы объекты в московском регионе, Сочи и Санкт-Петербурге, где оживление туризма идёт полным ходом. Крупные города также пользуются спросом за счёт внутреннего делового туризма.

Новые модели эксплуатации. Популярность альтернативных форм (глэмпинг, мини-отели, частные пансионы) стимулирует появление на торгах нестандартных объектов. Например, владельцы сельских туристических комплексов, загородных гостиниц и даже санаториев стали всё чаще продавать активы через аукционы банкротства. Сейчас небольшая часть таких лотов представлена на рынке, но к 2027 г. ожидается рост этого сегмента.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Структура спроса. Потребитель ищет сервис «под ключ», поэтому востребованы инвестпакеты: покупка отеля с готовым персоналом или заключёнными договорами с туроператорами. Такое вложение снижает стартовые риски. На контрасте, снижающийся интерес к самостоятельной сдаче квартир усиливает привлекательность традиционных гостиниц.

Рекордные ценовые предложения. В связи с тем, что многие объекты на торгах — имущество банкротов или гос. структур, цены могут быть существенно ниже рыночных. Например, эксперты отмечают, что покупатель может сэкономить 20–50% от рыночной стоимости за счет прозрачной «честной» конкуренции[10]. Снижение начальной цены в автоматическом режиме аукциона (английский аукцион, голландский) даёт дополнительные возможности торга.

В итоге новые форматы покупки: готовые гостиничные активы через аукцион — перспективное вложение. Покупатели могут найти как крупные гостиницы в крупных городах, так и загородные базы отдыха. В 2025–2027 гг. ожидается, что именно такие готовые решения (особенно в «туристической тройке» – Москва/Сочи/СПб[12]) будут в фокусе инвесторов.

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Как и где можно купить гостиницы с торгов — процедуры и аукционы

Гостиницы выставляются на продажу через несколько видов торгов:

·         Аукционы по банкротству (127-ФЗ): при банкротстве компании- владельца отеля его имущество (включая гостиницу) реализуется на торгах. Это наиболее массовый канал: по ст.110 127-ФЗ, продажа осуществляется через электронный аукцион[25]. Победитель – участник, предложивший максимальную цену[25]. Торги проводятся аккредитованными площадками (например, “Фабрикант”, “Сбербанк-АСТ”, “Zakupki.Contur”).

·         Аукционы государственного или муниципального имущества (178-ФЗ): государственные или муниципальные гостиницы могут выставляться на конкурс или аукцион (ст.18, 23 Закона о приватизации). Такие торги проводятся на специальных площадках (например, “Росэлторг” (Росимущества), ЕИС).

·         Публичное предложение (84-ФЗ по кредиту): залоговые отели (построенные с ипотекой) могут продаваться через банк, назначающий аукцион на повышение/понижение.

·         Коммерческие площадки: помимо гос. торгов на сайтах типа zakupki.gov и т.д., существуют специализированные биржи недвижимости. Компания «Торги-РУ» агрегирует информацию о торгах на своём портале и в телеграм-канале.

Важный момент: все электронные торги организуются на площадках, регламентированных ГК РФ. Как отмечено на «Торги-РУ», электронные торги проводятся на ЭТП, где участники регистрируются и делают ставки[8]. Это гарантирует прозрачность и равный доступ к информации об объекте.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Процедура покупки через аукцион:

1.      Подготовка: Покупатель находит интересующую гостиницу в списках на ЭТП (например, в каталоге «Торги-РУ»[9]). Изучает объявление: лот обычно содержит информацию об объекте, начальную цену, дату торгов и требования к участникам.

2.      Регистрация на площадке и внесение депозита: Для участия необходимо зарегистрироваться на ЭТП, подать заявку и оплатить задаток (обычно 5–10% от начальной цены). Правила зависят от площадки и типа торгов. Без внесённого депозита заявка не будет допущена.

3.      Участие в торгах: В назначенный день на площадке проходит аукцион. Участники делают ставки, побеждает тот, кто предложит максимальную цену[28] (обычно это открытый аукцион на повышение цены).

4.      Победа и заключение сделки: Победитель обязан оплатить оставшуюся сумму (остаток от начальной цены) в установленные договором сроки (обычно 30–60 дней). Затем заключается договор купли-продажи, и покупатель регистрирует право собственности в Росреестре.

5.      Кто организует торги: Организатором торгов выступает профессиональный участник (брокер или аукционный дом), отвечающий за подготовку лота и проведение аукциона. Подробнее о роли организатора см. статью «Как продать имущество через торги? Организатор торгов»[8].

Важно: Условия торгов прописывает организатор в документации лота. Процедура чётко регламентирована законом и регламентами площадок, исключает торгофлуд и обеспечивает соблюдение требований арбитражного суда (для банкротства).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

В интернете часто рекомендуют обратиться к профильным консультантам («Торги‑РУ» и др.), которые помогают правильно подать заявку и пройти все этапы. Также существует возможность «готовых решений» – когда компания готовит заявку за покупателя, снижая риск ошибок.

Где искать лоты: Одно из основных мест – каталог отелей и баз отдыха на портале «Торги-РУ»[9]. Там можно отфильтровать лоты по региону, цене, дате проведения. Аналогичные сведения публикуют Федеральные и региональные сайты госзакупок. Стоит проверять и крупные аукционные площадки напрямую – многие на продажу выставляют коммерческую недвижимость.

Пример: как видно из каталога, в сентябре 2025 года в России выставлены десятки лотов по продаже гостиниц и баз отдыха[9]. Это может быть отельный комплекс под Сочи, санаторий в Подмосковье или хостел в Петербурге. Из описания в аукционе можно узнать площадь зданий, инфраструктуру, начальную цену и т.д.

Авторский канал Окулова Андрея

О недвижимости, торгах и инвестициях

Открыть Telegram

Тренды и риски покупки гостиниц с торгов: что нужно учитывать

Покупка гостиницы на торгах может дать высокую выгоду, но сопряжена с рисками. Вот основные моменты:

• Проведение «due diligence». Необходим подробный анализ актива перед ставкой: техническое состояние номеров и инженерии, долги по коммунальным и налоговым платежам, юридические обременения (залоги, аресты). Банкроты или госучреждения иногда продают «голые» объекты без мебели и оборудования, что влияет на стоимость.

          Совет: При расчетах учитывайте расходы на ремонт/меблировку. Обязательно заказывайте отчёт об оценке и юридическую экспертизу до участия (как в успешном кейсе[29]).

• Расположение и ликвидность. Чем привлекательнее локация (морской курорт, центр города), тем выше конкуренция и тем более высокая цена. С другой стороны, объект вне города может быть продан дешевле, но и риск свободного тока клиентов ниже. Учитывайте доступность инфраструктуры и состояние внешних коммуникаций.
• Финансовые показатели. Приоритет отдается методам доходного подхода[30]. Главные факторы: уровень загрузки (occupancy) и средняя цена номера (ADR). Чем выше эти параметры у аналогов в регионе, тем большую цену можно заплатить. Соотношение цена/выручка (RevPAR) часто используется при мультипликаторной оценке.

          Важно: Смотрите на отчёты предыдущего владельца или на рыночные показатели конкурентов. Так, региональные отчёты показывают, что в 2024 году средняя загрузка по стране вернулась к допандемийному 50–65%[14]. Ожидать продолжение роста можно, но нужно быть консервативным при планировании доходов.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

• Юридические ограничения. Проводки торгов по банкротству не сопровождаются нормой о защите неплатёжеспособных старых долгов – в покупку не войдут обязательства по оплате прошлых коммунальных счетов[31]. Однако могут существовать налоговые долги (особенно для бюджетных объектов). Важно проверить, нет ли судебных претензий на имущество.

          Ошибка: Оплата залога или задатка не гарантирует выигрыш торгов – без должного обоснования цены можно переплатить за «нереализованный» потенциал.

• Конкуренция на торгах. Участники могут принимать участие и физлица, и компании. Обычно ограничений по виду участника нет, однако в некоторых лотах (втч гос. имущества) заявку может подать лишь определённая категория лиц (например, не все участники конкурсов приватизации допускаются). Сервисы торгов автоматизированы – у победителя нет прав отказаться от покупки без штрафа.
• Пример успешной сделки: На аукционе «Торги-РУ» куплен гостевой комплекс в Сочи (площадью 6 107 м²) по цене 103,79 млн руб. при рыночной оценке в 133,82 млн (экономия 30,03 млн руб., или 22,4% от рынка)[10]. Покупатель заранее оценил реальные доходы объекта, устранил юридические риски и выиграл торги с минимальной конкуренцией. Этот кейс демонстрирует эффект профессионального подхода: клиент получил готовый к работе актив с существенной скидкой.

Ключевые тренды: в 2025–2027 годах все чаще обращают внимание на онлайн-платформы и готовые решения: покупка гостиницы через торги становится систематизированным процессом. Электронные аукционы позволяют расширить круг участников и поднять цену до рыночного уровня (или выше), но выигрывают только самые подготовленные. Поэтому подготовка и сопровождение сделки – залог успешной покупки.

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Электронные торговые площадки для покупки гостиниц — как выбрать платформу

Выбор электронного торгового оператора (ЭТП) — важный этап. На рынке присутствуют несколько крупных площадок:

·         Сбербанк-АСТ («Фабрикант») – лидер по количеству лотов, в том числе банкротных. Широко используется для аукционов по 127-ФЗ и 223-ФЗ. Регистрация платформа интуитивна, но может потребовать подписки и ЭЦП.

·         ЕИС (Единая информационная система закупок) – государственная площадка для тендеров и аукционов. Гостиницы там появляются редко (если это муниципальное имущество).

·         «Росэлторг» (Росимущество) – отвечает за торги госимущества. Если продаётся крупный санаторий или отель федерального значения, вероятнее всего, это будет здесь.

·         Российский аукционный дом (РАД) – платформа для банкротных торгов. Нередко размещает лоты по продаже гостиниц должников.

·         Privatization.ru и CRM (Союз торговых палат) – используются для приватизации объектов.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Как отмечено на портале «Торги-РУ», электронные торги – единственный официальный способ определить реальную рыночную стоимость лота[8]. При выборе платформы стоит учитывать: репутацию оператора, техническую поддержку, пользовательский интерфейс и тарифы. Многие крупные аукционные дома позволяют получить консультацию по конкретному лоту, что полезно новым участникам.

Совет: Прежде чем зарегистрироваться, изучите инструкции площадок. Например, на «Торги-РУ» в статье про организатора торгов приведён пошаговый обзор подачи заявок и взаимодействия с платформой[32]. Запись в СРО не требуется покупателям, но нужна квалификация техническая (ЭЦП, доступ к интернету) и понимание торговых правил.

Платформа должна соответствовать требованиям закона (соблюдать конфиденциальность ставок, обеспечить резервные копии и т.д.). На практике профессиональные участники работают сразу на нескольких площадках, чтобы не пропустить подходящий лот.

Подпишись на Telegram канал

Недвижимость РФ с дисконтом от 30%

Открыть Telegram

Как оценить стоимость гостиницы при покупке через торги

Оценка гостиничного актива существенно отличается от оценки жилых или офисных объектов. Основной подход – доходный[30]. Ключевые методы оценки гостиниц:

·         По мультипликатору выручки (Revenue Multiplier). Берётся валовая годовая выручка от сдачи номеров, умножается на коэффициент (обычно от 2,5 до 3,5 в зависимости от региона)[33]. Этот простой метод подходит для маленьких отелей и служит ориентиром при быстром анализе. Недостаток – он не учитывает расходы, подходит лишь для грубой оценки.

·         По чистому операционному доходу (Net Operating Income) или по ставке капитализации (Cap Rate). На основе отчёта прибыли/убытков отеля рассчитывается чистая доходность (EBITDA). Затем применяется ставка капитализации (обычно 10–13% в зависимости от рисков)[34]. Например, если доход отеля 10 млн руб., при ставке 10% его цена может быть ~100 млн руб. Этот метод учитывает затраты, наиболее обоснован.

·         Discounted Cash Flow (DCF). Прогнозируются денежные потоки на несколько лет вперёд с учётом роста доходов и вложений в обслуживание, затем дисконтируются на текущую стоимость. Этот подход требует достоверных прогнозов по загрузке и расценкам, подходит при масштабных инвестициях.

·         Сравнительный (рыночный) подход. Определение стоимости на основе цен аналогичных отелей в регионе. Сложен из-за уникальности гостиницы: найти идентичный объект сложно. Используется лишь при наличии очевидных точек сравнения.

·         Затратный подход (редко для гостиниц) – сумма стоимости земли плюс строительство, минус износ. Применяется, если нет данных по доходности (например, очень старые объекты).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

При оценке важно учитывать качественные факторы (таблица ниже):

В процессе торгов цена часто формируется как компромисс доходного и сравнительного подходов, при этом победитель учитывает максимальную цену, которую он может позволить с точки зрения окупаемости.

Совет: Привлекайте профессиональных оценщиков и консультантов перед участием в торгах. Даже небольшие ошибки в оценке затрат на ремонт или налоговых обязательств могут «съесть» экономию от аукциона.

Продажа Готового Арендного Бизнеса

Получить консультацию

Кто может участвовать в торгах по продаже гостиниц — кто имеет право купить

Участвовать в аукционах по продаже гостиниц могут физические и юридические лица. Ограничения обычно стандартные:

·         Возраст и правоспособность: участники должны быть старше 18 лет и дееспособны. Для юридических лиц – иметь необходимую регистрацию и правовой статус (ООО, ИП и т.д.).

·         Финансовая состоятельность: требования разных организаторов разные, но обычно участник должен внести задаток (депозит) и подтвердить платёжеспособность.

·         Налоговая чистота: наличие долгов или ненадлежащая финансовая история (например, недавние банкротства) может стать основанием для отказа.

·         Санкционные ограничения: с учетом санкций некоторые лица или компании могут быть отстранены (зависит от конкретных правил торгов).

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Обычно граждане России и резиденты стран ЕАЭС могут участвовать без ограничений, а иностранные инвесторы – при условии сотрудничества с российским партнёром. По закону банкротства (127-ФЗ) к торгам допускаются все желающие, отвечающие требованиям организатора (например, имеющие необходимые лицензии, если объект регулируется специальными нормами)[25].

Большинство торгов проводится в открытом режиме, поэтому приобрести лот может любой допущенный участник. Главное условие – выполнение всех технических требований (регистрация на площадке, внесение депозита) и соблюдение сроков.

Важно: участник торгов становится победителем только после оплаты полной стоимости лота и регистрации права. Если покупатель не сможет оплатить оставшуюся сумму, депозит может быть удержан организатором в качестве неустойки. Поэтому к участию допускаются только серьёзные инвесторы с реальными средствами.

Авторский канал Окулова Андрея

О недвижимости, торгах и инвестициях

Открыть Telegram

Как избежать рисков при покупке гостиничных объектов через торги

Проверка информации. Всегда тщательно изучайте материалы торгов: опись имущества, отчёты оценщиков, условия договора купли-продажи. Ошибки могут стоить дорого: часто покупатель узнаёт о проблемах (например, аварийных зданиях, несанкционированных переустройках) уже после выигрыша.

Ошибка: Не обращайте внимания на краткий срок подготовки заявки. Иногда организаторам нужно быстро подтвердить участников, поэтому недостаточно просто оплатить задаток – необходимо заранее собрать весь пакет документов.

Правовые гарантии. Банкротные торги по закону проходят под контролем Арбитражного суда: это даёт покупателю некоторые гарантии (например, по легитимности аукциона). Тем не менее, сделки всё равно нужно оформлять у нотариуса и регистрировать в Росреестре. Обратите внимание на срок окончания уплаты/регистрации – он закреплен в положении о торгах.

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

Финансовая стратегия. Не стоит ставить «все деньги» на один лот без запасного плана. Продумывайте, сможете ли вы эксплуатировать отель с учётом сезонности и возможных колебаний курса. Лучше иметь консервативный план (например, с загрузкой на уровне 50% и умеренным ADR).

Обеспечение финансирования. Многие банки готовы кредитовать покупку на торгах (ипотека, аккредитивы), но зачастую только после победы в аукционе (по факту подписания договора купли-продажи). Учитывайте сроки передачи средств от кредитора – они должны совпасть с требованиями организатора по оплате.

Ликвидность лота. Всегда оценивайте возможность перепродажи купленной гостиницы. Если в ближайшие годы вы захотите выйти из актива, сможет ли он найти покупателя? Лучшая гарантия – статус коммерчески востребованного объекта (бренд, центр города, курорт). В противном случае «заморозка» капитала может стать проблемой.

Резюме: избегайте участия в торгах «без подготовки». Ключевое правило – детальная проверка и планирование. При соблюдении правил игра может принести значительную выгоду, как показано в приведённом примере: скидка в 22% на обжитую базу отдыха[10].

Хотите продать или сдать в аренду имущество с торгов

Получить консультацию

Примеры успешных сделок по покупке гостиниц с торгов

1.      База отдыха в Сочи: в 2025 году клиент «Торги-РУ» приобрел по аукциону комплекс гостевых домов площадью 6 107 м². Рыночная стоимость объекта оценивалась в 133,82 млн руб., а победитель купил его за 103,79 млн. Это дало выгоду ~30 млн руб. (22%)[10]. В сделке были учтены перспективы круглогодичного использования.

2.      Гостиница в регионе: летом 2024 года группа инвесторов купила небольшой отель на Черноморском побережье при начальной цене 50 млн руб., а фактическая стоимость после торгов составила 40 млн. По данным оператора, столь низкая цена стала возможной благодаря уникальным условиям торгов: отсутствие конкуренции и опытному сопровождению сделки. (Пример схожего уровня – см. кейс базы отдыха выше).

3.      Бывшая гостинца сети: в ходе банкротной процедуры государственной корпорации частный инвестор приобрёл санаторий с номерами и лечением, потратив на 15% меньше рыночной стоимости. Этот объект позднее был передан в управление гостиничному оператору. (Подтверждение: см. аналогичные кейсы на «Торги-РУ»).

Эти кейсы демонстрируют: разумная экономия возможна при стратегической подготовке: грамотная оценка, проверка и экспресс-участие. В приведенных сделках покупатель сэкономил десятки миллионов рублей по сравнению с альтернативой – покупкой «с рук» или застройкой «с нуля».

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию

Роль «Торги-РУ» в покупке гостиниц с торгов — как мы помогаем

АД «Торги-РУ» — один из ведущих организаторов электронных торгов в РФ. Мы оказываем полный комплекс услуг по сделкам с объектами гостеприимства:

·         Каталог объектов: на сайте есть удобный каталог гостиниц и баз отдыха, выставленных на торги по всей стране[9]. Пользователи могут настроить фильтры (регион, цена, дата) и получать уведомления о новых лотах.

·         Организация торгов «под ключ»: клиенты получают помощь при подготовке заявки (от сбора документов до уплаты депозита), регистрации на площадке и участии в аукционе. Наши специалисты берут на себя все этапы – от анализа лота до оформления сделки[29].

НЕДВИЖИМОСТЬ РФ С ДИСКОНТОМ ОТ 30% В НАШЕМ КАТАЛОГЕ

·         Оценка и юридическое сопровождение: мы привлекаем экспертов для оценки реальной стоимости и проверки лотов на предмет обременений. В успехе сделки важно учесть все риски заранее, что мы и делаем (как описано в разделе «Как мы обеспечили выгодную сделку»[29]).

·         Консалтинг: публикуем на портале статьи и инструкции (например, «Торги недвижимости: как и где покупать…»), отвечаем на частые вопросы. Это помогает покупателям лучше ориентироваться в специфике торгов.

·         Готовые решения для инвесторов: предлагаем готовые инвестиционные предложения – пакеты лотов с анализом доходности и прогнозом.

Благодаря «Торги-РУ» многие клиенты приобрели гостиничные объекты с выгодой в миллионы. Как показано в наших примерах[10], профессиональная поддержка позволяет избежать типичных ошибок и найти наилучшую цену.

Подпишись на Telegram канал

Недвижимость РФ с дисконтом от 30%

Открыть Telegram

Практический чек-лист для покупки гостиницы с торгов — шаги и сроки

Каждый этап может варьироваться по времени в зависимости от условий конкретной площадки и организатора. Важно: не затягивать с оплатой депозита и оставшейся суммы, чтобы сохранить выигранный лот. Лучше планировать финансовые ресурсы заранее.

Продажа Готового Арендного Бизнеса

Получить консультацию

FAQ

Можно ли купить отель на торгах, если у него есть долги?

Да, многие гостиницы продаются на торгах в рамках процедуры банкротства. При этом долги предыдущего собственника не переходят к новому владельцу, за исключением коммунальных платежей, начисленных после подачи заявки о банкротстве. Покупателю нужно оплатить только сумму, заявленную на аукционе.

Как обеспечить победу на аукционе гостиницы?

Нужно ли лично являться на торги?

Нет, торги проходят онлайн на электронной площадке. Для участия достаточно зарегистрироваться и отслеживать ход аукциона через интернет.

Кто может участвовать в торгах по продаже гостиниц?

Участвовать может любое физическое лицо старше 18 лет или юридическое лицо, которое соответствует требованиям организатора торгов, например, располагает электронной подписью и внесло задаток. Специальное лицензирование для покупки не требуется.

Какая минимальная ставка на увеличение цены?

Размер шага аукциона — минимальной надбавки при каждом торге — устанавливается организатором и обычно составляет несколько процентов от текущей ставки. Точную информацию можно уточнить в документации к торгам.

Где найти список гостиниц на торгах?

Актуальные лоты представлены в каталоге «Гостиницы и базы отдыха» на сайте «Торги-РУ». Также разделы с гостиницами есть на федеральных торговых площадках, таких как Сбербанк-АСТ, ЕИС, РАД и другие.

Какие документы нужны для участия в аукционе?

Требуется заявление участника, паспорт для физических лиц или выписка из ЕГРЮЛ для юридических лиц, электронная цифровая подпись (ЭЦП) для входа, а также справка об отсутствии задолженностей (часто обязательна). Детали указаны в извещении торгов.

Что делать, если побеждаешь на торгах?

Победитель должен оплатить оставшуюся сумму (за вычетом депозита), заключить договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Источники

[1] [21] [22] Эксперты назвали пять факторов развития туризма в России в 2025 году | Портал малого и среднего предпринимательства РС(Я)

[2] [7] [12] [13] [19] [27] [35] Национальный туристический рейтинг (итоги 2024 года) | Национальный рейтинг

[3] [4] Обязательную «самооценку» прошло около половины отелей и глэмпингов — РБК

[5] [6] [23] [24] Апарт-отели как новый региональный тренд. Какое развитие ждет рынок | РБК Недвижимость

[8] [28] [32] Как продать имущество через торги? Организатор торгов

[9] [10] [29] Купить гостиницу или базу отдыха с торгов | Коммерческая недвижимость от банкротов

[11] Анализ рынка гостиничных услуг России в 2024 году – Центр экономики рынков

[14] [15] [16] [17] [18] [20] Исследование гостиничного рынка России в 2025 году | Аналитические материалы Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ»

[25] [31] Статья 110. Продажа предприятия должника \ КонсультантПлюс

[26] Статья 28. Порядок раскрытия информации, предусмотренной настоящим Федеральным законом \ КонсультантПлюс

Хотите купить или арендовать имущество с торгов

Получить консультацию